Tribunal Judiciaire · 4 ème Chambre civile — 6 janvier 2026

Minute n° 

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/05399 - N° Portalis DBYQ-W-B7H-IDIK


4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION



JUGEMENT DU 06 Janvier 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats et du délibéré : 

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;


DEBATS : à l'audience publique du 03 Novembre 2025


ENTRE :

S.C.I. TBM IMMO
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



ET :

Monsieur [G] [S]
demeurant [Adresse 3]

non comparant


Madame [O] [M]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Ekaterina BAHRI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE


(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-1764 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)



JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 31 mai 2022, la société civile immobilière TBM IMMO (ci-après la SCI TBM IMMO) a donné à bail à Madame [O] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à LE CHAMBON FEUGEROLLES (42 500) moyennant un loyer mensuel révisable de 482 euros outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 482 euros. 

Par acte séparé du même jour, Monsieur [G] [S] s’est engagé, en qualité de caution, à régler à la bailleresse les sommes dues en cas de défaillance de la locataire, dans la limite de la somme de 36 144 euros, couvrant le paiement des loyers et charges, les éventuelles indemnités d’occupation, les réparations locatives, les intérêts, indemnités et frais de procédure jusqu’au 31 mai 2028.

Le 13 juin 2022, un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement en présence de Madame [O] [M] et la SCI TBM IMMO.

Le 5 septembre 2023, par procès-verbal de constat de commissaire de justice, un état des lieux de sortie a été réalisé en présence de Madame [O] [M]. 

Le 27 septembre 2023, la SCI TBM IMMO a fait délivrer à Madame [O] [M], une sommation de payer la somme de 12 992,58 euros au titre de l’arriéré locatif et des frais de remise en état. 

Cette sommation a été dénoncée par acte remis à personne le 5 octobre 2023 à Monsieur [G] [S], en sa qualité de caution solidaire. 

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice les 6 et 7 décembre 2023, la SCI TBM IMMO a attrait Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

- 12 871,00 euros au titre des loyers et charges impayés de juillet 2023 au 5 septembre 2023 ainsi qu’aux frais de remise en état, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, 
- 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelé à l’audience du 9 avril 2024, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences des 8 octobre 2024, 11 février 2025, 17 juin 2025 et 3 novembre 2025.

À l’audience de plaidoirie du 3 novembre 2025, la SCI TBM IMMO, représentée par Monsieur [U] [K] assisté de son conseil, se référant à ses conclusions écrites et plaidant oralement, a sollicité de :

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S] au paiement des sommes suivantes : 

1 081,00 euros au titre du solde des loyers, 15,63 euros au titre des charges, 12 177,60 euros TTC au titre des dégradations locatives,
Outre intérêt au taux légal à compter de la demande et sous déduction de la somme de 482 euros de dépôt de garantie en compensation des sommes dues,

- débouter Madame [O] [M] de toutes ses demandes,

- condamner solidairement et subsidiairement in solidum Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabrice PILLONEL. 

S’agissant de l’arriéré de loyers et en réponse aux arguments soulevés par Madame [M], la SCI TBM IMMO indique que la révision du loyer est intervenue le 1er juin 2023. Elle précise que les quittances de loyer n’ont pas été remises à la défenderesse. Elles ne sauraient avoir un caractère libératoire.

Sur le fondement des articles 3-2 et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, et s’appuyant sur les états des lieux d’entrée et de sortie, elle soutient que de nombreuses dégradations locatives sont imputables à Madame [M]. Elle conteste par ailleurs le problème d’humidité et de dysfonctionnement des radiateurs soulevés par cette dernière. 

Elle s’oppose aux demandes de dommages-intérêts formulées par Madame [M] en soutenant que l’apparition de moisissures dans le logement relève de la responsabilité de celle-ci évoquant qu’elle n’a fait aucune déclaration d’assurance. 

En réplique, Madame [O] [M], représentée par son avocat, demande aux termes de ses dernières écritures et plaidant oralement, de : 

À titre principal :
- débouter la SCI TBM IMMO de ses demandes,

À titre reconventionnel :
- la condamner à lui restituer le montant du dépôt de garantie,
- la condamner à lui payer 915,80 € de pénalités de retard au titre de la non restitution du dépôt de garantie, sauf à parfaire,
- la condamner à lui rembourser le trop-perçu des loyers,
- la condamner à lui payer au titre des préjudices subis :
1 000 euros au titre du remboursement des frais de réameublement ; 10 000 euros au titre du préjudice moral, de jouissance et exécution du contrat de mauvaise foi,

En tout état de cause : 
- condamner la SCI TBM IMMO à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité qualifiée d’honoraires auprès de Maître [E] [X] ; 
- donner acte à Maître [E] [X] de ce qu’elle s’engage à renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle si, dans les douze mois du jour où la décision à intervenir est passée en force de chose jugée, elle parvient à recouvrer auprès de la société SCI TBM IMMO la somme allouée,
- condamner la SCI TBM IMMO aux entiers dépens de l’instance. 

À l’appui de ses demandes, elle expose que, peu après son installation, elle a constaté dans l’appartement la présence d’humidité et l’apparition de moisissures, faits qu’elle a signalés à la bailleresse.

Sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que la SCI TBM IMMO ne justifie pas de la révision du loyer et qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’a été annexé au bail. Elle souligne également que les quittances produites par le bailleur établissent qu’elle a réglé les loyers des mois de juillet, août et septembre 2023.

S’agissant des charges réclamées, elle oppose qu’aucune régularisation, telle que prévue à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, ne lui a été notifiée.

Concernant les frais de remise en état, et sur le fondement de l’article 7 de la même loi, elle conteste être responsable des dégradations invoquées. Elle rappelle que le logement souffre de problèmes d’humidité et de moisissures, constatés par un conseiller médical en environnement intérieur à la suite d’un signalement de l’ancienne locataire. Elle soutient en outre que le représentant de la SCI TBM IMMO conserve systématiquement les dépôts de garantie sans procéder à des travaux de remise en état. Elle précise que les dégradations reprochées existaient déjà lors de son entrée dans les lieux, comme l’atteste le procès-verbal de constat de sortie établi le 30 mai 2022 lors du départ des précédents occupants. Enfin, elle relève que le devis produit émane de la société BB MAÇONNERIE, dont le gérant et également coassocié de la SCI TBM IMMO.

Enfin, elle indique avoir dû se séparer de ses meubles et effets personnels, détériorés par l’humidité du logement, ce qui l’a contrainte à contracter un prêt auprès de la Caisse d’allocations familiales. Elle soutient que l’insalubrité des lieux l’a privée d’une jouissance paisible du bien et lui a causé un préjudice moral. Sur le fondement de l’article 1104 du code civil, elle affirme que le bailleur a manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, reprochant à la SCI TBM IMMO de ne pas l’avoir informée de l’existence de problèmes d’humidité.

Monsieur [G] [S], cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience. 

La SCI TBM IMMO justifie lui avoir fait parvenir ses dernières conclusions par signification de commissaire de justice.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que : « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [G] [S].


Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte des articles 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Aussi, le preneur est redevable des loyers et des charges afférentes jusqu’à la date de résiliation du bail en application de la force obligatoire du contrat et des articles précités.

En l’espèce, lors de l’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023, Madame [M] a restitué les clés du logement, de sorte que cette date doit être retenue comme celle de son départ effectif des lieux.

Concernant les loyers de juillet, août et septembre 2023

Sur l’exigibilité des loyers

Conformément aux dispositions de l'article 1353 du code civil : « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

L’article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

En l’espèce, si la SCI TBM IMMO verse aux débats trois documents intitulés « quittance de loyer » pour les mois de juillet, août et septembre 2023 mentionnant l’adresse du logement occupé par Madame [M], ces pièces ne suffisent pas à établir que la bailleresse les a effectivement remises à l’intéressée, ni que celle-ci s’est acquittée des loyers correspondants. En outre, il ressort du courrier de la Caisse d’allocations familiales en date du 3 juillet 2025 que l’aide au logement de Madame [M] a été versée jusqu’au mois de juin 2023 inclus, puis interrompue à compter de juillet 2023. Le relevé des prestations sociales produit par celle-ci confirme cette information, le montant de l’allocation couvrant intégralement le loyer et les charges.

Madame [M] ne fournit par ailleurs aucun élément permettant de démontrer qu’elle a payé les loyers réclamés.

Sur le montant des loyers 

En vertu de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.
Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En l’espèce, le bail prévoit une révision du loyer ainsi que la date de référence de l’indice applicable, mais ne fixe pas expressément la date à laquelle cette révision doit intervenir. À défaut d’indication contraire, il convient donc de considérer qu’elle doit être appliquée au terme de chaque année contractuelle, soit, en l’espèce, le 31 mai 2023. Par ailleurs, il ressort de la sommation de payer adressée à la locataire, que le bailleur a détaillé les sommes réclamées et a expressément mentionné un loyer révisé de 499 euros pour le mois de juin 2023. Il y a donc lieu de retenir que la SCI TBM IMMO a manifesté sa volonté d’appliquer la révision dans le délai annuel qui lui était imparti.

Enfin, les dispositions introduites par la loi du 22 août 2021 entrées en vigueur le 24 août 2022 prévoient que : « III. - La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation. » 

Ces dispositions s’appliquent aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 24 août 2022. En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 31 mai 2022 pour une durée de six ans. Les dispositions précitées ne sont donc pas applicables. En tout état de cause, un diagnostic de performance énergétique a été établi pour le logement le 29 septembre 2019, classant le bien en C pour la consommation énergétique et en E pour les émissions de gaz à effet de serre. Ce document a été annexé au bail. 


Par conséquent, il convient de condamner Madame [O] [M] au paiement de la somme de 1 081 euros au titre des loyers de juillet, août et septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement. 

Sur les charges

Conformément à l’article 23 de la loi du 16 juillet 1989 « (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

En l’espèce, la SCI TBM IMMO verse aux débats un tableau récapitulatif des charges pour les années 2022 et 2023, accompagné des justificatifs relatifs aux charges récupérables. Toutefois, il apparaît que certaines des dépenses invoquées concernent un garage, lequel n’est pas mentionné comme accessoire au logement dans le bail, et aucun contrat distinct de location de garage n’est produit pour en établir l’existence.

En outre, il convient de relever que certaines charges sont soit antérieures, soit postérieures à la période d’occupation effective de Madame [M], de sorte qu’elles ne sauraient lui être imputées.

Ainsi, il convient de débouter la SCI TBM IMMO de sa demande au titre des charges récupérables. 

Sur la demande en paiement des réparations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l'article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :
- soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;
- ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l'usure normale s’entend de la dégradation naturelle d'un bien immobilier au fil du temps et en raison d'une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

En l’espèce, sont versés aux débats l’état des lieux d’entrée du 13 juin 2022 ainsi que le procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023, tous deux réalisés contradictoirement.

La SCI TBM IMMO sollicite le paiement de la somme de 12 177,60 euros TTC au titre de réparations locatives. À l’appui de sa demande, elle produit un devis établi le 15 septembre 2023 par la société BB MACONNERIE d’un montant de 12 228,00 euros TTC.

À titre liminaire, il convient de relever que l’état des lieux d’entrée indique que le logement était en bon état tout en mentionnant les observations suivantes : 
- « un éclat sur le parquet de la cuisine ;
- dans la salle de bain, un spot à revoir et 5 chevilles dans les joints du carrelage ;
- dans la chambre 1, 12 chevilles et la barre de seuil abimé ;
- dans la chambre 2, poignée à regarder. »

Il y a lieu de se référer également au procès-verbal de constat d’huissier du 30 mai 2022, établi à la suite du départ des locataires précédents, Monsieur et Madame [Z]. Ce document permet d’apprécier l’état du logement à la date de prise d’effet du bail par Madame [M] le 31 mai 2022. En outre, la SCI TBM IMMO ne démontre pas avoir réalisé des travaux entre les deux locations. 

Il convient donc d'examiner les travaux mentionnés dans le devis à la lumière de ces différents documents afin de vérifier si leur nature et le montant indiqué apparaissent justifiés. 

- « Mise en déchetterie (rayonnage placards store, tringles à rideaux etc) »

Ce poste de réparation n’apparait pas justifié. En effet, l’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023 indique que les rayonnages du placard sous l’évier sont seulement encrassés, sans être dégradés. Par ailleurs, l’analyse de la photographie produite montre qu’une seule tringle à rideaux apparait simplement dévissée. 

- « Luminaires »

Il convient de relever que l’état des lieux de sortie du 30 mai 2022 mentionnait déjà, un spot dans la salle de bain laissé libre, simplement maintenu par des fils électriques. Il indiquait également que le lustre de la cuisine était partiellement arraché. 

- « Ratissage trou + boucher trou et joints dans carrelage »

Il y a lieu d’observer que de nombreux trous étaient déjà signalés dans l’ensemble du logement lors de l’état des lieux de sortie établi le 30 mai 2022. 

- « Plancher salon à changer 72 m2 »

Lors de l’état des lieux de sortie du 30 mai 2022, il était relevé que les plinthes étaient écornées ainsi que deux lattes du parquet. L’une d’elles présentait déjà deux éclats d’environ 5 cm2 chacun.

Ainsi, même si deux taches de peinture sont mentionnées dans le procès-verbal de constat du 5 septembre 2023 et que seize lattes sont écornées, ce poste de travaux n’apparait pas justifié au regard de l’état général du plancher lors de la prise des lieux par Madame [M]. 

- « Repeindre radiateurs »

Le procès-verbal de constat du 5 septembre 2023 relève qu’un radiateur est particulièrement encrassé dans l’entrée et une tablette de radiateur cassée. En l’état de ces éléments, des travaux de peinture ne sont pas requis. 

- « Repeindre plafonds »

Seule une indication concerne le plafond de la salle d’eau lequel présente une tache grise sur environ 60 cm. Aucun élément n’est signalé pour les plafonds des autres pièces de l’appartement. La somme de 1 600 euros HT réclamée ne parait pas justifiée. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter les demandes de réparations locatives de la SCI TBM IMMO examinées ci-dessus. 

- « Nettoyage total de l’appartement murs SDB, cuvette WC, bond lavabo »

L’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023 relève un encrassement du sol de la cuisine. Plusieurs pièces présentent de la moisissure. S’agissant de la salle d’eau, il mentionne de nombreux trous sur la porte ainsi que des trous de cheville non rebouchés sur les murs. Il indique également que certains équipements sont affectés par la moisissure, que les parois de la douche et la cuvette des toilettes sont entartrées et que l’abattant des WC est hors d’usage.

Il convient cependant de préciser que plusieurs trous de cheville figuraient déjà dans le précédent état des lieux de sortie.

- « Radiateurs robinet x 2 + fixations »

L’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023 constate que les boutons thermostatiques des radiateurs du séjour et de la chambre sont hors d’usage. 

- « Ponçage plancher chambre + vitrification »

L’état des lieux de sortie du 5 septembre 2023 relève que le parquet de la chambre 2 est poinçonné et rayé avec notamment 5 rayures d’environ 2 mm de profondeur. 

- « Remplacement seuil cuisine »

Celui-ci est signalé comme arraché sur 40 cm, ce qui n’était pas constaté lors de l’état des lieux de sortie du 30 mai 2022. 
- « Repeindre murs »

Les murs de la chambre 2 sont particulièrement encrassés. Ils présentent des graffitis enfantins et une zone affectée de moisissure. Dans le salon, la peinture est décrite comme ternie et une photographie montre une trace de feutre. 

Pour chacun des postes de travaux mentionnés, il peut être conclu qu’il s’agit de dégradations locatives imputables à Madame [M], ces éléments n’ayant été constatés ni lors de l’état des lieux de sortie du 30 mai 2022, établi au départ des précédents locataires, ni lors de l’état des lieux d’entrée.


Au surplus, il ressort de l’avis SIRENE que la société BB MACONNERIE, à l’origine du devis fourni, est exploitée par Monsieur [V] [I] lequel est également co-gérant de la SCI TBM IMMO selon l’extrait kbis. Un devis émanant d’une entreprise directement liée au bailleur ne peut être considéré comme une preuve impartiale du coût des travaux allégués. Par ailleurs, il convient d’observer que la SCI TBM IMMO ne produit aucune autre pièce objective comme des devis supplémentaires ou des factures permettant de vérifier le montant réel des réparations. 

En l’état de ces éléments, la SCI TBM IMMO sera déboutée de sa demande en paiement au titre des réparations locatives.


Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers […]
 Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. »

Ainsi, le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution des obligations du locataire et peut être retenu à concurrence des loyers et charges demeurés impayés (Cass., 3civ., 8 avril 2021, n°19-23.343).

En l'espèce, compte tenu de ce qui précède, bien qu’aucune réparation locative ne soit mise à la charge de Madame [M], elle reste tenue au paiement d’un arriéré locatif. Le dépôt de garantie ne saurait donc lui être restitué dans la mesure où elle reste débitrice du montant des loyers impayés. 

Le montant du dépôt de garantie sera toutefois déduit de l’arriéré locatif. 

Par conséquent, Madame [O] [M] sera déboutée de sa demande. 


Sur la demande de condamnation de la caution :

L’article 2288 du code civil dans sa version applicable au litige, dispose : « celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même ».

L’article 2292 du code civil dans sa version applicable au litige, précise que le cautionnement ne se présume pas. Il doit être exprès. Il n’est pas possible de l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [G] [S] s’est porté caution solidaire de la locataire, garantissant, en cas de défaillance de celle-ci, le paiement des loyers, des charges récupérables, des indemnités d’occupation, des réparations locatives ainsi que des intérêts, indemnités et frais de procédure, dans la limite de 36 144 euros. 

Cette garantie s’étend pour la durée du contrat de location, et au plus tard jusqu’au 31 mai 2028, celui-ci ayant renoncé aux bénéfices de discussion et de division.

Par ailleurs, la sommation de payer du 27 septembre 2023 a été régulièrement dénoncée à la caution le 5 octobre 2023. 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [S] à payer à la SCI TBM IMMO la somme de 599 euros au titre de l’arriéré locatif (déduction faite du dépôt de garantie), solidairement avec Madame [O] [M]. 


Sur la demande reconventionnelle de remboursement du trop-perçu des loyers :

Conformément à l’article 1302-1 du code civil, « celui qui reçoit, par erreur ou sciemment, ce qui ne lui est pas dû, s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ». 

En l’espèce, il ressort du relevé établi par la caisse d’allocations familiales de la Loire que l’allocation de logement perçue par Madame [O] [M] était directement versée à la SCI TBM IMMO en sa qualité de bailleur. Son montant fixé à 516 euros excédait celui du loyer et des provisions sur charges. 

L’excédent indûment perçu s’élève à la somme de 123 euros (5 160 euros - [502 euros x 9 mois] + 519 euros).

Par conséquent, la SCI TBM IMMO sera condamnée à verser à Madame [O] [M] la somme 123 euros au titre du trop-perçu de loyers. 


Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-1 du code civil : « le débiteur est condamné, s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts soit en raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » 

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. 

Aux termes de l'article 1719 du code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement  décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […] »

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout bailleur est tenu « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. »

Les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement décent se définit comme celui qui est éligible à la location, qui ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé de son ou ses locataires, et qui est doté des équipements habituels permettant d’y habiter normalement.

En l’espèce, Madame [M] produit une attestation et un courrier émanant de Madame [C] [Z], ancienne locataire du logement, faisant état de la présence de moisissures et de problèmes d’humidité dans la salle de bain, qu’elle attribue à un dysfonctionnement de la VMC et des radiateurs. 

Elle verse également un certificat médical établi pour Madame [Z], mentionnant l’intervention d’un conseiller médical en environnement intérieur qui aurait confirmé la présence importante de moisissures. Ce certificat indique en outre que le propriétaire aurait refusé d’effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Toutefois, ces affirmations ne sont étayées par aucun élément objectif, tel qu’un rapport établissant l’existence de problèmes d’humidité, un document justifiant la nécessité des travaux, ou toute preuve d’un refus du bailleur de les réaliser.

Il convient également de relever que le procès-verbal de constat dressé le 30 mai 2022 lors de l’état des lieux de sortie des époux [Z] ne mentionne aucune moisissure, ni dans la salle de bain ni dans les autres pièces du logement.

Par ailleurs, Madame [M] ne justifie pas avoir signalé à la SCI TBM IMMO l’existence des prétendus problèmes d’humidité.

Dès lors, aucun manquement à l’obligation de délivrance conforme et d’entretien du logement ne peut être retenu à l’encontre de la SCI TBM IMMO. 

En outre, Madame [M] ne produit aucune pièce permettant d’établir que ses meubles ont été dégradés par l’humidité, ni de justificatifs concernant les autres préjudices allégués.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [O] [M] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.


Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S], parties succombant au principal, au paiement des dépens de la présente instance. 

Rien n’est justifié qui permettrait d’inclure dans les dépens les frais futurs de commissaire de Justice.

L'article 699 du code de procédure civile limite le bénéfice de la distraction aux procédures où le ministère de l'avocat est obligatoire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de distraction formulée par la SCI TBM IMMO.

Madame [O] [M] sera déboutée de sa demande au titre de frais irrépétibles. 

Aux termes de ses dernières conclusions et lors de l’audience de plaidoirie, la SCI TBM IMMO n’a pas formulé de demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.



Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- Copie au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,


CONDAMNE solidairement Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S], es qualité de caution, à payer à la SCI TBM IMMO la somme de 599 euros au titre du paiement des loyers de juillet, août et septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI TBM IMMO de sa demande au titre des charges récupérables ;

DEBOUTE la SCI TBM IMMO de sa demande en paiement des réparations locatives ; 

DEBOUTE Madame [O] [M] de sa demande en restitution du dépôt de garantie ; 

DEBOUTE Madame [O] [M] de sa demande en paiement de pénalités de retard au titre de la non restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI TBM IMMO à payer à Madame [O] [M] la somme de 123 euros au titre du trop-perçu de loyers ;

DEBOUTE Madame [O] [M] de ses demandes de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Madame [O] [M] et Monsieur [G] [S] au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI TBM IMMO de sa demande au titre des frais futurs d’exécution ; 

DEBOUTE la SCI TBM IMMO de sa demande de distraction des dépens ; 

DEBOUTE Madame [O] [M] de sa demande au titre de frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE