Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 22 JANVIER 2026



N° 2026/ 47









Rôle N° RG 23/01886 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKXRW







[M] [P]





C/



[G] [L] (Décédé le 31/03/2024) 

[K] [L]

[O] [L]

















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Serge BERTHELOT





Me Joseph MAGNAN 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 23 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00228.





APPELANT



Monsieur [M] [P]

né le 09 Octobre 1968 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Véronique GODFRIN, avocat au barreau de GRASSE, plaidant





INTIMES



Monsieur [G] [L]

né le 18 Avril 1926 à [Localité 10]

Décédé le 31/03/2024



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



PARTIES INTERVENANTES



Interventions volontaires



Monsieur [K] [L] 

Pris en sa qualité d'héritier de Monsieur [G] [L], né le 18 avril 1926 à [Localité 10] et décédé le 31 mars 2024 à [Localité 6] (Hérault) 



né le 06 Mars 1956 à [Localité 7] (MAROC), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assisté de Me Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocat au barreau de NANTES



Madame [O] [L]

Pris en sa qualité d'héritière de Monsieur [G] [L], né le 18 avril 1926 à [Localité 10] et décédé le 31 mars 2024 à [Localité 6] (Hérault) 

née le 07 Septembre 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocat au barreau de NANTES







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 19 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente,a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





















































EXPOSÉ DU LITIGE 



Suivant acte authentique du 08 juin 2012, Monsieur [G] [L] et Madame [I] [A] ont cédé en viager à Monsieur [P] un appartement et une cave situés dans un immeuble dénommé « Soleil Levant », sis [Adresse 2] à [Localité 11] (06). 

Dénonçant le non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [P], Monsieur [G] [L] a assigné ce dernier , suivant acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2021 devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de condamnation.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 22 novembre 2022.



Monsieur [K] [L] demandait au tribunal de prendre de acte de son intervention volontaire ès-qualité de représentant de son père Monsieur [G] [L] , concluait au débouté de l'ensemble des demandes de Monsieur [P] et sollicitait la condamnation de ce dernier au paiement de la somme de 11. 377,95 € outre celle de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [P] demandait au tribunal de prononcer l'annulation de l'acte introductif d'instance et des écritures subséquentes, de débouter Monsieur [L] de toutes ses demandes et de le condamner ce dernier reconventionnellement à lui payer la somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant jugement contradictoire du 23 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

*rejeté l'exception de procédure soulevée in limine litis par Monsieur [P] et tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance ; 

*condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 4.387,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

*débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

*condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

*condamné Monsieur [P] aux entiers dépens de l'instance ; 



Suivant déclaration en date du 1er février 2023, Monsieur [P] a relevé appel de ladite cette décision en ce qu'elle a dit :

- condamne Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 4.387,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamne Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne Monsieur [P] aux entiers dépens de l'instance ; 

- ordonne l'exécution provisoire.



Monsieur [G] [L] est décédé en cours d'instance le 31 mars 2024 .



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L], demandent à la cour de : 

*déclarer recevable l'intervention volontaire de Monsieur [K] [L] et de Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] ;

*confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] les charges de copropriété 

*confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

*infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a limité le montant des condamnations prononcées contre Monsieur [P] à la somme de 4.387,18 euros, au titre des charges de copropriété *infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [G] [L] de sa réclamation au titre de la revalorisation de la rente viagère ;

En conséquence et statuant de nouveau,

*condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 4.500 euros au titre des travaux de ravalement avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 13 octobre 2020 ;

*condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 3.674,48 euros au titre de la revalorisation de la rente viagère à compter du 1er juin 2015, compte arrêté au 31 août 2023, à parfaire ;

Y ajoutant,

*débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*juger irrecevable et mal fondée la demande de compensation de Monsieur [P] justifiée par une prétendue créance, alléguée pour la première fois dans ses conclusions notifiées le 22 octobre 2025 ;

*condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître MAGNAN - SCP MAGNAN ' PAUL ' MAGNAN ' JOSEPH ' Avocats.



A l'appui de leurs demandes, Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] expliquent que les travaux de ravalement se sont élevés à la somme de 851.664,24 euros ; qu'ils concernent à l'évidence le gros 'uvre de telle sorte qu'ils incombent au nu-propriétaire et partant, à Monsieur [P]. 

Ils font valoir que l'arriéré total dû au titre de la non-révision de la rente s'élève, compte arrêté au 31 août 2023 à la somme de 3.674,48 euros et qu'eu égard aux règlements effectués par Monsieur [P], celui-ci reste devoir en tout état de cause la somme de 707,29 euros.

Enfin ils considèrent que la demande de compensation est manifestement irrecevable et mal fondée.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, Monsieur [P] demande à la cour de : 

*lui donner acte de son désistement partiel d'appel relatif au rejet de l'exception de procédure soulevée in limine litis tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance de Monsieur [L];

*confirmer le jugement en date du 23 janvier 2023 en ce qu'il a débouté Monsieur [L] de sa demande au titre de la revalorisation de la rente viagère ;

*réformer le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu'il a :

- condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 4.387,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Monsieur [P] aux entiers dépens de l'instance ; 

Statuant à nouveau,

*débouter Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en appel ;

*déclarer recevable les demandes nouvelles de Monsieur [P] en l'état de la poursuite en cours d'instance du contrat à exécution successive et de la survenance en cours d'instance du décès de Monsieur [G] [L], intimé crédirentier, justifiant un compte définitif entre les parties ;

En conséquence, 

*condamner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de leur père, à régler à Monsieur [P] la somme de 816 euros au titre du remboursement du paiement indu de l'échéance de rente du 08 avril 2024 ;

*condamner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de leur père, à régler à Monsieur [P] la somme de 275 euros au titre du remboursement des taxes d'enlèvement des ordures ménagères 2023 et 2024 ;

*condamner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de leur père, à régler à Monsieur [P] la somme de 5.443,36 euros au titre du remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris ;

* condamner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de leur père à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

*condamner Monsieur [K] [L] et Madame [H] [L], pris en leur qualité d'héritiers de leur père aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Serge BERTHELOT, avocat aux offres de droit.



A l'appui de ses demandes, Monsieur [P] explique être parfaitement à jour du règlement de ses anciennes obligations au titre de la rente, par virements effectués après réception d'un décompte transmis par le conseil de Monsieur [L], lesquelles obligations ont cessé au décès du crédirentier.

Il indique que l'acte notarié liant les parties précise que comme conséquence du droit d'usage et d'habitation, le bénéficiaire souffrira les charges de jouissance et continuera d'acquitter les dépenses d'abonnements, de consommations, de fournitures, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et généralement les dépenses mises de part la loi à la charge de l'usufruitier et définies aux articles 605 et 606 du code civil ; et que l'acquéreur, de son côté, s'engage à acquitter la prime de police d'assurance contre l'incendie, les honoraires du syndic, la taxe foncière, et les dépenses de grosses réparations, telles qu'elles sont prévues aux articles 605 et 606 du code civil, et les travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de l'immeuble, suite à la nouvelle règlementation.

Il ajoute que dès le 23 novembre 2020, il a régularisé sa situation par le règlement d'une somme de 2.089 euros correspondant à ce qu'il devait au titre des charges de copropriété.

Il précise que, s'agissant des travaux de ravalement de l'immeuble, des travaux de maçonnerie à hauteur de 20.000 euros ont été exclusivement dédiés à la préparation du chantier, correspondant à des travaux légers qui ne peuvent en aucun cas être assimilés aux travaux visés par l'article 606 du code civil ; et que, par ailleurs, le ravalement de façade est devenu, dans beaucoup de communes, une obligation décennale, constituant ainsi un simple entretien de l'immeuble, dont le paiement ne peut lui incomber.

Il rappelle que le crédirentier est décédé en cours d'instance, ce fait juridique étant propre à éteindre pour l'avenir toute discussion sur l'exécution des obligations à exécution successive. Il considère donc que la somme de 816 euros prélevée le 08 avril 2024 au titre de la rente du mois en cours, sans qu'elle ait été remboursée depuis, doit lui être remboursée

Il précise que reste ce jour à régler la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de l'année 2023, ainsi qu'un prorata sur l'année 2024, jusqu'à la restitution du logement après le décès du crédirentier.

Enfin Monsieur [P] sollicite, en raison de la complexité du décompte, le remboursement des sommes versées au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris qui sera réformé.

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L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 novembre 2025.



L'affaire a été appelée à l'audience du 19 novembre 2025 et mise en délibéré au 22 janvier 2026.

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Attendu qu'il résulte de la dévolution successorale de Monsieur [G] [L] que Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] sont ses héritiers.

Qu'il convient dès lors de leur donner acte de leur intervention volontaire à la procédure suivant écritures judiciaires notifiées par RPVA le 23 octobre 2024 en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L], conformément aux dispositions des articles 370, 373 à 376 du code de procédure civile.



1°) Sur les sommes dues par Monsieur [P]




Sur les charges courantes 




Attendu qu'il résulte de l'acte notarié en date du 8 juin 2012 que Monsieur et Madame [L] ont vendu à Monsieur [P] un appartement et une cave au sein de l'ensemble immobilier « Soleil Levant », mais sans la jouissance compte tenu de la réserve du droit d'usage et d'habitation.

Qu'il est ainsi mentionné au paragraphe intitulé - charges et conditions résultant du droit d'usage et d'habitation- en page 10 dudit acte que « '

Comme conséquence du droit d'usage et d'habitation qu'il se réserve, le bénéficiaire de ce droit d'usage d'habitation souffrira les charges de jouissance et continuera d'acquitter les dépenses d'abonnement, de consommation, de fournitures, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et généralement les dépenses mises de part la loi à la charge de l'usufruitier et définies aux articles 605 et 606 du Code civil.

L'acquéreur de son côté acquittera la prime de police d'assurance contre l'incendie , les honoraires du syndic, la taxe foncière sur les propriétés bâties et les dépenses de grosses réparations telles qu'elles sont prévues aux articles 605 et 606 du Code civil et les travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de l'immeuble suite à la nouvelle réglementation.

A titre de convention particulière, et pour éviter les comptes constants entre les parties, le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation fera l'avance de toutes les charges courantes réclamées par le syndic, l'acquéreur s'engageant à restituer au bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation les charges lui incombant, le tout hors de l'établissement du compte définitif des charges annuelles établi par ledit syndic »



Attendu que par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 octobre 2020, Monsieur [G] [L] a mis en demeure Monsieur [P] d'avoir à lui payer, selon décompte joint :

- la somme de 2.461,57 euros au titre des charges courantes :

- la somme de 7.188,78 € au titre des travaux.

- la somme de 1.195,72 € au titre des assurances.

- la somme de 1.265,85 € au titre des honoraires du syndic

Que ce dernier, par courrier en date du 23 novembre 2020, répondait à Monsieur [L] que les sommes arriérées dues s'élevaient à la somme de 2.115 € tel que cela ressortait du décompte joint , validé par Madame [F] , professionnelle de l'immobilier- viager auquel s'ajoutait la révision de la rente viagère à compter du 8 juin 2020 et la déduction de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2020 d'un montant de 218 € de sorte qu'il restait lui devoir la somme de 2.089 € ajoutant « veuillez trouver ci-joint un chèque du montant »

Qu'il convient d'observer que la somme de 2.461,57 euros réclamée par Monsieur [L] correspondant aux charges courantes comprend les charges relatives à l'assurance multirisque, aux honoraires Syndic HT et TVA sur honoraires 

Que dés lors , Monsieur [L] ne peut en sus des charges courantes, demander le paiement de sommes au titre des assurances et des honoraires du syndic

Que par ailleurs la somme de 2.461,57 euros réclamée au titre des charges courantes par Monsieur [L] concerne la période 2012/2019 alors que le décompte joint au courrier du 23 novembre 2020 de Monsieur [P] concerne la période allant de 2015 à 2019, ce dernier affirmant que pour les deux premières années qui ont suivi la vente, soit en 2013 et 2014, les sommes dues en temps et heures ont été réglées

Qu'il convient en effet d'observer que le décompte de Monsieur [P] correspond aux charges contractualisées remontant sur cinq ans soit jusqu'en 2015 conformément à la prescription de l'article 2224 du code civil qui énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »



Attendu que l'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Qu'il convient d'observer que Monsieur [P] affirme avoir réglé la somme de 2.089 € comme indiqué dans son courrier du 23 novembre 2020 sans le justifier.

Qu'il convient dés lors, tenant ces éléments, de condamner Monsieur [P] à payer la somme de 2.115 euros au titre des charges courantes et d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 4.387,18 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 




Sur les charges relatives au ravalement




Attendu que les parties sont en désaccord sur les sommes dues par Monsieur [P] au titre des travaux de ravalement.

Que ce dernier fait valoir que le tribunal aurait dû tenir compte du régime particulier de la vente dès lors qu'un droit d'usage et d'habitation du vendeur a justifié des stipulations spécifiques en page 10 de l'acte notarié et notamment l'application des articles 605 à 606 du Code civil.

Que Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] soutiennent que d'après l'acte de vente en date du 8 juin 2015, l'acquéreur soit Monsieur [P] était redevable des dépenses de grosses réparations telles que définies aux articles 605 et 606 du Code civil ainsi que des travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de l'immeuble à la suite de la nouvelle réglementation.



Attendu qu'il convient de relever que le jugement a prononcé la condamnation de Monsieur [P] au paiement des charges de copropriété en relevant que si ce dernier les devait en totalité, ce que Monsieur [P] conteste , Monsieur [L] ne démontrait pas quant à lui en avoir fait l'avance à hauteur de sa demande judiciaire conformément aux stipulations du contrat.

Qu'il appartient donc à la Cour de déterminer si les charges contestées à savoir celles relatives au ravalement sont à la charge ou non de Monsieur [P] d'une part et si d'autre part, Monsieur [L] en a fait l'avance. 



Attendu qu'il résulte de l'acte notarié en date du 8 juin 2012 que Monsieur et Madame [L] ont vendu à Monsieur [B] un appartement et une cave au sein de l'ensemble immobilier « Soleil Levant », mais sans la jouissance compte tenu de la réserve du droit d'usage et d'habitation.

Qu'il est ainsi mentionné au paragraphe intitulé - charges et conditions résultant du droit d'usage et d'habitation- en page 10 dudit acte que « '

Comme conséquence du droit d'usage et d'habitation qu'il se réserve, le bénéficiaire de ce droit d'usage d'habitation souffrira les charges de jouissance et continuera d'acquitter les dépenses d'abonnement, de consommation, de fournitures, la taxe d'habitation et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et généralement les dépenses mises de part la loi à la charge de l'usufruitier et définies aux articles 605 et 606 du Code civil.

L'acquéreur de son côté acquittera la prime de police d'assurance contre l'incendie, les honoraires du syndic, la taxe foncière sur les propriétés bâties et les dépenses de grosses réparations telles qu'elles sont prévues aux articles 605 et 606 du Code civil et les travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de l'immeuble suite à la nouvelle réglementation.

'. »



Attendu que l'article 605 du code civil énonce que « l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu'elles n'aient été occasionnées par le défaut de réparations d'entretien, depuis l'ouverture de l'usufruit ; auquel cas l'usufruitier en est aussi tenu. »

Et l'article 606 dudit code que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien. »

Que l'appelant fait valoir que c'est par opposition aux grosses réparations que se définissent les réparations d'entretien et que si la qualification de diverses réparations est parfois controversée, il rappelle que le critère principal utilisé par la jurisprudence est de savoir si les grosses réparations ont pour objet la solidité générale et la conservation de l'immeuble lui-même et concernent donc le clos et le couvert de l'immeuble.



Attendu effectivement que l'article 606 du Code civil définit les grosses réparations par opposition aux réparations d'entretien.

Que cette définition par exclusion génère parfois des difficultés d'interprétation pour les travaux de façade.

Qu'en précisant que « toutes les autres réparations sont d'entretien », la jurisprudence a créé une présomption en faveur de la charge de l'usufruitier, cette présomption pouvant être renversée par un certain nombre d'éléments pour déterminer si les travaux relèvent de l'entretien courant ou des grosses réparations. 

Que si la finalité des travaux constitue un critère essentiel ( s'agit-il de maintenir l'état existant ou de restaurer des éléments dégradés ') comme le soutient Monsieur [P], l'ampleur financière des interventions influence également la qualification juridique.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation révèle une approche nuancée de la qualification du ravalement, certaines décisions considérant que le ravalement relevait des réparations d'entretien lorsque l'usufruitier avait négligé l'entretien préventif du bien alors qu'à l'inverse, d'autres arrêts ont qualifié le ravalement de grosse réparation lorsqu'il visait à restaurer la solidité de l'ouvrage.

Que le rapport entre le coût du ravalement et la valeur vénale du bien constitue également un indicateur pertinent pour la qualification juridique.

Qu'un ravalement générant une plus-value significative peut être qualifié de grosse réparation, particulièrement si cette valorisation bénéficie principalement au nu-propriétaire.

Que toutefois aux termes d'une jurisprudence constante, sont considérés comme des travaux d'entretien courant de façade incombant à l'usufruitier, le nettoyage périodique, l'application de peintures protectrices et la réparation de désordres mineurs, ces interventions visant à maintenir l'aspect esthétique du bien et à prévenir sa dégradation. 

Que les grosses réparations de façade à la charge du nu-propriétaire concernent principalement les interventions sur les éléments porteurs et l'étanchéité générale du bâtiment. 

Que la réfection complète d'un enduit dégradé, le traitement de fissures structurelles ou la reprise de balcons en béton armé s'inscrivent dans cette catégorie, ces travaux dépassant le simple entretien pour toucher à la substance même du bien immobilier.

Qu'enfin il convient de rappeler que l'obligation décennale de ravalement, instituée par le Code de la construction et de l'habitation, impose aux propriétaires de maintenir en bon état les façades des immeubles, la jurisprudence tendant à considérer que l'obligation légale de ravalement relève de la responsabilité de celui qui a la qualité de  propriétaire au sens administratif. 



Attendu qu'il résulte de l'acte notarié que les dépenses de grosses réparations telles qu'elles sont prévues aux articles 605 et 606 du Code civil et les travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de l'immeuble suite à la nouvelle réglementation sont , dans la commune volonté des parties, à la charge de l'acquéreur.

Que le décompte des charges 2018/2019 et les factures relatives au ravalement des façades de l'immeuble « Soleil levant » démontrent l'ampleur des travaux.

Que Monsieur [P] ne peut valablement soutenir que ces opérations de ravalement sont des opérations de simple entretien de l'immeuble.

Qu'il résulte au contraire de la facture détaillée de la SAS CIARAPICA GROUPE du 3 mars 2016 un nombre conséquent de postes de travaux allant des travaux préparatoires de maçonnerie avec purge, restructuration, ragréage qui font partie des travaux de ravalement , aux postes de revêtements d'imperméabilisation de façade , de peintures sur l'ensemble des surfaces présentant un risque d'humidité permanente, de travaux de reprise d'étanchéité sur costières béton contre pignon, de joints et de traitements.

Qu'il est indéniable que ces travaux sont de nature à générer une plus-value importante de l'immeuble.

Qu'il ne s'agit nullement de réparations de désordres mineurs, visant à maintenir l'aspect esthétique du bien et à prévenir sa dégradation. 

Que par ailleurs l'ampleur de ces travaux résulte également du décompte des charges établi par le syndic de l'immeuble lesquels s'élèvent à la somme de 851. 664,24 €, lesquels travaux ont nécessité l'assistance d'un bureau d'études.

Qu'il s'ensuit que les charges relatives à ces travaux de ravalement doivent être supportées par Monsieur [P] en sa qualité d'acquéreur du bien. 



Attendu que Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] demandent à la Cour de condamner Monsieur [P] à leur payer la somme de 4.500 euros au titre des travaux de ravalement avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 13 octobre 2020 ;

Qu'ils produisent à l'appui de leur demande le décompte des charges 2018/ 2019 dressé par le syndic de l'immeuble lui-même adressé à Monsieur [G] [L].



Attendu qu'il résulte du paragraphe intitulé - charges et conditions résultant du droit d'usage et d'habitation- en page 10 de l'acte notarié en date du 8 juin 2012 en son dernier alinéa qu « à titre de convention particulière, et pour éviter les comptes constants entre les parties, le bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation fera l'avance de toutes les charges courantes réclamées par le syndic, l'acquéreur s'engageant à restituer au bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation les charges lui incombant, le tout hors de l'établissement du compte définitif des charges annuelles établi par ledit syndic »

Que l'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »



Attendu qu'il résulte du décompte des charges pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019 établi officiellement par le syndic que 5 chèques ont été émis par Monsieur [L] à savoir :

- le 5 février 2019 pour un montant de 1.168,80 €.

- le 4 avril 2019 pour un montant de 672,72 €.

- le 26 juillet 2019 pour un montant de 843,72 €.

- le 3 octobre 2019 pour un montant de 843,71 €.

- le 13 janvier 2020 pour un montant de 858, 23€.

Soit un total de 4.387,18 € sur la somme totale appelée de 9.313,21 euros , ces paiements correspondant aux charges de jouissance , de dépenses d'abonnement, de consommation, de fournitures et dépenses mises de part la loi à la charge de l'usufruitier et définies aux articles 605 et 606 du Code civil

Qu'il n'est pas établi au vu de ces versements que la somme réclamée au titre des travaux de ravalement ait été effectivement payée par Monsieur [G] [L] 

Qu'il convient toutefois de souligner que dans le cadre de l'instance, un incident a opposé les parties au sujet du règlement du solde des sommes dues au titre des charges de copropriété.

Qu'il résulte de l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse en date du 7 octobre 2022 que Monsieur [L] a apuré le solde de charges dû envers la copropriété ce qui n'a pas été contredit par Monsieur [P] 

Qu'il s'ensuit que la somme réclamée au titre des travaux de ravalement a donc été payée par Monsieur [G] [L] alors qu'il appartenait à Monsieur [P] de les prendre en charges

Qu'il convient par conséquent d'infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 4.500 euros au titre des travaux de ravalement avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 13 octobre 2020 ;



2°) Sur la revalorisation de la rente 



Attendu qu'il résulte du paragraphe intitulé - Prix- en page 5 de l'acte notarié en date du 8 juin 2012 que « la présente vente est consentie et acceptée moyennant :

-le paiement de la somme de 60. 000 € dont le paiement est constaté ci-après.

-et le service d'une rente annuelle et viagère d'un montant de 8.400 € créée au profit et sur la tête de Monsieur et Madame [L] et jusqu'au jour du décès du survivant d'eux.

Cette rente sera indexée sur l'indice mensuel des prix (hors tabac), à la consommation des ménages urbains dont le chef est ouvrier ou employée, série France Entière (base 100 en 1998) établi par l'INSEE, tel que cet indice a été publié pour le mois de mars 2012 comme étant de 124,45.

Cette rente sera payable de la manière indiquée ci-après. »

Que le paragraphe suivant intitulé -Paiement du prix- en son 2°) mentionne que « et ladite rente payable par mensualités anticipées d'un montant chacune de 700 € le 8 de chaque mois pour le paiement du premier terme avoir lieu ce jour, celui du second le 8 juillet 2012 et ainsi de suite, de termes en termes, d'année en année jusqu'au jour du décès du survivant de Monsieur et Madame [L]/[A], vendeurs époque à laquelle ladite rente sera éteinte et l'acquéreur entièrement libéré de son service »



Attendu que les intimés font valoir que l'arriéré total dû au titre de la non-révision de la rente s'élève, compte arrêté au 31 août 2023 à la somme de 3.674,48 euros et qu'eu égard aux règlements effectués par Monsieur [P], celui-ci reste devoir en tout état de cause la somme de 707,29 euros.

Que Monsieur [P] dans un courrier du 31 août 2023 adressé aux consorts [L], a procédé au calcul de la revalorisation de la rente 

Qu'il y est rappelé :

- la dernière revalorisation en date du 8 juin 2020 soit montant mensuel de 741 euros 

- la dernière revalorisation en date du 8 juin 2020 au 8 juin 2021 soit montant mensuel de 740 euros

- la dernière revalorisation en date du 8 juin 2021 au 8 juin 2022 soit montant mensuel de 773 euros

- la dernière revalorisation en date du 8 juin 2022 au 8 juin 2023 soit montant mensuel de 816 euros

- arriéré dû juin, juillet et août 2023 de 225 euros 

Soit un montant de 1.509 euros 

Qu'il indique qu'il convient de déduire les montants de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2020, 2021, 2022 précisant ainsi avoir procédé au virement total de 2.967,19 € correspondant d'une part à la revalorisation de la rente dernière mise à jour en 2020 jusqu'au août 2023, soit 1509 € et d'autre part au décompte des sommes dues au titre du remboursement de la quote-part des charges par le débit rentier, à savoir 1.458,19 € arrêté au dernier exercice comptable octobre 2021-septembre 2022.

Que les intimés ne contestent pas avoir perçu la somme de 2.967,19 € 

Qu'ils indiquent toutefois que l'arriéré total dû au titre de la non révision de la rente s'élève, compte arrêté au 31 août 2023, à la somme de 3.674,48 € de sorte que Monsieur [P] , après déduction de la somme de 2.967,19 euros reste leur devoir la somme de 707,29 €.

Que ces derniers procèdent dans les termes identiques à ceux exposés par Monsieur [P] dans son courrier du 31 août 2023, au calcul de la revalorisation de la rente mais à compter de l'année 2015 et non pas à compter de l'année 2021 comme l'appelant l'a fait

Qu'il convient d'observer que conformément à la prescription de l'article 2224 du code civil qui énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. », Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] ne peuvent solliciter la condamnation de Monsieur [P] à leur régler l'arriéré au titre de la non révision de la rente avant juin 2018.

Que toutefois Monsieur [P] ne justifie pas avoir réglé la revalorisation de la rente pour la période du 8 juin 2018 au 8 juin 2019 et pour la période du 8 juin 2019 au 8 juin 2020, soit au titre de la période du 8 juin 2018 au 8 juin 2019 la somme de 730 euros et pour la période du 8 juin 2019 au 8 juin 2020 la somme de 733 euros, soit un arriéré dû au titre de la non révision de la rente pour la période du 8 juin 2018 au 8 juin 2020 de 756 euros.



Attendu que Monsieur [P] entend formuler des demandes tenant le décès du crédirentier en cours d'instance le 31 mars 2024.

Qu'il fait valoir qu'il est de bonne administration de la justice que la cour tranche le compte définitif entre les parties.

Attendu que l'article 564 du code de procédure civile énonce qu' « à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. »

Que l'article 565 dudit code dispose que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent »

Et l'article 566 dudit code que « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »

Qu'en l'espèce les demandes de Monsieur [P] peuvent être légitimement qualifiées d'accessoires, étant rappelé que les demandes initiales du crédirentier étaient relatives à la régularisation de charges de copropriété et au paiement d'arriérés de rente.



Attendu qu'il n'est pas contesté que la somme de 816 € a été prélevée le 8 avril 2024 au titre de la rente du mois en cours, Monsieur [G] [L] étant décédé le 31 mars 2024.

Qu'il convient donc de condamner les héritiers de ce dernier à régler à Monsieur [P] la somme de 816 € au titre du remboursement du paiement indu de l'échéance de rente du 8 avril 2024.

Qu'il y a lieu également de relever qu'au terme de son droit d'usage et d'habitation, le crédirentier est redevable, conformément à l'acte notarié de vente, sur la base de l'imposition au titre des taxes foncières, d'un remboursement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

Que l'appelant verse aux débats l'avis de taxe foncière pour 2023 faisant ressortir une taxe d'ordures ménagères d'un montant de 220 euros ainsi que celui de 2024 faisant ressortir une taxe d'ordures ménagères d'un montant de 226 euros. 

Qu'il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [P] la somme de 275 € titre du remboursement des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères 2023 et 2024 proratisée.

Qu'il convient par conséquent d'ordonner la compensation entre les sommes dues par Monsieur [P] au titre de l'arriéré de la revalorisation de la rente arrêté au 31 août 2023 et celles dues par Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de la rente perçue à tort arrêté au 31mars 2024 et de condamner ces derniers au paiement de la somme de 335 euros.



3°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile 



Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ; 

Qu'en l'espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d'appel. 



Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point, de condamner Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais d'avocat exposés en cause d'appel et de débouter Monsieur [P] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS 



Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe, 



DONNE ACTE à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] de leur intervention volontaire à la présente instance. 

 

INFIRME le jugement contradictoire du tribunal judicaire de Grasse du 23 janvier 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [P] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. 



STATUANT A NOUVEAU,



CONDAMNEMonsieur [P] à payer à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 2.115 euros au titre des charges courantes.



CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 4.500 euros au titre des travaux de ravalement avec les intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure en date du 13 octobre 2020.



CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 756 euros au titre de l'arriéré dû au titre de la non révision de la rente pour la période du 8 juin 2018 au 8 juin 2020.



CONDAME Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [P] la somme de 1.091 euros, compte arrêté au décès du crédirentier le 31 mars 2024 au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de la rente perçue à tort arrêté au 31mars 2024.



ORDONNE la compensation entre la somme due par Monsieur [P] au titre de l'arriéré de la revalorisation de la rente arrêté au 31 août 2023 et celles dues par Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères et de la rente perçue à tort arrêté au 31mars 2024.



CONDAMNE par conséquent Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [P] la somme de 335 euros.



DÉBOUTE Monsieur [P] du surplus de ses demandes.



Y AJOUTANT, 



CONDAMNE Monsieur [P] à payer à Monsieur [K] [L] et Madame [O] [L] en leur qualité d'héritiers de Monsieur [G] [L] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais d'avocat exposés en cause d'appel. 



DÉBOUTE Monsieur [P] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 



CONDAMNE Monsieur [P] aux entiers dépens en cause d'appel. 

 

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,