Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 8 janvier 2026

MINUTE N° : 26/00005
JUGEMENT DU : 8 janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 24/00309 - N° Portalis DB3B-W-B7I-C4Q6
AFFAIRE : S.C.I. INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS C/ Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], S.C.I. MARQUE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,
Monsieur BOYER,

Débats tenus à l'audience publique du 06 Novembre 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Frederic HERMET, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDERESSES

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 9]
représentée par Me Hélène ARNAUD LAUR, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

S.C.I. MARQUE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 7]
représentée par Me Jean christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 24 OCTOBRE 2025
Débats tenus à l'audience du : 06 Novembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

Le
ccc + grosse Avocats



EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 novembre 2022, la SCI MARQUE a vendu à l'INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS un local (lot n°2) à usage professionnel situé au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9] cadastré AB [Cadastre 8] au prix de 62.500 euros.

L’immeuble, organisé en copropriété, dispose d’un Syndicat des Copropriétaires, représenté par son Syndic, la SARL AGENGE CASTRAISE ORPI. 

Le 21 novembre 2022, un dégât des eaux a été signalé dans le lot acquis par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS.

Une réunion d'expertise amiable a été organisée le 12 janvier 2023. Un Bureau d’Étude Technique PYRAMIDE est par la suite intervenu et a rendu ses conclusions le 6 juillet 2023.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 29 juin 2023, la résolution n°7 portant le vote des travaux de réfection suite aux dégâts des eaux dans le local commercial a été adoptée. 

Soutenant que la structure de l’immeuble est en très mauvais état et que les parties communes présentent un état de vétusté, la SCI INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS a, par actes d'assignation du 8 février 2024, fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] représenté par son syndic la SARL AGENGE CASTRAISE ORPI et la SCI MARQUE devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de voir condamner le Syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux sous astreinte, d'obtenir une indemnisation de son préjudice et de solliciter la résolution de la vente.

Par la suite, après la visite de la société R3S, technicien spécialisé dans les structures des bâtiments et le constat de la dégradation importante des structures porteuses de l'édifice, la mairie de [Localité 9] a été amenée à notifier un arrêté de mise en sécurité en date du 31 octobre 2024 au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] prescrivant des travaux de mise en sécurité du bâtiment et interdisant temporairement à l'habitation et à l'utilisation du local commercial et de trois appartements.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 22 mai 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, l'INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS formule les demandes suivantes :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment son article 14 ; 
Vu les articles 1217, 1224 et 1641 du Code civil, 
Vu les articles 1130 et suivants du Code Civil 

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] à faire établir un devis par une entreprise spécialisée et à réaliser les travaux préconisés, sous astreinte de 250 euros par jours de retard commençant à courir dans un délai de deux mois à compter de la date de la signification de la décision à intervenir.

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] à payer à la société Institut International des Experts la somme de 21.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, sauf à parfaire au jour de la réalisation des travaux de remise en état des éléments de structure endommagés de l’immeuble du [Adresse 4],



 

- PRONONCER la résolution de la vente intervenue entre la SCI MARQUE et l’INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS dont les références sont les suivantes : « Vente en date du 18 novembre 2022 Reçue par Maître [P] [Z], Notaire au sein de la SCP Eric SERY, Arnaud PASSELAC et Jean-Philippe RIETSCH, titulaire d’un office notarial sis [Adresse 2] [Localité 9] Publiée le 29 novembre 2022 auprès du service de la publicité foncière de Castres sous les références 8104P01 2022P17308 portant sur le lot n°2 situé dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] [Localité 9], figurant au cadastre de la commune de Castres sous la référence SECTION AB N°[Cadastre 8] Faisant l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établis par Maître [Y] [D], notaire à [Localité 9], le 8 novembre 1996, publié le 18 décembre 1996 sous les références VOLUME 1996 N°6672 » 

Subsidiairement, quant à la validité de l’acte notarié de cession du 18 novembre 2022, 

- PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2022 entre la SCI MARQUE et l’INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS à raison du dol commis par la SCI MARQUE ayant déterminé le consentement de l’INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS à acquérir les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ;

Très subsidiairement, quant à la validité de l’acte notarié de cession du 18 novembre 2022, 

- PRONONCER la nullité de la vente intervenue le 18 novembre 2022 entre la SCI MARQUE et l’INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS à raison de l’erreur commise par l’INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS sur les qualités essentielles du bien qui en constitue l’objet et qui ont été déterminantes de son consentement à l’acquisition ;

 En tout état de cause, 

 - CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Localité 9] et la SCI MARQUE à verser à la société Institut International des Experts une somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Localité 9] et la SCI MARQUE aux entiers dépens ;

- ORDONNER la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière de Castres. 

- RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 


La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS relève en premier lieu que les désordres constatés dans l'immeuble découlent de l'état particulièrement vétuste des parties communes de l'immeuble et du défaut d'entretien chronique des éléments de structure. Il considère que le syndicat des copropriétaires a la charge des travaux de remise en état des parties communes. Il soutient que les travaux ont été en partie engagés mais n'ont pas été terminés, le syndicat n'ayant pas mandaté une entreprise techniquement capable de réaliser une intervention dans une canalisation inaccessible. Il relève que les travaux de réfection des éléments de structure de l'immeuble doivent encore être réalisés.





En second lieu, s'agissant de la résolution de la vente, la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS soutient qu'elle a acquis ce local commercial sans avoir connaissance de l’état de vétusté dans lequel se trouvait l’immeuble et sans avoir été informé par quiconque de la survenance de nombreux dégâts des eaux dans l’immeuble depuis plusieurs années. Elle précise que les désordres ne pouvaient être visibles depuis le local acheté. Elle prétend que les vendeurs ne pouvaient ignorer quant à eux l’existence de ces désordres puisque de nombreux dégâts des eaux sont survenus entre 2018 et 2022. Le demandeur relève que la garantie des vices cachés a vocation à jouer y compris dans le cas où, comme en l’espèce, les vices cachés concernent les parties communes d’un immeuble soumis au droit de la copropriété des immeubles bâtis à partir du moment où ces vices empêchent l’utilisation des parties privatives constituant le lot ayant fait l’objet de la cession remise en cause.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 août 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] [Localité 9], prise en la personne de son Syndic, l’Agence Castraise ORPI, formule les demandes suivantes :

Débouter la SCI INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS en déclarant ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires tant irrecevables que mal fondées. 

Condamner la partie succombante aux dépens. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que le Syndic n’a jamais cherché à minimiser l’importance des dégâts et qu’il a au contraire effectué toutes diligences nécessaires en vue de faire rechercher la cause des désordres, en faisant notamment appel au Cabinet RDF.O. Il souligne que les travaux en vue de remédier aux désordres d'humidité ont été réalisés par la société ALTI 81 et qu'ils n'ont pu être terminés pour des raisons étrangères au syndic. Il fait valoir qu'il ne pouvait avoir connaissance des défauts structurels affectant l'immeuble, lesquels n'étaient pas visibles à partir des parties communes. Il prétend qu'il a immédiatement réagi, dès qu'il a eu connaissance de l'arrêté de mise en sécurité, pour engager les travaux et ainsi obtenir l'abrogation de l'arrêté deux mois à peine après. Il relève qu'un devis conforme aux préconisations a été rejeté par l'assemblée générale des copropriétaires sous la pression de Madame [O] gérante de la SCI.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 mars 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SCI MARQUE formule les demandes suivantes : 

REJETANT toutes conclusions contraires, comme injustes ou en tout cas mal fondées, 

VU les dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil, 
VU l’acte authentique signé le 18 novembre 2022, 

DEBOUTER la SCI INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS de l’intégralité de ses demandes, 

La CONDAMNER au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre l’intégralité des dépens, 

FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, au terme duquel les décisions de première instance sont droit exécutoires par provision. 




La SCI MARQUE rappelle préalablement que la SCI INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS a en effet pour gérante Madame [N] [O]-[M], qui se qualifie elle-même d’Expert en pathologie du bâtiment. Elle soutient également qu'elle a uniquement subi deux dégâts des eaux entre 2018 et 2022 dont une fuite accidentelle au niveau de l'appartement du second étage. Elle souligne par ailleurs que les désordres visés par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS ne concernent pas le bien vendu en ce qu'elles intéressent les parties communes qui ne sont pas visées dans l'acte de vente. La SCI MARQUE estime que la réalité des désordres n'est pas avérée et que rien ne justifie la réalisation de travaux urgents ou importants. Elle fait valoir qu'elle n'est pas un professionnel du bâtiment et qu'elle ignorait totalement la réalité des désordres et ce alors que l'acquéreur professionnel du bâtiment n'a pas remarqué les désordres malgré les nombreuses visites organisées et la mise à disposition des clés plusieurs semaines avant la signature de l’acte notarié.

L'ordonnance de clôture est intervenue de manière différée le 24 octobre 2025. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 6 novembre 2025. 

MOTIFS DU JUGEMENT


Sur la demande aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire établir un devis et réaliser des travaux sous astreinte

En vertu de l'article 14 alinéas 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter de l'ordonnance du 30 octobre 2019 institue une responsabilité de plein droit. Pour engager la responsabilité du syndicat, il suffit que les parties communes soient à l'origine du dommage. La victime n'a plus à établir que le dommage invoqué est la conséquence d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction des parties communes.

Un copropriétaire peut ainsi demander la condamnation sous astreinte du syndicat à réaliser les travaux de réfection nécessaires lui incombant sans que puisse lui être objecté que la décision d'exécuter les travaux sur les parties communes relève de l'assemblée générale.

La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS demande ainsi « la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire établir un devis par une entreprise spécialisée et à réaliser les travaux préconisés ». La demanderesse n'a pas identifié précisément les travaux dont elle demande la réalisation sous astreinte.

- Sur les travaux de réparations des fuites 

Les pièces versées aux débats permettent de constater qu'une première série de travaux a été engagée suite au dégât des eaux intervenu le 21 novembre 2022 dans le local de la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS quelques jours après la vente du local. L'entreprise ALTI81 est intervenue à la demande du syndic dès le lendemain pour rechercher la fuite.

Le cabinet RDF O a par la suite estimé dans un rapport daté du 18 février 2023 que l'origine des désordres consiste en une rupture d'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble traversant le local commercial (pièce n°3).

L'entreprise ALTI81 a fait établir un devis de réparations en date du 1er juin 2023 tant pour le local appartenant à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS, soit le local Le Vintage, que pour le local voisin, le local Fripouille (pièce n°46). Ce devis a été approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 29 juin 2023 (pièce n°7). Ce devis précise que s'agissant du réseau d'eaux pluviales au niveau du local Le Vintage, il a été proposé d'agir par élimination et de vérifier si le problème est résolu après le changement du tuyau d'évacuation d'eaux pluviales au niveau du local Fripouille et dans la négative, il a été envisagé de transmettre un devis complémentaire.

Il apparaît qu'une partie de ces travaux a été réalisée par la société ALTI 81 notamment ceux concernant le local Fripouille en ce compris la réparation au niveau de la hotte aspirante. S'agissant du local appartenant à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS, la facture en date du 10 novembre 2023 mentionne que les investigations n'ont pas été terminées (pièce n°5). 

Dans une note annexée à la facture (pièce n°6) , Monsieur [H], Gérant de la SARL ALTI 81, précise qu'ils n'ont pas pu terminer les investigations dans le local dénommé VINTAGE appartenant à la SCI INSTITUT INTERNATIONAL DES EXPERTS dès lors que les propriétaires, n'ayant pas été prévenus, n'ont pas donné leur autorisation de rester dans les locaux malgré un accord avec le syndic par la remise des clefs du local. Il a ajouté que les premières investigations ont permis de déterminer la zone d’écoulement des eaux pluviales, mais qu’elles ne sont pas suffisantes pour lui permettre d’établir un protocole de réparation. 

Au regard des pièces versées aux débats, il apparaît que les travaux envisagés dans le devis de réparation en date du 1er juin 2023 ont été pour l'essentiel réalisés. La société ALTI81 n'a en revanche pas pu procéder 
à l'ensemble des investigations nécessaires sur le local Le Vintage et n'a pas pu en conséquence établir un protocole de réparation.

Toutefois, il n'est pas établi que les travaux complémentaires s'imposent à ce jour étant rappelé que le devis principal n'excluait pas que les travaux réalisés au niveau du local Fripouille pourraient suffire à résoudre le problème de fuites. Alors même que le dégât des eaux est intervenu en novembre 2022, la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS pourtant demanderesse à la procédure ne fournit pas la moindre pièce permettant de s'assurer que des travaux sont effectivement nécessaires dans le prolongement du devis établi par la société ALTI81. Aucune expertise ni aucun constat d'huissier n'a été versé aux débats. Il n'est ainsi nullement démontré que les désordres d'infiltrations persistent et que les travaux réalisés d'ores et déjà par la société ALTI 81 n'ont pas permis de remédier au problème de rupture d'étanchéité du réseau d'évacuation des eaux pluviales de l'immeuble. Dans son rapport d'expertise amiable en date du 19 septembre 2024, le Cabinet [C] a d'ailleurs considéré que les travaux de réparation des origines des infiltrations ont bien été réalisés (pièce n° 27). La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS en sa qualité de copropriétaire ne justifie pas au demeurant avoir demandé de faire figurer à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires la question de la poursuite des travaux de réparation dans son local et ce alors que différentes assemblées des copropriétaires ont été convoquées après celle du 29 juin 2023. Il n'est pas contesté enfin que la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS a déclaré le sinistre Dégâts des eaux à sa propre assurance et qu'elle n'a pas précisé le sort réservé à cette demande.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à entreprendre des travaux dans le local de la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS en vue de remédier aux désordres d'humidité.

 



- Sur les travaux de réfection de la façade

Lors des investigations destinées à déterminer l'origine des dégâts des eaux, il a été constaté un problème d'ordre structurel du bâtiment. 

Il n'est pas contesté que ces travaux incombent au syndicat des copropriétaires.

Il apparaît qu'au cours des travaux de consolidation d'une poutre, des travaux de mise en sécurité de la façade se sont révélés nécessaires au regard du risque d'effondrement de la structure, ce qui a justifié un arrêté de mise en sécurité en date du 31 octobre 2024. Les travaux ont été commandés par le syndic de copropriété, approuvés par l'assemblée des copropriétaires le 15 novembre 2024 (pièce n°32) et réalisés, ce qui a donné lieu à une facture datée du 19 décembre 2024 (pièces n°44 et 45) et permis la levée de l'arrêté de mise en sécurité le 31 décembre 2024 (pièce n°68). 

Il est acquis par ailleurs que des travaux de réfection de la façade de l'immeuble donnant sur la cour intérieure doivent être engagés. A cette fin, l’entreprise R3S a remis au Syndic un devis daté du 20 février 2025 d’un montant de 109.006,13 € TTC ( pièce n°64). Ce devis a été porté à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale que le Syndic a provoquée pour le 31 mars 2025. Lors de cette Assemblée, la résolution n°5 portant sur la réparation de la façade sur la cour intérieure, a été rejetée par une majorité des copropriétaires en ce compris la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS contre l'avis du syndic.

Dans ses dernières conclusions, la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS ne formule aucune critique d'ordre technique sur le devis présenté par l'entreprise R3S. Dans un courriel en date du 7 avril 2025, Madame [O] gérante associée de la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS a considéré que le devis de réparation présenté par le syndic porte uniquement sur une partie de l'immeuble mais pas sur la totalité de l'immeuble. La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS n'a pas repris cet argument dans le cadre de cette présente instance.

Ainsi, pour des raisons à ce jour inexpliquées, l'assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution portant sur les travaux de réfection de la façade, dont il est demandé la réalisation par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS dans le cadre de la présente instance judiciaire. 

Il convient dans ces conditions, nonobstant la décision de l'assemblée générale, dès lors que les travaux de réfection incombent au syndicat des copropriétaires, de condamner ce dernier à faire réaliser les travaux décrits dans le devis n°sOO0293 dressé par l’entreprise R3S et daté du 20 février 2025. Afin d'assurer l'exécution de cette condamnation, une astreinte provisoire d'un montant de 200 euros par jour sera prononcée selon les modalités précisées dans le dispositif. 


Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 21.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance

Le syndicat responsable sur le fondement de l' article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l'immeuble. Il peut à ce titre être tenu de supporter les préjudices tenant à la privation de jouissance des locaux, pertes de loyers ou perte de chance.

Il n'est pas sérieusement contesté que le local acquis par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS ne peut être normalement exploité. Il a fait l'objet d'un dégât des eaux trois jours après son acquisition par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS et il a été constaté, lors des travaux de recherche des origines des fuites, des désordres structurels sur l'immeuble justifiant des mesures d'étaiement dans le local.

Deux agences immobilières ont estimé la valeur locative du local professionnel à la somme de 700 euros ; l'agence immobilière LOGE & VOUS précisant cependant que cet avis prend en compte les différents travaux d'amélioration à effectuer.

Afin d'apprécier le préjudice subi par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS, il convient de relever en premier lieu qu'il résulte du rapport d'expertise du cabinet [C] que le local acquis par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS était un local inoccupé depuis de nombreuses années, ce qui permet de conclure que les locaux ne pouvaient être occupés ou loués immédiatement après l'acquisition et exigeaient a minima des travaux de rafraîchissement. En l'absence de toute expertise, il n'est pas possible de connaître l'état du local lors de l'entrée dans les lieux et d'évaluer la durée prévisible des travaux d'amélioration indépendamment des sinistres intervenus, objets du litige actuel.

Il sera rappelé par ailleurs comme indiqué précédemment que la demanderesse a déclaré son sinistre de dégâts des eaux à sa compagnie d'assurance sans préciser la suite donnée à cette déclaration.

Enfin, il apparaît que la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS est pour partie responsable du retard pris dans la réalisation des travaux. L'examen des échanges par mail, texto et courriers permet ainsi de mettre en évidence que le syndic a été en difficulté pour accéder au local afin d'établir des devis de remise en état en raison de la difficulté à obtenir les clefs du local et à coordonner les agendas avec celui de Madame [O] gérante de la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS (pièces n°11, 12, 22, 23, 41). De plus, la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS a été l'un des copropriétaires qui a voté contre l'adoption de la résolution n° 5 présentée lors de l'Assemblée Générale du 31 mars 2025, ce qui a eu pour conséquence de reporter les travaux de réfection de la façade.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire que le préjudice de jouissance effectif à compter du dégât des eaux du 23 novembre 2022 a pris fin le 31 mars 2025 dès lors que la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS sans raison sérieuse s'est opposée lors de l'assemblée des copropriétaires à la réalisation des travaux de réfection de la façade.

Le préjudice de jouissance sera évalué pendant cette période à la somme de 300 euros par mois.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] sera condamné en conséquence à payer à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS la somme de 8400 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de résolution de la vente


- Sur la demande de résolution de la vente pour vices cachés

L'article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'article 1643 du code civil autorise la clause selon laquelle l'acheteur ne sera tenu à aucune garantie. La clause exclusive de la garantie contre les vices cachés est toutefois privée d'efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi c'est à dire qu'il connaissait l'existence du vice.

Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. L'acheteur doit ainsi démontrer l'existence d'un défaut ainsi que la gravité et le caractère caché du vice ainsi que son antériorité à la vente.

Les vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même sont exclus de la garantie conformément aux dispositions de l'article 1642 du Code Civil.

Est caché le vice que l’acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente. 

Il est enfin acquis lorsque le bien vendu est en copropriété que le vendeur est garant tant des vices affectant les parties privatives que des vices affectant les parties communes lorsque ces vices sur les parties communes empêchent l'utilisation des parties privatives.

Il appartient en l'espèce à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS de démontrer que le vendeur, à savoir la SCI MARQUE, connaissait l'existence des vices cachés affectant le local loué ainsi que les parties communes.

Il convient en premier lieu de souligner que la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS elle même alors même que sa gérante est une professionnelle de l'immobilier plus précisément une experte en pathologie du bâtiment a admis que les désordres affectant les parties communes se matérialisant par de fissurations ne pouvaient être connus de l'acquéreur dès lors qu'ils se situent à l'extérieur de l'immeuble et ne peuvent être visibles que depuis le local d'un voisin. Si ces désordres ne pouvaient être apparents pour un acquéreur expérimenté, aucun élément ne permet de conclure que ceux-ci étaient connus de la SCI MARQUE considérée comme un vendeur profane.

De la même manière, les désordres affectant les structures n'ont été révélés que lors de l'effondrement du placo à la suite du dégât des eaux suivant la vente et ils n'étaient visibles ni pour le vendeur ni pour l'acquéreur.

La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS prétend que la SCI MARQUE ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble dès lors qu'elle a eu à déplorer plusieurs dégâts des eaux dans l'immeuble.

La SCI MARQUE qui a acquis le bien le 9 novembre 2018 avant de le revendre à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS le 18 novembre 2022 verse aux débats le relevé de sinistres dressé par son assureur. Ce document porte mention de deux sinistres de dégât des eaux, l'un en octobre 2020 pour un montant de 14.021, 56 euros et l'autre en mai 2019 pour un montant de 1422,33 euros. S'agissant du sinistre de 2020, il est produit le rapport de POLYEXPERT qui révèle que le dégât des eaux est imputable à une fuite accidentelle sur une canalisation d'alimentation au deuxième étage chez un copropriétaire occupant. Ce sinistre est donc étranger aux problèmes de structure affectant l'immeuble. S'agissant du sinistre de 2019, le montant limité de l'indemnité versée se révèle peu compatible avec un sinistre de grande ampleur en lien avec des problèmes structurels.

En tout état de cause, l'existence de ces deux dégâts des eaux ne permet nullement de conclure que le vendeur avait connaissance des vices cachés affectant l'immeuble.

La clause exclusive de garantie insérée à l'acte de vente est en conséquence pleinement applicable.

La demande de résolution présentée sur ce fondement sera rejetée.

- Sur la demande de résolution de la vente pour dol

La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS demande à titre subsidiaire de prononcer la résolution de la vente en invoquant la réticence dolosive de la SCI MARQUE à informer l'acquéreur des graves problèmes affectant la structure de l'immeuble.


Comme vu précédemment, la preuve de la connaissance des vices par le vendeur n'a pas été démontrée. Il n'est pas davantage établi que la SCI MARQUE s'est rendue coupable de manœuvres ou de mensonges et a eu l'intention de tromper son cocontractant en lui cachant l'état réel de l'immeuble.

Il y a lieu de rejeter la demande de résolution pour dol.

- Sur la demande de résolution pour erreur

A titre très subsidiaire, la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS allègue l'erreur commise sur les qualités essentielles du bien acquis.

Il va de soi que tout acquéreur d'un immeuble attend de l'immeuble acquis qu'il ne soit pas affecté de désordres. Il ne peut pas pour autant invoquer la nullité pour erreur sur les qualités substantielles alors même qu'il n'ignore pas que ce type de transaction présente nécessairement un caractère aléatoire.

La demande de résolution pour erreur se révèle parfaitement injustifiée et sera écartée.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant partiellement à l'instance, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] sera condamné aux entiers dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable au regard des circonstances de l'espèce de laisser à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. 

La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS sera déboutée de sa demande présentée à l'encontre du syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI MARQUE a été contrainte d'engager des frais dans la présente instance alors même que l'ensemble des demandes présentées contre elle a été rejetée. La SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS sera dès lors condamnée à lui payer la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] représenté par son Syndic, la SARL AGENGE CASTRAISE ORPI à faire réaliser les travaux décrits dans le devis n°sOO0293 dressé par l’entreprise R3S et daté du 20 février 2025 sous astreinte provisoire d’un montant de 200 € par jour de retard pendant deux mois faute d’exécution par le Syndicat des copropriétaires des travaux de reprise dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision ; 

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] représenté par son Syndic, la SARL AGENGE CASTRAISE ORPI à payer à la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS la somme de 8400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance ; 

Rejette la demande de résolution de la vente ; 
 
Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Rejette la demande présentée en application de l'article 700 du code de procédure civile par la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] ; 

Condamne la SCI INSTITUT NATIONAL DES EXPERTS à payer à la SCI MARQUE la somme de 2500€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] - [Localité 9] aux dépens de l'instance ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

La Greffière La Présidente