Cour d'Appel · 1ère chambre — 22 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 24/00471 

N° Portalis DBVH-V-B7I-JCWN 



MPF



TJ DE [Localité 12]

09 janvier 2024 

RG : 22/02697



Commune de [Localité 14]



C/



[B]





































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

1ère chambre



ARRÊT DU 22 JANVIER 2026



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 09 janvier 2024, N° 22/02697



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre

Mme Alexandra Berger, conseillère

Mme Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire



GREFFIER :



Mme Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 24 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



La commune de [Localité 15] prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Céline Gabert de la Selarl Fayol Avocats, plaidante/postulante, avocate au barreau d'Ardèche



INTIMÉ :



M. [Y] [B]

né le 05 avril 1956 à [Localité 16] (Italie)

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Wissam Bayeh, plaidant/postulant, avocat au barreau de l'Ardèche



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 22 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE





Le 14 octobre 2016, la commune de [Localité 15] (07) a délivré à M. [Y] [B] une permis d'aménagement lieudit « [Localité 11]'» d'un lotissement comprenant quinze lots



Considérant qu'il n'avait pas achevé les travaux de finition d'une voirie de ce lotissement qu'il était tenu de réaliser en exécution du permis accordé, elle lui a par lettre recommandée du 07 octobre 2020 demandé d'y déférer dans le délai de six mois. 



Faute d'exécution à l'expiration du délai imparti, elle l'a le 05 octobre 2022 assigné en paiement de la somme de 28 473,08 euros représentant leur coût devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement du 9 janvier 2024, l'a déboutée de toutes ses demandes.



Elle a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 07 février 2024.



Par ordonnance du 14 mai 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 24 novembre 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 07 novembre 2025.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées la commune de [Localité 15], appelante, demande à la cour :

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions

et, statuant à nouveau

- de condamner M. [Y] [B] à lui payer les sommes de

- 25 108,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 05 octobre 2022,

- 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées M. [Y] [B], intimé, demande à la cour

- de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- de condamner l'appelante à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts et de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Il est expressément référé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.





MOTIVATION



Le'lotissement est l'opération qui consiste à diviser en propriété une unité foncière dans le but de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. 

Les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces'ou d'équipements communs internes au''lotissement doivent faire l'objet d'un permis d'aménager.



En application des articles R. 442-47 et R. 442-8 du code de l'urbanisme, la question de la gestion ultérieure des voies du lotissement doit être réglée avant même la délivrance de l'autorisation de lotir, de façon à éviter toute ambiguïté. 

Le demandeur d'une autorisation de lotir doit soit justifier d'une convention avec la commune acceptant le transfert des voiries du lotissement soit prendre l'engagement de constituer, dès la première vente d'un lot, une association syndicale destinée à gérer celles-ci.

Ainsi, les acquéreurs de lots savent, dès l'acquisition, si les voies seront transférées à la commune ou s'ils devront en assurer la gestion. 



Selon l'article R. 442-8 précité il n'est pas nécessaire de constituer une association syndicale si le lotisseur justifie de la conclusion avec la''commune'd'une'convention'prévoyant le'transfert'dans son domaine'des voies et espaces communs une fois les travaux achevés.





Le 29 juillet 2016, M. [Y] [B] a déposé auprès de la commune de [Localité 15] une demande de permis d'aménager un lotissement comprenant quinze lots situé lieudit « [Localité 11] ».



Le programme des travaux annexé à la demande précise que le lotissement sera réalisé en deux phases et contient le paragraphe suivant: « Les voiries du lotissement, après décaissement de la couche de terre végétale, seront constituées d'une couche de concassé 80-100 de 30 cm d'épaisseur et d'une couche de stabilisé en 0-30. Le revêtement sera de type bi-couche (sauf sur la partie de voirie assurant la liaison avec le quartier de [Localité 9] qui, au terme de l'accord conclu entre le lotisseur et la mairie sera livré en stabilisé à la commune qui prendra en charge le revêtement final) ». 



Le requérant s'y engage également à installer les réseaux d'eau potable, d'assainissement, d'électricité, d'eaux pluviales et de téléphone ainsi qu'à créer une bande d'espaces verts le long des voiries du lotissement.



Y est aussi annexée une convention datée du 29 avril 2016 aux termes de laquelle M. et Mme [B] s'engagent à céder au prix de un euro à la commune plusieurs parcelles dont ils sont propriétaires dont la partie nord de la parcelle D [Cadastre 4], cession partielle ayant pour objectif de permettre à la commune de réaliser des voiries communales rejoignant la voirie du quartier de [Localité 10], un accès à l'école publique et la réalisation d'un bassin de rétention d'eaux pluviales nécessaire à l'aménagement du reste de la parcelle. 

L'article 2 de cette convention, intitulé : « Réalisation par la commune », stipule : « La commune s'engage à faire réaliser dans le futur le revêtement de la voirie complémentaire à la jonction avec celle existante de [Localité 10] et d'assurer l'entretien des voiries existantes transférées dans le cadre de la convention au profit de la commune ».



Le 14 octobre 2016, la commune a délivré à M. [Y] [B] le permis d'aménager un lotissement comprenant quinze lots lieudit « [Localité 11] ».

Par délibération n°2017-14 du 20 mars 2017 intitulée « Rétrocessions de voirie », son conseil municipal a voté à l'unanimité l'acquisition à titre gratuit par la commune des parcelles D [Cadastre 8], D [Cadastre 6] et D [Cadastre 5] [Adresse 13] et dit que les actes notariés seront signés après la réalisation des travaux.

Par acte authentique du 30 octobre 2017, M. et Mme [B] ont cédé à la commune la parcelle cadastrée D [Cadastre 6] lieudit [Localité 9] d'une superficie de 25 ares 77 centiares.



Selon le plan versé aux débats, le lotissement comprenait deux voies de desserte des lots, la première implantée sur la parcelle D [Cadastre 7] desservant les sept lots de la première tranche, et la seconde desservant les huit lots de la seconde tranche, implantée sur la parcelle D [Cadastre 6].

M. [B] a réalisé la totalité des travaux concernant la voirie desservant les lots de la première tranche, y compris le revêtement final de type bi-couche.

Il n'a en revanche réalisé que partiellement les travaux concernant la voirie desservant les lots de la deuxième tranche. 

Par arrêtés successifs des 04 avril 2017 et 13 mars 2019 pris à sa demande, la commune a prorogé jusqu'au 30 avril 2019 puis jusqu'au 30 avril 2020 le délai de réalisation de ces travaux de finition.



Par lettre recommandée du 07 octobre 2020, elle lui a demandé de réaliser ces travaux de finition de la voirie dans le délai de six mois.

Faute de réalisation à l'expiration de ce délai, elle l'a le 05 octobre 2022 assigné en paiement de la somme de 28 473,08 euros représentant le coût des travaux de finition de la voirie de la deuxième tranche du lotissement.

Après avoir relevé appel le 07 février 2024 du jugement l'ayant déboutée de sa demande, elle a fait réaliser elle-même les travaux litigieux après avoir accepté le devis de la Sarl Leveque BT d'un montant de 25 108,20 euros.



Les parties s'opposent sur la charge financière des travaux de finition de la voirie du lotissement implantée sur la parcelle D [Cadastre 6] dont la commune est désormais propriétaire et qui dessert les lots de la deuxième tranche du lotissement.





Le tribunal a jugé que la preuve de l'obligation du lotisseur de supporter la charge des travaux litigieux n'était pas rapportée, que le permis d'aménager était un acte administratif unilatéral qui n'avait créé aucune relation contractuelle entre eux et que dans l'acte de vente de la parcelle D [Cadastre 6] était insérée une clause selon laquelle l'acquéreur prendrait l'immeuble vendu dans son état actuel sans garantie du bon ou du mauvais état du sol et du sous-sol. 



Après avoir relevé que la parcelle litigieuse ne faisait plus partie du lotissement pour avoir été vendue à la commune, il a jugé qu'à compter de la vente, M. [B] avait été déchargé de son obligation d'en réaliser les travaux de viabilisation.



L'appelante soutient que la charge de ces travaux incombe au lotisseur qui s'était engagé à les réaliser dans le document intitulé « programme de travaux » annexé au permis d'aménager. 



Elle conclut que le transfert à la commune des voies et des espaces communs d'un lotissement n'opère pas transfert de l'obligation de réaliser les travaux de finition pesant sur le lotisseur. 



Elle soutient que la parcelle D [Cadastre 6] est toujours dans le périmètre du lotissement et que sa cession le 30 octobre 2017 n'a pas permis au lotisseur de se décharger de son obligation d'achever les travaux de finition, que selon la commune intention des parties, celui-ci conservait la charge de la réalisation des travaux de finition de la voirie de la deuxième tranche du lotissement et que la clause de non-garantie stipulée par l'acte de vente de la parcelle est restée sans effet sur son obligation à laquelle, devenue propriétaire, elle n'a pas renoncé.



L'intimé soutient que l'obligation dont l'appelante réclame l'exécution ne repose sur aucun fondement, le permis d'aménager ne pouvant être considéré comme un contrat'; que la cession de la parcelle a eu lieu avant que les travaux litigieux soient réalisés, ce qu'elle ne pouvait ignorer et qu'elle ne peut donc se prévaloir d'aucun engagement de sa part d'exécuter les travaux litigieux qui aurait perduré après la cession de la parcelle D [Cadastre 6]. 





Si la parcelle D986 sur laquelle est implantée la voirie litigieuse a bien été cédée avant même l'achèvement des travaux que le lotisseur s'était engagé à réaliser aux termes du programme de travaux annexée à sa demande de permis d'aménager, il n'en reste pas moins que cette vente prématurée n'a pas pu avoir pour effet de supprimer l'obligation pesant sur lui qui reste tenu d'assumer la charge financière des travaux qu'il s'est engagé à réaliser.



L'existence de son engagement d'exécuter les travaux de la voirie de la deuxième tranche du lotissement n'est pas sérieusement discutable et le périmètre des travaux lui incombant d'une part, et incombant à la commune de [Localité 15], d'autre part, a été délimité sans équivoque possible par les pièces versées aux débats.



La convention de transfert du 29 avril 2016 entre les époux [B] et le maire de la commune annexée à la demande de permis d'aménager prévoit la cession de plusieurs parcelles à celle-ci, dont la partie nord de la parcelle D [Cadastre 4], cession partielle ayant pour objectif selon la convention de lui permettre de réaliser des voiries communales visant à rejoindre la voirie du quartier de [Localité 10], un accès à l'école publique et la réalisation d'un bassin de rétention d'eaux pluviales nécessaire à l'aménagement du reste de la parcelle. 



L'article 2 de cette convention, intitulé : « Réalisation par la commune » stipule : « La commune s'engage à faire réaliser dans le futur le revêtement de la voirie complémentaire à la jonction avec celle existante de [Localité 10] et d'assurer l'entretien des voiries existantes transférées dans le cadre de la convention au profit de la commune. ».



Selon les termes clairs de cette convention, en ce qui concerne les voiries du lotissement qui lui ont été cédées, la commune ne s'est engagée qu'à assurer leur entretien à l'exclusion de tous autres travaux. Elle s'est seulement engagée à réaliser le revêtement d'une voirie autre que celle implantée sur la parcelle D [Cadastre 6] et qui n'est pas une voirie située à l'intérieur du lotissement pour assurer la desserte des lots.



Dans le programme de travaux rédigé par le lotisseur annexé à sa demande de permis d'aménager, celui-ci s'est engagé à viabiliser les lots composant le lotissement en réalisant les travaux d'installation des voiries du lotissement, des réseaux d'eau potable, d'assainissement, d'électricité, d'eaux pluviales et de téléphone. 



Même si le permis d'aménager ne peut être qualifié de contrat de droit privé, il n'en reste pas moins que l'accord donné le 14 octobre 2016 par la commune à cette demande de permis d'aménager a précisément porté sur le projet décrit dans la demande de M. [B] du 29 juillet 2016, à laquelle étaient annexés le programme et le plan des travaux pris en charge par le lotisseur. 



La commune est donc fondée à réclamer l'exécution des travaux décrits dans le programme de travaux joint à la demande de permis d'aménager.



L'obligation, pour le bénéficiaire d'un permis d'aménager, de réaliser les équipements propres à l'opération de lotissement, découle en effet de l'article L.332-15, alinéa 1 du code de l'urbanisme selon lequel l'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du'lotissement. 



Les obligations imposées par l'alinéa ci-dessus s'étendent au branchement des équipements propres à l'opération sur les équipements publics qui existent au droit du terrain sur lequel ils sont implantés et notamment aux opérations réalisées à cet effet en empruntant des voies privées ou en usant de servitudes. ('). 



Le programme de travaux décrit précisément ceux que le lotisseur bénéficiaire du permis d'aménager est tenu de réaliser, à savoir': « Le revêtement sera de type bi-couche (sauf sur la partie de voirie assurant la liaison avec le quartier de [Localité 9] qui, au terme de l'accord conclu entre le lotisseur et la mairie sera livré en stabilisé à la commune qui prendra en charge le revêtement final) ». 



M. [B] est donc tenu de prendre en charge le revêtement final de toutes les voies de desserte des lots composant le lotissement.



Les pièces versées aux débats sont donc dénuées de toute ambiguïté : la commune s'est engagée à prendre en charge le revêtement final de la voirie assurant la liaison du lotissement avec le quartier de [Localité 10] et M. [B] à prendre en charge la totalité des travaux de création des voiries du lotissement y compris leur revêtement final.



En soutenant que la vente de la parcelle à la commune avait éteint son obligation de réaliser les travaux de finition de la voirie implantée sur la parcelle D [Cadastre 6], ce dernier fait preuve de mauvaise foi car il a sollicité à deux reprises la prorogation du délai d'exécution des travaux litigieux dont une fois après la cession de la parcelle D [Cadastre 6]. 



Quant à la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente, elle n'a pu avoir pour effet que de l'exonérer de l'obligation de garantie due par le vendeur et en aucun cas de l'obligation de réaliser les équipements propres à l'opération de lotissement à laquelle il était tenu en qualité de bénéficiaire du permis d'aménager. 



La commune a fait réaliser les travaux litigieux à ses frais selon devis signé le 07 mars 2024 ( pièce n°15 de l'appelante) d'un montant de 25 108,20 euros, comprenant la préparation du chemin avec réglage et compactage du concassé D/20, la mise en 'uvre de l'enrobé à chaud, la fourniture et la pose de PVC et d'un caniveau grille en fonte.



L'intimé allègue que ce devis fait état de prestations supplémentaires, principalement sur le choix pour le revêtement final de la voirie concernée d'un enrobé à chaud au lieu d'une imprégnation bi-couche initialement prévue.



La cour observe que les devis respectivement produits par les parties émanent de la même entreprise mais que huit ans les séparent : le devis produit par M. [B] date de 2016 tandis que celui produit par l'appelante date de 2024. 



L'état de la voirie dont la finition n'a pas été réalisée depuis huit ans s'est dégradée ainsi que le rapportent les riverains dans leur lettre à la commune (pièce n°11 de l'appelante). 



Ils décrivent en effet un chemin d'accès aux différents lots dangereux, notamment pour les deux roues, et déplorent plusieurs sinistres sur leurs véhicules (pneumatiques et carrosserie). 



Compte-tenu du délai écoulé entre l'établissement des deux devis, de l'évolution du prix des travaux et de l'état de la voirie concernée, l'intimé ne rapporte pas la preuve que le coût des travaux exécutés par la commune est excessif et en partie injustifié.



La commune n'explicite pas le fondement juridique de sa demande d'indemnisation dirigée contre M [B] auquel elle imputé à faute le fait d'avoir obtenu du notaire la restitution de la somme de 7 038 euros consignée en son étude dans l'attente de l'achèvement des travaux. 



En effet, M. [B] n'étant pas le dépositaire des fonds consignés, leur libération sans l'autorisation du maire ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles.



C'est donc à bon droit que le premier juge l'a déboutée de sa demande et le jugement est confirmé sur ce point. 



*autres demandes, dépens et article 700



L'intimé est débouté de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la commune en l'absence de démonstration d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité.



Succombant, il doit supporter les dépens de la présente instance'



Il est équitable de le condamner à payer à l'appelante la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.















PAR CES MOTIFS



La cour



Infirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté la commune de [Localité 15] de sa demande de dommages-intérêts,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Condamne M. [Y] [B] à payer à la commune de [Localité 15] la somme de 25 108,20 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 05 octobre 2022,



Y ajoutant,



Déboute M. [Y] [B] de sa demande de dommages-intérêts,



Le condamne aux dépens, 



Le condamne à payer à la commune de [Localité 15] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière. 





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,