Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP FOND — 9 janvier 2026

TRIBUNAL
de [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 5]







N° RG 25/00372 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5ZU



JUGEMENT


Du : 09 Janvier 2026 





Société [Localité 11] HABITAT


C/


[B] [W]

 






















expédition exécutoire
délivrée le 
à Me [Localité 9]


expédition certifiée conforme
délivrée le 
à Mme [W]


 Minute : /2025 

JUGEMENT




REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


Le 09 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier, 

Après débats à l'audience du 06 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; 



ENTRE :


DEMANDEUR :

SEM [Localité 11] HABITAT
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Edith COGNY, substituée par Maître Elisabeth GOELEN, avocats au barreau de VERSAILLES

 


ET :



DEFENDEUR :

Madame [B] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 6]

comparante







A l'audience du 06 Novembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l'affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026 aux heures d'ouverture au public.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 février 2021, la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel principal de 397,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3524,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [M] le 22 octobre 2024.

Par assignation du 7 mars 2025, la société d'économie mixte VERSAILLES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à titre subsidiaire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
− une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

− 8222,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

− 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.


L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 6 novembre 2025, la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [M] comparait en personne. Elle reconnait le montant de la dette en son principe mais expose qu’elle a volontairement cessé de régler les loyers compte tenu de l’état de l’appartement loué, se plaignant de moisissures et d’humidité. Elle se plaint également de troubles du voisinage et indique en avoir informé préalablement le bailleur. Elle sollicite son maintien dans les lieux ainsi que l’octroi d’éventuels délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.


Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 août 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3524,90 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [B] [M] n’a repris que partiellement le paiement du dernier loyer courant avant l’audience ne lui permettent pas de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, ni même de délais de paiement. 

S’agissant des troubles de jouissance évoqués par Mme [B] [W], il sera rappelé que le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution de ses obligations contractuelles, qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère indécent mais également du caractère inhabitable des lieux loués. 

En l’espèce, Mme [B] [W] produit aux débats des photographies d’un sol mouillé et d’un plafond endommagé empreint de ce qui s’apparente à de la moisissure. Elle produit également aux débats un procès-verbal de main courante relative à des troubles de voisinage ainsi qu’un courrier simple, sans prevue d’envoi, de doléances transmises à son bailleur s’agissant des troubles de voisinage subis. 

Néanmoins, sans contester la réalité des affirmations de Mme [B] [W] s’agissant des troubles de jouissance qu’elle aurait subi, l’ensemble de ces éléments ne saurait caractériser la preuve de l’indécence et du caractère inhabitable des lieux loués permettant de faire échec à l’exécution de son obligation locative principale de paiement du loyer. Il appartiendra à Mme [B] [W], le cas échéant, d’agir parallèlement en justice pour faire valoir ses éventuels droits. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, Mme [B] [M] lui devait la somme de 7622,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. 

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au regard du montant actuel du loyer et des charges. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 février 2021 entre la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT, d’une part, et Mme [B] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] est résilié depuis le 13 octobre 2024,

ORDONNE à Mme [B] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [M] à payer à la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT la somme de 7622,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d'économie mixte [Localité 11] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l'assignation du 7 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA JUGE