Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 10]


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N° RG 25/57757 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAXG6

AS M N° : 1

Assignation du :
12 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 08 janvier 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDEURS

Madame [V] [D] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Monsieur [T] [X]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentés par Me Nathalie ATLAN, avocat au barreau de PARIS - #B0682


DEFENDERESSE

S.A.R.L. ANM
[Adresse 4]
[Localité 6]

non représentée


DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 





Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2013, Mme [C] et M. [X] ont donné à bail commercial à Mme [O] et [Z] associés de la société Coté suhi [Adresse 13] au nom et pour le compte de cette société des locaux situés [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 8] ([Adresse 5]), pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2013, moyennant un loyer annuel de 21.000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d'avance.

La société Coté sushi Vaugirard a, par acte sous seing privé en date du 27 avril 2023, cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à la société ANM.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [C] et M. [X] ont fait délivrer à la société ANM, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 6.482, 86 euros au titre des arriérés de loyers.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Mme [C] et M. [X] ont fait délivrer à la société ANM, par acte de commissaire de justice en date 12 septembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 14.317, 64 euros au titre des arriérés de loyers des mois de mars au mois de septembre 2025.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [C] et M. [X] ont, par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, fait assigner la société ANM devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 835, alinéa 2, du code de procédure civile : 

" - PRONONCER l'acquisition de la clause résolutoire a? la date du 13 octobre 2025, 
 
- ORDONNER l'expulsion de la société ANM des lieux loués a? usage de commerce d'un immeuble sis à [Adresse 12], et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, 
 
- ORDONNER le transport et la séquestration aux frais, risques et périls de la société ANM, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qui plaira au Tribunal désigné et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, 
 
- CONDAMNER la société ANM à payer à Madame [V] [B] et Monsieur [T] [X], à titre provisionnel la somme de la somme de 16.623,57 euros au titre des loyers et charges du mois de mars 2025 au 31 octobre 2025. 

- JUGER que Madame [V] [B] et Monsieur [T] [X], conserveront le dépôt de garantie au titre de la clause pénale stipulée dans le bail commercial du 21 mai 2013,
 
- CONDAMNER la société ANM à payer à Madame [V] [B] et Monsieur [T] [X], à titre provisionnel la somme de 4.391,86 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation stipulée dans le bail commercial du 21 mai 2013, 
 
- CONDAMNER la société ANM, SARL, à payer à Madame [V] [B] et Monsieur [T] [X], la somme de 434,49 euros au titre des commandements de payer des 24 décembre 2024 et 12 septembre 2025, 
 
- CONDAMNER la société ANM à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER la société ANM aux entiers dépens, 
 
- RAPPELER le principe de l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ". 
 
L'assignation a été dénoncée à la société Crédit lyonnais, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025.

A l'audience qui s'est tenue le 11 décembre 2025, Mme [C] et M. [X], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et les motifs y énoncés. 

Bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, la société ANM n'a pas constitué avocat, de sorte qu'il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026. 

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire 

L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 12 septembre 2025 par Mme [C] et M. [X] à la société ANM pour avoir paiement de la somme de 14.317, 64 euros au titre des loyers et charges impayés des mois de mars au mois de septembre 2025.

Dans le commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 10 décembre 2025 permet de constater que le défendeur n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 12 octobre 2025.

Sur la demande relative à l'expulsion

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'est dès lors pas contestable, de sorte qu'il convient d'accueillir la demande d'expulsion suivant les termes du présent dispositif. 

Il n'est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Sur les demandes de provisions 

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l'indemnité d'occupation

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, Mme [C] et M. [X] sollicitent une indemnité d'occupation égale au double du loyer normal majoré du montant des charges, conformément aux stipulations du contrat de bail. 

Cette somme excède le revenu locatif dont ils se trouvent privés du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l'arriéré locatif

Mme [C] et M. [X] sollicitent la condamnation de la société ANM à leur régler la somme de 16.623, 57 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 octobre 2025 (échéance du mois d'octobre 2025 incluse). 

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 10 décembre 2025 qu'a été facturée le 1er février 2025 la somme de 164, 91 euros au titre des frais d'huissier. Or, cette somme apparait sérieusement contestable dès lors que le coût du commandement de payer est inclus dans les dépens. 



En revanche, il ressort du contrat de bail et des décomptes actualisés au 9 octobre et 10 décembre 2025 que le surplus des sommes est dû par la société ANM. 

Cette dernière sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 16.458, 66 euros (16.623, 57 - 164, 91) au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 octobre 2025 (échéance du mois d'octobre 2025 incluse).

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

Mme [C] et M. [X] sollicitent la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail. 

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de Mme [C] et M. [X] de conservation du dépôt de garantie. 

Sur les demandes accessoires 

La société ANM, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 24 décembre 2024 et 12 septembre 2025, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Par suite, elle sera également condamnée à verser à Mme [C] et à M. [X] une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à la somme de 2.000 euros. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition, à la date du 12 octobre 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux à la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société ANM et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

Disons n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; 

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 


Condamnons la société ANM à payer à Mme [C] et M. [X] une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu'il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 13 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons, par provision, la société ANM à payer à Mme [C] et M. [X] la somme de 16.458, 66 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 9 octobre 2025 (échéance du mois d'octobre 2025 incluse) ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie ; 

Condamnons la société ANM aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer délivrés les 24 décembre 2024 et 12 septembre 2025 ;

Condamnons la société ANM à payer à Mme [C] et M. [X] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ