Cour d'Appel · 2ème chambre — 8 octobre 2024

08/10/2024





ARRÊT N°367



N° RG 22/00380

N° Portalis DBVI-V-B7G-OSRF



VS/ND



Décision déférée du 06 Décembre 2021

TJ de TOULOUSE 



19/03950



Mr GUICHARD

















S.C.I. GESTION INVESTISSEMENT

S.C.I. LES PEUPLIERS DEVENUE [B] [J] GESTION INVESTIS SEMENT





C/



[P] [J]

[G] [J]

[D] [J]





























CONFIRMATION 





Grosse délivrée



le 08/10/2024



à



- Me BOYER-FORTANIER 

- Me [O]

- Me ASTIE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU HUIT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANTES



S.C.I. GESTION INVESTISSEMENT

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE





S.C.I. LES PEUPLIERS DEVENUE [B] [J] GESTION INVESTIS SEMENT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Guillaume BOYER-FORTANIER de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Madame [P] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4] 

Représentée par Me Fabrice MOULINET de la SELARL ASSERT, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [G] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 3] 

Représenté par Me Fabrice MOULINET de la SELARL ASSERT, avocat au barreau de VERSAILLES

Représenté par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [D] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 3] 

Représentée par Me Fabrice MOULINET de la SELARL ASSERT, avocat au barreau de VERSAILLES

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport. 











Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.





EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :



Aux termes de statuts en date du 4 août 1987, MM. [B] [J], [U] [J] et [R] [J] ont constitué une Société Civile Immobilière dénommée Sci Gestion Investissement au capital de 9.000 francs (2.383,38 euros) avec pour activité principale l'acquisition de tout immeuble et de tout terrain notamment de garage. Le capital social, réparti en 90 parts, a été attribué à concurrence de 30 parts à chacun des associés.



Le litige s'inscrit dans le cadre d'un protocole transactionnel du 2 mars 2012 et de son avenant du 29 octobre 2012 concernant la situation de blocage existant au sein de la Sci Gestion Investissement entre les associés, à savoir [B] [J] et les défendeurs en qualité d'héritiers de [U] [J]. Dans les faits, le protocole a organisé leur sortie de la Sci avec la remise de lots immobiliers. 



Le protocole a nommé [G] [J] en qualité de gérant lequel s'est engagé à démissionner une fois la réduction du capital opérée. 



L'opération de réduction du capital réalisée, [G] [J] a donné sa démission le 28 juillet 2012 et a déclaré "qu'il se tenait à la disposition de la Sci pour réaliser définitivement l'apurement des comptes entre la société et nous et ce pour le 30 septembre 2014 au plus tard". 



Cet apurement n'a pas eu lieu.



Par acte d'huissier en date du 15 janvier 2018, les Consorts [J] ont fait assigner par devant le juge des référés de Toulouse la Sci Les Peupliers aux fins de la voir condamnée à payer les montants suivants : 


18.505,95 euros à titre de provision au titre du remboursement d'un compte courant d'associé avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 20216, date de la mise en demeure,

2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (cpc). 




Par une ordonnance en date du 26 juin 2018, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a constaté que la Sci Les Peupliers et la Sci Gestion Investissement ont reconnu dans leur assignation du 9 mars 2018 que le règlement d'une somme, que détenait feu [U] [J] en compte courant au sein de la Sci Les Peupliers qui s'élève à 18.505,95 euros, n'a pas été effectué dans l'attente d'un règlement général et définitif. 



Le juge des référés a également constaté que la créance des Consorts [J] au titre de leur compte courant d'associé a été reconnue par la Sci Les Peupliers et l'a condamnée à payer aux Consorts [J] la somme de 18.505,95 euros à titre de provisions du chef du remboursement d'un compte courant d'associé avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2018. 



Parallèlement, une médiation a été ordonnée et la Sci Peupliers a été autorisée, dans l'attente de l'issue de la médiation, à consigner le montant de la condamnation sur le compte Carpa de Me [M] [O]. 



Le 6 décembre 2018, le médiateur a signifié l'échec de la mesure. 



Par une ordonnance en date du 7 mai 2019, le juge des référés a constaté l'échec de la médiation et a dit n'y avoir lieu à compensation en ordonnant le maintien de la consignation et a également dit n'y avoir lieu à expertise au regard de l'instance au fond. 



Par acte en date du 8 août 2019, la Sci Les Peupliers a fait délivrer à la Sci Gestion Investissement une assignation aux termes de laquelle elle sollicite la condamnation des consorts [J] à la somme de 31.633,63 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2014 et, à titre subsidiaire, une mesure d'expertise. 



Par jugement du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :


dit n'y avoir à instaurer avant dire droit une expertise comptable,

débouté la société Sci Gestion Investissement de ses demandes en paiement des sommes de 5 171.93 euros, de 2 990 euros, de 1750 euros, de 1 128.50 euros, de 5 156 euros, de 1 374.68 euros et de 11 215.38 euros,

dit recevable la demande de la Sci Gestion Investissement en paiement de la somme de 2 744.14 euros et condamné solidairement [D], [P] et [G] [J] à payer à cette société cette somme avec les intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2018,

débouté les consorts [J] de leur demande en paiement de la somme de 16 226.27 euros. 

dit que la somme de 18 505.95 euros devra être versée au compte Carpa de Me [O] avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent.

condamné la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers aux dépens dont distraction au profit de Me Clément et à payer chacune la somme de 800 euros à [D], [G] et [P] [J]. 




Par déclaration en date du 20 janvier 2022, la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers devenue [B] [J] Gestion Investissement ont relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation des chefs du jugement qui ont :


rejeté la demande d'expertise comptable et statuant à nouveau, la Cour fera droit à celle-ci,

débouté la Sci Gestion Investissement de ses demandes en paiement des sommes de 5 171,93 euros, de 2 990,00 euros de 1 750,00 euros, de 1 128,50 euros, de 5 156,00 euros, de 1 374,68 euros et de 11 215,38 euros et statuant à nouveau, la Cour d'Appel fera droit à ses demandes en paiement, 

condamné la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers devenue Sci [B] [J] Gestion Investissement au paiement de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour chacune des parties, à savoir [D], [P] et [G] [J], sur le grief de ne pas être conforme à la motivation figurant au 11ème point jugé par le tribunal qui déclare que « les demanderesses qui succombent pour la majeure partie de leurs prétentions supporteront les dépens et verseront en équité la somme totale de 4 800,00 euros pour les frais de conseils des défendeurs répartie comme il sera dit au dispositif ». La Cour d'Appel réformera la motivation et le dispositif en ce que les frais irrépétibles et les dépens de première d'instance comme d'appel seront à la charge des parties défenderesses et à titre subsidiaire que la somme ne saurait être celle de 4 800 euros,

le jugement de première instance sera confirmé pour le surplus,

la Cour d'Appel condamnera les consorts [D], [G] et [P] [J] au paiement, chacun, d'une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du cpc et aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

NB : une annexe est jointe à la présente déclaration d'appel afin de donner la liste des pièces (1 à 28) qui seront produites au soutien de l'appel 




Par courrier du 6 septembre 2022, Me [N] [Y] a indiqué révoquer Me [I] [W] et se constituer en ses lieu et place pour la Sci Gestion Investissement et la Sci [B] [J] Gestion Investissement. 



La clôture état prévue pour le 29 janvier 2024.



Suite à une demande de report, la clôture de l'affaire a été reportée au 14 février 2024. 



La clôture est finalement intervenue le 14 février 2024.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Vu les conclusions d'appelants n°4 notifiées le 9 février 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sci Gestion Investissement et de la Sci Les Peuples devenue Sci [B] [J] Gestion Investissement demandant, au visa des articles 143 et 144 du code de procédure civile, 1104, 1130 et 1137 du code civil de :


- infirmer le jugement prononcé le 6 décembre 2021 en ce qu'il a :


dit n'y avoir à instaurer avant dire droit une expertise comptable,

débouté la société Sci Gestion Investissement de ses demandes en paiement des sommes de 5.171,93 euros, 2.990 euros, 1.750 euros, 1.128,50 euros, 5.156 euros, 1.374,68 euros et 11.215,38 euros ; 

condamné la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers aux dépens dont distraction au profit de Me Clement et à payer chacune 800 euros à [D], [P] et [G] [J] au titre de l'article 700 du cpc,



 - statuant à nouveau, 

- avant dire droit: 

- désigner un expert-comptable aux frais avancés des Sci appelantes, dont la mission principale est évoquée ci-dessus,

- au fond: 

- condamner solidairement [D], [P] et [G] [J] à régler à la Sci Gestion Investissement les sommes suivantes: 

5.171,93 euros au titre des loyers indûment perçus par Monsieur [G] [J],

11.215,38 euros au titre des honoraires encaissés par Maître [O],

2.990 euros au titre du dossier [A]; 

2.354,50 euros au titre des honoraires de procédure,

1.128,50 euros au titre des frais d'actes de notaire pour défaut de comparution,

5.156 euros au titre des frais du Syndic Bedin,

1.374,68 euros au titre de l'avis à tiers détenteur du 28.4.2016. 

subsidiairement, 687,34 euros au titre de leur quote-part à ce titre,

le tout avec intérêts au taux légal à compter du 9.3.2018; 

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- dit recevable la demande de la Sci Gestion Investissement en paiement de la somme de 2.744,14 euros et condamné solidairement [D], [P] et [G] [J] à payer à cette société cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 9.3.2018,



débouté les consorts [J] de leur demande enpaiement de la somme de 16.226,27 euros, dit que la somme de 18.505,95 euros devra être versée au compte Carpa de Me [O] avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement. 



 - y ajoutant, 



condamner solidairement [D], [P] et [G] [J] à régler à la Sci Gestion Investissement la somme de 880 euros au titre de leur quote-part de la taxe foncière 2014,



 - en tout état de cause, 



condamner solidairement [D], [P] et [G] [J] à régler à la SCI Gestion Investissement la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

condamner solidairement [D], [P] et [G] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel; 

débouter [D], [P] et [G] [J] de leur demande tendant à la condamnation des concluantes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens.







Vu les conclusions récapitulatives d'intimé avec appel incident n°3 notifiées le 12 février 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [G] [J], Madame [D] [J], Madame [P] [J] demandant, au visa des articles 2224 du code civil, 910 du code de procédure civile de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers aujourd'hui [B] [J] Gestion Investissement de leurs demandes en paiement des sommes de 5.171,93 euros, de 2.990 euros, de 1.750 euros, de 1.128,50 euros,  de 5 156 euros, de 1 374, 68 et de 11 215,38 euros.

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers aujourd'hui [B] [J] Gestion Investissement de leur demande d'expertise, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sci Gestion Investissement et la Sci Des Peupliers aujourd'hui [B] [J] Gestion Investissement aux dépens et à payer à [D] [J], [G] [J] et [P] [J] la somme de 800 euros chacun,

- infirmer pour le surplus, 

- déclarer irrecevables les conclusions en réponse à l'appel incident régularisées le 19 octobre 2022, 

- statuant à nouveau, 

- condamner la Sci Gestion Investissement au paiement de la somme de 16.226,27 euros au titre des loyers indûment perçus pour les années de 2012 à 2013. 

- en tout état de cause, 

- condamner la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers aujourd'hui [B] [J] Gestion Investissement à verser à [D] [J], [G] [J] et [P] [J] la somme de 1 200 euros chacun. 

- condamner la Sci Gestion Investissement et la Sci Les Peupliers au paiement des entiers dépens dont distraction sera faite par Me Emmanuelle Astie, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





Motifs de la décision :

la cour a proposé de désigner un médiateur expert comptable pour résoudre le litige ; une des parties, en cours de délibéré, a refusé la mesure de médiation.



Préalablement, la cour constate que seules les parties appelantes produisent le protocole d'accord en pièce n°1 intitulé « protocole transactionnel » mais qui n'est pas daté et sur lequel figure une mention manuscrite « protocole du 2 mars 2012 ». L'avenant du 29 octobre 2012 est produit en pièce 27 ; il est daté.



Les parties intimées ne font pas mention du protocole dans leurs conclusions mais ne contestent pas les deux pièces ainsi produites. La cour considérera par conséquent que le protocole liant les parties est celui produit et annoncé comme daté du 2 mars 2012 et modifié par avenant du 29 octobre 2012. 



-sur la demande d'expertise judiciaire :



les SCI Gestion Investissement et SCI les Peupliers, devenue SCI [B] [J] Gestion Investissement, sollicitent en cause d'appel, comme en première instance, une mesure d'expertise comptable qui, selon la mission demandée, doit porter sur les comptes de la SCI Gestion Investissement durant la gestion de [G] [J] du 21 septembre 2011 jusqu'à sa démission en juillet 2014.



Pour justifier de leur demande, les parties appelantes se fondent sur le seul courrier de Monsieur [H] produit en pièce 36.

Il n'est pas contesté que Monsieur [H] est l'actuel expert comptable de la SCI Gestion Investissement.

Dans son courrier du 3 juin 2022, [K] [H] expose que dans le contexte de l'exécution du protocole d'accord du 29 octobre 2012, « des interférences ont pu se produire entre les recettes et dépenses qui n'ont pas toujours et rigoureusement été réparties sur chacun des comptes bancaires dédiés » et il suggère ensuite sur 6 points une répartition des charges et produits à parfaire.



Cette pièce, qui ne fait qu'évoquer une hypothèse d'affectation de recettes et de dépenses à vérifier et qui pointe 6 chefs de répartition de charges et produits à revoir, ne justifie pas à elle de la nécessité d'ordonner une expertise judiciaire dans la présente instance.





La cour ne peut qu'adopter les motifs pertinents du tribunal qui a débouté les SCI appelantes de leur demande alors qu'elles pouvaient, depuis 2014, organiser de manière contradictoire une expertise amiable auprès d'un expert indépendant, pour asseoir leurs craintes d'irrégularités comptables enregistrées entre 2011 et 2014.

Le jugement sera confirmé de ce chef.



-sur les demandes en paiement de la SCI Gestion Investissement à l'égard de [D], [P] et [G] [J] :

la SCI Gestion Investissement sollicite 8 chefs de condamnation à paiement des consorts [J] intimés.



La cour rappelle qu'en application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »



-concernant la demande de 5.171,93 euros au titre des loyers indûment perçus par [G] [J] :



après examen des pièces produites, la cour constate que les parties appelantes visent en pièce 27 la modification du protocole par avenant sur la gestion des lots distribués et notamment ceux attribués à la SCI JCG selon le nouvel l'article 5bis (jouissance des lots immobiliers) du protocole.

Elles dénoncent le risque de confusion entre 3 comptes bancaires qui ont la même dénomination « sci gestion investissement » à compter du 1er novembre 2012 et notamment la somme de 5171,93 euros concernant des loyers de garages et appartements qui n'appartenaient pas à [G], [P] et [D] [J]. 



Pour en justifier, elles produisent la pièce 30 qui mentionne la copie partielle d'un chèque du 13 septembre 2013 de 1509,65 euros à l'ordre de la SCI Gestion Investissement à partir d'un compte SCI Gestion Investissement et les pièces 31 et 32 qui sont deux courriers des 21 et 27 décembre 2012 de [B] [J] adressés à [G] [J] lui reprochant d'encaisser des loyers qui ne lui sont plus dus mais dus à la SCI depuis le 1er novembre 2012 et lui intimant d'en informer les locataires concernés.



Les parties intimées contestent devoir une quelconque somme alors que les relevés du compte bancaire qui recevait habituellement les loyers sur la période ne sont pas produits et que le compte bancaire qui a été ouvert par leurs soins après la répartition des lots n°93759801 n'a été mouvementé qu'à compter du 7 mai 2013 comme ils en justifient. Si ce numéro de compte correspond à celui du chèque débité en copie partielle en pièce 31 des appelantes, les seules pièces produites par ces dernières n'établissent pas que les loyers litigieux n'ont pas été encaissés sur le compte bancaire de la SCI Gestion investissement.



Au vu des seules pièces produites alors qu'il était aisé de déterminer les locataires concernés et d'établir sur le compte bancaire de la société que les loyers correspondants n'ont pas été encaissés, la cour ne peut que débouter les parties appelantes de leurs demandes .

Le jugement sera confirmé de ce chef.



-concernant la demande de 11.215,38 euros au titre des honoraires encaissés par Maître [O] :

les parties appelantes considèrent que la SCI Gestion Investissement a pris en charge les frais d'avocat du conseil de [P], [D] et [G] [J] alors qu'il avait été décidé en assemblée générale extraordinaire du 21 septembre 2011 en son article 18 que chaque partie réglerait ses frais d'avocats personnels et que pour tout engagement supérieur à 1000 euros une autorisation préalable par voie unanime des associés (pièce 26) s'imposait. Le chèque litigieux date du 27 juin 2012 pour un montant de 11.215,38 euros à l'ordre de Asserts avocats conseils (pièce 25) et a été émis alors que [G] [J] était seul gérant. 



Les parties intimées déplacent le débat sur le défaut de contestation d'honoraire devant le bâtonnier et sur le fait que les diligences effectuées portaient sur le redressement judiciaire de la SCI Gestion Investissement et non sur le protocole d'accord et qu'enfin les stipulations du protocole d'accord et de son avenant relatifs aux frais de conseil ne portaient que sur les demandes des personnes concernées et non sur la société qui n'était pas partie aux actes. Pour en justifier, elles produisent la facture d'honoraires et deux courriers de Me [M] [O].



A l'examen des pièces produites, la cour constate que le protocole transactionnel ne précise pas expressément que les honoraires de conseil concernant la gestion juridique et contentieuse de la société SCI Gestion Immobilier seront pris en charge par les parties aux protocoles. Il se borne à indiquer à l'article 11 que « chacune des parties garde à sa charge l'ensemble des frais et honoraires, notamment auprès de leur avocat, qu'elle a personnellement exposés dans le cadre du différend ayant donné lieu à la présente transaction ».



Par ailleurs, les honoraires litigieuses concernent selon la facture produite en date du 18 mai 2012 des actes relatifs à la SCI Gestion investissement dans le cadre de contentieux concernant la seule société et non pas les associés ou de la rédaction du procès verbal d'assemblée générale relatif au changement de gérant et mise à jour des status pour 11.215,38 euros TTC.



Sauf à contester le choix de l'avocat pour la SCI Gestion Investissement ou le montant de ses honoraires qui relèvent du contentieux soumis au bâtonnier de l'ordre, les actes ont bien été faits dans le seul intérêt de la SCI Gestion Investissement. 

Si le montant des honoraires devaient être soumis préalablement aux associés pour validation de l'engagement supérieur à 1000 euros selon les statuts sur les pouvoirs du gérant, l'engagement a bien été fait dans le seul intérêt de la société ; dès lors, il appartient aux parties appelantes d'établir en quoi les associés de la SCI ne devaient pas autorisé le gérant à régler les dites dépenses qui dépassaient 1000 euros alors qu'elles connaissaient nécessairement les prestations juridiques commandées.



Il convient de débouter les parties intimées de leur demande.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



-concernant la demande de 2.990 euros au titre du dossier [A] : 

les parties appelantes réclament 2990 euros à [G] [J] pour avoir fait procéder à des travaux par l'entreprise [A] à son seul profit dans un appartement personnel en compensation de loyers dus à la SCI Gestion immobilier.





[G] [J] conteste ledit engagement et précise que les travaux à effectuer par l'entreprise [A] correspondaient à des travaux sur tous les lots appartenant à la SCI Gestion Investissement comme cela ressort de son courrier en évoquant des travaux réalisés dans les appartements situés [Adresse 2] (mal orthographié en d'Obert) à Toulouse où se trouve l'ensemble immobilier de la SCI.



Force est de constater que les seules pièces produites par les appelantes qui sont des courriers qui émanent de leur gérant dans des échanges avec l'entreprise [A] n'établissent pas l'engagement de [G] [J] de régler en lieu et place de l'entreprise [A] la somme de 2990 euros au titre des loyers dus.



Il convient de confirmer le jugement de ce chef et de débouter la SCI Gestion Investissement.



-concernant la demande de 2.354,50 euros au titre des honoraires de procédure :

il s'agit de frais liés à un litige opposant la SCI Gestion Investissement au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par le cabinet Bedin ; les frais engagés sont au total de 4.709 euros qui devaient être partagés par moitié entre les parties. Les parties appelantes demandent de rapporter la somme de 2.354,50 euros correspondant à la quote part des parties intimées. En cause d'appel, elle dit apporter la preuve du règlement intégral par la société de ces frais qui faisait défaut en première instance, en pièce 49.



Les parties intimées contestent la preuve du règlement attendu par la société.



Outre le fait qu'aucune pièce n'évoque le partage par moitié des frais entre les parties convenu entre elles, la cour constate que la pièce 49 comprend la copie de 3 chèques à l'ordre de maître [W] en date des 1er août , 5 septembre et 18 octobre 2013 ainsi que les factures et 21 janvier 2014 d'honoraires des 10 décembre 2013 avec mention des chèques de règlement en leur montant qui ne correspondent pas aux copies de chèques produites à l'exception du chèque de 1196 euros. 



La cour écartera ces pièces alors qu'il suffisait de produire les relevés de compte bancaire de la société justifiant du débit effectif du montant des dits honoraires d'avocat réglé par la SCI Gestion Investissement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.





-concernant la demande de 1.128,50 euros au titre des frais d'actes de notaire pour défaut de comparution :



La SCI Gestion Investissement reproche aux parties intimées de ne pas s'être rendu à la convocation du notaire pour signer des actes modificatifs de la société et qui a dressé un procès-verbal de défaut à l'encontre de l'indivision et demande le partage des frais de cet acte mais ne produit pas l'acte litigieux tout en dénonçant le fait qu'il est nécessairement antérieur au courrier de contestation des parties intimées ni un justificatif des dits frais.



 En cause d'appel, les parties intimées contestent devoir la moitié de ces frais alors qu'ils avaient écrit au notaire pour ne pas signer un tel acte en raison des points de divergence sur les projets d'acte et vise une pièce 4 qui est un tableau des loyers indûment perçus par la SCI et ne correspond pas à la justification de ses explications.





La cour constate qu'aucune des parties ne produit de pièces correspondant aux prétentions alléguées.

Il convient de débouter les parties appelantes de leur demande. Le jugement sera confirmé de ce chef.







-concernant la demande de 5.156 euros au titre des frais du Syndic Bedin :



Les parties appelantes demandent le partage par moitié des frais de syndic qui se sont élevés à 11.873,20 euros et produisent en pièce n°5 pour en justifier le compte du copropriétaire du Syndic cabinet Bedin immobilier au 21 octobre 2014 et le règlement par la SCI Gestion Investissement par chèques en pièces 52 pour 9200 euros outre un dernier règlement de 1.197,09 euros en pièce 53.





Les parties intimées considèrent que la pièce n°5 ne permet pas d'identifier la somme réclamée et surtout que les pièces justifiant du règlement ne sont pas probantes provenant d'attestation de l'expert comptable de la société et de copies de chèques accompagnés de courriers réglées par ses soins..



La cour considère que la pièce n° 5 est une pièce probante en ce qu'elle émane du syndic de copropriété et se rapporte au compte de la SCI Gestion Investissement en 2014 dans tous les détails des écritures comptables.



En revanche, la preuve des règlements de cette dette de la SCI Gestion Investissement à l'égard du syndic de copropriété n'est pas établie. En effet, les pièces 52 et 53 émanent de la SCI Gestion Investissement et correspondent à des copies de chèques datant de 2016, 2017 et 2018 accompagnés de courriers adressés au nouveau syndic, le Syndic [Adresse 5], et faisant état du règlement des appels de fond du 4eme trimestre 2016, de février 2017 ou encore du 2ème trimestre 2017 et évoquant le compte Bedin et Gotis de 10.397,09 euros avec des acomptes versés faisant référence aux chèques versés. 

Or, les copies de ces chèques mentionnent des dates ultérieures aux dits courriers et surtout la pièce 53 est un tableau des versements pour solder la dette du syndic Bedin le 20 août 2017 qui émane de la SCI Gestion Investissement.



Ces pièces ne sont pas probantes comme émanant du débiteur qui a cherché à établir des preuves d'actes à son seul profit alors qu'il était facile de produire un décompte actualisé du syndic Alma ou bien une attestation de cette dernière pour établir que la dette Bedin Gotis était réellement désormais éteinte.



La SCI Gestion Investissement sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé de ce chef.



-concernant la demande de 1.374,68 euros au titre de l'avis à tiers détenteur du 28.4.2016 en application de l'article 232 du code général des impôts (CGI) :



les SCI appelantes sollicitent le remboursement d'un avis à tiers détenteur de 2012 pour des logements vacants qui ont été attribués à la SCI JCG dont les parties intimées héritiers de [U] [J] sont associés. Dans l'hypothèse où la cour considérerait que le redevable de l'impôt est « le propriétaire qui dispose du logement vacant depuis le début de la période de vacance » en application de l'article 232-III du CGI, elles demandent de lui régler la moitié de la somme soit 687,34 euros.



Les parties intimées contestent la demande de ce chef et s'étonnent de la production uniquement en appel d'un avis d'imposition de 2012 et des mentions manuscrites qui figure sur une pièce pour l'attribuer à un appartement vacant de la SCI JCG. Enfin après avoir rappelé les dispositions fiscales de l'article 232 du CGI, elles font valoir que les deux années de vacances du logement visées pour une taxation en 2012 étaient 2010 et 2011 période au cours de laquelle les logements de la SCI Gestion Investissement n'avaient pas encore été distribués.





A l'examen des pièces produites, la cour constate que la SCI Gestion Investissement a produit son relevé de compte bancaire de mai 2016 pour justifier du règlement de l'ATD daté d'octobre 2012 et mentionnant de façon manuscrite qu'il s'agissait d'un « appartement vacant » et « appartenant à JCG ». En revanche il est établi le fait que les appartements vacants visés dans l'ATD d'octobre 2012 sont bien des lots distribués à la SCI JCG (pièce n°47)



Enfin les parties s'entendent pour relever à l'article 232-III du CGIque la taxe doit être acquittée par le propriétaire qui dispose du logement depuis le début de la période de vacance soit en l'espèce, en début 2010, la SCI Gestion Investissement.

En 2010, la SCI Gestion investissement était propriétaire des lots visés dans l'ATD de 2012.

Il n'est pas stipulé expressément dans le protocole transactionnel et son avenant d'octobre 2012 que les frais et charges découlant de faits antérieurs au 1er novembre 2012 et concernant des lots redistribués au profit de la SCI JCG devaient être partagés par les parties. Il n'est pas davantage établi le fait que dans les statuts de la SCI Gestion Investissement avant octobre 2012, les charges fiscales liées aux lots dont elle avait la propriété étaient partagées par moitié. Aucune pièce produite aux débats ne vient établir un accord précis de partage par moitié entre les parties aux litiges.



Par conséquent, il convient de débouter les parties appelantes de leur demande et de confirmer le jugement de ce chef.



-en appel, concernant la demande de 880 euros au titre de leur quote-part de la taxe foncière 2014 dont la SCI Gestion Investissement était redevable :

les parties appelantes expliquent qu'en 2014, la taxe foncière s'est élevée à 9.673 euros, que la SCI a réglé 8.793 euros et qu'il reste un solde de 880 euros dont elle demande le règlement aux consorts [J].



Les parties intimées n'ont pas fait d'observation concernant cette demande nouvelle en appel.



Cette demande n'est pas justifiée en son montant. Les parties appelantes n'exposent pas à quel titre elles sollicitent la condamnation d'associés au solde d'une dette fiscale de 2014 qui a été réglée partiellement par échéances mensuelles jusqu'en septembre 2014.

la cour ne fera pas droit à cette demande non justifiée.





-sur la demande de condamnation de la SCI Gestion Investissements au paiement de la somme de 16.226,27 euros au titre des loyers indûment perçus pour les années 2012 à 2013 :



Préalablement, se fondant sur les dispositions de l'article 910 du cpc, les consorts [J] demandent de déclarer irrecevables comme tardives les conclusions déposées par les parties appelantes le 19 octobre 2022 en réponse à l'appel incident le 15 juillet 2022.



Cette fin de non recevoir devait être soulevée au cours de la mise en état ; la cour, saisie au fond du litige, n'a pas à trancher cette difficulté procédurale qui relève de la seule compétence du magistrat chargé de la mise en état.



[G] [J] établit que les loyers qui devaient être versés sur le nouveau compte bancaire de la SCI et correspondant aux lots attribués à [G], [D] et [P] [J] n'ont pas été versés entre novembre 2012 et mai 2013 et il évalue le montant dû à 16.226,27 euros



Les parties appelantes contestent devoir une telle somme alors que les parties intimées se bornent à établir que leur compte bancaire n'a été mouvementé qu'en mai 2013 ce qui n'établit pas que lesdits loyers ont été perçus par la SCI Gestion Investissement.



La cour constate que les seules pièces produites par [G], [D] et [P] [J] ne justifient pas de la créance alléguée.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande.



-sur les demandes accessoires :



la SCI Gestion Investissement et la SCI les Peupliers, devenue [B] Gestion Investissement, qui succombent de nouveau en appel seront condamnées aux dépens de première instance et d'appel.



En revanche eu égard aux circonstances particulières à l'issue du litige opposant des associés de sociétés civiles immobilières, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en première instance et en appel.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



-Dit irrecevable devant la cour la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité des conclusions déposées par les appelants le 19 octobre 2022 comme tardives



-Confirme le jugement



y ajoutant

-Déboute les SCI Gestion Investissement et SCI les Peupliers, devenue [B] [J] Gestion Investissement, de leur demande de condamnation du chef de la taxe foncière 2014



-Condamne les SCI Gestion Investissement et SCI les Peupliers, devenue [B] [J] Gestion Investissement aux dépens d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



-Déboute les parties de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le greffier La présidente