Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 15 janvier 2026

S.A.R.L. ELECTRO TECHNOLOGIES



C/



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2 e chambre civile



ARRÊT DU 15 JANVIER 2026



N° RG 22/01575 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCWV



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 07 novembre 2022, 

rendue par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 18/01965











APPELANTE :



S.A.R.L. ELECTRO TECHNOLOGIES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126





INTIMÉE :



S.A. L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Cécile RENEVEY - LAISSUS de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de Me Jessica MANSUY de L'AARPI EVY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :



Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Cédric SAUNIER, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2026,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Faits, procédure et prétentions des parties



La SA L'Immobilière Européenne des Mousquetaires (SIEM) a acquis le 11 mai 2011 de la société SEMA des locaux commerciaux situés dans la galerie marchande '[Adresse 6]' à [Localité 5].



Un bail commercial avait préalablement été consenti le 16 octobre 2008 à la société BG Conception, placée en liquidation judiciaire par jugement du 27 mai 2014 et dont la SARL Electro Technologies a acquis le fonds de commerce le 27 octobre 2014.



Par avenant signé le 2 décembre 2014 entre les sociétés SIEM et Electro Technologies, le loyer annuel a été fixé à la somme de 50 000 euros hors taxes, en ce compris la taxe foncière, à compter du 23 juin 2014 correspondant à la date de jouissance du fonds.



Par acte d'huissier de justice du 13 juin 2018, la bailleresse a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 26 527,53 euros.





Par acte signifié le 4 juillet 2018, la société Electro Technologies a fait assigner la société SIEM devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Dijon afin d'obtenir l'annulation du commandement de payer en invoquant la violation de l'obligation de délivrance.

Elle sollicitait en outre que la bailleresse soit déclarée irrecevable en ses demandes à défaut d'intérêt à agir, qu'elle soit déboutée de sa fin de non-recevoir et soit condamnée à lui régler, après prononcé de la résolution ou la résiliation du bail à ses torts exclusifs, différentes sommes au titre du remboursement du dépôt de garantie, des loyers et charges réglées ainsi que des frais exposés, outre l'indemnisation de ses préjudices.



La société SIEM soulevait en première instance l'irrecevabilité des dernandes adverses au motif de la cession des locaux le 30 septembre 2020 à la société EIC Transaction désormais bailleresse, sollicitait à titre subsidiaire le rejet des demandes formées à son encontre et à titre reconventionnel la condamnation de la société Electro Technologies à lui régler des charges impayées et le montant de la clause pénale.





Le tribunal a, par jugement rendu le 7 novembre 2022 : 

- déclaré la société Electro Technologies recevable en ses demandes ;

- rejeté ses demandes tendant :

. à l'annulation du commandement de payer ;

. à la résolution du bail commercial ;

. à son indemnisation au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et taxes, de la perte du fonds de commerce, des frais d'assurance des locaux, des travaux d'aménagement et d'entretien et de perte d'exploitation ;

. au remboursement du loyer du mois d'octobre 2020 ;

- rejeté les demandes de la société SIEM tendant à la condamnation de la société Electro Technologies au titre des charges impayées et au titre de la clause pénale ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.





Par déclaration du 20 décembre 2022, la société Electro Technologies, intimant la société SIEM, a interjeté appel de ce jugement en sollicitant son infirmation en ce qu'il a :

- rejeté ses demandes tendant à son indemnisation au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et taxes, de la perte du fonds de commerce, des frais d'assurance des locaux, des travaux d'aménagement et d'entretien et de perte d'exploitation ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.



Selon ses dernières conclusions transmises le 24 octobre 2025, elle conclut à l'infirmation des chefs susvisés et demande à la cour statuant à nouveau de :

- juger la société SIEM entièrement responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement ; 

- la condamner à lui payer la somme de 885 265 euros au titre de la perte d'exploitation, décomposée comme suit :

. 183 000 euros au titre de la perte nette d'exploitation,

. 702 265 euros au titre de la perte d'exploitation résultant de la perte de chance d'exploiter sous l'enseigne « Connexion » ; 

 - la condamner à lui payer les sommes de :

. 328 156 euros au titre du remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie,

. 200 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du fonds de commerce,

 . 10 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du droit au bail,

 . 15 047,40 euros au titre du remboursement des travaux d'aménagement et d'entretien, . 13 845 euros au titre du remboursement des frais d'assurance, 

 . 13 160,01 euros au titre des sommes versées dans le cadre de la procédure de licenciement économique engagée ; 

- juger non fondé l'appel incident et débouter la société SIEM de l'intégralité de ses demandes; 

- la condamner à lui payer, au titre des frais irrépétibles, la somme de 13 200 euros pour la première instance, de 5 400 euros outre 2 % du montant total des dommages et intérêts lui étant accordés par l'arrêt à intervenir en appel ainsi que la somme de 2 565,29 euros au titre des frais d'expertise et d'huissier de justice ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





La société SIEM a interjeté appel incident par conclusions transmises le 5 juin 2023 en sollicitant l'infirmation du jugement critiqué en ce qu'il a :

- rejeté ses demandes tendant à la condamnation de la société Electro Technologies au titre des charges impayées et de la clause pénale ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.



Par ses ultimes conclusions transmises le 20 octobre 2025, elle demande à la cour statuant à nouveau :



' À titre principal : 

 - de juger irrecevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile, la nouvelle prétention de la société Electro Technologies tendant seulement à l'indemnisation de ses préjudices ; 

- de juger irrecevable, en application des articles 954 et 910-4 du code de procédure civile, la prétention de la société Electro Technologies tendant à ce qu'elle soit jugée responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement, faute de prétention sur la reconnaissance d'une faute contractuelle engageant sa responsabilité ; 

- de juger que la société Electro Technologies ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à la résolution du bail commercial, à l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juin 2018 et au remboursement du loyer du mois d'octobre 2020 ; 

- en conséquence, de débouter la société Electro Technologies de ses demandes tendant à : 

. la juger entièrement responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement; 

. la condamner à lui payer les sommes de 885 265 euros au titre de la perte d'exploitation, de 328 156 euros au titre du remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie, de 200 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du fonds de commerce, de 10 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du droit au bail, de 15 047,40 euros au titre du remboursement des travaux d'aménagement et d'entretien, de 13 845 euros au titre du remboursement des frais d'assurance et de 13 160,01 euros au titre des sommes versées dans le cadre de la procédure de licenciement économique engagée ;



' À titre subsidiaire : 

- de juger qu'elle n'a pas manqué à ses obligations contractuelles de délivrance, de réparation et d'entretien, et de garantie ; 

- de juger que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée ; 

- en conséquence, de débouter la société Electro Technologies de ses demandes tendant à : 

. la juger entièrement responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement; 

. la condamner à lui payer les sommes de 885 265 euros au titre de la perte d'exploitation, de 328 156 euros au titre du remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie, de 200 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du fonds de commerce, de 10 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du droit au bail, de 15 047,40 euros au titre du remboursement des travaux d'aménagement et d'entretien, de 13 845 euros au titre du remboursement des frais d'assurance et de 13 160,01 euros au titre des sommes versées dans le cadre de la procédure de licenciement économique engagée ;

 

' À titre très subsidiaire, 

 - de juger que les demandes indemnitaires sollicitées par la société Electro Technologies ne sont pas justifiées ; 

- en conséquence, de la débouter la société Electro Technologies de ses demandes tendant à : 

. la juger entièrement responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement; 

. la condamner à lui payer les sommes de 885 265 euros au titre de la perte d'exploitation, de 328 156 euros au titre du remboursement des loyers, charges et dépôt de garantie, de 200 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du fonds de commerce, de 10 000 euros au titre de l'indemnisation de la perte du droit au bail, de 15 047,40 euros au titre du remboursement des travaux d'aménagement et d'entretien, de 13 845 euros au titre du remboursement des frais d'assurance et de 13 160,01 euros au titre des sommes versées dans le cadre de la procédure de licenciement économique engagée ;

 

' Sur ses propres demandes : 

- de condamner la société Electro Technologies au paiement :

. à titre principal, de la somme de 149 607,24 euros au titre des charges impayée dont 134 670,43 euros au titre des factures d'électricité, assortie des intérêts au taux légal majoré de cinq points ; 

. à titre subsidiaire, de la somme de 14 936,81 euros restant due au titre des autres charges, assortie des intérêts au taux légal majoré de cinq points ; 

- de la condamner au paiement, au titre de la clause pénale, de la somme de 14 960,72 euros à titre principal et de 1 493,68 euros à titre subsidiaire ;

- à titre reconventionnel, de la condamner au paiement d'une indemnité de 100 000 euros, sauf à parfaire, pour procédure abusive ; 



' En tout état de cause : 

- de débouter la société Electro Technologies de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- de rejeter ses demandes formées au titre des frais irrépétibles, des dépens et du remboursement des coûts des constats d'huissier et des frais d'expertise pour un montant de 2 565,29 euros TTC; 

- de la condamner à lui payer la somme de 17 700 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 15 000 euros, à parfaire, au titre des frais irrépétibles d'appel ; 

- de la condamner à tous les dépens de première instance et d'appel avec distraction.





Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 octobre 2025.





Motifs de la décision





- Sur la recevabilité de la prétention de la société Electro Technologies tendant à l'indemnisation de ses préjudices au regard de l'article 564 du code de procédure civile,



La société SIEM expose que tel que retenu dans le jugement dont appel, tant les moyens que le dispositif des ultimes écritures déposées par la société Electro Technologies devant le juge de première instance tendaient au prononcé de la résolution du bail et par voie de conséquence à obtenir une indemnisation. Elle en déduit qu'en sollicitant désormais uniquement la réparation de ses préjudices, cette dernière formule une demande nouvelle irrecevable en appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



La société Electro Technologies fait valoir que ses demandes indemnitaires ne sont pas nouvelles au sens des articles 565 et 566 du code de procédure civile pour avoir été déjà présentées en première instance.





En application de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce et tel que relevé par l'intimée elle-même, la société Electro Technologies formulait déjà, en première instance, les demandes indemnitaires qu'elle soutient en appel.



Il en résulte que celles-ci ne sont pas nouvelles.





- Sur la recevabilité, au regard des articles 310-4 et 954 du code de procédure civile, des prétentions de la société Electro Technologies tendant à ce que la société SIEM soit jugée responsable de ses préjudices et tenue de l'indemniser intégralement,



Selon la société SIEM, l'appelante n'a formulé dans le dispositif de ses premières conclusions en appel aucune prétention tendant à la reconnaissance d'une faute et de sa responsabilité, de sorte qu'en application des articles 4, 910-4 et 954 du code précité la cour n'en est pas saisie et que la demande tendant à la voir juger responsable de ses préjudices et condamner à l'indemniser est irrecevable.



La société Electro Technologies soutient que seules les prétentions, à l'exclusion des moyens, doivent figurer au dispositif des conclusions de sorte que si les demandes indemnitaires doivent y figurer ce n'est pas le cas de la reconnaissance de la responsabilité contractuelle, qu'elle a en tout état de cause intégrée dans son dispositif.



Aux termes de l'article 910-4 du code de procédure civile, les parties doivent, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, présenter dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 954 du code de procédure civile dispose que les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.



Etant observé que les développements de la société SIEM concernent en réalité l'effet dévolutif de l'appel, l'éventuelle reconnaissance d'une faute contractuelle engageant la responsabilité de cette dernière ne constitue pas une prétention, à l'inverse des demandes indemnitaires formées par la société Electro Technologies qui figurent au dispositif des conclusions de cette dernière.



Ses demandes tendant à voir juger la société SIEM responsable de ses préjudices et condamner celle-ci à l'indemniser seront donc déclarées recevables.





- Sur la demande de la société SIEM tendant à voir 'juger' que la société Electro Technologies ne sollicite pas l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes tendant à la résolution du bail commercial, à l'annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 juin 2018 et au remboursement du loyer du mois d'octobre 2020 ; 



La société SIEM, observant qu'en l'absence d'appel sur ce point la société Electro Technologies demande à la cour la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande tendant à la résolution du bail, soutient que cela doit conduire à la débouter de ses demandes indemnitaires en précisant qu'elle-même a formé un appel incident en demandant l'infirmation de certains chefs du jugement, de sorte que la cour est bien saisie desdits chefs.



La société Electro Technologies expose que la dévolution du litige étant fixée, selon l'article 562 du code de procédure civile, par l'acte d'appel, la cour n'est pas saisie des chefs ayant rejeté les demandes d'annulation du commandement de payer, de résolution du bail et de remboursement de loyers, de sorte qu'elle commettrait un excès de pouvoir si elle les confirmait.



En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Toutefois, la dévolution opère pour le tout lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement.



En l'absence de dévolution des chefs du jugement de première instance ayant rejeté les demandes d'annulation du commandement de payer, de résolution du bail et de remboursement de loyers, la cour n'en est pas saisie de sorte que la demande formée par la société SIEM concernant ces chefs sera rejetée.





- Sur la responsabilité contractuelle de la société SIEM,



L'article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En application de l'article 1147 du code civil applicable au litige devenu l'article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



En application des dispositions suvisées, le locataire peut, en cas d'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, obtenir l'indemnisation des conséquences dommageables du défaut de réalisation, par le bailleur, des travaux lui incombant.



Il est par ailleurs constant que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux dans les lieux loués, ou par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent, s'affranchir de son obligation de délivrance.



En application de l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est constant que cette disposition n'est pas d'ordre public et qu'il peut y être dérogé par le contrat, les clauses dérogatoires afférentes étant d'interprétation restrictive.



L'article 1721 du code précité dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



Enfin, l'article 606 du code civil précise que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.



Le bailleur est donc tenu de façon constante, et sans avoir même à être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, de l'entretien de l'immeuble, c'est-à-dire à la réparation des outrages naturels du temps et de l'usure normale due à l'action des éléments.



Il est par ailleurs tenu de procéder à la réparation des dommages survenus en dehors de l'usure normale de l'immeuble sous réserve d'en avoir été informé par le preneur.





' Sur l'alimentation électrique des locaux



La société Electro Technologies considère que le juge de première instance a dénaturé l'article 753 du code de procédure civile en commettant un amalgame entre les moyens et les prétentions et en refusant d'examiner ses demandes indemnitaires fondées sur la faute contractuelle de la bailleresse en application des articles 1184, 1147 et 1142 anciens devenus 1217, 1231-1 et 1231-2 du code civil.

Elle fait valoir que la bailleresse a violé les articles 1719, 1°, et 1720 du code civil dont il résulte que la chose délivrée doit pouvoir servir à l'usage convenu par les parties et être livré en bon état, sans que la clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ne puisse valablement décharger le bailleur de son obligation de délivrance, expliquant que l'insuffisance de puissance électrique alimentant le magasin, lié au seul raccordement par l'intermédiaire du compteur installé dans le fonds voisin, l'a empêchée de développer son activité dans les lieux loués ce dont la bailleresse a été informée par courrier en recommandé du 28 février 2018.

Elle précise que malgré l'engagement de la société SIEM à supporter le coût des travaux de raccordement du local loué au réseau public d'électricité dans l'acte de vente du local conclu avec la société EIC Transactions qui stipule une provision de 30 000 euros à ce titre, ce qui établit l'absence d'exécution des travaux à cette date, la société SIEM n'a jamais réalisé les travaux désignés comme nécessaires par la société [Localité 5] Systèmes Automatisme à savoir le déplacement de l'installation du comptage ou la réalisation d'une tranchée entre celui-ci et le fonds loué, ce malgré ses multiples relances.

Elle invoque par ailleurs une violation par la bailleresse de son obligation de garantie sur les vices de la chose louée apparus en cours de bail, en application de l'article 1721 du même code.

Elle précise enfin n'avoir quitté les locaux qu'à la fin de l'année 2020, et non au mois de mars, et qu'elle n'a désormais plus d'activité, précision faite que la SARL Electro [Localité 5] exploitant un commerce similaire est une entité distincte.



La société SIEM considère qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance, comme à son obligation de garantie, au regard d'une insuffisance d'alimentation électrique en ce que :

- l'exception d'inexécution ou la résiliation du bail pour manquement à l'obligation de délivrance ne peut être admise que si ce manquement a rendu les locaux impropres à l'usage contractuellement prévu, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;

- la locataire a disposé d'un raccordement électrique pendant la durée de son exploitation, tandis qu'elle ne démontre pas l'insuffisance d'alimentation qu'elle invoque ;

- elle-même a terminé les travaux nécessaires à l'installation des compteurs électriques le 23 octobre 2015, la société Electro Technologies s'étant abstenue depuis d'accomplir les démarches nécessaires auprès de la société Enedis pour finaliser le raccordement, y compris après délivrance d'une sommation de faire par ses soins le 17 janvier 2020 et contrairement aux locataires des autres locaux ;

- la société Electro Technologies a en réalité transféré son activité dans d'autres locaux à compter du mois de mars 2020 et opère volontairement une confusion entre les travaux d'installation des compteurs individuels qui ont bien été réalisés et les travaux de raccordement au réseau public, en principe contractuellement à sa charge, qui n'ont pas pu être terminés ;

- elle n'est pas responsable de l'interruption de l'alimentation en électricité à compter du 3 novembre 2020 en raison de la cession des locaux ;

- une clause du contrat de bail prévoit que les travaux de raccordement au réseau des eaux usées et au réseau électrique pèsent sur la locataire, le bail mettant expressément à la charge exclusive du preneur les réparations autres que celles prévues à l'article 606 du code civil et les travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, tels que les travaux de raccordement au réseau public qui ne constituent pas des travaux de gros-'uvre au sens de l'article 606 du code civil car ils n'intéressent pas la structure ni la solidité de l'immeuble ;

- les trois seuls constats réalisés, de même que le 'bilan de puissance du magasin' dépourvu de force probante, sont insuffisants pour établir l'insuffisance d'alimentation.



Le bail commercial signé le 16 octobre 2008 précise expressément en page 2 que les locaux sont à usage d'une activité de 'vente d'articles d'électroménagers, radios, télévisions, HIFI, vidéo, informatique et articles annexes, service après-vente, vente d'articles de décoration, cadeaux, arts de la table et tout mobilier pour l'habitat à l'exclusion de tout autre même temporairement'.



Il en résulte que la société Electro Technologies avait l'obligation d'exploiter cette activité commerciale spécifique nécessitant par nature une alimentation électrique d'une certaine puissance afin de permettre l'alimentation simultanée des nombreux types d'appareils proposés à la vente.



Me [C] [D], huissier de justice, a constaté le 1er mars 2016 à 11 heures 00 la faible température ambiante à l'intérieur du magasin, soit 14,9 degrés, incompatible avec l'accueil de clients dans des conditions normalement attractives.

Il a constaté que la mise en route du dispositif de chauffage provoque une coupure générale électrique, ainsi que l'absence d'installation opérationnelle d'un compteur spécifique au magasin.

Des constatations de même nature ont été effectuées le 8 décembre 2016 à 9 heures 45, avec des mesures entre 8,3 et 11,7 degrés.

A l'inverse, Me [D] a mesuré des températures intérieures entre 34,7 et 35,7 degrés le 21 juin 2017 à 15 heures 00, réitérant l'absence de finalisation d'installation d'un compteur électrique spécifique, laquelle a encore été constatée les 7 mars 2019 et 5 mars 2020.

Les cinq constats d'huissier de justice établis postérieurement au 3 novembre 2020 établissent l'absence de toute alimentation électrique au niveau du tableau.



L'insuffisance de l'alimentation électrique du magasin, relevant en l'espèce de l'obligation de délivrance et non de celle d'entretien, est corroborée par le bilan de puissance effectué par la société [Localité 5] Systèmes Automatisme concluant, au regard de la nature de l'activité exploitée, à un besoin évalué à 100 Ampères minimum pour un disjoncteur effectivement installé d'une puissance maximum de 60 Ampères.



Enfin, les multiples attestations de témoins produites par la société Electro Technologies, émanant à la fois de salariés et de clients, confirment que les températures susvisées étaient habituelles tant en hiver qu'en été et nuisaient à l'exploitation.



La société Electro Technologies démontre donc la réalité de l'insuffisance d'alimentation qu'elle invoque.



La société SIEM fonde son affirmation selon laquelle elle avait terminé les travaux nécessaires à l'installation des compteurs électriques le 23 octobre 2015 tandis que sa locataire s'est ensuite abstenue d'accomplir les démarches nécessaires auprès de la société Enedis pour finaliser le raccordement, sur les procès-verbaux de constat susvisés dont il ne peut cependant être déduit aucun élément technique relatif à la cause de l'absence de raccordement effectif, ni même au lien entre l'insuffisance de puissance et l'absence de compteur électrique dédié au commerce exploité par la société Electro technologies.

La cour observe au surplus que le premier des constats visés par l'appelante a été réalisé le 1er mars 2016.



De même, la sommation de faire délivrée le 17 janvier 2020 à la demande de la société SIEM se limite à des affirmations effectuées par cette dernière, non corroborées par des pièces établissant la bonne exécution de ses propres obligations.



Alors même que l'insuffisance de la puissance d'alimentation électrique des locaux au regard de leur destination prévue au bail et connue de la société SIEM est établie, cette dernière ne communique aucune pièce de nature à attester de la réalisation des travaux lui incombant afin d'y remédier.



Il en résulte une faute au regard de son obligation de délivrance.





' Sur les infiltrations en toiture



La société Electro Technologies fait valoir que l'huissier de justice a constaté des fissures affectant les skydômes situés sur le toit terrasse, dont il est résulté l'inondation du sol du magasin en parquet stratifié dont les travaux de remise en état ont été chiffrés à la somme de 55 351,58 euros, en précisant que les travaux réalisés en juin 2020 sur la toiture par une entreprise mandatée par ses soins n'ont, contrairement aux affirmations adverses, pas permis d'y remédier.



Elle en déduit :

- une violation des articles 1719, 1°, et 1720 du code civil, sans que la clause du bail selon laquelle le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent ne puisse valablement décharger le bailleur de son obligation de délivrance ;

- un manquement de la bailleresse à son obligation d'entretien, étant observé que de jurisprudence constante, les travaux d'entretien et de réfection de toiture constituent des réparations incombant au bailleur au sens de l'article 606 du code civil ;

- un manquement de la bailleresse à son obligation de garantie sur les vices de la chose louée apparus en cours de bail, en application de l'article 1721 du même code.



La société SIEM fait valoir que les infiltrations ont un caractère épisodique, ainsi qu'il résulte des deux seuls constats réalisés en six ans et demi, alors que dès qu'elle en a été avisée, elle a immédiatement fait réaliser un devis et fait intervenir la SAS Batimontage qui a procédé aux réparations nécessaires le 23 juin 2020.

Elle ajoute que suite à ces réparations, les infiltrations ont cessé ainsi que le confirme l'absence de tout signalement sur ce point depuis lors, de sorte qu'il n'existe aucun trouble de jouissance ayant empêché toute exploitation normale de l'activité.



Les infiltrations d'eau par la toiture des locaux ont été constatées par huissier de justice les 5 et 7 mars 2019, étant observé que la présence d'une seule petite flaque d'eau au sol de quelques centimètres de circonférence relatée dans le constat du 3 novembre 2020 est insuffisante à établir de telles infiltrations.



Ces seuls constats, concernant une période de trois jours, sont en tout état de cause impropres à établir un manquement de la société SIEM à son obligation de délivrance.



Par ailleurs, étant observé que la copie des courriers produits par la société Electro Technologie et adressés par ses soins à la société SIEM ne font pas état de ces infiltrations, la bailleresse atteste de la réalisation des travaux de réparation lui ayant été facturés le 30 novembre 2020 qu'elle indique avoir engagés dès qu'elle a eu connaissance de celles-ci.



Il en résulte qu'aucun manquement à son obligation d'entretien et de réparation ou à son obligation de garantie ne sont caractérisés.





' Sur les équipements de lutte contre l'incendie



La société Electro Technologiesindique que les investigations réalisées par la commission de sécurité de l'arrondissement de [Localité 5] ont mis en évidence un défaut de conformité du local aux règles de sécurité incendie en l'absence de porte coupe-feu.



La société SIEM fait valoir qu'au contraire la commission de sécurité a émis un avis favorable, mais a indiqué que des prescriptions étaient à réaliser, notamment « isoler la réserve de l'enseigne Electro Flash par une enveloppe coupe-feu 1 heure et portes coupe feu ¿ heure de la surface de vente du bâtiment Bricomarché », de sorte qu'il n'en résulte aucun défaut de délivrance, alors même qu'en application du bail cette installation incombait à la locataire.



Le bail établi le 16 octobre 2008 stipule que sont à ,la charge du locataire toutes les réparations autres que celles afférentes aux gros murs et voûtes, au rétablissement des poutres et des couvertures entières des digues, murs de soutènement et clôture aussi en entier.

Il précise que par dérogation à l'article 1719 du code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l'autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l'immeuble loué ou les normes spécifiques à son activité, sauf si ces travaux touchent au gros oeuvre ou à la toiture.



Si le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux dans les lieux loués, s'affranchir de son obligation de délivrance, il résulte du procès-verbal de visite de la commission de sécurité du 7 mai 2019 que celle-ci a émis un avis favorable à la poursuite de l'activité, en prescrivant la réalisation de travaux d'isolation de la réserve par une enveloppe coupe-feu une heure et par l'installation de portes coupe feu une demi-heure.



En l'absence de caractère indispensable de ces travaux à l'entrée dans les lieux du locataire, il n'en résulte aucun manquement à l'obligation de délivrance des locaux.



Dès lors, étant rappelé qu'un contrat de bail commercial peut stipuler une clause mettant à la charge du locataire les travaux de sécurité à effectuer en cours de bail, y compris lorsqu'ils sont prescrits par l'administration, l'exécution des travaux susvisés n'incombe contractuellement pas à la société SIEM et n'est donc pas susceptible de constituer un manquement lui étant imputable.





- Sur les demandes indemnitaires formées par la société Electro Technologies,



L'appelante fait valoir, par comparaison avec le chiffre d'affaires réalisé par la société Electro [Localité 5] dirigée par le même gérant et alors même qu'elle n'a pu exploiter en partenariat avec les enseignes Boulanger ou Connexion en raison de l'état des locaux, qu'elle a subi une perte d'exploitation comptablement définie ainsi qu'une perte de chance d'exploiter sous l'enseigne 'Connexion Partenaire Boulanger'.



Précisant n'avoir perçu aucune somme de sa nouvelle bailleresse dans le cadre de la résiliation du bail intervenue postérieurement, elle se considère dès lors fondée à solliciter :

- le remboursement du dépôt de garantie ainsi que l'intégralité des loyers et charges réglées pendant l'exécution du bail ;

- l'indemnisation du préjudice lié à la valeur du fonds de commerce, à la perte de la clientèle et à la perte du droit au bail, étant observé que l'exploitation d'un fonds distinct par le dirigeant à travers une autre société est sans incidence ;

- l'indemnisation de l'ensemble des frais exposés pour les travaux d'aménagement et d'entretien du local commercial, précision faite que l'indemnité correspondante sera intégrée dans ses résultats imposables de sorte que le surplus d'impôt sur les sociétés qui sera dû de ce fait compensera exactement l'économie d'impôt générée par la déduction comptable des dépenses de travaux ;

- l'indemnisation des frais d'assurance des locaux et de licenciement économique de M. [N].



La société SIEM relève que le mode de calcul de l'indemnité de perte d'exploitation, fondé sur la comparaison entre deux commerces structurellement différents, est contestable tant dans son principe que dans son quantum alors même qu'il n'est pas démontré pas le lien direct, certain et exclusif entre les désordres et la faiblesse alléguée du chiffre d'affaires.



Concernant les postes de préjudice invoqués par la société Electro Technologies, elle observe :

- que le préjudice de perte de chance d'exploiter sous l'enseigne 'Connexion' n'est pas établi dans la mesure où le refus opposé à l'appelante résulte en réalité de son manque de compétence, étant observé que ledit refus lui a été opposé quelques jours avant son départ des locaux litigieux et que la possibilité de réalisation d'un chiffre d'affaires supérieur n'est pas établie ;

- qu'à défaut d'établir avoir été dans l'impossibilité d'exploiter le local, la demande de remboursement des loyers et charges, du dépôt de garantie et des frais d'assurance n'est pas fondée ;

- que l'appelante ne démontre pas la perte de sa clientèle et du droit au bail, alors même qu'elle a déménagé son activité dans des conditions financières convenues avec son nouveau bailleur inconnues ;

- que les travaux d'aménagement et d'entretien du local, dont le fondement de la demande en remboursement n'est pas précisé, relèvent par nature de l'initiative et de la charge du preneur, alors même qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance n'est établi puisque le local a été exploité sans discontinuer pendant plus de six ans ;

- que la demande de remboursement du coût du licenciement n'est pas fondée dans la mesure où l'appelante n'a pas cessé son activité en fin d'année 2020 puisqu'elle continue depuis lors à l'exploiter dans de nouveaux locaux, tandis que la coupure d'électricité survenue au mois de novembre 2020 incombe à la nouvelle bailleresse et que les correspondances produites relatives au motif du licenciement ne sont pas signées ;

- qu'à défaut de communiquer ses comptes annuels, seules les liasses fiscales étant produites, il est impossible de vérifier le chiffrage effectué par l'expert comptable





Concernant la perte d'exploitation invoquée et étant rappelé que seule une faute de la société SIEM relative à son manquement à son obligation de délivrance résultant de l'insuffisance de la puissance d'alimentation électrique est caractérisée, le préjudice afférent établi par la société Electro Technologie, tant par les constats d'huissier de justice que par les attestations de témoins, se limite à des températures inadaptées à l'exploitation au cours des périodes de rigueur hivernale et estivale, soit quatre mois par an.

A cet égard, la cour observe que le commerce a été exploité durant plus de six ans et a généré un chiffre d'affaires annuel conséquent chiffré entre 369 688 et 822 462 euros.



La référence au chiffre d'affaires réalisé par une autre entité, à savoir la société Electro [Localité 5], situé dans un environnement différent, bien qu'exploitant une activité comparable, n'est pas de nature à permettre une fixation du préjudice subi personnellement par la société Electro Technologies, étant observé que les chiffres d'affaires réalisés par les deux entités au cours des périodes de l'année non affectées par les conséquences du problème d'alimentation électrique établies par la société Electro Technologies ne sont pas identiques.



Sur la base de l'activité exploitée par cette dernière société, il résulte de la spécificité du manquement à l'obligation de délivrance susvisée que le préjudice de perte d'exploitation doit être calculé sur la base d'un tiers du chiffre d'affaires annuel, soit quatre mois, sur la période du 23 juin 2014 au 30 septembre 2020, soit (450 830 + 771 312 + 822 462 + 804 079 + 689 618 + 515 270 + (369 688/12 x 6)) / 3 = 1 412 805 euros.



Afin de prendre en compte d'une part le fait qu'un chiffre d'affaire a néanmoins été réalisé au cours des périodes concernées et d'autre part l'absence d'incidence sur les charges fixes, ce montant sera affecté d'un coefficient de 0,20, soit un préjudice chiffré à ce titre à la somme de 1 412 805 x 0,20 = 282 561 euros.





Le préjudice de perte de chance d'exploiter sous l'enseigne 'Connexion Partenaire Boulanger' est insuffisamment caractérisé par le courrier établi le 17 février 2020, par la SAS Ex&Co dans la mesure où les 'nombreuses fuites d'eau' évoquées par cette dernière, curieusement non corroborées par des constats d'huissier de justice au cours de la même période, ainsi que le problème d'alimentation électrique ne constituent qu'une partie des motifs de refus à laquelle s'ajoute un défaut d'aptitude.





Le remboursement des loyers versés, du dépôt de garantie et des charges ne constitue pas un préjudice consécutif au défaut de délivrance partiel dans la mesure où ledit préjudice se manifeste par une perte d'exploitation lié à une diminution de la fréquentation du magasin.





La société SIEM ne peut par ailleurs être condamnée à indemniser la perte du fonds de commerce et du droit au bail invoquées par la société Electro Technologies, lesquelles ne pourraient être cumulativement indemnisées en ce que le droit au bail constitue l'un des éléments du fonds de commerce, dans la mesure où ces chefs de préjudice sont liés à la coupure totale d'électricité intervenue postérieurement à la cession des locaux à la SAS EIC Transactions, nouvelle bailleresse.

Il en est de même de la demande de remboursement du coût de la procédure de licenciement économique.





Enfin, les demandes de remboursement des travaux d'aménagement et d'entretien ainsi que des frais d'assurance ne correspondent pas à un préjudice directement en lien avec le défaut de délivrance partielle des locaux.





Après infirmation du jugement critiqué en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la société Electro Dépôt au titre de la seule perte d'exploitation, la société SIEM sera donc condamnée à verser à la société Electro Technologies la somme de 282 561 euros en indemnisation de son préjudice, avec rejet du surplus de ses demandes.



Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires formées par la société Electro Technologies au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et taxes, de la perte du fonds de commerce, des frais d'assurance des locaux ainsi que des travaux d'aménagement et d'entretien.





- Sur la demande en paiement formée par la société SIEM au titre des charges impayées,



La société SIEM fonde la refacturation des charges d'électricité sur les éléments suivants :

- aux termes du 3° de l'article intitulé 'impôts et charges' du bail, 'le preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet, étant précisé que le bailleur a procédé à l'installation de sous-compteurs pour l'eau et l'électricité' ;

- en l'absence d'accomplissement par la société Electro Technologies des démarches nécessaires pour disposer d'un propre compteur, le point de vente Bricomarché lui a refacturé l'électricité consommée par la société Electro Technologies ;

- cette pratique ne relève pas d'une rétrocession d'électricité illicite ;

- le montant refacturé est calculé en fonction de la surface qu'elle exploite et non en fonction de sa consommation réelle.



La société Electro Technologies affirme que le bail ne prévoit pas une refacturation d'électricité, laquelle est au surplus interdite par l'article 27 du cahier des charges des concessions de distribution publique d'électricité.

Elle prétend que la société SIEM a édité des factures d'électricité à son intention sans justifier d'aucune clé de répartition et en ne produisant aucun décompte.

Elle ajoute que si la société SIEM, confrontée à l'incohérence des sommes qu'elle réclame avec le montant des factures émises par la société Bricomarché bénéficiant du compteur, soutient que l'écart correspondrait non à des charges d'électricité mais à des appels de provisions sur taxes foncières, l'avenant au bail conclu le 2 décembre 2014 stipule pourtant que le loyer annuel comprend le montant de la taxe foncière.



L'article 1134 ancien du code civil applicable au litige dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Etant rappelé que l'avenant conclu entre les parties le 2 décembre 2014 se limite à fixer le montant du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 50 000 euros en ce compris la taxe foncière, le bail initial stipule au 3° de l'article intitulé « IMPOTS ' CHARGES » que : ' Le Preneur acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d'abonnements individuels, de manière à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet, étant précisé que le bailleur a procédé à l'installation de sous-compteurs pour l'eau et l'électricité ».



Il en résulte que la société Electro technologies est notamment tenue de payer le coût de l'alimentation de ses locaux en électricité, la refacturation de celui-ci ne constituant pas une 'revente' d'électricité mais l'application des dispositions du bail aux termes desquelles elle doit, en sus du loyer, assumer les charges au prorata de la surface exploitée.



Contrairement aux affirmations de cette dernière, la société SIEM justifie à la fois d'un décompte de charges arrêté au 6 juillet 2021 et des factures d'électricité incluant la consommation de la société Electro Technologies au cours de la période litigieuse.



Si la société SIEM déduit du décompte susvisé une somme restant due au titre des charges chiffrée à 149 607,24 euros, il convient d'en déduire la somme de 14 936,81 euros correspondant au solde de son compte locataire au 4 mars 2021 dont il n'est pas établi qu'elle correspond à des charges alors même que ce compte locataire intègre l'ensemble des opérations relatives à la période de location expliquant au demeurant la mention d'avoirs au titre des taxes foncières.



Le surplus des sommes réclamées au titre des charges d'électricité, soit la somme de 134 670,43 euros facturée au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, est étayée par l'application du prorata de surface occupée aux factures de fourniture d'électricité.



Après infirmation du jugement critiqué en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la société SIEM tendant à la condamnation de la société Electro Technologies au titre des charges impayées, la société Electro Technologies sera condamnée à lui payer la somme de 134 670,43 euros majorée, en application des dispositions contractualisées entre les parties et en considération de la date d'exigibilité de chacune des factures concernées, des intérêts au taux légal majoré de cinq point à compter :

- du 15 juillet 2021 sur la somme de 30 375,35 euros,

- du 15 août 2021 sur la somme de 39 489,34 euros,

- du 15 septembre 2021 sur la somme de 32 707,16 euros,

- du 15 octobre 2021 sur la somme de 32 098,58 euros.



La demande de la société SIEM sera rejetée pour le surplus.





- Sur la demande en paiement formée par la société SIEM au titre de la clause pénale,



Selon la soc