Tribunal judiciaire · Juge de l'Exécution — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY
JUGE DE L'EXÉCUTION

AUDIENCE DU 13 Janvier 2026 Minute n° 25/

AFFAIRE N° N° RG 25/05856

N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHNV

CCCFE délivrées le :
CCC délivrées le :

RENDU LE : TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

Par Madame Virginie BOUREL, Vice-Présidente, Juge de l'exécution, assistée de Madame Johanna PALMONT, greffière

ENTRE

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. LES MILFLEURS
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparante, représentée par Maître Abdelaziz EL ASLI, avocat au barreau de Paris (E 1745)

ET

PARTIE DEFENDERESSE :

S.A.S. CARITEY INVESTISSEMENT
[Adresse 1]
[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître Reda KOHEN, avocat au barreau de de Paris (E 43)

DEBATS

L'affaire a été appelée à l'audience du 09 Décembre 2025, date à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 13 janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Une saisie-attribution a été pratiquée le 5 août 2025 entre les mains de la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel à la requête de la SAS CARITEY INVESTISSEMENT, au préjudice de la SAS LES MILFLEURS, en vertu d’un acte notarié exécutoire en date du 26 novembre 2021.

Par acte du 15 septembre 2025, la SAS LES MILFLEURS a fait assigner la SAS CARITEY INVESTISSEMENT devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Évry en contestation de cette saisie, en paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SAS LES MILFLEURS, représentée par avocat, a soutenu oralement ses dernières conclusions.

Au soutien de ses demandes, la SAS LES MILFLEURS fait valoir que :

selon acte authentique reçu le 26 novembre 2021 par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 6], la Société CARITEY INVESTISSEMENT a consenti à la SAS d’AUTRUY une promesse de vente portant sur un domaine situé à [Localité 5] (Essonne) qu’elle a acquis par acte notarié du même jour,
selon acte authentique distinct, également reçu le 26 novembre 2021, la société CARITEY INVESTISSEMENT a conclu avec la SAS LES MILFLEURS une convention d’occupation précaire expirant le 25 mai 2023, tacitement reconductible pour une durée indéterminée, dans l’attente de l’éventuelle levée de l’option d’achat par le bénéficiaire de la promesse précitée,
l’option d’achat n’ayant pas été levée dans les délais requis, la convention d’occupation précaire s’est transformée en bail de droit commun en application des dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce,
diverses procédures ont ensuite opposé les parties entraînant de nombreuses tensions et comportements violents,
face à l’escalade de ces tensions, les parties ont décidé de recourir à une procédure de médiation notariale,
contre toute attente et en dépit de la démarche initiée en vue du règlement amiable du litige, le 5 août 2025, la SAS CARITEY INVESTISSEMENT a fait pratiquer une saisie-attribution de ses comptes bancaires à hauteur de la somme de 32.085,96 euros au titre de la taxe foncière due pour les exercices 2023 et 2024,
or, la SAS CARITEY INVESTISSEMENT ne dispose pas d’un titre exécutoire à son encontre dans le mesure où le bail précaire établi par acte notarié en date du 26 novembre 2021 a pris fin et a été automatiquement remplacé par un bail commercial statuaire du fait de son maintien dans les lieux sans opposition du bailleur,
il s’ensuit que le bail commercial substitué à la convention d’occupation précaire initiale ne bénéficie pas de la force exécutoire attachée à l’acte authentique initial, la substitution opérant novation légale et non continuation de l’acte authentique,à titre subsidiaire, la SAS CARITEY INVESTISSEMENT ne justifie pas disposer d’une créance certaine, liquide et exigible à son égard, faute de produire des pièces justificatives pertinentes.
La SAS CARITEY INVESTISSEMENT, représentée par avocat, a sollicité de la présente juridiction de débouter la SAS LES MILFLEURS de toutes ses demandes, de la condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive outre celle de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CARITEY INVESTISSEMENT fait valoir que :

la convention d’occupation précaire initiale prévoyait expressément que l’occupant serait tenu de supporter la charge de la taxe foncière,
l’option d’achat n’ayant pas été levée avant le 25 mai 2023, la SAS MILFLEURS s’est maintenue dans les lieux sans droit ni titre,
les parties ne sont pas liées par un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce mais par une convention d’occupation précaire soumise aux dispositions de l’article L 145-5-1 du même code,
aucun bail commercial n’a pu se substituer à la convention d’occupation précaire, les dispositions de l’article L 145-5 étant applicables aux seuls baux dérogatoires et non aux conventions d’occupation précaire,
la convention d’occupation précaire n’ayant pas pris fin, aucun nouveau bail ni acte ayant mis fin au contrat initial n’ayant été conclu, les obligations initialement prévues à l’acte authentique se poursuivent de sorte qu’elle dispose d’un titre exécutoire valable pouvant servir de fondement aux poursuites,
elle produit les pièces justifiant d’une créance certaine, liquide et exigible.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé des faits de la cause et de leurs prétentions respectives.

Le délibéré a été fixé au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la contestation de la saisie attribution

La contestation a été introduite dans le mois de la dénonciation de la saisie-attribution à la partie débitrice.

L‘assignation introductive d'instance a été dénoncée au commissaire de justice l’ayant instrumentée par lettre recommandée avec accusé de réception avant l‘expiration du premier jour ouvrable suivant sa délivrance.

La contestation est donc recevable au regard des dispositions de l'article R. 211-11 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’existence d’un titre exécutoire

Selon l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

En vertu de l'article L 211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d'un tiers les créances de son débiteur.

Selon l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, constituent notamment des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

L’article L 145-5 du code de commerce, applicable aux baux dits dérogatoires prévoit que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre [relatif au bail commercial].

L'article L145-5-1 du code de commerce dispose que n’est pas soumise au présent chapitre [relatif au bail commercial] la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

En l’espèce, le procès-verbal de saisie-attribution vise « un bail notarié en forme exécutoire dressé par Maître [Z] [U], Notaire Associé à [Localité 7] en date du 26 novembre 2021 ».

Or, force est de constater que l’acte notarié en date du 26 novembre 2021 est une convention d’occupation précaire soumise aux dispositions de l’article L 145-5-1 du code de commerce et non un bail dérogatoire soumis aux dispositions de l’article L 145-5 du même code.

La convention d’occupation précaire en date du 26 novembre 2021 prévoit expressément que :

« La convention est consentie et acceptée pour une durée déterminée qui commencera à courir le 26 novembre 2021.
Elle s'achèvera au plus tard à la date à laquelle interviendra l'événement suivant qui justifie la précarité : la faculté d'achat au profit de la société dénommée d'Autruy, soit le 25 mai 2023 ».

Il n’est pas contesté que la faculté d’achat n’a pas été exercée avant le 25 mai 2023 de sorte que la convention d’occupation précaire a pris fin à cette date.
La convention ayant expiré automatiquement, l'occupant est devenu sans droit ni titre à compter du 26 mai 2023.

La saisie-attribution querellée porte sur la taxe foncière due pour les exercices 2023 et 2024, l’acte de saisie-attribution comportant au surplus une erreur pour faire état de la taxe foncière de 2003 et de 2004.

Or, à cette date la convention d’occupation précaire avait pris fin de sorte que la SAS CARITEY INVESTISSEMENT ne justifie pas disposer d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à l’encontre de la SAS LES MILFLEURS pour la période postérieure au 25 mai 2023.

En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée de la saisie attribution pratiquée le 5 août 2025 entre les mains de la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel, aux frais de la SAS CARITEY INVESTISSEMENT.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour saisie abusive

Selon l'article L 121-2 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.

En l'espèce, la SAS LES MILFLEURS ne démontre ni l'abus de saisie ni le préjudice subi.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'articles 696 du code de procédure civile, la SAS CARITEY INVESTISSEMENT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Ordonne la mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 5 août 2025 entre les mains de la Caisse Fédérale de Crédit Mutuel à la requête de la SAS CARITEY INVESTISSEMENT au préjudice de la SAS LES MILFLEURS et ce, aux frais de la SAS CARITEY INVESTISSEMENT ;

Déboute la SAS LES MILFLEURS du surplus de ses demandes ;

Déboute la SAS CARITEY INVESTISSEMENT de ses demandes reconventionnelles ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS CARITEY INVESTISSEMENT aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que les décisions du Juge de l'Exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire d'EVRY, le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION