TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE SAINT OUEN
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REFERENCES : N° RG 25/07073 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3NTM
Minute : 26/7
Société BATIGERE-HABITAT
Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486
C/
Monsieur [I] [W]
Madame [E] [F]
Copie exécutoire : Me Pascale BOYAJEAN PERROT
Copie certifiée conforme : défendeurs + préfecture
Le 7 Janvier 2026
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 07 Janvier 2026;
Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, vice présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 14 Octobre 2025 le jugement suivant a été rendu :
ENTRE DEMANDEUR :
Société BATIGERE-HABITAT, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [I] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
Madame [E] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 1999, la société DES CITES JARDINS DE LA REGION PARISIENNE - aux droits de laquelle vient la société BATIGERE-HABITAT- a donné à bail à Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] un pavillon et un garage situés [Adresse 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, la société BATIGERE-HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 24775,64 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 8 janvier 2025, la société BATIGERE-HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2025, la société BATIGERE-HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de voir :
" Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail
" À défaut, ordonner la résiliation judiciaire du bail
" Constater l'occupation sans droit ni titre par Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] du logement sis [Adresse 3]
" Ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,
" Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi n°91-650 et des articles 200 à 209 de son décret d'application en date du 31 juillet 1992
" Fixer l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail avait été poursuivi, augmenté des charges et ce jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés
" Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] au paiement :
o de la somme de 38797,19 euros au titre de la dette locative, avec intérêts de droit à compter du 13 janvier 2025
o de l'indemnité d'occupation mensuelle fixée ci-avant, au plus tard le 5 de chaque mois jusqu'à libération effective des lieux
" Condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] au paiement d'une somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 30 juin 2025.
À l'audience du 14 octobre 2025, la société BATIGERE-HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 52180,65 euros arrêtée au 6 octobre 2025, loyer du mois de septembre 2025 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement.
Au soutien de ses prétentions, la société BATIGERE-HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 13 janvier 2025.
Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F], régulièrement assignés à l'étude selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.
La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 30 juin 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, la société BATIGERE-HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la société BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, impartissant un délai de deux mois aux locataires pour en apurer les causes et manifestant ainsi la volonté explicite du bailleur de faire bénéficier ceux-ci d'un délai supérieur au délai légal.
Il porte sur la somme de 24776,64 euros.
Le décompte annexé au commandement inclut des sommes facturées au titre d'un supplément de loyer de solidarité pour un montant total de 23 556,32 euros.
Or, il résulte des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, et notamment de l'article L. 441-9, que pour déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer, l'organisme d'habitations à loyer modéré est tenu de demander annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer. Pour retenir le montant du supplément de loyer de solidarité dans l'arriéré locatif, le bailleur en outre doit démontrer qu'il a adressé au locataire une mise en demeure de justifier de son avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, en cas d'absence de réponse à la demande initiale ou de réponse incomplète.
En l'espèce, la société demanderesse verse aux débats un courrier daté du 6 janvier 2025, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, aux termes de laquelle elle indique à Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] qu'elle leur a envoyé un questionnaire, qu'elle n'a pas reçu de réponse ni d'avis d'imposition 2023 portant sur les revenus 2022 et qu'elle les remercie de bien vouloir régulariser leur situation au plus vite.
Ce courrier ne constitue pas la demande annuelle visée par l'article L. 441-9. Il n'est donc pas démontré que la demande annuelle prévue par l'article L. 441-9 a effectivement été adressée aux défendeurs et reçue par ceux-ci, la seule référence sur le courrier produit à une enquête ressources et une mise en demeure étant insuffisante. En outre, la lettre du 6 janvier 2025 ne mentionne pas l'application d'un surloyer en l'absence de réponse, pas davantage qu'elle n'impartit de délai de réaction aux locataires, de sorte qu'elle n'emporte pas interpellation suffisante pour constituer une mise en demeure.
Ainsi, l'obligation pesant sur Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] de payer les surloyers appelés dans le commandement n'est pas établie.
Les frais portés au débit du compte locataires sous les intitulés " pénalités SLS " et " pénalité enquête sociale " -qui représentent un montant total de 85,96 euros- ne sont pas davantage justifiés.
Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n'est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l'exigibilité est certaine, soit en l'espèce 1134,36 euros.
Il ressort des pièces communiquées que cette somme n'a pas été intégralement réglée dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 13 mars 2025 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er mars 1999 à compter du 14 mars 2025.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.
Les dispositions légales et réglementaires visées par la demanderesse dans son assignation ayant été abrogées, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes en paiement
Sur l'indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mars 2025, Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il y a lieu de fixer une indemnité d'occupation à compter du 14 mars 2025, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
En considération de la stipulation du bail précisant le caractère solidaire des obligations pesant sur les locataires, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, la société bailleresse fonde sa demande en paiement de l'arriéré locatif sur un décompte du 6 octobre 2025, mentionnant un solde débiteur de 52180,65 euros incluant le terme du mois de septembre 2025.
Toutefois, il ressort du décompte qu'un supplément de loyer de solidarité a été appliqué par la bailleresse aux locataires, au titre duquel ceux-ci se sont vu facturer les sommes de :
- 2944,54 euros au titre du mois de mai 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois de juin 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois de juillet 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois d'août 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois de septembre 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois d'octobre 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois de novembre 2024 ;
- 2944,54 euros au titre du mois de décembre 2024 ;
- 3017,85 euros au titre du mois de janvier 2025
- 3017,85 euros au titre du mois de février 2025
- 3017,85 euros au titre du mois de mars 2025
- 3017,85 euros au titre du mois d'avril 2025
- 3017,85 euros au titre du mois de mai 2025
- 3017,85 euros au titre du mois de juin 2025
- 3017,85 euros au titre du mois de juillet 2025
- 3017,85 euros au titre du mois d'août 2025
- 3013,85 euros au titre du mois de septembre 2025,
Soit la somme totale de 50712,97 euros.
Ainsi que précédemment énoncé, il n'est pas justifié de l'obligation pesant sur les défendeurs de s'acquitter d'un surloyer ni de frais facturés à titre de pénalités. Aussi convient-il de déduire ces sommes du montant réclamé par le bailleur.
En conséquence, Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] seront condamnés au paiement de la somme de 1313,14 euros.
Conformément aux stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de 1313,14 euros au titre des sommes dues au 6 octobre 2025.
Les causes justifiées du commandement de payer et de l'assignation ayant été apurées, la condamnation emportera, conformément aux dispositions de l'article 1342-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l'instance.
Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à payer à la société BATIGERE-HABITAT une somme que l'équité commande de fixer à 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;
DECLARE recevable la demande de la société BATIGERE-HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 1999 entre la société BATIGERE-HABITAT d'une part, et Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] de libérer les lieux situés [Adresse 3] et d'en restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dès la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à compter du 14 mars 2025 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dues si le bail s'était poursuivi ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de mille trois cent treize euros et quatorze centimes (1313,14 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à payer à la société BATIGERE-HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 octobre 2025, échéance du mois d'octobre 2025 incluse, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 janvier 2025 ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [W] et Madame [E] [F] à payer à la société BATIGERE-HABITAT la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
DEBOUTE la société BATIGERE-HABITAT de ses autres demandes et prétentions ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/07073 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3NTM
DÉCISION EN DATE DU : 07 Janvier 2026
AFFAIRE :
Société BATIGERE-HABITAT
Représentant : Me Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1486
C/
Monsieur [I] [W]
Madame [E] [F]
EN CONSÉQUENCE
la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME
revêtue de la formule exécutoire
P/le directeur des services de greffe judiciaires