Tribunal Judiciaire · REFERE — 8 janvier 2026

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Copie certifiée conforme à :
- dossier
- Me Mathilde BLOCK 8

Grosse délivrée à : Me Mathilde BLOCK 8
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 17]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 15]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


MINUTE N° : 26/00011
ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00537 - N° Portalis DBXC-W-B7J-FQRZ
AFFAIRE : S.C.I. KIDA C/ [I] [V]


l’an deux mil vingt six et le huit Janvier,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience des référés, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 25 Novembre 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :


DEMANDERESSE :

S.C.I. KIDA, représentée par son gérant domicilié en cette qualité [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Mathilde BLOCK, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT


DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [V]
né le 03 Octobre 1969 à [Localité 18], demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté







EXPOSE DU LITIGE

La SCI KIDA est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1]. 

Initialement cadastrée BL n° [Cadastre 4], cette parcelle a été divisée en quatre pour devenir les parcelles BL n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10].

En 2016, Monsieur [I] [V] a acquis la parcelle BL n°[Cadastre 9] avec servitude de passage par la parcelle BL n°[Cadastre 10]. Monsieur [V] est également propriétaire de la parcelle BL n°[Cadastre 5], séparée de la parcelle BL n°[Cadastre 10] par un mur de clôture appartenant à la SCI KIDA.

En juillet 2024, Monsieur [V] a procédé à la démolition de ce mur séparatif et a édifié, sur sa propriété, un nouveau mur comprenant un portillon afin d’accéder à la parcelle [Cadastre 13] depuis la parcelle [Cadastre 11].

Par courriers recommandés des 25 novembre et 27 décembre 2024, la SCI KIDA a mis en demeure Monsieur [V] de remettre le mur dans son état initial.

Soutenant subir une atteinte manifeste à son droit de propriété, la SCI KIDA a fait citer, par exploit du 8 octobre 2025, Monsieur [V] devant le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE statuant en référés aux fins de :
- constater l'atteinte au droit de propriété de la SCI KIDA commise par Monsieur [V], 
- à titre principal, condamner Monsieur [V] à la démolition du mur édifié sur son terrain, et à la reconstruction sur mur séparatif privatif appartenant à la SCI KIDA sur le terrain de la requérante sans ouverture, dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard à la charge de Monsieur [V], 
- à titre subsidiaire, 
- condamner Monsieur [V] à supprimer le portillon en place et à reboucher, avec des parpaings et de l'enduit dans la continuité de la construction actuelle, le mur édifié par ses soins sur son terrain de sorte qu'il ne subsiste plus aucune délimitation visuelle ni ouverture ni passage dans ce mur, dans le délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard à sa charge,
- condamner Monsieur [V] à faire établir un acte notarié rectificatif à ses frais, précisant que : 
* le mur séparatif désormais implanté sur la parcelle [Cadastre 16] appartient au propriétaire de cette parcelle,
* qu'il doit être maintenu totalement fermé en permanence et en toutes circonstances de sorte qu'il ne soit jamais imposé un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 16] et qu'il ne soit jamais porté atteinte au droit de propriété du propriétaire de la parcelle [Cadastre 16],
* que le mur séparatif soit maintenu dans un état d'entretien permanent et enduit en intégralité, des deux côtés, aux seuls frais du propriétaire de la parcelle n° BL [Cadastre 5] ; 
- dire que l’acte notarié rectificatif devra être reçu par tel notaire qu'il plaira, saisi par Monsieur [V] dans le délai de quinze jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard à sa charge ; 
- dire que l’acte notarié rectificatif et son enregistrement au service de la publicité foncière devront intervenir au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard la charge de Monsieur [V], la date d'enregistrement de l'acte notarié rectificatif faisant foi;
En tout état de cause : 
- condamner Monsieur [V] par provision à verser à la SCI KIDA une somme de 200 euros par mois à titre d'indemnité de vue et de passage depuis la démolition du mur survenue au mois de juin 2024 jusqu'à la remise en état du mur initial ou la fermeture du mur séparatif actuel édifié par ses soins ;
- condamner Monsieur [V] à verser à la SCI KIDA une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût de signification de l'assignation ainsi que le coût de signification de la décision à intervenir.

Monsieur [V], qui a été régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 et la décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, délibéré prorogé au 08 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’atteinte au droit de propriété
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La SCI KIDA sollicite la démolition du mur séparatif édifié par le défendeur et sa reconstruction sur la parcelle [Cadastre 13]. A titre subsidiaire, elle demande la suppression de l’ouverture créée. 

Au regard du procès-verbal de bornage du 12 mars 2015, du compte-rendu de géomètre expert du 16 septembre 2025 et du procès-verbal de constat du 10 septembre 2025, il apparait que le mur séparatif antérieur a été détruit, qu’il subsiste des traces de cet ancien mur à l’endroit d’une borne, et que ce mur a été remplacé par mur en parpaing enduit avec création d’un portillon ouvrant sur la parcelle [Cadastre 13].

La requérante produit une correspondance notariée du 10 mars 2025 aux termes de laquelle l’ancien mur lui était privatif et que la servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 13] n’était consentie qu’à la parcelle [Cadastre 12].

Monsieur [V], non constitué, ne justifie pas d’une servitude de passage justifiant le portillon. La violation par le défendeur du droit de propriété de la SCI KIDA est caractérisée.

Si la requérante justifie d’un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin, ni l’emplacement du mur séparatif nouvellement édifié sur la parcelle de Monsieur [V] ni les éléments utilisés pour sa construction n’emportent de préjudice pour la SCI KIDA.

La démolition de la totalité de l’ouvrage n’apparait pas nécessaire, la destruction du portail et comblement du mur séparatif étant de nature à mettre fin au trouble subi.
Monsieur [V] sera dès lors condamné à supprimer le portillon et à reboucher cet espace, de sorte qu'il ne subsiste plus de délimitation visuelle ou passage dans ce mur, et ce, dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard.
Sur la demande d’établissement d’un acte notarié rectificatif
Dès lors que le mur séparatif existant a été édifié par Monsieur [V] sur sa propriété et non plus sur celle de la SCI KIDA, les actes d’entretien sur ce bien et les frais liés lui incombent.
Afin d’assurer le respect des droits de la SCI KIDA, Monsieur [V] sera condamné à faire établir un acte notarié rectificatif à ses frais apportant toute précision utile s’agissant de la propriété du mur séparatif et de l’absence de servitude de passage entre les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 11], acte devant être enregistré au service de la publicité foncière.
Il convient d’assortir cette injonction d’une astreinte à hauteur de 100 euros par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir.

Sur la demande de provision
La SCI KIDA demande la condamnation de Monsieur [V] à lui verser la somme provisionnelle de 200 euros par mois à titre d'indemnité de vue et de passage depuis la démolition du mur survenue au mois de juin 2024 jusqu'à la remise en état du mur initial ou la fermeture du mur séparatif actuel.
Le préjudice allégué par la SCI KIDA sera justement indemnisé par le versement d’une provision à hauteur de 1500€. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens 
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :
« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […] ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. ».

Il appartient au juge des référés de statuer provisoirement sur les dépens de l'instance ouverte devant lui. 

Monsieur [V], qui succombe à l’instance, supportera la charge des entiers dépens, comprenant les coûts de signification de l'assignation et de la décision à intervenir.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI KIDA contrainte d’agir en justice pour faire valoir ses droits l’intégralité de ses frais de justice non compris dans les dépens. 

Monsieur [V] sera condamné à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,
CONDAMNONS Monsieur [V] à supprimer le portillon créé et à reboucher cet espace de sorte qu'il ne subsiste plus de délimitation visuelle ni passage dans ce mur, et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
CONDAMNONS Monsieur [V] à faire établir et publier à ses frais au service de la publicité foncière un acte notarié rectificatif apportant toute précision utile s’agissant de la propriété du mur séparatif et de l’absence de servitude de passage entre les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 11], dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
CONDAMNONS Monsieur [V] à verser à la SCI KIDA une provision de MILLE CINQ CENTS EUROS (1500€) à titre d’indemnisation ;
DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes ;
CONDAMNONS Monsieur [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant les coûts de signification de l'assignation et de la décision à intervenir ;
CONDAMNONS Monsieur [V] à verser à la SCI KIDA la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile ;
RAPPELONS que cette ordonnance est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD