Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL section 5 — 8 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 08 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/02305 - N° Portalis DBZE-W-B7G-IJGW
AFFAIRE : Monsieur [U] [F] C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE STANISLAS - [Adresse 4]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

POLE CIVIL section 5 CIVILE
JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :


PRESIDENT : Madame Mathilde BARCAT,

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame Sarah ANNERON


PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [F], né le 15 Janvier 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 7


DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [12], [Adresse 2], représenté par son syndic CLB GESTION - [Adresse 5]
représentée par Maître Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 21






Clôture prononcée le : 12 Novembre 2024
Débats tenus à l'audience du : 06 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 08 Janvier 2026.


le
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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [F] est propriétaire de divers lots au sein de la résidence étudiante [12] sise [Adresse 3].

Par acte d’huissier en date du 5 août 2022, Monsieur [U] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [12] sis [Adresse 3], ci-après désigné « le SDC [Adresse 10] », représenté par son syndic, la société CLB Gestion, devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins d'obtenir l'annulation de l'ensemble des résolutions adoptées au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2023, Monsieur [U] [F] demande au tribunal de :
- débouter le SDC [Adresse 9] Stanislas de l’ensemble de ses demandes ; 
- prononcer la nullité de l’ensemble des résolutions (n°1 à 16) de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 ;
- condamner le [Adresse 11] à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; 
- dire qu’il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le SDC Résidence Stanislas conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Monsieur [U] [F] expose que l'assemblée litigieuse, dans le contexte sanitaire de l'année 2022, a été convoquée et s'est tenue « en non présentiel », par consultation, dans les bureaux du syndic situés à [Localité 6]. Il relève, par référence aux articles 22-2 et 22-3 de l'ordonnance n°2020-595 du 29 mai 2020, tels que modifiés par la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022, que le syndicat n'a jamais justifié de l'impossibilité de mettre en œuvre une assemblée générale par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique. Il soutient que ce dernier s'est également abstenu de solliciter l'avis du conseil syndical sur ce point, étant précisé qu'il a lui-même été élu unique membre de ce conseil lors d'une assemblée générale du 8 juin 2021. Il ajoute, par référence à ces mêmes dispositions, que la convocation ne pouvait pas prévoir que l'assemblée se tiendrait dans les locaux du syndic, et qu'elle devait faire mention de la faculté de voter par correspondance. Il relève également que le procès-verbal de l'assemblée litigieuse omet d'indiquer que le président de séance a certifié exacte la feuille de présence, et souligne qu'aucun membre du conseil syndical ou copropriétaire votant n'a assuré les missions incombant au président de séance. Il soutient sur ce dernier point que Madame [W], qui a présidé l'assemblée, est seulement chargée de gérance au sein du groupe de sociétés Réside Etudes qui détient la SASU CLB gestion, et qu'elle n'a aucunement la qualité de copropriétaire. Il ajoute que la résolution n°9 afférente aux modalités de l'appel de fonds de travaux 2020 a été adoptée alors même qu'il avait à plusieurs reprises attiré l'attention de la société Réside Etudes Gestion sur le fait que ces travaux devaient être supportés par elle, en sa qualité de preneur dans le cadre d'un bail commercial portant sur les appartements de la résidence. Il souligne que le dispositif utilisé pour la tenue des assemblées générales, par le biais d'un mandat stipulé aux contrats de bail, permet à la société Réside Etude Gestion, également associée unique et présidente de la SASU CLB Gestion, d'être seule votante en cas d'absence des copropriétaires ou de vote par correspondance. Il précise sur ce point qu'il est le seul copropriétaire à avoir résilié ce mandat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2024, et au visa des articles 17, 21, 21-1, 21-4, 21-5 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 15, 17, 22, 25 et 48 du décret du 17 mars 1967, des articles 9 de la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022, et 22-2 et 22-3 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le SDC [Adresse 10] demande au tribunal de :
- rejeter comme irrecevable la demande d'annulation de la résolution n°9 du procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2021 ;
- débouter Monsieur [U] [F] de l'intégralité de ses demandes ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision ;
- condamner Monsieur [U] [F] à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le SDC [Adresse 9] Stanislas relève au préalable que la résolution n°9 adoptée lors de l'assemblée générale du 12 mai 2022 n'a trait qu'à la fixation du montant maximum des dépenses pouvant être engagé par le syndic et ne présente aucun lien avec les modalités de l'appel de fonds de travaux de 2020, lesdites modalités ayant fait l'objet d'une résolution n°9 adoptée au cours d'une précédente assemblée qui s'est tenue le 8 juin 2021. Il estime que la demande de Monsieur [U] [F] tendant à contester cette résolution se heurte à la forclusion prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Au fond, il expose que les divers acquéreurs des appartements de la résidence se sont engagés, en contrepartie d'un avantage fiscal de déduction de TVA, à louer ces derniers à des étudiants. Il précise que, dans le cadre de ce dispositif, chaque propriétaire a signé un bail commercial avec la société Resid'Etudes, en confiant également à cette dernière un mandat d'administration générale sur ses biens en vertu duquel elle représente et exerce les droits du copropriétaire aux assemblées générales. Il souligne que les copropriétaires conservent toutefois la faculté d'user pleinement de leurs droits en assistant personnellement aux assemblées générales. Il relève ensuite que la convocation à l'assemblée du 12 mai 2022 prévoyait, par référence au contexte sanitaire et aux mesures législatives provisoires applicables, que celle-ci se tiendrait « en non présentiel » au moyen d'un vote par correspondance, objet d'un formulaire annexé à la convocation. Il soutient par ailleurs qu'aucun conseil syndical n'a pu être constitué faute de candidat, étant indiqué que l’élection de Monsieur [U] [F], seul, ne permettait pas de satisfaire à la condition de pluralité de membres prévue tant par la loi que par le règlement de copropriété pour la constitution du conseil. Il précise que cette situation doit seulement faire l'objet d'une mention au procès-verbal de l'assemblée devant être notifié dans le délai d'un mois, et non d'une délibération spéciale portant décision de ne pas instituer de conseil syndical. Il soutient en conséquence qu'aucun avis n'était requis pour la mise en œuvre d'un vote par correspondance. Il estime par ailleurs qu'il n'est pas nécessaire, lorsque le vote par correspondance est envisagé, de justifier dans la convocation de l'impossibilité de tenir l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. Il soutient qu'en tout état de cause, l'organisation d'une visioconférence était impossible compte tenu notamment du nombre important de copropriétaires qui, pour certains, n'ont pas accès à internet ou résident à l'étranger, outre les difficultés inhérentes à la vérification des identités ou à l'expression des votes dans un contexte de mauvaise qualité sonore des débats et d'instabilité des connexions. Il indique ensuite que la mention faite sur la convocation du lieu de dépouillement des votes par correspondance est sans incidence sur la régularité de l'assemblée. Il soutient également que la convocation ne laissait subsister aucun doute quant à la tenue de l'assemblée uniquement par le biais d'un vote par correspondance. Il indique par ailleurs que le président de séance a procédé à la vérification des mandats et a certifié exacte la feuille de présence en la signant, étant ajouté qu'une telle carence ne serait en tout état de cause pas de nature à entraîner, à elle seule, la nullité de l'assemblée. Il soutient ensuite que Madame [W], élue président de l'assemblée, avait la qualité de copropriétaire votant par l'effet de délégation de pouvoir prévue au bail commercial. Il précise enfin qu'en l'absence de conseil syndical, aucun de ses membres éventuels ne pouvait présider la séance.

Par ordonnance en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.

L'affaire a été évoquée devant la formation de juge unique à l'audience du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 17 alinéa 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

L'article 17-1 A de la même loi précise que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’État.

En l'espèce, et au préalable, il sera rappelé que l'absence de certification donnée par le président de séance quant au contenu de la feuille de présence visée à l'article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne constitue pas un motif d'annulation de l'assemblée générale lorsque ni l'exactitude des mentions de cette feuille de présence ni le procès-verbal d'assemblée lui-même ne sont contestés.

En tout état de cause, l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 mai 2022 (pièce demandeur n°3) et de la feuille de présence signée le même jour par le président et le secrétaire de séance (pièce défendeur n°4) permet d'identifier les copropriétaires ayant participé d'une quelconque manière à l'assemblée ainsi que les tantièmes et voix détenus par chacun d'eux, seul Monsieur [U] [F] y étant inscrit comme absent ou non représenté.

Il sera par ailleurs rappelé qu'aux termes de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dont le sens et la portée se trouvent corroborés notamment par les dispositions de l'article 25 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le conseil syndical est un organe collégial par nature qui ne saurait être valablement constitué suite à l'élection d'un unique membre.

Il convient sur ce point de relever qu'aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 8 juin 2021 (pièce demandeur n°1), en particulier de sa résolution n°5, il a été fait mention de l'impossibilité de constituer un conseil syndical en raison de l’élection de Monsieur [U] [F] en qualité de seul conseiller, et ce conformément à l'article 21 alinéa 12 de loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte que les développements afférents à l'absence de certification de la feuille de présence ou à la méconnaissance des prérogatives du conseil syndical sont inopérants.

Il ressort toutefois de l'analyse de la lettre de convocation adressée à Monsieur [U] [F] le 8 avril 2022 (pièce demandeur n°2) que la tenue de l'assemblée générale du 12 mai 2022 n'a été envisagée, dans le contexte de la crise sanitaire et par référence à la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022, qu'au moyen d'un formulaire de vote par correspondance devant être retourné au syndic.

Ce courrier indiquait expressément que l'assemblée se tiendrait « en non présentiel », dans les locaux du syndic sis à [Localité 7], et rappelait notamment la faculté des copropriétaires de pouvoir consulter les pièces justificatives de charges tenues à leur disposition dans lesdits locaux jusqu'à la date de l'assemblée.

Il s'évince par ailleurs de la feuille de présence de l'assemblée générale du 12 mai 2022 (pièce défendeur n°4) que ladite assemblée s'est effectivement et exclusivement tenue au moyen de votes par correspondance.

Le procès-verbal de l'assemblée litigieuse (pièce demandeur n°3) fait également mention de ce que les copropriétaires ont « sur invitation de leur syndic, tenu l'assemblée générale à distance, par correspondance ».

Il résulte de ce seul constat que le mode de participation à l'assemblée en cause, soit le vote par correspondance, a été imposé aux copropriétaires.

Il s'évince cependant des dispositions provisoires de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, telle que modifiée par la loi n°2022-46 du 22 janvier 2022, en particulier de son article 22-2, que si, par exception, et jusqu'au 31 juillet 2022, le syndic pouvait exclure la présence physique des copropriétaires lors des assemblée générales, ces derniers devaient pouvoir y participer par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, ou, le cas échéant, voter par correspondance.

L'alinéa 3 de l'article 22 susvisé précise que lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir, après avis du conseil syndical, que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Sans préjudice de la faculté laissée aux copropriétaires d'opter pour ce mode de participation, le caractère subsidiaire du vote par correspondance, lorsqu'il est imposé par le syndic, se trouve confirmé par l'article 22-3, 2° de la loi précitée, qui dispose : « La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l'assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ».

Il appartient dès lors au défendeur d'établir que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'était pas possible pour la tenue de l'assemblée générale du 12 mai 2022.

L'analyse des éléments versés aux débats par ce dernier ne permet aucunement de constater que l'utilisation d'un tel procédé se serait heurtée à un quelconque obstacle technique, juridique ou factuel rendant impossible la participation à distance des copropriétaires.

Il convient sur ce point de rappeler que l'article 22-5 de l'ordonnance du 25 mars 2020 permettait au syndic, jusqu'à ce que l'assemblée se prononce sur leur utilisation, et au plus tard jusqu'au 31 juillet 2020, de décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations.


L'ensemble des moyens développés par le défendeur pour établir l'impossibilité d'employer un tel support sont inopérants dès lors que, outre l'absence de production d'un quelconque élément probant sur ce point, il ne peut être sérieusement argué que l'état de développement, la diversité et l'accessibilité des outils informatiques et numériques modernes n'auraient pas permis la tenue d'une assemblée générale à distance dans des conditions permettant l'identification des copropriétaires, la transmission de leur voix, et la retransmission continue et simultanée des délibérations.

Il résulte de cette circonstance qu'une atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l'assemblée générale est caractérisée, laquelle vicie l'assemblée dans son ensemble et justifie l'annulation des décisions prises au cours de celle-ci, sans qu'il y ait lieu de rechercher si la participation effective du demandeur à l'annulation aurait eu une incidence quelconque sur la teneur des délibérations ou le sens des votes.

Au surplus, il s'évince de l'analyse combinée de la feuille de présence et des pouvoirs produits par le [Adresse 11] (pièce défendeur n°4, 5, 6) qu'une incertitude ou contradiction manifeste existe quant au mode d'expression des votes effectivement appliqué au cours de cette assemblée, le premier de ces documents indiquant que l'ensemble des copropriétaires, à l'exception de Monsieur [U] [F], aurait voté par correspondance, et le second indiquant que ces mêmes copropriétaires auraient été représentés sur la base d'une subdélégation de pouvoirs appliquée dans le cadre du mandat de gestion général de leurs biens.

Il convient en conséquence de prononcer l'annulation de l'assemblée générale du SDC Résidence Stanislas du 12 mai 2022, et de déclarer nul et de nul effet l'ensemble des résolutions n°1 à 16 votées au cours de celle-ci.

Il n'y a, à ce titre, pas lieu de statuer par une disposition particulière s'agissant des développements du demandeur ou du moyen d'irrecevabilité du défendeur afférent à la résolution n°9 dont l'annulation est acquise à titre subséquent, étant toutefois souligné que, contrairement aux affirmations du demandeur, celle-ci n'a trait qu'à la fixation du montant maximum des dépenses pouvant être engagé par le syndic et ne concerne aucunement les modalités de l'appel de fonds de travaux 2020, objet de la résolution n°9 d'une précédente assemblée du 8 juin 2021.

Il sera rappelé sur ce point que l'expiration éventuelle du délai de forclusion prévu pour la contestation d'une assemblée générale n'est pas de nature à priver les copropriétaires de leur faculté de contester ultérieurement leur compte individuel de répartition dans le délai de droit commun.

Par ailleurs, le [Adresse 11], partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Le SDC Résidence Stanislas sera en outre condamné à payer à Monsieur [U] [F] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera débouté de sa demande formée au même titre.

Il convient à ce titre de rappeler qu'en application de l'article 10-1 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [U] [F] est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il sera enfin rappelé que la présente décision est exécutoire par provision conformément à l'article 514 du code précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 de l'immeuble Résidence [12] sis [Adresse 3] ;

DECLARE nul et de nul effet l’ensemble des résolutions n°1 à 16 votées au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [12] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à Monsieur [U] [F] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [12] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [12] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, le présent jugement étant signé par la présidente et la greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE