Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 13 janvier 2026

MINUTE N° : 
DOSSIER : N° RG 24/01393 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLYQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026



DEMANDERESSE : 

S.A.R.L. SARL HORIZONS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Jean-Yves LETERME, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant



DÉFENDEURS :

Monsieur [M], [J], [Z] [W]
demeurant [Adresse 2]

Madame [D], [K], [E] [Y] épouse [W]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [P], [J] [W]
demeurant [Adresse 3]

Madame [T] [F] épouse [W]
demeurant [Adresse 3]

tous les quatre représentés par Me Marion LE LAIN, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant, et Me Bernard MANDEVILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant substitué à l’audience par Me Lara SOULIE-Julien, avocat au barreau de BOURGES

LE :

Copie simple à :
- Me MANCEAU
- Me LE LAIN

Copie exécutoire à :
- Me LE LAIN




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Damien LEYMONS, lors des débats
 Edith GABORIT, lors de la mise à disposition


Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 04 Novembre 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2026







EXPOSE DU LITIGE

Vu les assignations du 31 mai 2024 par la SARL HORIZONS contre M. [M] [W], Mme [D] [Y] épouse [W], M. [P] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) pour obtenir principalement leur condamnation au paiement d’indemnités au titre de la violation d’un mandat exclusif de vente relativement à des propriétés agricoles ;

Vu les écritures respectives des parties aux dates suivantes :
la SARL HORIZONS : 03 octobre 2025 ;les consorts [W] : 28 juillet 2025 ;
Vu la clôture prononcée au 16 octobre 2025 ;

Vu les débats à l’audience du 04 novembre 2025, à l’issue desquels le jugement a été mis en délibéré au 13 janvier 2026 ;


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de la SARL HORIZONS en paiement de ses honoraires.

Sur l’inapplicabilité du droit de la consommation au contrat litigieux.

A titre liminaire, il est rappelé les termes de l'article liminaire du code de la consommation, contenant les définitions respectives du consommateur (toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole), du non-professionnel (toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles) et du professionnel (toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel). Afin de déterminer la notion de professionnel, il faut rechercher si le rapport contractuel concorde avec les savoirs et compétences auxquels le contractant a l'habitude de faire appel dans le cadre de son activité professionnelle.

En l’espèce, il convient de relever que les consorts [W] ont agi à titre personnel en qualité d'exploitants agricoles et à titre d'associés du GAEC, dans le but de vendre un ensemble immobilier correspondant à l'exploitation agricole, de sorte que l'opération juridique n'est pas étrangère au champ de leur savoir-faire et de leurs compétences.

En conséquence, les dispositions du code de la consommation ne trouvent donc pas à s'appliquer au présent litige.

Sur la validité du mandat de vente.

L’article 1163 du code civil dispose notamment que : « L'obligation a pour objet une prestation présente ou future.
Celle-ci doit être possible et déterminée ou déterminable. »

Il résulte de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que les dispositions de l'article 1375 du code civil sont applicables au mandat de vente, en ce qu'il est fait autant d'originaux qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct.

En l’espèce, de première part, sur le caractère déterminé ou déterminable de l’objet du mandat, il ressort de la lecture du mandat litigieux que la désignation de l'exploitation agricole, objet de la vente, contient la mention tant de la superficie totale de l'ensemble immobilier que des localisations. En outre, le mandat dresse une énumération au moyen de tirets des parcelles en précisant la surface et le prix, la présence d'habitation principale avec la surface et le prix, les bâtiments agricoles avec la surface et le prix, ainsi que le matériel agricole concernés dont la liste est jointe au présent. Il est également ajouté une mention sur les autres terres familiales. Dès lors, il convient de retenir que cet ensemble d'énumérations est suffisant à déterminer l'objet de la vente, sans qu'il ne soit nécessaire d'y joindre l'intégralité des références cadastrales.

De seconde part, sur le nombre des originaux, le tribunal relève que les consorts [W] ont apposé leur signature sous la mention « Fait en deux exemplaires dont l’un est remis au mandant qui le reconnaît », alors que les consorts [W] avaient agi pour cet acte comme un groupe de personnes ayant un intérêt commun, en ce que le mandat a été conclu en tant qu’associés du GAEC. Dès lors, il est satisfait aux exigences de l’article 1375 du code civil.

Dès lors, il convient de retenir que le mandat en lui-même est valable.

Sur la nullité de la clause pénale et de la clause de droit de suite.

Il résulte de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret.

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose notamment que : « Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser. »

En l’espèce, le mandat comporte une clause aux termes de laquelle pendant toute la durée du mandat, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente des biens, et dans un délai de 36 mois suivant son expiration ou la réalisation de celui-ci avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire. Il s'agit d'une clause d'exclusivité, qui au terme du mandat, prend la forme d'une clause de droit de suite. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d'un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat.

Il convient de rappeler que les consorts [W] ne pouvaient se méprendre quant à leurs engagements sur le caractère exclusif du mandat, ce qui est écrit de manière explicite et apparente en tête du mandat dans son titre, en majuscules et caractères gras et dans une police de taille supérieure aux autres stipulations, outre la mention « connaissance prise, au verso, des conditions générales, le mandant confère au mandataire, qui accepte mandat exclusif de vendre les biens ».

Néanmoins, s’il ne peut être retenu de confusion possible sur le caractère exclusif du mandat, pour autant il est par ailleurs nécessaire que la clause de droit de suite et la clause pénale intégrées à ce mandat exclusif respectent les exigences légales quant à sa mention en caractères très apparents.

Sur ce point, la clause de droit de suite et la clause pénale sont contenues dans les conditions concernant le mandant.




Il résulte de la lecture du mandat de vente que les clauses litigieuses, stipulées en page 3 et paraphées, sont rédigées dans une typologie et une police identiques à celles utilisées pour le reste du texte, sans mise en valeur particulière, et insérées dans un texte qui comprend de nombreuses autres mentions. Son positionnement dans le corps du texte ne fait pas l'objet d'une distinction particulière, à défaut notamment être détaché du reste du texte par un saut de ligne ou d’être inséré dans un encadré. L'ensemble de ces constatations ne permet pas de qualifier les clauses comme étant rédigées en caractères très apparents.

Dès lors, il y a lieu de retenir par exception la nullité de la clause de droit de suite et de la clause pénale figurant dans le mandat de vente, ce qui fait obstacle aux demandes principales et subsidiaires de la SARL HORIZONS en paiement de ses honoraires.

Sur la demande accessoire de la SARL HORIZONS en dommages et intérêts sur le fondement délictuel.

L’article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est jugé à l’égard de l’agent immobilier que même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cass. Ass. Plén., 9 mai 2008, n°07-12.449, Immobilier Service).

En l’espèce, alors que la SARL HORIZONS fonde manifestement sa demande sur la faute délictuelle à la lumière de la jurisprudence détaillée ci-dessus, pour autant elle s’abstient de prouver la faute, à caractère de manoeuvre frauduleuse, dont les consorts [W] se seraient rendus responsables.

En conséquence, sa demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

La SARL HORIZONS supporte les dépens, avec recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Marion LE LAIN.

La SARL HORIZONS, tenue aux dépens, doit payer aux consorts [W] 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu à aucune autre condamnation sur le même fondement.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETTE toutes les demandes de la SARL HORIZONS ;

CONDAMNE la SARL HORIZONS aux dépens, avec recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me Marion LE LAIN ;



CONDAMNE la SARL HORIZONS à payer à M. [M] [W], Mme [D] [Y] épouse [W], M. [P] [W] et Mme [T] [F] épouse [W] la somme globale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président