Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 22 JANVIER 2026

















Rôle N° RG 22/00663 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BIWAB







S.C.P. [P]





C/



Société [Adresse 10]





































Copie exécutoire délivrée 

le : 22 janvier 2026

à :



Me Radost VELEVA-REINAUD



Me Jean-françois JOURDAN 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 23 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/07857.





APPELANTE



S.C.P. [P] 

es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS JYG DIFFUSION

, demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Laurent LATAPIE de la SELARL SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMEE



SASU [Adresse 9] [Localité 7] PLAGE 

, demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









*-*-*-*-*















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur, 

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur, 



chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère







Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



La SAS [Adresse 9] [Localité 7] Plage, dont M.[X] était le président, a mis en 'uvre la réalisation d'un programme immobilier à [Localité 7] Plage, selon deux permis de construire délivrés par arrêté du maire de [Localité 7] en date du 8 novembre 2007.



Une galerie commerciale était ainsi construite, la société [Adresse 11] [Localité 7] Plage étant propriétaire des murs du centre commercial et de tous les fonds de commerce qui s'y sont implantés.



M. [L] [M] [B], dirigeant de la société J.Y.G. diffusion, souhaitait ouvrir, au sein de cette galerie commerciale, un commerce de restauration notamment à partir des produits de la mer, sous l'enseigne Olsen Butik.



Le 5 juin 2013, la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage et M. [L] [M] [B] concluaient un bail commercial portant sur des locaux (le lot n°5) situés dans la galerie marchande, la Grande Galerie de [Localité 7] Plage,situés dans le bâtiment B au [Adresse 2].



Les locaux donnés à bail sont constitués d'un local livré brut de décoffrage en rez-de-chaussée, d'une superficie de 74,31 mètres carrés utiles, avec lequel était conférée la jouissance de deux box.



S'agissant du local du rez-de-chaussée, le bail commercial prévoit un loyer mensuel fixé à la somme de 1 487 € hors-taxes et hors-charges, soit un loyer annuel de 17 844,00 € HT HC.

 

La société J.Y.G. Diffusion a effectué des travaux pour aménager les locaux et les rendre conformes à la destination contractuelle du bail commercial. Elle choisissait des les aménager en une boutique en open-space en permanence ouverte sur la galerie commune ou encore en un kiosque ouvert 'type aéroport'. Elle faisait également installer, au sein de sa boutique ouverte sur les parties communes, un système de climatisation et une vitrine réfrigérée. 

Le bailleur faisait ériger un second espace commercial en juillet 2015, dédié à un marché couvert, appelée '[Adresse 12]', [Adresse 15] [Localité 7] et louait des locaux de cette seconde galerie à plusieurs commerçants parmi lesquels un commerce de poissonnerie appelé 'Poissonnerie [T]' et un commerce appelé 'Escale des saveurs'.



Les relations entre les parties se sont tendues, la société preneuse s'étant plainte de divers problèmes dont notamment :



-des problèmes de climatisation des parties communes affectant son commerce (entraînant selon elle une déperdition du froid dans ses propres locaux climatisés ouverts sur les parties communes),



-des problèmes de retard de chantier, des problèmes de commercialisation (des commerces ont été installés qui n'avaient rien à voir avec des enseignes haut de gamme), l'absence de signalétique, l'installation de deux commerces concurrents dans la deuxième tranche, des avantages accordés aux commerces de la deuxième tranche qui n'avaient pas été accordés à ceux de la galerie commerciale. 





Diverses procédures ont opposé les parties.



-une procédure de référé : Faisant valoir divers griefs, la société JYG Diffusion avait assigné en référé le bailleur (en invoquant en particulier un retard dans l'achèvement de la galerie marchande) aux fins de solliciter sa condamnation à une provision, à valoir sur un prétendu préjudice subi. Par ordonnance de référé du 19 février 2014, toutes les demandes de la société JYG Diffusion étaient rejetées,



-une seconde procédure de référé : par ordonnance du 8 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan condamnait la preneuse à payer à la bailleresse une somme de 20 465,44 euros TTC à valoir sur le montant des loyers, indemnités et charges impayées au 31 octobre 2016 



-une procédure au fond :La société JYG Diffusion a fait assigner le bailleur pour les mêmes motifs devant le tribunal de grande instance de Draguignan. Aux termes d'un jugement rendu par ce tribunal, en date du 17 novembre 2016, le bailleur était condamné à verser 20.000 € à titre de dommages et intérêts à la société JYG Diffusion (en retenant un retard dans la délivrance du local loué). Par arrêt du 23 mai 2019 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la décision de première instance était infirmée et les parties, déboutées de leurs demandes (la cour d'appel retenait notamment l'absence de preuve de perte de chance de réaliser un chiffre d'affaire en lien ave le retard de livraison du local).



Par acte d'huissier en date du l8 octobre 2016, la S.A.S.U. J .Y.G. Diffusion a fait assigner la S.A.S.U. [Adresse 9] Fréjus Plage devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de solliciter la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la société [Adresse 9] Fréjus Plage. En outre, elle demandait la condamnation de la bailleresse à lui payer les sommes suivantes :



- 400.000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation de 2012 à 2016,

- 70.000 euros de dommages intérêts au titre des investissements d'installation et financement

qui allaient de pair,

- 150.000 euros de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'éviction et des frais de réinstallation,

- 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance.



Au soutien de ses demandes indemnitaires dirigées contre la bailleresse, la preneuse se fondait sur les articles 1714, 1719 et suivants du code civil ainsi que sur les clauses du bail, se prévalant de divers manquements du bailleur, notamment à ses obligations d'entretien, de commercialité et de respect de la clause d'exclusivité stipulée au contrat.



Au cours de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Draguignan, la preneuse faisait l'objet d'un jugement du tribunal de commerce de Fréjus en date du 13 mai 2019 de liquidation judiciaire. La S.C.P. [P] était désignée en qualité de liquidateur.



Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 juillet 2019, la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage SAS déclarait sa créance au passif de la société JYG Diffusion SAS. 

Cette créance était admise au passif de la société JYG Diffusion à hauteur de la somme de 64.230,09 €. 



Toujours au cours de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Draguignan, la requérante locataire quittait les lieux le 28 octobre 2016.



La S.C.P. [P], prise en la personne de son représentant légal Maître [J] [P] en qualité de mandataire judiciaire de la société JYG Diffusion, bien que régulièrement attraite à la procédure, ne s'est pas fait représenter et n'a pas conclu.



Par jugement du 23 novembre 2021, réputé contradictoire (le liquidateur judiciaire de la preneuse ne s'étant pas fait représenter), le tribunal judiciaire de Draguignan se prononçait en ces termes :



-déboute la S.A.S. JYG Diffusion de 1'ensemb1e de ses demandes,



-fixe la créance de la S.A.S.U. Société [Adresse 9] [Localité 7] Plage au passif de la S.A.S. JYG Diffusion a la somme de 100.182, 09 euros au titre des loyers, indemnités et charges courus jusqu'au 13 mai 2013,



-rejette la demande reconventionnelle de fixation d'une créance au passif de la S.A.S. JYG Diffusion au paiement d'une somme à titre de dommages et intérêts,



-condamne la S.A.S. JYG Diffusion à payer à la S.A.S.U. Société [Adresse 9] [Localité 7] Plage la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



-rejette toute autre demande,



-condamne la S.A.S. JYG Diffusion aux dépens,



-dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.



Pour rejeter les demandes indemnitaires de la preneuse dirigées contre la bailleresse, le tribunal retenait qu'aucun manquement objectif de la société bailleresse n'était mis en évidence par la preneuse comme étant à l'origine d'un préjudice certain pour elle. Le tribunal ajoutait que le fait de ne pas avoir atteint des résultats identiques ou approchant par rapport à une boutique de la même franchise située à Cannes (06) aurait difficilement pu être considéré, en tout état de cause, comme constitutif d'un préjudice certain.



Pour dire qu'aucun manquement de la bailleresse à l'obligation d'entretien et de commercialité n'était démontré, le tribunal énonçait :



-il n'est pas établi un manque de diligence ou un éventuel manquement de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à l'origine de l'inoccupation transitoire de certains emplacements commerciaux en raison notamment de la faillite de certaines enseignes, 



-aucun manquement de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage dans sa gestion locative n'est avéré.



Pour expliquer pourquoi la bailleresse n'avait pas fait preuve de concurrence déloyale envers la preneuse et pourquoi il considérait que cette dernière n'avait pas davantage manqué à 

la clause de non-concurrence, le tribunal prenait en compte l'activité principale de la société JYG Diffusion telle que mentionnée au bail, soit la 'restauration', et précisait que les locaux donnés à bail par le bailleur aux autres commerçants supposément concurrents concernaient en réalité une poissonnerie et une épicerie, de surcroît ne vendant pas exclusivement des produits de la mer.



Le 16 janvier 2022, la SCP [P] formait un appel du jugement en ces termes :Le présent appel tend à l'annulation et / ou réformation du jugement rendu le 23 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Draguignan en ce qu'il a :



 - débouté la SAS JYG Diffusion de l'ensemble de ses demandes, à savoir :



 o la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage 

-la condamnation de la bailleresse aux diverses sommes :

 o 400.000 € de dommages et intérêts au titre de perte d'exploitation de 2012 à 2016,

 o 70.000 € de dommages et intérêts au titre des investissements d'installation et financement qui allait de pair,

 o 150.000 € de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'éviction et des frais de réinstallation, 

o 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.



- fixé la créance de la SASU [Adresse 9] [Localité 7] Plage au passif de la SAS JYG Diffusion à la somme de 100.182,09 € au titre des loyers, indemnités et charges courus jusqu'au 13 mai 2013, 



- condamné la SAS JYG Diffusion à payer à la SASU [Adresse 9] [Localité 7] Plage la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



 -condamné la SAS JYG Diffusion aux dépens.



Au cours de la procédure pendante devant la cour d'appel, la bailleresse intimée saisissait le 6 juillet 2022 le conseiller de la mise en état d'un incident, faisant valoir que les demandes du liquidateur judiciaire (de la preneuse) étaient irrecevables comme nouvelles en cause d'appel, celui-ci ne s'étant pas fait représenter en première instance alors que la société preneuse était dessaisie des ses pouvoirs par suite de sa mise en liquidation judiciaire.



Par ordonnance d'incident du 12 janvier 2023, le conseiller de la mise en état se prononçait en ces termes :



-déclarons recevables les demandes formulées par la SASU JYG Diffusion prise en la personne de la SCP [P], 



-condamnons la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à payer à la SASU JYG Diffusion prise en la personne de son liquidateur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



Pour statuer ainsi, le conseiller de la mise en état retenait : 'les demandes formulées en première instance par la SASU représentée par son représentant légal, réitérées en cause d'appel par la SASU JYG Diffusion représentée par la SCPP[E] en sa qualité de liquidateur, ne constituent pas des demandes nouvelles en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.'



L'ordonnance de clôture était prononcée le 28 octobre 2025.





CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 avril 2022, la S.C.P. [P] en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS JYG Diffusion demande à la cour de :



vu les articles 1714, 1719 et suivants du code civil, 



réformer le jugement en ce qu'il a : 

 

-débouté la SAS JYG Diffusion de l'ensemble de ses demandes, à savoir : 

' la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la société' Grande 

 [Adresse 8] [Localité 7] Plage et la condamnation de la bailleresse aux diverses sommes : 

- 400.000 € de dommages et intérêts au titre de perte d'exploitation de 2012 a` 2016, 

- 70.000 € de dommages et intérêts au titre des investissements d'installation et 

financement qui allait de pair, 

-150.000 € de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'éviction et des frais 

de réinstallation, 

- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de 

l'instance. 



-fixé la créance de la SASU [Adresse 9] [Localité 7] Plage au passif de la SAS JYG Diffusion à la somme de 100.182,09 € au titre des loyers, indemnités et charges courus jusqu'au 13 mai 2013, 

 

-condamné la SAS JYG Diffusion à payer à la SASU [Adresse 9] [Localité 7] Plage la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, 



-condamné la SAS JYG Diffusion aux dépens. 

 

par même voie de conséquence, 

 

-condamner la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à payer à la société J.Y.G. Diffusion la somme de 400 000 € de dommages et intérêts au titre de la perte d'exploitation de 2012 à 2016, 

 

par même voie de conséquence, 

 

-prononcer la résiliation du bail commercial, 

 

-juger que le bail est résilié aux torts exclusifs de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage, 

 

-condamner la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à payer à la société J.Y.G. Diffusion la somme de 70 000 euros de dommages et intérêts au titre des investissements d'installation et financements qui allaient de pair, 

 

-condamner la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à payer à la société J.Y.G. Diffusion la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts au titre de l'indemnité d'éviction et des frais de réinstallation, 

 

-condamner la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage à payer à la société J.Y.G. Diffusion la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, 

 

-débouter la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juillet 2022, les la société [Adresse 9] [Localité 7] demande à la cour de :



à titre principal : sur le fondement des articles 122 et 564 du code de procédure civile, 

 

-déclarer irrecevables les demandes régularisées en appel par la SCP [P], ès qualités de liquidateur de la société JYG Diffusion à l'encontre de la société [Adresse 9] Fréjus Plage SAS , 

 

en tout état de cause, sur le fondement de l'article 480 du code de procédure civile,

 

-déclarer irrecevables les demandes formées à l'encontre de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage, 

 

-déclarer irrecevables les demandes d'indemnisation du préjudice portant sur l'exercice 2014,



à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1134 et 1719 du code civil, 



-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : 

 

-débouté la société JYG Diffusion de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la Société [Adresse 9] [Localité 7] Plage SASU. 

 

-fixé la créance de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage au passif de la SAS JYG Diffusion à la somme de 100.182,09 € au titre des loyers, indemnités et charges courus jusqu'au mois de mai 2019. 



-condamné la SAS JYG Diffusion à verser à la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage de sa demande de dommages et intérêts, 

 

statuant à nouveau, 

 

-fixer la créance de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage au passif de la SAS JYG Diffusion à la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, 

 

-condamner la société JYG Diffusion à verser à la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

-la condamner en tous les dépens. 

MOTIFS



1-sur la recevabilité des demandes de la S.C.P. [P] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS JYG Diffusion



1-1 sur la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau des prétentions du liquidateur judiciaire 



Selon l'article 564 du code de procédure civile :A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article L641-9 du code de commerce, dans sa version en vigueur du 01 juillet 2014 au 14 mai 2022, dispose :I.-Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens même de ceux qu'il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d'établir la culpabilité de l'auteur d'un crime ou d'un délit dont il serait victime.Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l'administrateur lorsqu'il en a été désigné. 



L'intimée, la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage soutient que toutes les demandes du liquidateur judiciaire de la preneuse(qui a la qualité d'appelant), dirigées contre elles, sont irrecevables, étant toutes nouvelles à hauteur d'appel, en violation de l'article 564 du code de procédure civile.



Sur cette cause d'irrecevabilité tirée du caractère nouveau des demandes du liquidateur judiciaire de la preneuse, l'intimée bailleresse précise :



-en application des dispositions de l'article L 641-9 alinéa 1 du code de commerce, à compter du jugement de liquidation judiciaire, en date du 13 mai 2019, la débitrice (la société JYG Diffusion) a été dessaisie de l'administration de ses biens, les droits et actions étant exercés 

pendant toute la durée de la liquidation par le liquidateur,

 

-il appartenait donc à la SCP [P] de formuler ses demandes dans le cadre de la procédure ouverte devant les premiers juges,

 

-bien que citée régulièrement devant le tribunal de grande instance de Draguignan, la SCP [P]

en qualité de liquidateur de la SAS JYG Diffusion n'a pas constitué avocat, n'a pas non plus comparu devant le tribunal et n'a fait valoir aucune prétention à l'encontre de la société [Adresse 9] Fréjus Plage,



-la demande faite en première instance par l'un des demandeurs et reprise par l'autre en appel est nouvelle et donc irrecevable.



En l'espèce, depuis le jugement du 13 mai 2019, ayant placé la société JYG Diffusion sous liquidation judiciaire et ayant désigné la SCP [P] en qualité de liquidateur judiciaire, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par la SCP [P].



Cependant, lorsque la société JYG Diffusion a intenté son procès en responsabilité et en indemnisation à l'encontre de la bailleresse, à la date du 18 octobre 2016, elle n'avait pas encore été placée en liquidation judiciaire et il ne lui avait pas encore été désigné un liquidateur judiciaire.



Il s'ensuit que les demandes formulées en première instance par la SASU représentée par son représentant légal, réitérées en cause d'appel par la SASU JYG Diffusion représentée par la SCP [P] en sa qualité de liquidateur, ne constituent pas des demandes nouvelles en cause d'appel au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



En conséquence, tout comme le conseiller de la mise en état l'a précédemment jugé, les demandes formulées par la SCP [P], à hauteur d'appel, ne sont pas nouvelles et sont recevables au sens de l'article 564 du code de procédure civile.



1-2 sur la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée



Selon l'article 480 du code de procédure civile :Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4.



L'article 1355 du code civil ajoute :L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause, que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.



Toujours pour dire que les demandes formées par l'appelant (qui est le liquidateur judiciaire de la société preneuse) sont toutes irrecevables à son encontre, l'intimée (la bailleresse) oppose une autre fin de non-recevoir, tirée cette fois-ci de l'autorité de la chose jugée.





Elle se prévaut d'un précédent jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 17 novembre 2016, dans une autre instance antérieure au fond, qui avait l'avait d'ores et déjà condamnée à payer une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts à la société JYG Diffusion. 



L'intimée ajoute :



 - la SCP [P], en qualité de liquidateur, vient reprocher au bailleur divers manquements à son obligation de délivrance, d'entretien, de commercialité et solliciter 400 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1714 et 1719 du code civil,



-or, la société JYG Diffusion l'avait déjà faite assigner devant le tribunal de grande instance de Draguignan pour solliciter sa condamnation à des dommages et intérêts en prétextant divers manquements à ses obligations,



-dans le cadre de cette précédente instance, deux décisions avaient été rendues : un jugement du 17 novembre 2016 qui avait condamné la bailleresse à verser à la preneuse une somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, outre un arrêt la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 23 mai 2019 aux termes duquel la société JYG Diffusion avait été finalement déboutée de sa demande de condamnation du bailleur au titre de prétendues violation de ses obligations,



-aucun élément nouveau depuis cette date ne vient à l'appui de la nouvelle demande de la société 

JYG Diffusion. 

 

- les éléments présentés par la société JYG Diffusion à l'appui de sa présente demande d'indemnisation sont tous antérieurs à la décision du 17 novembre 2016 et à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 23 mai 2019. 

 

-la demande présentée par la Société JYG Diffusion devant le tribunal de céans est la même que celle présentée dans la procédure ayant abouti à l'arrêt de la cour du 23 mai 2019, il s'agit d'une demande d'indemnisation fondée sur le prétendu manquement du bailleur à ses obligations. 

 

-le fondement juridique est également le même, les deux demandes étant fondées sur l'article 1719 du code civil. 



En l'espèce, concernant la procédure antérieure opposée par l'intimée à la SCP [P] appelante, la cour relève que la preneuse (la société JYG Diffusion), seule et sans son liquidateur (qui n'a en tout état de cause été désigné que le 7 mai 2019), avait fait assigner la bailleresse par acte d'huissier du 22 octobre 2016 devant le tribunal de grande instance de Draguignan, au fond, pour demander des dommages-intérêts, invoquant un retard dans la livraison des locaux.



Suite à cette assignation de la société JYG Diffusion(seule et sans liquidateur), aux termes d'un jugement rendu par ce tribunal, en date du 17 novembre 2016, le bailleur était condamné à lui verser 20.000 € à titre de dommages et intérêts(en retenant un retard dans la délivrance du local loué). Puis, par arrêt du 23 mai 2019 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la décision de première instance était infirmée et les parties, déboutées de leurs demandes (la cour d'appel retenait notamment l'absence de preuve de perte de chance de réaliser un chiffre d'affaire en lien ave le retard de livraison du local).



Les parties concernées par cette précédente instance, dont la bailleresse intimée entend se prévaloir pour dire qu'il y a autorité de la chose jugée opposable au liquidateur judiciaire de la preneuse, étaient seulement les parties suivantes : la société JYG Diffusion (et non pas son liquidateur judiciaire, la SCP [P]) ainsi que la société [Adresse 9] Fréjus Plage.



Au cours de la précédente instance, le liquidateur judiciaire de la preneuse n était ni partie, ni représentée.Or, il convient de rappeler que pour qu'il y ait autorité de la chose jugée, il faut que les parties soient les mêmes, et qu'elles aient été présentes ou représentées, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Le même raisonnement s'applique concernant la demande du liquidateur judiciaire au titre de l'exercice 2014, qui ne se heurte pas davantage à l'autorité de la chose jugée.



La cour ne peut que rejeter la fin non-recevoir soulevée par l'intimée tirée de l'autorité de la chose jugée.Les demandes formulées par la SCP [P], à hauteur d'appel, sont redevables au regard de l'absence d'autorité de la chose jugée.



2-sur le bien fondé des demandes de la SCP [P] prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la preneuse



Selon l'article 1719 du code civil :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :



1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ,



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,



3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,



4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Au soutien de ses demandes indemnitaire et résolutoire (concernant le bail commercial), le mandataire liquidateur invoque différentes inexécutions contractuelles qui auraient été commises par la bailleresse au préjudice de la preneuse.



La SCP [P] affirme que la société [Adresse 9] Fréjus a méconnu ses obligations de délivrance, d'entretenir les lieux loués et de laisser la preneuse jouir paisiblement des lieux loués, d'assurer l'attractivité et la commercialité des lieux. Le liquidateur judiciaire de la preneuse énonce encore qu'il y a eu des liquidations judiciaires successives et que des commerces de basse qualité ont été installés. Elle ajoute qu'il lui avait été dit que la galerie se constituerait de commerces de standing, visant justement à réserver à la galerie une clientèle de standing, parfaitement adaptées aux produits vendus par l'enseigne Olsen Butik. Le liquidateur judiciaire soutient enfin que la société JYG Diffusion a été confrontée à d'importants problèmes de climatisation du couloir principal, lequel n'a pas été climatisé, ce qui a amené un problème de dépréciation du stock alimentaire fragile de traiteur fin et d'épicerie fine de la société J.Y.G. Diffusion.



De son côté, la bailleresse intimée réfute toute inexécution contractuelle concernant ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible et de toute autre obligation, précisant :



-aucune obligation de mettre en place la climatisation des parties communes n'incombait au 

bailleur, aucune stipulation ne figurait dans le bail sur une éventuelle climatisation des parties communes,



-le bailleur a, néanmoins, fait l'effort financier de mettre en place la climatisation des parties communes de la galerie marchande qui loin de satisfaire la société JYG Diffusion a été pour ce preneur à bail l'occasion de manifester, une fois de plus, son acrimonie. 

 

-M.[B], contrairement aux autres commerces de la galerie, a décidé de créer un espace ouvert sans vitrine donnant sur le mail de la galerie marchande (ce concept a généré bien des difficultés avec les commerçants exerçant en face de ce dernier car lorsqu'il baissait son rideau la vue était désastreuse.) 



-M.[B] a donc conçu sa climatisation en prenant en compte les espaces communs climatisés à une certaine température pour bénéficier ainsi du froid généré par la climatisation de ces parties communes. 

-le choix de ce concept lui incombe et le bailleur ne saurait être tenu de régler la climatisation des parties communes pour ne satisfaire que l'un des commerçants de la galerie,



-à chaque problème signalé par M.[B] une réponse lui a été apportée et la société chargée de la mise en place et de la maintenance de la climatisation, DM2C, est intervenue pour procéder aux réglages rendus nécessaires. 



En l'espèce, s'agissant en premier lieu du grief du liquidateur judiciaire relatif à la climatisation, il ne résulte aucunement des stipulations contractuelles du bail commercial et des autres pièces du débat que la société [Adresse 9] [Localité 7] avait contracté une quelconque obligation en matière de climatisation des parties communes à l'égard de la société preneuse. Si le gérant de la preneuse a décidé d'aménager les locaux loués en un kiosque ouvert donnant sur les parties communes (comme dans un aéroport), et que cela a créé des difficultés au niveau de sa propre climatisation installée dans son commerce, aucun accord contractuel d'aucune sorte, ni aucune intention commune des parties ne sont démontrés sur l'obligation du bailleur d'assurer en permanence une climatisation des parties communes (y compris en hiver) et en particulier une climatisation réglée constamment sur une certaine température. Rien ne permet en outre d'établir un engagement du bailleur sur l'hygrométrie du couloir commun.



Par ailleurs, il est démontré par les échanges de courriels versés aux débats par la bailleresse qu'elle a bien installé une climatisation dans la galerie mais qu'elle a dû aussi la basculer en mode chauffage durant l'hiver.Aucun manquement ne peut donc être retenu à l'encontre de la bailleresse sur ce point.



Pour la preneuse, la société Grande Galerie de [Localité 7] a encore violé son obligation de commercialité, précisant :



-le droit des baux commerciaux, ainsi que la jurisprudence en vigueur, viennent consacrer l'obligation de commercialité à la charge du bailleur, propriétaire notamment d'un centre commercial,



-le bailleur lui avait présenté le centre commercial comme étant une galerie devant faire l'objet d'une communication élargie pour pouvoir justement permettre à chacun des commerces 

d'exploiter et de développer sa clientèle propre,



- la société J.Y.G. Diffusion a été confrontée à un flux de clientèle nettement inférieur à celui escompté et sur la base duquel les conditions financières avaient été établies,



-le bailleur a manqué à son obligation d'assurer la commercialité de la galerie et ce au visa de l'article 1719 du code civil, 



Pour dire qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation de délivrance au regard de la commercialité de la galerie commerciale dans laquelle se trouvent les locaux loués, la société [Adresse 9] [Localité 7] réplique :

 

-il ne s'agit pas d'un centre commercial, mais d'une galerie marchande située en bord de mer d'une station balnéaire,



-à aucun moment, le bailleur ne s'est engagé à mettre en place une campagne de communication ou de s'engager dans des prestations, hormis celles indiquées dans le bail,



- l'agence immobilière avait pour unique mission de recruter des locataires commerciaux,



 -le bailleur a tout mis en 'uvre en vue de favoriser l'essor des commerces installés dans la galerie.



Il est de principe que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n'est, à défaut de stipulations particulières, pas tenu d'assurer la bonne commercialité du centre.



En l'espèce, il ne résulte aucunement des clauses contractuelles du bail commercial ni d'aucun autre document à valeur contractuelle que la bailleresse aurait pris de quelconques engagements, à l'égard de la locataire, concernant la commercialité et l'attractivité des lieux, l'accueil de commerces haut de gamme réservés à une clientèle spécifique. Il n'est pas davantage établi que la société la Grande Galerie de [Localité 7] aurait promis à la société JYG Diffusion des animations, des opérations publicitaires ou autre. Enfin, rien ne démontre non plus des promesses de la bailleresse relativement à des locaux vacants.



De ce seul fait, le liquidateur judiciaire ne peut reprocher à la bailleresse des manquements à des obligations inexistantes de commercialité, d'attractivité, d'installation de boutiques d'une certaine catégorie, etc...



Alors qu'elle n'avait pas à le faire, la bailleresse établit toutefois que, nonobstant son absence d'engagements à l'égard de la société JYG Diffusion sur ce point, elle a pris l'initiative de mettre en place des actions ponctuelles pour malgré tout favoriser la commercialité des lieux. Elle a ainsi fait diffuser un article de presse mettant en avant la galerie, organisé plusieurs événements commerciaux, avec des animations dans la galerie commerciale, liés aux fêtes telles que Noël ou Halloween.



Il résulte aussi du constat d'huissier de justice des 16 janvier et 21 février 2015, produit au débat par la bailleresse, que la majorité des commerces sont alors ouverts enseignes allumées, sans qu'il ne soit mis en évidence des locaux fermés dans la galerie.Ainsi, l'appelant ne saurait reprocher à la bailleresse intimée un quelconque manquement à une obligation d'assurer la commercialité des lieux.



S'agissant plus généralement de l'obligation d'entretien du bailleur, le liquidateur judiciaire ne démontre pas de manquements particuliers sur ce point. Il n'est pas produit de pièces témoignant d'un délaissement de la galerie commerciale, d'une absence de propreté de celle-ci, de dysfonctionnements récurrents d'éléments d'équipements ou de machineries quelconques. Bien au contraire, la bailleresse produit des pièces justifiant de ses diligences concernant les parties communes. Ainsi, elle produit un constat d'huissier de justice des 16 janvier et 21 février 2015, lequel énonce :



-les commerces sont ouverts et les enseignes éclairées,

-la galerie est correctement éclairée et chauffée,

-la majorité des commerces sont ouverts enseignes allumées,

-la porte automatique donnant [Adresse 14] fonctionne,

-la porte automatique côté [Adresse 5] fonctionne.



Concernant les obligations du bailleur relativement à la concurrence, le bail stipule ceci:M.[W], en sa qualité de directeur général (et donc de représentant légal de la société), de la SASU [Adresse 8] [Localité 7] Plage, s'engage sur tout l'ensemble immobilier à ne point consentir un commerce identique à celui qui est prévu aux présentes. 

 

 Pour la preneuse, la société [Adresse 9] [Localité 7] engage encore sa responsabilité contractuelle à son égard en ce qu'elle a aussi commis une violation majeure des clauses d'exclusivité, précisant en ce sens :



-le bailleur s'était engagé à une clause de non-concurrence et à une clause d'exclusivité,



-la société J.Y.G. Diffusion est arrivée bien avant les autres commerces de la deuxième tranche, qui sont apparus par la suite et, par conséquent, le bailleur aurait dû se préoccuper de la clause d'exclusivité initialement conclue,



-la bailleresse a loué des locaux à deux commerces concurrents, une poissonnerie et un commerce appelé l'Escale des saveurs,



-la clause de non-concurrence mise à la charge de la bailleresse intimée n'est pas nulle, le juge de première instance a considéré que le moyen tiré de la non- limitation dans le temps de la clause de non-concurrence devait être écarté en ce qu'il s'agissait d'un bail récent qui n'avait pas encore fait l'objet d'un renouvellement et que la clause de non-concurrence était donc incontestablement valide durant la période visée,

 

Pour se défendre, la bailleresse intimée rétorque qu'elle ne s'est rendue coupable d'aucune violation de la clause de non-concurrence qui était mise à sa charge. La société [Adresse 9] [Localité 7] Plage précise en ce sens :



-les commerces prétendument concurrents de la société JYG Diffusion ne se situent pas dans la galerie dans laquelle était implanté le local loué,



- le local litigieux n°5 était situé dans la galerie A/B des immeubles appartenant à la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage, et l'adresse était expressément mentionnée, le [Adresse 1] [Localité 7] [Adresse 13],



 -les deux autres commerces litigieux (poissonnerie et épicerie fine ) qui concurrenceraient prétendument la société preneuse se situent dans un autre groupe d'immeuble, les immeubles C/D, implantés à une autre adresse (entre la [Adresse 14] et la [Adresse 16]),



- la deuxième galerie qui a été ouverte en juillet 2015, est distincte de la Grande Galerie de [Localité 7]-Plage et porte un nom commercial différent, elle a été dénommée les Halles Sénéquier,



-la clause de non-concurrence mise à sa charge est en tout état de cause nulle, ne comportant aucune limitation de durée,



-au fond, lorsque le bailleur est également propriétaire d'un immeuble voisin, la jurisprudence constante limite l'application des clauses de non-concurrence au seul immeuble dans lequel l'activité protégée est exploitée, c'est-à-dire au seul immeuble accueillant l'activité,

 

-l'espace commercial qui a été créé en juillet 2015, sous ce groupe d'immeuble d'habitations C/D, a été dédié à un marché couvert, il ne s'agit donc pas du tout du même concept que la galerie dans laquelle se situait le local loué à JYG Diffusion,



-par conséquent, la clause d'exclusivité n'a pas vocation à s'appliquer sur cet autre groupe d'immeuble dont le concept est totalement différent de la galerie marchande créée en 2013 sous les immeubles A/B. 



-La preneuse ajoute que seule l'activité principale du locataire est protégée et qu'en conséquence, ce dernier ne saurait se prévaloir de la violation de la clause lorsque l'activité exercée par le second locataire ne constitue pas son activité principale.



Il est de principe que si l'article 1719 du code civil prévoit que le bailleur a l'obligation d'assurer la jouissance paisible du preneur pendant la durée du bail, la jurisprudence a jugé que la garantie de jouissance paisible n'implique pas une obligation de non - concurrence. 



Ainsi, en l'absence de clauses particulières dans le contrat de bail, le bailleur peut concurrencer directement ou indirectement son locataire.



Précisément, en l'espèce, le bail commercial liant la preneuse et la bailleresse, stipule une clause de non-concurrence en ces termes : M. [W], en sa qualité de directeur général (et donc de représentant légal de la société), de la SASU [Adresse 8] [Localité 7] Plage, s'engage sur tout l'ensemble immobilier (à ne point consentir un commerce identique à celui qui est prévu aux présentes). 



La bailleresse se prévalant de la nullité d'une telle clause de non-concurrence, il convient au préalable de vérifier la validité de ladite clause.



La liberté de faire le commerce ou d'exercer une industrie ne peut être restreinte par des conventions particulières, pourvu que ces conventions n'impliquent pas une interdiction générale et absolue, c'est-à-dire illimitée tout à la fois quant au temps et quant au lieu. Ainsi, la clause de non-concurrence ne saurait être perpétuelle, mais doit être limitée dans le temps.



En l'espèce, la clause de non-concurrence mise à la charge de la société [Adresse 9] [Localité 7], telle qu'elle est rédigée, ne comporte absolument aucune limitation de durée, ne prévoyant pas même que sa durée sera égale à celle du bail commercial. Cette clause, non limitée dans le temps et revêtant un caractère perpétuel, est donc nulle.



C'est à tort que le le tribunal a écarté le moyen tiré de la nullité de la clause. 



Ainsi, la clause de non-concurrence mise à la charge de la société intimée bailleresse étant nulle, aucun reproche ne saurait être formé à son encontre par le liquidateur judiciaire tiré de la violation de son engagement de non-concurrence.



En tout état de cause, le liquidateur judiciaire peut d'autant moins reprocher à la bailleresse une violation de la clause de non-concurrence que le champ d'application géographique de la concurrence ne concernait pas les deux commerces incriminés par la société JYG Diffusion comme étant des concurrents.



Il échet de rappeler le principe selon lequel l'interdiction, expresse ou implicite, imposée au bailleur de louer partie de son immeuble pour l'exercice d'un commerce concurrent ou similaire ne joue, en principe, que pour l'immeuble où est installé le preneur bénéficiaire de cette obligation, et non dans les immeubles voisins dont il est ou peut devenir propriétaire.



En l'espèce, concernant la portée géographique de la clause de non-concurrence, celle-ci, telle qu'elle est rédigée, ne concerne que l'immeuble dans lequel se situe le local protégé, c'est à dire qu'elle garantit uniquement la société JYG Diffusion contre les commerces identiques situés exclusivement dans l'ensemble immobilier appelé [Adresse 8] [Localité 7] Plage. Elle ne saurait être étendue au second ensemble immobilier ouvert par la même bailleresse en juillet 2015 appelé les Halles Sénéquier, dans lequel se situent les deux commerces incriminés.



En effet, la clause, extraite du bail commercial conclu le 5 juin 2013, stipule uniquement ceci:'M.Fassi [G], en sa qualité de directeur général (et donc de représentant légal de la société), de la SASU [Adresse 8] [Localité 7] Plage, s'engage sur tout l'ensemble immobilier à ne point consentir un commerce identique à celui qui est prévu aux présentes.'



Enfin, le liquidateur judiciaire peut d'autant moins reprocher à la bailleresse une violation de la clause de non-concurrence que le champ d'application matériel de ladite clause ne permettait pas en réalité l'interdiction des deux autres commerces incriminés situés dans le second ensemble commercial.



En effet, il est de principe qu'un premier locataire ne saurait se prévaloir de la violation de la clause lorsque l'activité exercée par le second locataire ne constitue pas son activité principale. En d'autres termes, une clause prévue dans un bail commercial ne concerne que le commerce principal autorisé, à l'exclusion des activités accessoires.



En l'espèce, la clause de non-concurrence ne contient pas de stipulations particulières prévoyant qu'elle ne serait pas limitée à l'activité principale de la société JYG Diffusion et qu'elle concernerait, au contraire, outre l'activité principale de cette dernière, ses activités annexes, connexes ou complémentaires.



Ainsi, en l'absence d'un accord contraire entre les parties, la clause de non-concurrence mise à la charge de la société [Adresse 9] [Localité 7] Plage ne concerne que l'activité principale de sa locataire autorisée par le bail commercial, c'est à dire' la restauration portant sur les produits de la mer'. A contrario, la clause de non-concurrence n'interdisait pas à la bailleresse de louer des locaux commerciaux à d'autres commerces qui avaient une activité n'étant pas l'activité principale de la bailleresse.



Or, concernant l'activité des deux autres commerçants incriminés par le liquidateur judiciaire, comme ayant mené une concurrence interdite envers la preneuse, la cour constate qu'ils n'exerçaient pas des activités interdites par la clause de non-concurrence.



 C'est ainsi que le commerce appelé 'Escale des saveurs' avait, selon l'extrait K-bis produit aux débats, une 'activité d'épicerie fine, cave à vin, produits frais accessoires commercialisation en gros et détail de vin et spiritueux sans consommation sur place, et de salon de thé, café chocolat jus de fruits et accessoires'tandis qu'il n'est pas contesté par le liquidateur judiciaire que la poissonnerie avait, comme son nom l'indique, une activité de poissonnerie.



Aucun de ces deux commerces n'avait donc pour activité l'activité principale exercée par la preneuse.



En définitive, aucune violation de la clause de non-concurrence ne peut être reprochée à la bailleresse. 



Le liquidateur judiciaire reproche enfin à la bailleresse d'avoir instauré une concurrence déloyale entre les différents commerçants de la tranche A et de la tranche B, d'avoir violé son obligation de fidélité, précisant qu'il semblerait que les locataires de la tranche B ne paient pas leurs loyers, ce qui crée immanquablement un déséquilibre majeur entre les différents commerçants, et ce alors que plusieurs commerçants de la tranche B exploitent également une activité similaire à celle de l'enseigne Olsen Butik.

 

Le liquidateur judiciaire affirme que cette absence de paiement de loyer peut expliquer notamment le fait que plusieurs des colocataires et commerçants de la tranche B ont quant à eux proposé des réductions agressives, de plus de 40% sur certains produits, comme par exemple le caviar, ceci impactant immanquablement la commercialité du commerce Olsen Butik.



Pour se défendre et dire qu'elle n'a pas créé les conditions d'une concurrence déloyale entre les différents commerçants du centre commercial, la société [Adresse 9] [Localité 7] soutient qu'aucune démonstration n'est faite sur les prétendus avantages consentis à d'autres enseignes. 



Il convient de rappeler que le statut des baux commerciaux n'impose aucune restriction de concurrence à la charge des parties et que le bailleur peut donc librement concurrencer, directement ou indirectement son preneur, sauf mauvaise foi ou de l'intention de nuire.



Or, si le bail commercial contient bien une clause de non-concurrence mise à la charge de la preneuse, il a déjà été jugé que cette clause de non-concurrence était nulle et qu'en tout état de cause, elle ne pouvait pas concerner les commerces situés dans le second ensemble immobilier (au regard du fait que sa portée géographique se limite à la galerie commerciale la Grande Galerie de [Localité 7] Plage). Plus généralement, en l'absence d'autres clauses particulières, rien n'interdit à la bailleresse de concéder les avantages financiers qu'elle souhaite à d'autres locataires que la société JYG Diffusion, étant précisé qu'aucune intention de nuire ou de mauvaise foi n'est démontrée.



En conséquence, aucune faute ne peut être retenue contre la bailleresse à ce titre.



En définitive, conformément à ce qui a été retenu en première instance par les premiers juges, aucun manquement de la bailleresse n'est suffisamment démontré.



La cour ne peut que confirmer le jugement, en ce qu'il rejette toutes les demandes indemnitaires de la société JYG Diffusion, en particulier ses demandes de dommages-intérêts et de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur.





3-sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse en paiement de loyers et charges



Vu les anciens articles 1134 et 1315 du code civil, 



La bailleresse intimée sollicite reconventionnellement la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société JYG Diffusion de sa créance de loyers, indemnités et charges impayés courus jusqu'au mois de mai 2019 et ce à hauteur de 100 182,09 euros.



Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré de loyers, charges, indemnités, la bailleresse fait valoir :



-dans un arrêt du 29 mars 2018, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a considéré, qu'à défaut d'avoir résilié le bail à l'issue de la première période