Cour d'Appel · 3e chambre civile — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 22 JANVIER 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/06206 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PF2L





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 12 AVRIL 2021 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] 

N° RG 19/01647





APPELANTS :



Monsieur [I] [L]

né le 21 Septembre 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

et

Madame [C] [M] épouse [L]

née le 27 Janvier 1978 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentés par Me Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS







INTIMES :



Madame [O] [D] épouse [Z]

née le 09 Février 1971 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

et

Monsieur [P] [Z]

né le 06 Novembre 1966 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par Me Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocat au barreau de BEZIERS





Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. [P] CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *





EXPOSE DU LITIGE 



Le 17 avril 2018, les époux [I] et [C] [L] née [M] ont conclu avec les époux [P] et [O] [Z] née [D] une promesse de vente notariée portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le prix de 

397 200 euros, hors frais de notaire. 



Ladite promesse de vente authentique prévoyait en condition suspensive l'obtention d'un prêt, à hauteur maximum du prix de la maison à savoir 397 200 euros, qui devait être réalisée au plus tard le 6 juin 2018, la promesse de vente expirant le 16 juillet 2018. 



L'obtention d'un prêt n'a pas eu lieu.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2019, les époux [L] ont fait assigner les époux [Z] devant le tribunal de grande instance de Béziers en application de la clause pénale insérée dans la promesse de vente. 



Par jugement contradictoire du 12 avril 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a': 

* rejeté la demande de rabat de l'ordonnance de clôture présentée par les époux [Z] via le RPVA du 28 janvier 2021 et jugé irrecevables les conclusions déposées par les époux [L] via le RPVA du 29 janvier 2021, 

*débouté les époux [L] de l'intégralité de leurs demandes,

*jugé n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

*condamné solidairement les époux [L] à payer les dépens de l'instance, 

*dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.



Par déclaration d'appel enregistrée par le greffe le 22 octobre 2021, les époux [L] ont régulièrement relevé appel de ce jugement. 



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 07 octobre 2025, les époux [L] sollicitent l'infirmation du jugement et demandent à la cour de': 

*juger que les époux [Z] ne démontrent pas avoir déposé de demande de prêt, dans le délai d'exécution du compromis de vente, pour l'achat de la maison d'habitation avec dépendance attenante cadastrée DX n°[Cadastre 4] sise [Adresse 3] à [Localité 9] appartenant aux époux [L], 

*juger que la SCI Karaluti, totalement « étrangère » à l'acte sous-seing privé, prétend avoir formalisé une demande de prêt pour la maison d'habitation avec dépendance attenante cadastrée DX n°[Cadastre 4] sise [Adresse 3] à Béziers (34500) appartenant aux époux [L], sans justifier de cette demande ni de sa date, 

*juger que la condition suspensive liée à l'octroi d'une offre de prêt est réputée accomplie car ce sont les époux [Z], qui avaient intérêt à sa réalisation, qui en ont empêché l'accomplissement, 

*condamner in solidum les époux [Z] au paiement de la somme de 39 720 euros pour non-respect des dispositions contractuelles liées à la condition suspensive concernant l'obtention d'un prêt, à hauteur maximum du prix de la maison qui devait être réalisée au plus tard le 6 juin 2018 par réception d'une offre définitive de prêt, 

*condamner in solidum les époux [Z] à verser aux époux [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



*condamner in solidum les époux [Z] aux entiers dépens d'appel et de première instance. 



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 22 juin 2023, les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a jugé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Ils demandent à la cour de': 

*condamner les époux [L] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

*A titre subsidiaire et si la cour jugeait le montant au titre de la clause pénale dû, 

*juger que la clause pénale sera réduite au montant d'un euro, 

*En toute hypothèse, 

*condamner les époux [L] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance le 03 novembre 2025. 



Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties. 



MOTIFS



Sur la demande en paiement présentée en application de la clause «'stipulation de pénalité'» par les époux [L]



L'article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Le tribunal déboute les époux [L] de leur demande'aux motifs que :

-les époux [Z] ne rapportent pas la preuve qu'ils se sont conformés aux obligations mises à leur charge par la promesse de vente, à l'effet d'obtenir le financement nécessaire à l'achat du bien immobilier. La condition suspensive d'obtention d'un financement a donc défailli du fait du bénéficiaire ce qui entraîne la caducité de la promesse de vente, par suite de la mise en demeure faite aux époux [Z] le 13 novembre 2018 de produire le justificatif de demande de prêt. 

-les époux [L] sollicitent l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente. Toutefois, du fait de la défaillance de la condition suspensive, l'ensemble des conditions relatives à l'exécution des présentes n'est pas rempli et les stipulations contractuelles trouvant à s'appliquer sont celles insérées au paragraphe «'Obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt(s)'», le compromis est caduc et la clause pénale prévue à hauteur de 39 720 euros n'est pas due. 



Les époux [L] sollicitent l'infirmation du jugement et soutiennent que :

-La promesse de vente est l'acte juridique par lequel, le propriétaire, ou promettant, s'engage auprès du candidat acheteur nommé bénéficiaire à lui vendre son bien à un prix déterminé.

-Le promettant donne une exclusivité pendant un temps limité pendant lequel il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. 

-La promesse de vente n'engage pas uniquement le promettant, mais elle engage également le bénéficiaire.

-Les époux [Z] devaient justifier du dépôt de la demande du prêt, et se prévaloir au plus tard le 6 juin 2018 de l'acceptation ou du refus du prêt.

-Il appartient aux époux [Z] de démontrer qu'ils ont sollicité un prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, ce qu'ils ne prouvent pas, se contentant de produire une simulation de crédit au mois de janvier 2018, alors même que le compromis de vente n'était même pas signé.

-Les époux [Z] se contentent de produire une attestation de la Caisse d'Epargne relative à une demande de financement à caractère immobilier au travers de la SCI Karaluti qui à fait l'objet d'un refus de prêt.

-Le tribunal a estimé à juste titre que les époux [Z] qui ne justifient pas d'avoir respecté leur engagement de déposer une demande de prêt conforme aux conditions de la promesse de vente, ne rapportent pas la preuve de s'être conformés aux obligations mises à leur charge par cette promesse.

-Le tribunal a commis une erreur de droit en retenant que le compromis de vente est caduc et que les conditions relatives à l'exécution des présentes n'étant pas remplies la clause pénale ne trouve pas à s'appliquer.

-Aucune demande ou offre de crédit n'a jamais été communiquée de sorte que la condition suspensive n'a pas été respectée du seul fait des époux [Z] qui ont manqué de diligence.

-La somme de 39 720 euros équivalente à 10'% de la valeur du bien est due à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions contractuelles, et conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil cette pénalité n'est pas manifestement excessive ou dérisoire.

-Cette clause pénale survit à la caducité du contrat qui la contient puisqu'elle sanctionne précisément le manquement de la partie qui a causé la caducité.

-Les époux [L] ont dûment respecté la procédure applicable en mettant en demeure le 13 novembre 2018 les époux [Z] de leur fournir le justificatif de la demande de prêt sous huitaine comme prévu dans l'acte, mise en demeure réitérée le 23 novembre 2018.

-Les époux [L] n'ont eu un retour des époux [Z] qu'au mois de novembre 2018 soit 5 mois après l'expiration de la promesse de vente.

-La vente de leur bien s'est faîte postérieurement à des tiers à un prix inférieur de 62 200 euros, que la clause pénale visée dans le compromis est loin de couvrir, et leur libération des lieux pour la date initiale convenue du 16 juillet leur a entraîné des frais de relogement pendant les mois d'attente et de relance.





Les époux [Z] sollicitent la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a rejeté leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et soutiennent que :

-Le contrat signé est une promesse de vente et non un compromis de vente, comme justement retenu par le tribunal.

-En page 16 de la promesse de vente est instituée une faculté de substitution au profit des bénéficiaires à savoir les consorts [S], et leur substitution par la SCI Karaluti était parfaitement effective.

-La SCI Karaluti dont le gérant est Monsieur [P] [Z] a fait les démarches et s'est vu refuser un financement.

-La promesse de vente est devenue caduque puisque le crédit n'a finalement pas été accordé.

-Les époux [L] ne produisent aucune mise en demeure stricto sensu d'avoir à réitérer la vente par acte authentique.

-La promesse de vente est devenue caduque en raison de la non-réalisation du prêt, condition suspensive de la promesse de vente, de sorte que la somme au titre de la clause pénale n'est pas due et la demande des consorts [L] doit nécessairement être rejetée.

-Subsidiairement, il conviendra de réduire la clause pénale à 1 euro car cette situation ne résulte nullement de la mauvaise foi des consorts [S], mais de la banque qui a mis plusieurs mois pour étudier le dossier et finalement le refuser, alors qu'ils ont toujours souhaité acquérir le bien.





Il apparaît que':

-Il n'est pas contestable que le document concerné, qui est intitulé en page 3 dans la partie objet du contrat «'PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE'», est caduque.

-Les conditions figurant en page 7 stipulent que la condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 6 juin 2018.

-Cette condition ne s'est jamais réalisée, et pour bénéficier de cette condition suspensive le promettant devait se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts, ce qui n'a pas été fait.

-Le premier juge a justement mentionné, par une motivation pertinente et complète que la cour fait sienne, qu'il est manifeste que les époux [Z] ne rapportent pas la preuve qu'ils se sont conformés aux obligations misent à leur charge par la promesse de vente, à l'effet d'obtenir le financement nécessaire à l'achat du bien immobilier.



-Cependant, toujours en page 7, la promesse de vente prévoit qu'à défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, donc passé le 6 juin 2018, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, ce que les époux [L] n'ont pas fait puisqu'ils ont adressé une mise demeure aux époux [Z] de leur fournir le justificatif de la demande de prêt seulement le 13 novembre 2018, soit postérieurement de plusieurs mois. 

-Alors même que la promesse était caduque depuis longtemps, conformément au paragraphe prévoyant que «'Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté des justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et le PROMETTANT retrouvera son entière liberté», ce que les époux [L] n'ont manifestement pas été pressé de faire, le prix initial alors proposé pour leur bien immobilier aux époux [Z] étant nettement supérieur au prix finalement obtenu pour sa vente.

-De même la stipulation de pénalité prévue en page 5 indique que «'au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 39 720 EUR à titre de dommages-intérêts'», ce qui n'a pas été le cas dès lors que la condition d'obtention du prêt n'a jamais été réalisée, et que la mise en demeure qui devait être juste postérieure au 6 juin 2018 n'a pas été adressée par les époux [L], mais bien plus tard puisque au 13 novembre 2018, soit plus de 5 mois après.

-Le premier juge a donc à bon droit indiqué que le compromis est caduc et la clause pénale prévue à hauteur de 39 720 euros n'est pas due.

-Le premier juge a pu valablement rejeter en équité la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui relève de son pouvoir discrétionnaire.



Par conséquent le jugement du 12 avril 2021 sera confirmé en toutes ses dispositions.



Il conviendra de condamner in solidum les époux [L], partie perdante, aux entiers dépens d'appel en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



La cour,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 12 avril 2021 en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum les époux [I] et [C] [L] née [M] aux entiers dépens d'appel,



Condamne in solidum les époux [I] et [C] [L] née [M] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,