Tribunal Judiciaire · Référés — 2 janvier 2026

N° RG 25/01009 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UECT


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01009 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UECT
NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER AVOCATS
à la SELARL DECKER
à la SELARL RS AVOCAT






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JANVIER 2026



DEMANDEURS

M. [H] [F], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [C] [D] épouse [F], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY & JAMES-FOUCHER, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

M. [A] [B], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

SNC COGEDIM MIDI-PYRENEES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier







ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier


Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,


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EXPOSE DU LITIGE


La société COGEDIM MIDI-PYRENEES a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [D] épouse [F] un appartement situé [Adresse 4]).

La réception de l'immeuble a eu lieu le 25 mars 2024 et quatre réserves subsistaient à la réception de l'ouvrage.

Les consorts [F] mettaient leur bien en location à Monsieur [H] [B] suivant un bail d'habitation du 04 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [G] épouse [F] ont assigné Monsieur [A] [B] et la société COGEDIM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Monsieur [H] [B] a donné congé au 27 juillet 2025. L'état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé dans la foulée.

Par ordonnance en date du 09 septembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire a ordonné la réouverture des débats : 

afin que la société COGEDIM MIDI-PYRENEES justifie avoir procédé à la levée de toutes les réserves auprès de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [D] épouse [F] concernant l'appartement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;afin que les consorts [F] indiquent renoncer à leur demande d'expertise judiciaire dans ces conditions ;afin que chaque partie se positionne sur d'éventuelles prétentions en lien avec l'article 696 et 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été évoquée à nouveau à l'audience en date du 25 novembre 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [G] épouse [F] demandent à la présente juridiction, au visa de l'article 145 du code de procédure civile et de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de :

leur donner acte de Ieur désistement d'instance au regard de la réalisation des travaux de remise en état du logement et du départ de leur locataire des lieux le 28 juillet 2025, et le déclarer parfait ;se déclarer incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de Monsieur [B] tendant au paiement de la somme de 618,58 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie au profit du juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE s'agissant de l'existence de rapports locatifs ;débouter Monsieur [B] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile comme étant injustifiée ;laisser les dépens à la charge de chaque partie.
Lors de l'audience, par l'intermédiaire de leur avocat, les demandeurs indiquent qu'ils s'opposent à la demande reconventionnelle de Monsieur [B] car elle concerne l'état des lieux. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la société COGEDIM, régulièrement assignée à personne, demande à la présente juridiction de : 

prendre acte de ce que la société COGEDIM accepte le désistement d'instance formulé par les consorts [F] ;laisser les dépens à la charge de chaque partie.
Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [A] [B], régulièrement assigné à personne, demande à la présente juridiction de :

mettre hors de cause Monsieur [A] [B], anciennement locataire de l'appartement de Madame [C] et Monsieur [H] [F] sis [Adresse 2] à [Localité 8] au sein de la résidence [Adresse 1] ;condamner Madame [C] et Monsieur [H] [F] à lui payer la somme de 724,58 euros au titre du montant du dépôt de garantie majoré de la pénalité légale de retard au sens de l'article 22 de la loi n°89462 du 06 juillet 1989 ;condamner, en tout état de cause, Madame [C] et Monsieur [H] [F] à payer à Monsieur [A] [B] la somme de 792 euros TTC qu'il a dû exposer au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la présente procédure.
Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Il convient de donner acte aux époux [F] de Ieur désistement d'instance et de son acceptation par la société COGEDIM. 

Au regard du congé donné par le locataire et de la réalisation de l'état des lieux de sortie, il convient de faire droit à la demande de mise hors de cause de Monsieur [H] [B].

* Sur la demande reconventionnelle visant le remboursement du dépôt de garantie

L'article 4 du code de procédure civile dispose : «L'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense. Toutefois l'objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.».

En l'espèce, les demandeurs sollicitaient aux termes de leur assignation que soit ordonnée une expertise judiciaire en raison de réserves persistantes dans le logement litigieux.

A la lecture de l'acte introductif d'instance, le locataire a été attrait en la cause pour la raison suivante : " (...) La STE COGEDIM a fait part de son intention de procéder aux travaux de réparation rendus nécessaires, mais les époux [F] se trouvent confrontés à la défaillance de leur locataire qui ne permet pas l'accès au logement devant permettre l'intervention des entrepruises mandatées par le promoteur (...)".

Par ailleurs, l'article 70 du code de procédure civile dispose : "Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant".

Dès lors, la demande reconventionnelle de l'ancien locataire portant sur le remboursement du dépôt de garantie apparait sans lien suffisant avec l'objet initial du litige en lien avec la grantie de parfait achèvement et apparaît donc irrecevable.

Au surplus, il sera rappelé que le juge compétent en matière de baux d'habitation est le juge des contentieux et de la protection.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

S'agissant de la demande de Monsieur [H] [B] au titre des frais irrépétibles, il convient de constater que la mise dans la cause du locataire dans le cadre d'une procédure visant à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire portant sur le logement objet de la location apparaît justifiée non seulement pour que celui-ci soit informé des réunions d'expertise, mais également parce que les demandeurs lui reprochent de ne pas avoir donné suite aux appels du promoteur pour programmer les travaux de levée de réserves.

Il est effectivement justifié que Monsieur [H] [B] a été mis en demeure par lettres recommandées avec avis de réception des 12 mars et 16 avril 2025 d'avoir à donner libre accès au logement occupé conformément à ses obligations de locataire.

Même s'il a été contraint d'engager des frais afin de faire valoir ses droits en justice dans le cadre d'une procédure intentée par ses anciens bailleurs à l'égard d'une entreprise, il est également justifié que son inertie à répondre aux sollicitations du promoteur et du gestionnaire locatif à contribuer à cristaliser un litige qui n'aurait jamais dû prenndre une tournure contentieuse.

L'équité commande donc de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DONNONS acte aux époux [F] de Ieur désistement d'instance et de son acceptation par la société COGEDIM ;

DECLARONS irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [B] visant au remboursement du dépôt de garantie en raison de l'absence de lien suffisant avec l'objet du litige ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions, y compris sur celle le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,