Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 23 octobre 2024

23/10/2024



ARRÊT N° 338/24



N° RG 22/02721

N° Portalis DBVI-V-B7G-O47O

CR - SC



Décision déférée du 10 Juin 2022

TJ de [Localité 7] - 21/02659

S. GIGAULT













[H] [O]

[E] [L] épouse [O]





C/



[F] [W]

[Z] [V]



























INFIRMATION





Grosse délivrée



le 23-10-24



à



Me Kiêt NGUYEN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTS



Monsieur [H] [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Madame [E] [L] épouse [O]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentés par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [F] [W]

[Adresse 4] [Adresse 1]

[Localité 2]





Madame [Z] [V]

[Adresse 4] [Adresse 1]

[Localité 2]



Sans avocat constitué









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. ROUGER, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



C. ROUGER, présidente

A.M. ROBERT, conseiller 

S. LECLERCQ, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats N.DIABY





ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, présidente et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





Suivant acte authentique du 22 juillet 2020, M. [H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] ont consenti à M. [F] [W] et Mlle [Z] [V], une promesse unilatérale de vente portant sur une villa située à [Localité 5] (31).



La date limite de levée de l'option a été fixée au 31 octobre 2020 et des conditions suspensives ont été prévues au profit des bénéficiaires de la promesse.



A également été prévu le versement d'une indemnité d'immobilisation.



M. [W] et Mlle [V] n'ont donné aucune suite et n'ont apporté aucune réponse aux sollicitations de M. et Mme [O].



-:-:-:-



Par acte d'huissier du 19 mai 2021, M. [O] et Mme [E] [L] épouse [O] ont fait assigner M. [W] et Mlle [V] devant le tribunal, judiciaire de Toulouse afin d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation dont une partie avait déjà été versée au notaire.



Par jugement avant dire droit du 25 mars 2022 le tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débats, faisant injonction à M.[H] [O] et Mme [E] [L] son épouse de produire l'attestation notariée datée justifiant du versement de l'indemnité d'immobilisation de 15.500 € entre les mains de Me [U] au titre de la promesse unilatérale de vente conclue le 22 juillet 2020.



-:-:-:-



Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a :


débouté M. [H] [O] et Mme [E] [L] ép. [O] de leurs demandes en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en versement de celle-ci à leur profit,

débouté M. [H] [O] et Mme [E] [L] ép. [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

condamné M. [H] [O] et Mme [E] [L] ép. [O] aux entiers dépens de l'instance.




Pour statuer ainsi le premier juge a retenu, à la lecture de la promesse, que l'acte ne prévoyait le versement de l'indemnité d'immobilisation au profit des promettants que dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, les acquéreurs n'auraient pas poursuivi l'acquisition dans le cas où ils auraient levé l'option mais que l'acte ne prévoyait pas de versement d'une telle indemnité dans l'hypothèse où l'option n'aurait pas été levée par les bénéficiaires ce qui était le cas en l'espèce.





-:-:-:-



Par déclaration du 19 juillet 2022, M. [H] [O] et Mme [E] [L] ont relevé appel de l'intégralité des dispositions de ce jugement.











PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 octobre 2023, M. [H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O], appelants, demandent à la cour, de:



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et particulièrement mal fondées,

Demeurant les faits de la cause et les pièces produites,


voir réformer dans toutes ses dispositions le jugement dont appel, 




Ce faisant,


voir condamner, solidairement, Mlle [Z] [V] et M. [F] [W] au paiement de la somme de 31.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, 




En conséquence,


voir autoriser Maître [U] à libérer la somme de 15.500euros séquestrée entre ses mains, au titre de l'indemnité d'immobilisation, au bénéfice de M. et Mme [O].


-les voir condamner, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 3.000euros, à titre de dommages et intérêts, 

-les voir condamner, sous la même solidarité, au paiement de la somme de 5.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





M. [F] [W] et Mme [Z] [V], intimés, auxquels la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelants et les pièces ont été signifiées par acte d'huissier du 27 octobre 2022 délivré en l'étude d'huissier n'ont pas constitué avocat.



En application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile le présent arrêt sera rendu par défaut. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024.



L'affaire a été examinée à l'audience du 19 mars 2024 à 14h.





SUR CE, LA COUR :



1°/ Sur l'indemnité d'immobilisation



L'acte du 22 juillet 2020 portant promesse unilatérale de vente par les époux [O] au profit de M. [F] [W] et de Mme [Z] [V], bénéficiaires indivis, prévoit que cette promesse est consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2020 à 16 h et que la réalisation de la promesse aura lieu :

- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée, à la provision sur frais d'acte de vente et de prêt éventuel, à l'éventuelle commission d'intermédiaire et de manière générale de tous comptes et proratas, 

-soit par la levée de l'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente.



Il précise que si la levée de l'option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n'impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. 

Il prévoit aussi qu'au cas où le bénéficiaire n'aurait ni levé l'option ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure du bénéficiaire de l'acquérir. 

Il stipule en outre qu'en raison de l'acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant , en tant que simple promesse, il s'est formé entre les parties un contrat dans les termes de l'article 1124 du code civil et qu'en conséquence, pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel ; qu'il en résulte que pour sa part, le promettant a définitivement consenti à la vente, qu'il est d'ores et déjà débiteur de l'obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire, et que durant toute la durée de la promesse il ne peut conférer à un tiers une autre promesse ni aucun droit réel ou charge quelconque sur le bien. 



La promesse prévoit en outre que les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 31.000 €, versée par le bénéficiaire à concurrence de 15.500 € au plus tard le 3/07/2020 entre les mains du notaire du promettant, constitué séquestre par les parties, somme à consigner à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficulté, et détermine ainsi le sort de cette indemnité d'immobilisation :

-elle s'imputera purement et simplement à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise,

-elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées dans la promesse,

-elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il est spécifié que le bénéficiaire est dispensé de convention expresse du versement immédiat du surplus de l'indemnité d'immobilisation mais que toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé dans les délais et conditions déterminés, ce dernier s'oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du promettant et à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse. 



En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l'indemnité d'immobilisation, l'acte précise qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de se pourvoir en justice afin qu'il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre, lequel ne pourra opérer de versement qu'avec l'accord des parties ou en vertu d'une décision judiciaire exécutoire, la somme restant indisponible entre les mains du seul séquestre jusqu'à cette date.



La promesse a été consentie sous diverses réserves et conditions suspensives, à savoir :

-réserve du droit de préemption, 

-condition suspensive d'obtention d'un prêt par le bénéficiaire à hauteur d'un montant maximal de 180.000 € sur 20 ans au taux nominal de 1,40% l'an, devant être réalisée au plus tard le 28 septembre 2020, l'obtention ou la non obtention d'un prêt devant être notifiée par le bénéficiaire au promettant, lequel, à défaut de notification, aurait la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition par LRAR, étant précisé que passé ce délai sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition serait censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, le bénéficiaire pouvant alors recouvrer les fonds déposés en exécution de la promesse en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention d'un prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait, les fonds étant stipulés, à défaut, rester acquis au promettant.



Il a été justifié par les époux [O], après jugement de réouverture des débats du 25 mars 2022, que la somme de 15.500 € avait été versée en la comptabilité de Me [T] [U] au titre de l'indemnité d'immobilisation pour le compte de M.[W] et Mme [V] selon attestation établie par ledit notaire le 21 avril 2022.



Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, l'absence de levée de l'option par les bénéficiaires à la date ultime de validité de la promesse ne prive pas les promettants de la faculté de réclamer l'indemnité d'immobilisation mise à la charge des bénéficiaires par la convention. 



L'indemnité contractuelle d'immobilisation est en effet la contrepartie de l'obligation pour le promettant pendant toute la durée de la promesse de transférer la propriété du bien au profit du bénéficiaire et de l'interdiction qui lui est faite de conférer à un tiers une autre promesse ou un quelconque droit réel ou charge sur le bien objet de la promesse pendant la durée de celle-ci. L'absence de levée de l'option par les bénéficiaires dans le délai fixé à la promesse, soit au plus tard le 31 octobre 2020 à 16 h, avait pour conséquence la déchéance de plein droit pour les bénéficiaires du bénéfice de la promesse, c'est-à-dire de la faculté d'acquérir., sans pour autant priver de facto les promettants du bénéfice de l'indemnité d'immobilisation.



En effet, dans l'hypothèse où toutes les conditions suspensives stipulées dans l'intérêt du seul bénéficiaire étant réalisées, les bénéficiaires ne réaliseraient pas l'acquisition dans les délais et conditions prévues à la promesse, les parties ont expressément convenu que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation, non réductible, resterait acquise au promettant.



Selon les dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



Or en l'espèce, les bénéficiaires de la promesse, M. [W] et Mme [V], n'ont jamais notifié aux promettants l'obtention ou la non-obtention d'un prêt tel que prévu à la condition suspensive insérée à la promesse. Ils ont été mis en demeure par LRAR datée du 14 janvier 2021, réceptionnée le 23/01/2021, par l'avocat des époux [O], notamment de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt bancaire et à communiquer tous les documents relatifs aux demandes de prêt déposées. Cette mise en demeure est restée sans effet. Dès lors, la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être considérée comme défaillie du seul fait des bénéficiaires qui n'ont justifié ni du dépôt d'un ou plusieurs dossiers de prêt dans les conditions prévues à la promesse, ni d'un refus de prêt, et consécutivement doit être réputée accomplie à l'égard des promettants. Faute par les bénéficiaires de la promesse d'avoir réalisé la vente dans les conditions prévues à la promesse en l'état d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt réputée accomplie, les promettants sont en droit d'une part, de se voir verser par le séquestre, à savoir le notaire instrumentaire Me [U] , la somme de 15.500 € versée entre les mains de ce dernier à titre d'indemnité d'immobilisation, et d'autre part d'exiger des bénéficiaires défaillants, à première demande, ainsi qu'ils l'ont fait dans la lettre de mise en demeure susvisée, le versement du complément d'indemnité d'immobilisation soit la somme de 15.500€.



Il convient en conséquence, infirmant le jugement entrepris en toutes ses dispositions, d'autoriser Me [U] à libérer au bénéfice des époux [O] la somme de 15.500€ séquestrée entre ses mains à titre d'indemnité d'immobilisation, outre les intérêts éventuellement servis par la Caisse des Dépôts et Consignations, et de condamner solidairement Mme [Z] [V] et M.[F] [W] à payer aux époux [O] la somme complémentaire de 15.500 € à titre d'indemnité d'immobilisation, outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2021 date de la réception de la mise en demeure portant demande en paiement de cette indemnité.

2°/ Sur la demande de dommages et intérêts



En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, les époux [O] ne justifient pas d'un préjudice financier distinct du retard de paiement de l'indemnité d'immobilisation qui ne soit pas compensé par les intérêts moratoires alloués. Ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande de dommages et intérêts complémentaires.



3°/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



Débiteurs solidaires succombant, Mme [Z] [V] et M.[F] [W] supporteront solidairement les dépens de première instance et les dépens d'appel. Ils se trouvent redevables d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.







PAR CES MOTIFS 



La Cour,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Autorise Me [U], notaire associé de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée « Selarl [U], Notaires », titulaire d'un office notarial à [Localité 6] (31), à libérer entre les mains de M.[H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] pris ensemble la somme de 15.500€ séquestrée entre ses mains à titre d'indemnité d'immobilisation en exécution de la promesse unilatérale de vente du 22 juillet 2020 outre les intérêts éventuellement servis par la Caisse des Dépôts et Consignations,



Condamne solidairement Mme [Z] [V] et M.[F] [W] à payer à M.[H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] pris ensemble la somme complémentaire de 15.500 € à titre d'indemnité d'immobilisation outre intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2021



Déboute M.[H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts complémentaires



Condamne solidairement Mme [Z] [V] et M.[F] [W] aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à payer à M.[H] [O] et Mme [E] [L] épouse [O] pris ensemble la somme globale de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et de celle d'appel.





 La greffière La présidente 





 M. POZZOBON C. ROUGER 







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