Tribunal Judiciaire · Chambre Civile — 2 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 02 Janvier 2026 N°: 26/00005

 N° RG 24/02006 - N° Portalis DB2S-W-B7I-FAJ2
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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente
statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Coralie MICHEL, Greffier lors de l’audience
Madame Anne BOCHER, Greffier lors du délibéré

DÉBATS : Audience publique du : 16 Octobre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Janvier 2026 



DEMANDERESSE



S.A.R.L. LE FOURNIL DU MITRON
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Anne BOSSON de la SELARL ANNE BOSSON, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant, Maître Olivier GONNET, avocat au barreau de LYON, plaidant





DÉFENDERESSE



S.C.I. ASIPINA
dont le siège social est sis Chez SESAME & LIN - Mr [M] [P] [Adresse 1]

représentée par Maître Florent FRANCINA de la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant










Grosse(s) délivrée(s) le 02/01/26
à
- Me BOSSON

Expédition(s) délivrée(s) le 02/01/26
à
- Me FRANCINA



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte en date du 31 octobre 2016, la SCI ASIPINA a consenti à la SARL FALCONNET un bail commercial portant sur un local à usage commercial situé [Adresse 2]. 

Par jugement en date du 5 juillet 2023, le tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a ordonné la cession du bail commercial à la SARL LE FOURNIL DU MITRON. 

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la SCI ASIPINA a fait délivrer à la SARL LE FOURNIL DU CHABLAIS une sommation visant la clause résolutoire, par laquelle elle enjoint à la preneuse de respecter les obligations contractuelles suivantes : 
Obligation d’exploiter le local de manière constanceObligation d’entretenir le bien loué et d’effectuer les travaux nécessaires (outre l’obligation légale d’entretien, article 1754 du code civil). Cet acte précise également que le bailleur entend refuser le renouvellement du bail à son expiration, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. 

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SARL LE FOURNIL DU CHABLAIS a fait assigner la SCI ASIPINA devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains auquel elle demande de : 
Annuler le commandement notifié par acte de commissaire de justice le 26 juillet 2024, Condamner la SCI ASIPINA à réaliser les travaux nécessaires aux fins de permettre une exploitation conforme aux normes d’hygiène et de sécurité, L’autoriser à suspendre le règlement des loyers commerciaux jusqu’à parfaite exécution des travaux par le bailleur permettant une exploitation conforme aux normes d’hygiène et de sécurité et dire que ces loyers ne seront pas dus au bailleur, A titre subsidiaire : ordonner une mesure d’expertise tendant à voir déterminer et chiffrer les travaux nécessaires aux fins de permettre une exploitation conforme aux normes d’hygiène et de sécurité, Condamner la SCI ASIPINIA à lui payer la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, Fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI ASIPINA à la somme de 100.000 € sauf à parfaire et la condamner au paiement de cette somme, La condamner à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens distraits au profit de son conseil. 
La SCI ASIPINA n’ayant plus d’adresse connue, après diligences suffisantes réalisées par le commissaire de justice, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé. La SCI ASIPINA n’a pas constitué avocat avant la clôture. 

La clôture est intervenue le 11 mars 2025.

La SCI ASIPINA a constitué avocat le 10 juillet 2025. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025 et mise en délibéré à ce jour. 


MOTIFS


Sur la demande d’annulation de la sommation du 26 juillet 2024 et la charge des travaux à effectuer 

L’article R145-35 du code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire : 
1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; (…)

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.

L’article 1754 du code civil dispose que les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail rappelle les dispositions légales précitées. Il précise par ailleurs que « Le magasin devra être constamment ouvert sauf fermeture hebdomadaire ou pour congés ou pour permettre l’exécution de travaux ». 

Il ressort de l’état des lieux réalisé contradictoirement par un commissaire de justice le 20 décembre 2023 que l’installation électrique apparaît vétuste dans l’ensemble du local et qu’aucune ventilation n’est installée dans la pièce à usage de four à pain et dans les chambres froides. Le risque d’incendie lié à la vétusté de l’installation électrique est confirmé par un compte rendu de vérification du Bureau Alpes Contrôles en date du 5 mars 2024. 

La SARL LE FOURNIL DU MITRON produit par ailleurs un devis d’une société chiffrant à la somme totale de 42.956 € les travaux nécessaires à l’exploitation conforme aux normes d’hygiène et de sécurité du local. 

Compte tenu de ces éléments, il ne peut être reproché au preneur une absence d’exploitation. 

Ainsi, ces dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation étant à la charge du bailleur, selon l’article précité, il y a lieu d’annuler le commandement signifié le 26 juillet 2024. La SCI ASIPINA sera par ailleurs condamnée à la réalisation de ces travaux, et le preneur dispensé du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du local au sens de l’article R145-35 du code de commerce. 

Sur la demande indemnitaire

La SARL LE FOURNIL DU MITRON sollicite la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, sans préciser les fondements juridique et factuel de sa demande, qui ne pourra donc qu’être rejetée. 

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’éviction

En l’espèce, le commandement évoquant le non renouvellement du bail ayant été annulé, aucune indemnité d’éviction n’est due. 

La demande sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 

La SCI ASIPINA, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer à la SARL LE FOURNIL DU MITRON la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, 

ANNULE la sommation visant la clause résolutoire signifiée à la SARL LE FOURNIL DU CHABLAIS en date du 26 juillet 2024 par la SCI ASIPINA ; 

CONDAMNE la SCI ASIPINA à la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du local aux normes d’hygiène et de sécurité au sens de l’article R145-35 du code de commerce ; 

DISPENSE la SARL LE FOURNIL DU MITRON du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de ces travaux ; 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; 

CONDAMNE la SCI ASIPINA aux dépens, dont distraction au profit de Me Anne Bosson ;

CONDAMNE la SCI ASIPINA à payer à la SARL LE FOURNIL DU MITRON la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,