Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 23 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 23 JANVIER 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/05290 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLBA7



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Janvier 2025 - Président du tribunal judiciaire de Paris - RG n° 24/56708





APPELANTE 



S.A.R.L. FILMS SANS FRONTIERES, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 14]



Représentée par Me Thomas MONTPELLIER de la SELARL ACCANTO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0025

Ayant pour avocat plaidant Me Louis Emmanuel FIOCCA, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉS 



M. [U] [N]

[Adresse 8]

[Localité 7]



Mme [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]



M. [E] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Mme [S] [N]

[Adresse 1]

[Localité 10]



M. [W] [N]

[Adresse 15]

[Adresse 15] - QINGDAO CHINE



M. [Z] [N]

[Adresse 5]

[Localité 11]



M. [F] [N]

[Adresse 12]

[Localité 13]



Mme [K] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]





Mme [J] [N] NÉE [A]

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentés par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant Me Laure PAGET, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 4 décembre 2025, en audience publique, Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, ayant été entendu en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire 



qui en ont délibéré,

 

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES



ARRÊT :



- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition. 



***



Par acte du 16 novembre 1983, Mmes [X] et [J] [N], Mme [L], Mme [C], MM. [D], [E] et [R] [N], aux droits desquels viennent désormais MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] (les consorts [N]), ont donné à bail commercial à la société Films sans frontières, spécialisée dans la production cinématographique d'art et d'essai, des locaux situés [Adresse 6], dans le [Localité 14], pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 15 novembre 1983. 



Par acte conclu le 7 septembre 2020 entre d'une part, Mme [J] [O] et MM. [D] et [E] [O] et d'autre part, la société Films sans frontières, le bail a été renouvelé pour une période de trois, six ou neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 34.600 euros hors taxes et hors charges. 



Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [N] ont fait délivrer à la société Films sans frontières, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de leur payer la somme en principal de 43.095,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2024. 



Par acte du 19 septembre 2024, MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] ont fait assigner la société Films sans frontières devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 16 janvier 2025, le juge des référés : 

- a constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit à la date du 17 août 2024 du bail liant les parties ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Films sans frontières et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 6], à [Localité 14], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;

- a dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

- a fixé, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la société Films sans frontières à MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S],[K] et [J] [N], à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- a condamné, par provision, la société Films sans frontières à payer à MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] la somme de 35.138,63 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d'occupation arriérés arrêtés au 11 septembre 2024 (3èmetrimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

- l'a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à payer à MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et à Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n' y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et de Mmes [H], [S], [K] et [J] [N].



Par déclaration du 11 mars 2025, la société Films sans frontières a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Par dernières conclusions remises et notifiées le 18 novembre 2025, elle demande à la cour de : 

- infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau, 

- dire que la procédure est irrégulière du fait de l'absence de signification du commandement de payer ; 

- dire que MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] ne justifient pas de leur droit ;

- rejeter l'ensemble des demandes des consorts [N] ; 

- ordonner le remboursement des provisions pour charges, le bailleur n'ayant pas transmis un arrêté de compte de charges annuel avec les pièces justificatives, régularisant les provisions ; 

- condamner solidairement les consorts [N] à lui régler la somme de 20.997,80 euros ;

- les condamner solidairement aux dépens de première instance et d'appel et à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

à titre subsidiaire, 

- ordonner le remboursement des sommes dues en 20 mois. 



Par dernières conclusions remises et notifiées le 24 novembre 2025, les consorts [N] demandent à la cour de :

- dire la société Films sans frontières mal fondée en son appel et la débouter ; 

- confirmer l'ordonnance entreprise sur le constat de l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la résolution de plein droit à la date du 17 août 2024 du bail liant les parties et l'expulsion de la société Films sans frontières ;

- l'infirmer sur la condamnation, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 35.138,63 euros et d'une indemnité d'occupation ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

- condamner, par provision, la société Films sans frontières à leur payer la somme de 92.094,17 euros à titre d'arriéré arrêté au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

- fixer, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par la société Films sans frontières, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel majoré de 50 %, outre les taxes, charges et accessoires ; 

- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; 

y ajoutant,

- condamner la société Films sans frontières à leur payer la somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, qui seront recouvrés par Me Hatet Sauval, avocat. 



La clôture de la procédure a été prononcée le 3 décembre 2025.



A l'audience du 4 décembre 2025, au cours de laquelle la présente affaire a été débattue, la production en cours de délibéré de la fiche d'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 14], a été autorisée par la cour. 



Par note en délibéré remise au greffe le 15 décembre 2025, les consorts [N] ont produit la matrice cadastrale afférente à cet immeuble. L'appelante a fait parvenir des observations sur cette pièce le 17 décembre 2025.



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR,



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Sur la recevabilité des demandes



La société Films sans frontières fait valoir que les consorts [N] ne justifient pas de leur qualité et de leur intérêt à agir. 



Il ressort :

- de la procédure que l'action a été introduite par MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] ; 

- de la matrice cadastrale afférente à l'immeuble sis [Adresse 6], à [Localité 14], que MM. [U], [E] et [Z] [N] et Mme [J] [N] sont propriétaires indivis de ce bien ;

- de l'acte notarié de donation-partage dressé le 22 décembre 2006 qu'une donation a été consentie par M. [E] [N] à ses enfants MM. [F] et [W] [N] et Mmes [S], [H] et [K] [N], acte aux termes duquel ces derniers sont devenus nus-propriétaires de la quote-part de leur père M. [E] [N] (pièce [N] n°22).



Il s'en infère que les demandeurs justifient de leur qualité de propriétaires ou de nus-propriétaires et, dès lors, de leur qualité à agir. La fin de non-recevoir sera rejetée.



Sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion



La société Films sans frontières invoque l'existence d'une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer en faisant valoir que ce commandement n'a pas fait l'objet d'une signification régulière en ce que le commissaire de justice s'est abstenu de monter à l'étage du domicile de la locataire et s'est borné à laisser un avis de passage dans une boîte à lettres commune.



Les consorts [N] opposent que la signification du commandement de payer est régulière puisque le domicile de la société Films sans frontières a été confirmé et que le commissaire de justice a mis en oeuvre les opérations préscrites par les articles 656 et 658 du code de procédure civile.



L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



La clause résolutoire insérée au bail ne peut avoir effet en l'absence d'un commandement de payer dont la signification régulière au locataire est un préalable à la procédure tendant à l'acquisition de la clause résolutoire. 



En application de l'article 654 du code de procédure civile, la signification d'un acte par commissaire de justice doit être prioritairement délivrée à la personne de son destinataire.

Aux termes de l'article 656 du même code, 'si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.' L'article 658 du même code prévoit : 'Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, le commissaire de justice doit aviser l'intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et rappelant, si la copie de l'acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l'article 656 ; la lettre contient en outre une copie de l'acte de signification.'



En l'espèce, il est constant que :

- les consorts [N] ont fait signifier à la société Films sans frontières, au [Adresse 6], dans le [Localité 14], adresse du siège social de cette société aux termes de l'extrait K bis établi au 27 août 2024 (pièce [N] n°3), un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer l'arriéré locatif, par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 remis à l'étude ;

- cet acte comporte les mentions : 'N'ayant pu, lors de mon passage, avoir de précisions suffisantes sur le lieu où rencontrer le destinataire de l'acte, le domicile étant certain ainsi qu'il résulte des vérifications suivantes : l'adresse nous a été confirmée par le voisinage, un avis de passage a été laissé dans la boite à lettres commune.' (...) 'Copie de l'acte a été déposée en mon étude par clerc assermenté sous enveloppe fermée ne comportant d'autres indications que d'un côté, le nom et l'adresse du destinataire et, de l'autre, mon sceau apposé sur la fermeture du pli.' (...) 'La lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et copie de l'acte de signification a été adressée dans le délai prévu par la loi.'(pièce [N] n°4).



Il en ressort qu'en déposant un avis de passage dans une boîte à lettres 'commune' dont il ne résulte d'aucun élément qu'elle comportait le nom de la signifiée et offrait toute garantie de délivrance à la destinataire, le commissaire de justice n'a pas pris les dispositions appropriées pour permettre à la signifiée d'avoir personnellement connaissance de l'acte de signification. Il n'est, en outre, apporté aucune précision sur les conditions de distribution de la lettre simple adressée par le commissaire de justice à la société Films sans frontières en application de l'article 658 précité. 



Il existe en conséquence une contestation sérieuse sur la régularité de la signification du commandement de payer. Cette contestation étant de nature à faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire, la cour dira n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [N] tendant au constant de l'acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de l'expulsion de la locataire et à la condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation, et infirmera en ce sens l'ordonnance entreprise. 



Sur la demande de provision



L'article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2 : 'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Les consorts [N] sollicitent la condamnation de la société Films sans frontières au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 92.094,17 euros à titre d'arriéré arrêté au 4ème trimestre 2025.



Il résulte du nouveau décompte produit par les bailleurs, arrêté au 4ème trimestre 2025 inclus, que la dette locative s'élève à 92.094,17 euros incluant les régularisations de charges (pièce [N] n°20).



Les consorts [N] justifiant des régularisations de charges au titre des années 2019 à 2023 (pièces [N] n° 8 à 12) ainsi que les décomptes individuels de prestations et charges au titre de ces mêmes années (pièces [N] n° 14 à 18), la demande des bailleurs relative à l'arriéré locatif de 92.094,17 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse. 





La cour condamnera la locataire à son paiement à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et infirmera en ce sens l'ordonnance entreprise.



La société Films sans Frontières sera par suite déboutée de sa demande de provision au titre des charges. 

Sur les délais de paiement



La société Films sans frontières sollicite l'octroi de délais de paiement de 20 mois et produit une attestation de son expert-comptable faisant état des perturbations conjoncturelles rencontrées actuellement dans le secteur du cinéma d'art et d'essai.



Les consorts [N] concluent au rejet de cette demande en soulignant que la perspective de remboursement de l'arriéré en 20 mensualités n'est qu'une hypothèse et que la dette de la société Films sans frontières n'a cessé d'augmenter depuis 2023. 



Selon l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Au cas présent, la société Films sans frontières ne produit pas le moindre document pour justifier de ses difficultés financières actuelles et de sa capacité à apurer sa dette et, en particulier, aucun document comptable, la seule attestation de son expert-comptable, qui ne fait état que d'une hypothèse d'apurement en 20 mensualités - 'compte tenu 'des différents scénarios qui ont pu être réalisés avec la Direction, un étalement de cette dette sur 20 échéances mensuelles semble être une hypothèse de remboursement qui ne remet pas en cause la pérennité de la structure' (pièce Films sans frontières n°2) - et qui se trouve dépourvue d'éléments chiffrés sur la situation financière actuelle de la société, étant à cet égard insuffisante. Enfin, ainsi que le soulignent les consorts [N], la locataire a laissé s'accumuler une dette locative en augmentation constante depuis janvier 2023 et n'a entrepris aucun début de paiement de l'arriéré. 



En l'absence, dès lors, de tout élément produit au soutien de la demande de délais, celle-ci ne peut qu'être rejetée.

 

Sur les frais et dépens



La société Films sans frontières sera condamnée aux dépens d'appel.



L'équité commande de la condamner à payer aux consorts [N] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



Rejette la fin de non-recevoir formulée par la société Films sans frontières ; 



Infirme l'ordonnance entreprise, sauf sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Statuant à nouveau ;



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [N] tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion de la société Films sans frontières et au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation ;



Condamne la société Films sans frontières à payer, à titre provisionnel, à MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] la somme de 92.094,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Rejette la demande de provision formée par la société Films sans frontières ; 



Rejette la demande de délais de paiement ;



Condamne la société Films sans frontières aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, et à payer à MM. [U], [E], [W], [Z] et [F] [N] et Mmes [H], [S], [K] et [J] [N] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

 



LE GREFFIER LE PRESIDENT