Tribunal Judiciaire · Pôle Civil section 2 — 13 janvier 2026

COUR D’APPEL DE [Localité 8]



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N° RG 22/00967 - N° Portalis DBYB-W-B7G-NQ6B
Pôle Civil section 2

Date : 13 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :


DEMANDEURS

Monsieur [M] [R]
né le 13 Septembre 1964 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [J] [X] épouse [R]
née le 28 Juillet 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Bernard VIDAL de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER


DEFENDEURS

Monsieur [S] [I]
né le 19 Avril 1959 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 2]

Madame [B] [F] [N] épouse [I]
née le 03 Janvier 1964 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Elodie THOMAS de la SELARL LET’S LAW, avocats au barreau de MONTPELLIER



COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Magali ESTEVE et Madame Karine ESPOSITO, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Magali ESTEVE, ayant participé aux débats et au délibéré  

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 28 Octobre 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 13 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Janvier 2026







EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse de vente du 21 mai 2019 reçu par Maître [K] [V], notaire à [Localité 12] (34), Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] (ci-après les époux [R]) faisaient l’acquisition auprès de Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] (ci-après les époux [I]) du lot n°2 dans un ensemble immobilier dénommé BEAU SÉJOUR situé [Adresse 4] [Localité 8] (34), « composé de la propriété privative d’un pavillon individuel élevé en rez-de-chaussée sur vide sanitaire et partiellement d’un étage de type F8 et comprenant huit pièces principales, cuisine, deux salles d’eau, salle de bains, water closets, hall d’entrée, dégagement, placards, escaliers d’accès à l’étage, deux celliers, un terrasse et une piscine » moyennant un prix de 787 500 € dont 30 000 € au titre des meubles.

Par acte authentique du 12 juillet 2019, la vente était réitérée.

Le 26 août 2019, la SARL CORIM ASSOCIES, promoteur immobilier, s’est vu accorder un permis de construire n° PC 34 172 19 V0087 sollicité le 10 avril 2019, pour l’édification d’un ensemble immobilier de 26 logements dans un immeuble en R+2 sur la parcelle voisine des époux [R] et cadastrée BN n° [Cadastre 1] sis [Adresse 10] à [Localité 8].

Un protocole transactionnel était signé le 7 janvier 2020 entre les époux [R] et la SARL CORIM ASSOCIES aux termes duquel le promoteur s’engageait à déposer un permis de construire modificatif incluant notamment l’absence de fenêtres et de terrasses accessibles sur le pignon ouest de l’immeuble, de mettre en place un écran végétal et de supprimer toute vue depuis les terrasses de la façade sud de l’immeuble à construire.

Par ordonnance du 3 décembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Montpellier ordonnait une expertise et commettait Monsieur [G] [W] pour y procéder, remplacé par Monsieur [H] [A].

Le rapport d’expertise était déposé le 1er juin 2022.

Suivant exploit introductif d'instance en date du 9 février 2022, les époux [R] assignaient devant le Tribunal Judiciaire de Montpellier les époux [I] en réparation de leurs préjudices au visa des articles 1112-1 et 1137 du code civil.


***

Aux termes de leurs dernières conclusions valablement signifiées par RPVA le 15 septembre 2022, Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] demandent au tribunal de :

CONDAMNER les requis à verser aux requérants la somme totale de : 
- Au titre de l’escalier : 550 €,
- Au titre de l’isolation des combles : 330 €,
- Au titre de la fuite de la piscine : 1 000 €,
- Au titre des frais de conseil dans le cadre des relations avec CORIM : 2 358 €,
- Au titre de la perte de la valeur vénale de la villa : 37 875 €,
- Au titre de la perte de jouissance : 13 500 €.
 
LES CONDAMNER à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, comprenant les frais de référé et d’expertise.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions valablement signifiées par RPVA le 27 mars 2023, Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] demandent au tribunal de :

JUGER mal fondées les demandes des époux [R],
 
LES DÉBOUTER de leurs entières demandes,
 
CONDAMNER in solidum les époux [R] à payer et porter aux époux [I] la somme de 5. 000 € au titre de leurs frais irrépétibles par équité et au visa de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens par application de dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.


En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments du demandeur à l’assignation valant conclusions.

***

L’ordonnance de clôture différée est fixée au 16 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 octobre 2025 et mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

1- Sur le dol

L'article 1104 du code civil dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Le devoir pré-contractuel d'information a été largement consacré par la jurisprudence comme une conséquence de l'exigence de bonne foi ou par les législations spéciales, avant d'être consolidé, mais de façon plus encadrée, notamment par le nouvel article 1112-1 du code civil, créé par l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ainsi rédigé : « celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L'article 1130 du Code civil prévoit en son 1er alinéa que « l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ».

L'article 1137 du même code précise en son 1er alinéa que « le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ».

Ainsi, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Leur caractère déterminant s'apprécie in concreto, eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente d'un lot ou d'une fraction de lot ou à la cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété. (...) sont remis à l'acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, divers documents dont les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic.

En l’espèce, par mail du 10 mai 2019, l’étude notariale en charge de la rédaction de la promesse de vente a demandé aux vendeurs de lui communiquer divers documents dont les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale de copropriété. Monsieur [S] [I] les a adressés par retour de mail dès le lendemain, soit le 11 mai 2019.

Il ne saurait, à ce stade, lui être reproché de ne pas avoir communiqué le dernier procès-verbal de l’assemblée générale qui a eu lieu le 10 mai 2019 de 17 heures à 18 heures 50 et pour lequel il n’était pas encore dressé procès-verbal.

Le procès-verbal a été adressé par courrier simple du 15 mai 2019, soit postérieurement à la signature de la promesse de vente.

Néanmoins, force est de constater que les vendeurs n’ont pas transmis ledit procès-verbal entre la signature de la promesse de vente et celle de l’acte authentique.

Surtout, il convient de relever que Monsieur [I] était le président de la séance de l’assemblée générale et qu’il ne pouvait ignorer l’ordre du jour et notamment la résolution 14 intitulée « POINT SUR LE PROJET DE LA CONSTRUCTION VOISINE DERRIÈRE [Localité 7] » et qui indique « ce projet est arrêté car il respectait pas les dispositions du PLU »

Dès lors les vendeurs se devaient d’en informer les acquéreurs avant la signature de l’acte authentique, peu importe l’argument selon lequel ces derniers résidaient préalablement à cette acquisition à proximité dudit projet et ne pouvaient l’ignorer.

En restant taisant sur cet élément, les époux [I] ont commis un dol au préjudice des époux [R].

2- sur les autres désordres invoqués

Bien que les époux [R] ne fondent pas juridiquement leur demande à ce titre, ils évoquent, dans leurs conclusions, la notion de « vice connu par Monsieur [I]», de telle sorte qu’ils semblent se fonder sur la notion de garantie des vices cachés.

En vertu de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

En vertu de l'article 1643 du code civil, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que l'acquéreur a l'obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s'il veut engager la garantie du vendeur : l'existence d'un vice, la gravité de ce vice, son caractère caché, et l'antériorité du vice par rapport à la vente.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 12 juillet 2019 contient une clause de non garantie des vices cachés. Cet acte précise que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, ni s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que l’acquéreur avait connaissance des vices cachés.

Les désordres invoqués, dont certains ont fait l’objet de réparations, sont apparents comme la marche n°6 de l’escalier qui présente une fragilité mais surtout il n’est pas démontré qu’ils préexistaient à la vente ni qu’ils rendent le bien impropre à sa destination.

En outre, les acquéreurs, à qui incombe la charge de la preuve, ne justifient pas que le défaut d’isolation des combles, consistant en la dépose d’une plaque de polystyrène par des ouvriers étant intervenus à la demande des époux [I] lors de leur réfection de la cuisine, était connu par ces derniers.

Concernant les fuites de la piscine, l’expertise judiciaire fait état de deux fuites distinctes, une première concernant le circuit de vidange et une seconde concernant le bassin. Les époux [I], qui étaient informés antérieurement à la vente de cette difficulté, ont pris l’engagement de la prendre en charge, ce qui a été fait. Reste la seconde fuite pour laquelle l’expert indique « il est impossible de situer dans le temps l’apparition de cette seconde fuite dont Monsieur [I] ignorait peut-être l’existence ».

Enfin, le montant des travaux ayant permis de remédier aux désordres s’est élevé à la somme globale de 1880 €. S’agissant d’un logement acquis pour un montant de 787 500 €, le coût des travaux réalisés ou à réaliser ne permet pas de dire que les désordres diminueraient tellement l’usage de l’immeuble que les acquéreurs en auraient donné un moindre prix, de sorte que le caractère de gravité n’est pas établi.

Les époux [R] seront en conséquence déboutés de l’intégralité de leurs demandes à ce titre.

3- Sur le préjudice

- sur la perte de valeur de la villa

L’expert judiciaire indique que « la démolition de l’immeuble qui existait sur la parcelle mitoyenne et, en remplacement, la construction d’un ensemble plus haut et plus près de la limite séparative aurait pu faire échouer la vente ou conduire à une négociation moindre du prix ». Le sapiteur a estimé la moins-value apportée au bien expertisé à la somme de 37.875€.

Les époux [I] exposent que l’ancien immeuble détenait déjà des balcons à tous les niveaux qui disposaient déjà des vues sur le bien immobilier alors que le nouvel immeuble n’en possède pas et est protégé par une barrière végétale.

Contrairement à ce qui est soutenu, il ressort de la simple consultation des photographies prises par l’expert que l’ancien immeuble était de taille plus modérée et surtout ne possédait aucune vue directe sur le bien des époux [R], à la différence du nouveau bâtiment alors que la barrière végétale reste identique aux deux projets.

Ainsi, ce nouvel immeuble, composé de 26 logements, d’une hauteur totale de 8,50 mètres par rapport à l’altitude de la parcelle des époux [R], implanté plus proche de la limite séparative et disposant de deux ouvertures au niveau 0 et R+1 d’environ 0,85X1,70 mètres modifie l’environnement de la propriété acquise par eux, peu importe que ledit projet ait été arrêté avant la signature de l’acte ou ait été par la suite modifié y compris suite à la signature d’un protocole d’accord.

Les époux [I] arguent, sans l’établir, l’absence de défaut de perte de valeur pour un bien déjà sous-estimé par eux au moment de la vente, argument qui apparaît inopérant au regard de l’expertise rendue en l’absence de tout élément probant.

Dès lors, cette perte de valeur estimée par l’expertise sera retenue.

- sur le préjudice de jouissance

L’expert retient, au titre des préjudices subis, la perte de jouissance liée à la construction du nouvel immeuble, retenant une période de douze mois indemnisés à hauteur de 50 €/jour en été et 25 €/jour en hiver, pour une somme globale de 13 500 €.

Les époux [R] en sollicite la condamnation et les époux [I] en sollicite le rejet au motif qu’ils s’y maintiennent.

En l’absence de tout élément de nature à remettre en cause l’expertise judiciaire, ce montant sera retenu.

- sur les frais de conseil

Les époux [R] sollicitent le remboursement des frais d’avocat exposés pour la négociation avec le promoteur ayant abouti au protocole d’accord signé le 7 janvier 2020.

Compte tenu des justificatifs produits, il sera fait droit à cette demande pour la somme de 1272 €.




Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I], parties succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] in solidum à payer aux époux [R] la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
 
Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] à régler la somme de 37 875 € à Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] au titre de la perte de valeur du bien immobilier, lot n°2 – ensemble BEAU SÉJOUR sis [Adresse 4] [Localité 8] (34),

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] à régler la somme de 13 500 € à Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] à régler la somme de 1272 € à Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] au titre des frais de négociation,

DEBOUTE Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] de leurs autres demandes indemnitaires,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] à régler à Monsieur [M] [R] et Madame [U] [J] [X] épouse [R] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [I] et Madame [B] [F] [N] épouse [I] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ordonnée par ordonnance de référé du 3 décembre 2020,
 
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.
 
 LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,
Françoise CHAZAL Magali ESTEVE