Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT IRRECEVABILITÉ

DU 22 JANVIER 2026



N° 2026/ 37







Rôle N° RG 23/01950 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKX3R







[Z] [G]





C/



Syndic. de copro. SDC [Adresse 9]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Allison SOLNON





Me Pascal ALIAS 









Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 15 Décembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/01102.





APPELANTE



Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 2]





représentée par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], situé à [Localité 7] (Alpes-

Maritimes), [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet [P] GESTION IMMOBILIERE, société à responsabilité limitée au capital social de 421232 €, dont le siège social est situé au [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nice sous le numéro 432 503 746, représentée par M. [E] [P] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant, demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocat au barreau de NICE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





































































EXPOSÉ DU LITIGE :



Madame [Z] [G] est propriétaire d'un appartement dépendant de l'immeuble en copropriété dénommée 'résidence [10]', située [Adresse 5] [Localité 7] (06).



Par acte d'huissier de justice du 19 mars 2021, Mme [Z] [D] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'résidence [Adresse 9]' devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir : 

- prononcer l'annulation des résolutions n°9 et 9 a du procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires dudit immeuble du 21 janvier 2021 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement contradictoire du 15 décembre 2022, le tribunal a :

- débouté Mme [G] de ses demandes ;

- condamné Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Le tribunal a notamment considéré que :



- l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble a notamment adopté une résolution 9 a ayant pour objet la mise en place d'une climatisation réversible individuelle en remplacement du système collectif, laquelle a été soumise au vote dans le cadre des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, en suite immédiate du défaut de majorité lors du vote de la résolution n°9, à l'objet identique, dans le cadre des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l'article 26-1 de cette même loi ;

- l'objet de ces résolutions a nécessairement pour corollaire la suppression d'un équipement commun considérée comme une modification des parties communes de sorte que celles-ci devaient être soumises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix ;

- lorsque le projet de résolution a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ;

- c'est dans ce contexte que l'assemblée générale s'est prononcée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

- dans ces conditions de vote de la résolution 9a étaient régulières.



 Selon déclaration reçue au greffe le 2 février 2023, Mme [G], a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 20 avril 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement, et statuant à nouveau :

- prononce l'annulation des résolutions 9 et 9a de l'assemblée générale du 21 janvier 2021, qui ont pour objet la suppression du chauffage collectif, le vote de ces résolutions nécessitant l'unanimité des voix, alors que ces résolutions ont été soumises à la majorité de l'article 26 puis adoptés à la majorité de l'article 25 n, par second vote immédiat, la majorité de l'article 26 n'étant pas atteinte ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :



- les résolutions avaient pour objectif de condamner le mode collectif de chauffage de la copropriété ;

- ce mode était assuré par une pompe à chaleur collective ;

- la suppression de cet équipement porte atteinte à la destination des parties privatives et aux modalités de jouissance de celles-ci ;

- le vote à l'unanimité était requis ;

- cette suppression porte également atteinte à la répartition des charges ;

- l'urgence n'est pas une condition permettant de recourir à la majorité de l'article 26 ;

- l'argument du moindre coût du chauffage individuel par rapport au remplacement de la pompe à chaleur n'est pas démontré ;

- le syndic a agi en dehors des règles de procédure et est coutumier de ce genre de faute ;

- elle a acquis le bien en raison notamment de ce mode de chauffage.



Par dernières conclusions transmises le 4 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement, et statuant à nouveau:

- déboute Mme [G] de ses demandes ;

- condamne Mme [G] à lui payer la somme de 3 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Alias.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :



- le chauffage de la copropriété était dysfonctionnel ;

- les réparations étaient trop coûteuses ;

- lors de l'assemblée générale du 21janvier 2021, plusieurs devis ont été transmis ;

- il est de jurisprudence constante que la suppression du chauffage collectif au profit d'une installation individuelle nécessite la majorité de l'article 26 et non l'unanimité ;

- Mme [G] confond son intérêt personnel et l'intérêt collectif ;

- la mise en concurrence entre différentes sociétés a été réalisée ;

- elle fait état d'une procédure judiciaire sans rapport avec le présent litige, excepté le système de chauffage défectueux.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 5 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité de l'appel principal :



Aux termes de l'article 54 de la loi n° 2009-1674 du 30 décembre 2009, codifié sous l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties à l'instance d'appel avec représentation obligatoire doivent s'acquitter d'un droit destiné à abonder le fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel à créer dans le cadre de la réforme de la représentation devant les cours d'appel.



Initialement fixée à 150 euros, cette contribution a été portée à 225 euros par l'article 97 de la loi n° 2014-1654 la loi du 29 décembre 2014 ; elle est acquittée par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique et sera perçue jusqu'au 31 décembre 2026.



En sa rédaction du 29 décembre 2013, l'article 963 du code de procédure civile dispose que lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses, selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article. Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

En application du 4ème alinéa du même texte, l'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétente et les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité.



En l'espèce, Mme [G] n'a pas justifié de l'acquittement du droit de timbre, malgré le rappel envoyé par le greffe dans l'avis de fixation en date du 20 mai 2025, l'informant à nouveau de cette obligation et des sanctions encourues aux termes des articles 963 et 964 du code de procédure civile. Ce rappel a été réitéré lors de l'audience du 19 novembre 2025 par la présidente de la chambre.



Mme [G] ne justifie ni de l'obtention de l'aide juridictionnelle ni d'une demande déposée à cette fin devant le BAJ d'[Localité 6].



Son appel sera donc déclaré irrecevable.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 3 000 euros en cause d'appel.



Mme [G] sera condamnée en outre à supporter les dépens de la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Déclare irrecevable l'appel interjeté le2 février 2023, par Mme [G] à l'encontre du jugement rendu le 15 décembre 2022, par le tribunal judiciaire de Nice ;



Condamne Mme [G] à payer au syndicat des copropriétaires, 'résidence [10]', située [Adresse 5] [Localité 7] (06), pris en la personne de son syndic en exercice à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [G] à supporter l'intégralité des dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Pascal Alias.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,