Tribunal Judiciaire · BAUX-HLM — 7 janvier 2026

N° RG 25/00395 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)


 N° RG 25/00395 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPD

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.
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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [G], munie d'un pouvoir écrit




DÉFENDEUR

Madame [B] [L], demeurant [Adresse 3]

Non comparante ni représentée 



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PROCÉDURE
Date de la saisine : 13 Août 2025
Première audience : 07 Novembre 2025

DÉBATS
Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT
Nature : par défaut en dernier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 25/00395 - N° Portalis DBZX-W-B7J-CYPD


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2022 , la société LOGISSIA a donné à bail à Madame [B] [L] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 466,54 euros révisable annuellement.

La locataire a quitté le logement le 19 septembre 2024.

Suivant lettre recommandé avec accusé de réception du 19 juin 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [B] [L] de payer la somme de 1 170,22 euros au titre du solde locatif.

Par requête reçue le 20 août 2025, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d’[Localité 4] aux fins de voir condamner Madame [B] [L] à lui payer la somme de 1 170,22 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Madame [B] [L] n’ayant pas retiré la convocation adressée par le greffe en lettre recommandée avec accusé de réception, la société LOGISSIA a fait citer la défenderesse par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 remis à domicile.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 novembre 2025.

À cette audience, la société LOGISSIA a maintenu sa demande en paiement actualisant sa créance à la somme de 732,02 euros. Elle propose des délais de paiement par mensualités de 250,00 euros précisant qu’un plan d’apurement a été mis en place et respecté depuis 2 mois.

Madame [B] [L] n'a pas comparu.

À l'issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [B] [L], citée à domicile, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. 

La décision n’étant pas susceptible d’appel et Madame [B] [L] n’ayant pas été citée à personne, il sera statué par défaut conformément à l’article 473 du code de procédure civile.


Sur la demande en paiement

La société LOGISSIA sollicite la somme de 732,02 euros selon décompte de créance en date du 16 octobre 2025.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

- les loyers et charges 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il résulte de l’article 23 de la même loi que les charges récupérables sont celles exigibles en contrepartie :

« 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement [...]».

La liste des charges récupérables est fixée par les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 (secteur privé) et n° 82-955 du 9 novembre 1982 (secteur social).

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 24 août 2022 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et provisions de charges au départ de la locataire le 19 septembre 2024, après application du prorata d’occupation sur le mois de septembre 2024, d’un montant de 1 209,40 euros.

Par ailleurs, la société LOGISSIA justifie par les pièces produites aux débats de la régularisation des charges 2023 à hauteur de 200,14 euros au débit de la locataire ainsi que de la régularisation des charges 2024 à hauteur de 17,74 euros à son crédit, soit un solde dû de 182,40 euros.

Madame [B] [L], qui n'a pas comparu, n'a pas fait connaître d'éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [B] [L] est tenue à la somme de 1391,8 euros (1 209,40 + 182,40) au titre des loyers et charges impayés (avant déduction des versements intervenus avant l’audience).

- les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987. 

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable. 

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l'absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l'état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 244,96 euros au titre des réparations locatives incluant la réfection de « peinture ou papier peint des murs de la cuisine ou de la chambre » et la « serrure de la porte d’entrée/cave » .

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:
- l’état des lieux d’entrée 16 septembre 2022 ;
- l’état des lieux sortant du 19 septembre 2024 ;
- un état récapitulatif des réparations locatives ; 
- un barème des réparations locatives actualisé en novembre 2022 qu’il convient de retenir.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l'état des lieux d’entrée du 16 septembre 2022, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 19 septembre 2024.

Madame [B] [L] a occupé le logement pendant 2 ans.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant qu’effectivement, le papier peint des murs de la chambre 3 était neuf lors de l’entrée dans les lieux et que lorsque Madame [L] a rendu le logement, celui-ci était dégradé.

La société LOGISSIA retient un montant justement évalué à 234,96 euros, conformément au barème retenu avec prise en compte de la vétusté prévue pour deux ans d’occupation. Cette somme sera mise à la charge de la locataire.

S’agissant toutefois du différentiel de 10,00 euros avec la somme sollicitée (244,96 euros) il apparaît au regard du décompte, de l’état de lieux sortant et de l’état récapitulatif des réparations locatives, que la société LOGISSIA a retenu initialement également une somme de 40,00 euros au titre du remplacement d’une serrure en raison de la perte d’une clé de la porte d’entrée (soit un total initial de réparations locatives à hauteur de 276,96 euros et non 244,96 euros).Toutefois le décompte mentionne ensuite un « Remboursement 1 badge » pour 30,00 euros, la somme de 30,00 euros correspondant au coût d’un badge LOGISSIA au regard du barème, de sorte qu’il reste une somme résiduelle de 10,00 euros sollicitée par LOGISSIA. Cependant, en l’absence d’explication de la bailleresse, il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit d’un remboursement de 30,00 euros par la locataire ou de la restitution de la clef par la locataire impliquant dès lors que le remplacement de la serrure n’est plus nécessaire. Il en résulte que les éléments produits ne permettent pas de faire supporter cette somme résiduelle de 10,00 euros par la locataire.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Madame [B] [L] la somme de 234,96 euros et non 244,96 euros au titre des réparations locatives. 






- les frais de recouvrement

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En conséquence, il convient de rejeter la somme de 61,80 euros figurant au décompte de la société LOGISSIA au titre des frais de recouvrement.

- le montant de la condamnation

Il y a lieu de déduire des sommes dues le dépôt de garantie de 466,54 euros versée par la locataire ainsi que les deux versements de 250,00 euros effectués les 15 septembre et 16 octobre 2025.

Dès lors, Madame [B] [L] sera condamnée à payer à la société LOGISSIA la somme de 660,22 euros (1 391,80+ 234,96 – 466,54 - 500,00), arrêtée au 7 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives du logement sis [Adresse 1].

En vertu de l’article 343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
[...]
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge [...] ».

En l’espèce, et conformément à la demande du créancier, il convient d’octroyer à Madame [B] [L] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Madame [B] [L], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut en dernier ressort :


CONDAMNE Madame [B] [L] à payer à la société LOGISSIA la somme de 660,22 euros, arrêtée au 7 novembre 2025, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 1], 

AUTORISE Madame [B] [L] à s’acquitter de cette somme en 2 mensualités de 250,00 euros chacune et une 3ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; 
 
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 

DÉBOUTE la société LOGISSIA du surplus de ses demandes ;
 
CONDAMNE Madame [B] [L] aux dépens de l'instance.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION