Tribunal Judiciaire · Service des référés — 13 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 18]


 ■




 
N° RG 25/54653 - N° Portalis 352J-W-B7J-C77E5

N° : 1

Assignation du :
17 et 18 Juin 2025

[1]

[1] 5Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 13 janvier 2026



par Pauline LESTERLIN, juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEURS

La S.C.I. NIEL 2000 
[Adresse 4]
[Localité 8]

Monsieur [B] [C]
[Adresse 15]
[Localité 8]

représentés par Me Sandrine MOUNIAPIN, avocat au barreau de PARIS - #C1272


DEFENDEURS

Monsieur [K] [U]
[Adresse 15]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Madame [T] [U] 
[Adresse 15]
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentés par Me Claire PATRUX, avocat au barreau de PARIS - #C2420





Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice le Cabinet TIFFEN COGE, Société anonyme
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par la SARL MANEO AVOCAT prise en la personne de Me Caroline DARCHIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE - #PC192

La société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14]
[Adresse 6]
[Localité 16]

représentée par la SELARL EUSTACHE GUILLEMOT ASSOCIES représentée par Me Vincent BOIZARD, avocat au barreau de PARIS - #P0456

La société S.A. ALLIANZ IARD ès qualités d’assureur des époux [U]
[Adresse 1]
[Localité 17]

représentée par Me Philippe MARINO ANDRONIK, avocat au barreau de PARIS - #P0143


DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, juge assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 


La SCI Niel 2000 est propriétaire du lot n°71, situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 11], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et composé de huit bureaux, un local technique, une cuisine et deux WC. 
Les locaux sont donnés à bail à M. [C] pour l’exercice de sa profession d’avocat. 
M. et Mme [U] occupent un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble. 
Exposant subir régulièrement plusieurs dégâts des eaux depuis plusieurs années au sein de leurs locaux, M. [C] et la SCI Niel 2000 ont saisi le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter la désignation d’un expert pour déterminer l'origine des désordres. 
Par ordonnance du 7 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [D] en qualité d’expert judiciaire.



Par ordonnance du 10 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a rendu commune l’ordonnance de référé du 7 septembre 2021 et les opérations d’expertise à la société Axa France IARD, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], ainsi qu’à la société Allianz IARD, en sa qualité d’assureur de M. et Mme [U]. 
Par ordonnance du 14 novembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Paris a autorisé l’extension de la mission d’expertise aux nouveaux désordres constatés dans les locaux de la SCI Niel 2000 et procéder à l’examen des installations sanitaires de l’appartement de M. et Mme [U].
L’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise en l’état le 15 mars 2025. 
C’est dans ces circonstances, et après l’envoi d’une mise en demeure délivrée le 5 avril 2025 d’avoir à entreprendre les travaux préconisés par l’expert judiciaire restée infructueuse, que M. [C] et la SCI Niel 2000 ont, par actes délivrés les 17 et 18 juin 2025, assigné M. et Mme [U], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], représenté par son syndic Tiffencoge, la société Axa France IARD et la Compagnie Allianz IARD devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins notamment de voir ordonner la réalisation des travaux préconisés sous astreinte et de demander l’octroi d’une provision. 
Appelée une première fois à l’audience du 9 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. et Mme [U]. 
Par des conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil à l’audience de renvoi du 18 novembre 2025, la SCI Niel 2000 et M. [C] sollicitent du juge des référés de :
-écarter des débats les conclusions et pièces qui seraient signifiées par les époux [U] ;
Concernant les canalisations communes : 
-donner acte au Syndicat des copropriétaires qu’il s’engage à réaliser les travaux de remplacement de la canalisation en fonte située entre le sous-sol et le 2ème étage (descente des eaux usées) et la chute des eaux vannes située entre le 1er étage et le 2ème étage haut, conformément aux devis PCD n°2025-147 et PCD n°2025-146 dont les ordres de service ont été signés par le Syndicat ou tout devis équivalent et réactualisé, avant la fin du mois de novembre 2025 ;
A défaut,
-condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à remplacer sous astreinte de 250 euros par jour la canalisation en fonte située entre le sous-sol et le 2ème étage (descente des eaux usées) et la chute des eaux vannes située entre le 1er étage et le 2ème étage haut, conformément aux devis PCD n°2025-147 et PCD n°2025-146 ou tout devis équivalent et réactualisé, avant la fin du mois de novembre 2025 ;
-dire que l’astreinte commencera à courir 15 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir ;


Concernant l’étanchéité et les ouvrages privatifs des époux [U] :
-condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard les époux [U] d’avoir à :
-réaliser les travaux d’étanchéité des sols et murs, ainsi que de mise en conformité de la plomberie de leur cuisine et buanderie, conformément au devis des Etablissements Lacroix n°I-24-01-8 du 16 janvier 2024 (annexe n°37-pièce 36- rapport d’expertise, page 34) par une entreprise avec la qualification QUALIBAT 32-42 pour la réalisation de l’étanchéité et assurée à ce titre, sous le contrôle de l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides ;
-notifier aux requérants le procès-verbal de réception sans réserve par l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides attestant de la conformité desdits travaux ;
-dire que l’astreinte commencera à courir deux mois après la signification de l’ordonnance à intervenir, étant précisé que la durée des travaux est estimée par M. l’expert [D] entre 4 et 5 semaines ;
-condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard les époux [U] d’avoir à :
-réaliser les travaux d’étanchéité des sols et murs, ainsi que de mise en conformité des installations sanitaires de la salle de bain, conformément au devis des Etablissements Lacroix n°I-24-01-7 du 15 janvier 2024 (annexe n°37-pièce 35- rapport d’expertise, page 34) par une entreprise avec la qualification QUALIBAT 32-42 pour la réalisation de l’étanchéité et assurée à ce titre, sous le contrôle de l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides ; 
-notifier aux requérants le procès-verbal de réception sans réserve par l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides attestant de la conformité desdits travaux ;
-dire que l’astreinte commencera à courir deux mois après la fin des travaux de changement de la canalisation d’eau par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que la durée des travaux est estimée par M. l’expert [D] entre 4 et 5 semaines ;
-condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard les époux [U] d’avoir à :
-réaliser les travaux d’étanchéité des sols et murs, ainsi que de mise en conformité des installations sanitaires du cabinet de toilette (salle d’eau), conformément au devis des Etablissements Lacroix n°I-24-01-6 du 15 janvier 2024 (annexe n°37-pièce 34- rapport d’expertise, page 34) par une entreprise avec la qualification QUALIBAT 32-42 pour la réalisation de l’étanchéité et assurée à ce titre, sous le contrôle de l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides ; 
-notifier aux requérants le procès-verbal de réception sans réserve par l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides attestant de la conformité desdits travaux ;
-dire que l’astreinte commencera à courir deux mois après la fin des travaux de changement de la canalisation d’eau par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que la durée des travaux est estimée par M. l’expert [D] entre 3 et 4 semaines ;
-condamner sous astreinte de 250 euros par jour de retard les époux [U] d’avoir à :
-réaliser les travaux d’étanchéité des sols et murs, ainsi que de mise en conformité des installations sanitaires du cabinet d’aisances, conformément au devis des Etablissements Lacroix n°I-24-01-14 du 24 janvier 2024 (annexe n°38-pièce 38- rapport d’expertise, page 34) par une entreprise avec la qualification QUALIBAT 32-42 pour la réalisation de l’étanchéité et assurée à ce titre, sous le contrôle de l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides ; 
-notifier aux requérants le procès-verbal de réception sans réserve par l’architecte du Syndicat des copropriétaires, ou à défaut d’un maître d’œuvre spécialisé dans les étanchéités (S.E.L) des pièces humides attestant de la conformité desdits travaux ;
-dire que l’astreinte commencera à courir deux mois après la fin des travaux de changement de la canalisation d’eau par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que la durée des travaux est estimée par M. l’expert [D] entre 3 et 4 semaines ;

-condamner à titre provisionnel et in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], les Compagnies Axa France IARD et Allianz IARD, ainsi que les époux [U], à payer les sommes suivantes :
-8 357,15 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement de la SCI Niel 2000,
-4 739,20 euros au titre des frais engagés par la SCI Niel 2000 et M. [C] en cours d’expertise,
-17 719,76 euros au titre des honoraires d’expertise,
-rappeler les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent de plein droit, « même en l’absence de demandes de la part des requérants » et les dispenser de toute participation aux dépenses de procédure et pour travaux d’intérêts collectifs réalisés sur les parties communes ;
-condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12], les époux [U], les compagnies Axa France IARD et Allianz IARD, à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 





Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, M. et Mme [U] sollicitent du juge des référés de :
-les recevoir en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
-constater l’absence d’urgence et de troubles manifestement illicite ;
-constater l’existence de contestation sérieuse ;
En conséquence, 
-dire n’y avoir lieu à référé ;
-débouter M. [C] et la SCI Niel 2000 en leurs demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, 
-condamner la société Allianz IARD à relever et garantir intégralement les époux [U] de toutes les condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;
En tout état de cause, 
-condamner M. [C] et la SCI Niel 2000 à leur verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Tiffen Coge, demande au juge des référés de :
-dire qu’il est recevable et bien fondé en sa demande ;
En conséquence, 
-rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [C] et de la SCI Niel 2000 ;
-débouter M. [C] et la SCI Niel 2000 de leur demande visant à le condamner à remplacer sous astreinte de 250 euros par jour la canalisation en fonte entre le sous-sol et le 2ème étage (descente des eaux usées) et réfection de la chute des eaux vannes entre le 1er étage et le 2ème étage haut conformément aux devis RPCD n°13404 et 243323 agréés par M. l’expert [D], pour absence d’urgence, de dommage imminent et pour contestation sérieuse ;
-débouter M. [C] et la SCI Niel 2000 de leur demande à titre provisionnel à payer les sommes suivantes :
-8 357,15 euros au titre des travaux de remise en état de l’appartement de la SCI Niel 2000,
-4 739,20 euros au titre des frais engagés par la SCI Niel 2000 et M. [C] en cours d’expertise,
-17 719,76 euros au titre des honoraires d’expertise,
A titre subsidiaire, 
-condamner la Compagnie Axa France IARD à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] de toutes les condamnations pécuniaires qui pourraient intervenir à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires ;
En tout état de cause,
-condamner la partie défaillante à lui régler la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
-condamner M. [C] et la SCI Niel 2000 aux entiers dépens. 
 

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Allianz IARD sollicite du juge des référés de :
-débouter la SCI Niel 2000, M. [C], M. et Mme [U], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] et la société Axa France IARD de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre elle dès lors que son obligation est sérieusement contestable, ce, pour toutes les raisons exposées tant oralement que dans le cadre des présentes écritures ;
-condamner la SCI Niel 2000 et M. [C] ou, à défaut, toutes parties succombant in solidum, à lui régler une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 


Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Axa France IARD demande au juge des référés de :
-constater l’existence de contestations sérieuses aux demandes formées contre elle ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] ;
-débouter la SCI Niel 2000, M. [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], et toute partie à la présente instance, de leur demande de condamnation provisionnelle en principal et garantie formée à son encontre ;
-débouter la SCI Niel 2000, M. [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], et toute partie à la présente instance, de toutes demandes pécuniaires formulées à son encontre ;
-débouter la SCI Niel 2000, M. [C], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], et toute partie à la présente instance, du surplus des demandes ;
-condamner la SCI Niel 2000 et M. [C] ou tout succombant à lui payer ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs. 
L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS
A titre liminaire, il sera rappelé concernant la demande de rejet des conclusions des époux [U], communiquées en dehors du calendrier de procédure fixé qu’aux termes de l’article 446-2 dernier alinéa, « le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense » ; 
qu’il s’agit donc d’une faculté pour le juge et non d’une obligation, sous couvert de son appréciation du respect des droits de la défense ; qu’en l’espèce, si les conclusions des consorts [U] ont été communiquées tardivement, les autres parties ont eu l’occasion d’y répliquer par écrit avant l’audience ainsi qu’à l’oral au cours des débats ; que le principe du contradictoire a été pleinement respecté et qu’il n’apparaît pas justifié d’écarter des débats les conclusions et pièces des consorts [U]. 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il appartient à la requérante de démontrer qu'elle se trouve dans une situation d'urgence, laquelle est caractérisée lorsqu'un retard même minime peut devenir préjudiciable à l'une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut s’agir tant de la violation des lois ou règlement, que d’une convention, même si la validité de celle-ci est contestée.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste et actuel.

En application des I et II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Par ailleurs, l'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il en résulte que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ou encore excédant les inconvénients normaux du voisinage. 
En outre, aux termes de l’article 45 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 18] : 
« Les salles d'eau et les cabinets d'aisances sont ventilés dans les conditions fixées à l'article 40.


Les murs, plafonds et boiseries des cabinets d'aisances et salles d'eau doivent être maintenus en bon état d'entretien et de propreté.
Les murs et les sols doivent être en parfait état d'étanchéité. (…).

L’article R.151-2 du code de la construction et de l’habitation (anciennement R.111-8) précise que « les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau. »

Les requérants sollicitent qu’il soit ordonné à M. et Mme [U] de procéder à des travaux afin de remédier au défaut d’étanchéité constaté au niveau de leurs sols et murs, ainsi qu’à la non-conformité des installations sanitaires de leur salle de bain, salle d’eau et cabinet d’aisances et des installations de leur cuisine. Ils invoquent l’urgence de la situation caractérisée par quinze dégâts des eaux, dont de nouveaux dégâts durant les opérations d’expertise. Ils soutiennent en outre qu’il ressort du rapport d’expertise que la défectuosité et la non-conformité des installations de l’appartement des consorts [U] sont à l’origine des désordres relevés dans leurs locaux, de sorte que le trouble manifestement illicite est établi.

M. et Mme [U] contestent l’existence d’une situation d’urgence dans la mesure où les désordres allégués par les requérants remontent au 15 juin 2001 et où aucun dégât des eaux n’a été constaté contradictoirement depuis les quatre années d’expertise judiciaire. Ils soutiennent en outre que les traces d’humidité, anciennes, ne suffisent pas à caractériser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite. Ils soulèvent des contestations sérieuses quant à l’origine des infiltrations et contestent les conclusions de l’expert judiciaire imputant les désordres à la défectuosité et la non-conformité de leurs installations sanitaires en se prévalant des conclusions des rapports d’expertise des sociétés Sertec, JM L’Eau et de M. [H], expert indépendant, contredisant ces conclusions. 

Au cas présent, il convient de relever que si l’expert judiciaire adopte des conclusions sur les causes des désordres et les solutions pour y remédier, retenant la responsabilité des consorts [U] et pour une part résiduelle celle du syndicat des copropriétaires, ledit rapport d’expertise a été déposé en l’état, selon les dires de l’expert en raison de l’attitude dilatoire des époux [U], qui ont refusé l’accès à leur appartement pour constater la survenance d’un nouveau dégât des eaux survenu le 20 juin 2023 au cours des opérations d’expertise. 

De leur côté, les époux [U] s’opposent fermement aux conclusions du rapport d’expertise judiciaire, produisant notamment deux avis techniques établis le 18 mars 2024 par la société JM L’eau et le 8 octobre 2025 par M. [L] [H], expert conseil, le premier rapport constatant à l’inverse de l’expert judiciaire l’existence d’un ragréage fibré sous le carrelage de la salle de bain et de la cuisine, concluant à l’existence d’une étanchéité et recommandant de poursuivre les recherches de fuite dans le bâtiment mitoyen au regard du fort taux d’humidité sur le mur du vouloir (Wc du fond) et le second compte-rendu relevant également la présence d’une étanchéité au vue de ses constatations non destructives et recommandant également des investigations complémentaires. Les époux [U] dénoncent le refus de l’expert judiciaire d’organiser une réunion contradictoire en présence de ces deux intervenants afin de confronter les conclusions de l’expert à ces avis divergents (Dire n°9 des époux [U] du 19 avril 2024). 

Si ces éléments sont insuffisants à écarter toute responsabilité des époux [U] dans la survenance de très nombreux dégâts des eaux depuis plusieurs années au détriment des demandeurs, retenue de manière définitive par l’expert judiciaire, en revanche, ces éléments font apparaître que les conclusions de l’expertise judiciaire, dont le rapport a été déposé en l’état dans un contexte très conflictuel, mérite un débat judiciaire devant le juge du fond, rendu également nécessaire par les enjeux financiers du litige, les travaux dont la réalisation est sollicitée auprès des époux [U] représentant un montant d’environ 30.000 euros, outre les éventuelles astreintes qui seraient prononcées et les demandes de provisions formées. Le débat judiciaire devant le juge du fond devra permettre aux parties, éléments techniques à l’appui de discuter pleinement les fautes imputables aux époux [U], leurs responsabilités, à distinguer de manière résiduelle de celle du syndicat des copropriétaires, ainsi que les préjudices subis. 

En l’état des éléments versés aux débats, le caractère manifeste de la violation de leurs obligations de copropriétaires par les époux [U], apparaît insuffisamment démontré pour caractériser un trouble manifestement illicite. Par ailleurs, en l’absence de toute fuite active démontrée au jour de la présente décision, aucun risque de dommage imminent n’apparait caractérisé. Enfin, l’obligation incontestable des époux [U] de réaliser les travaux sollicités par les demandeurs n’apparaît pas démontrée avec l’évidence requise en référé pour justifier d’ordonner lesdits travaux avant tout débat devant le juge du fond. 

Par conséquent, il n’y pas lieu à référé sur les demandes de travaux sollicitées par les demandeurs à l’encontre des consorts [U]. 

Dans ces conditions, les responsabilités n’étant pas encore définies et relevant d’un nécessaire débat judiciaire devant le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de provision formées par les demandeurs, ni sur les appels en garantie formées à l’encontre des assureurs. 

Les requérants sollicitent également le changement de deux colonnes d’eau fuyardes, parties communes de l’immeuble, conformément aux recommandations de l’expert judiciaire en soutenant que l’urgence de la situation est avérée et qu’ils ne peuvent entreprendre la remise en état de leurs locaux avant que ces travaux soient réalisés. Malgré l’accord du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux selon les devis acceptés par le conseil syndical, les requérants sollicitent le maintien de leur demande d’astreinte en l’absence de preuve de leur réalisation et de leur réception. 

Le syndicat des copropriétaires conteste l’existence d’une urgence. Il confirme néanmoins sa volonté de réaliser les travaux préconisés et indique que le conseil syndical a donné son accord sur les deux devis de la société PCG Renovation n°2025-146 et 2025-147 et que le syndic a adressé les ordres de services à cette société, de sorte que les travaux débuteront avant la fin du mois de novembre, que l’astreinte sollicitée n’est pas justifiée et que les demandes des requérants sont non fondées. 

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Il en résulte une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile pour le syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état des parties commune. 
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les ordres de service n°162368 et 162369 pour des travaux de remplacement de la descente verticale commune et de remplacement de la descente fonte. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires, d’abord opposé à la réalisation des travaux, ayant amendé sa position et réalisé les démarches nécessaires afin de lancer la procédure pour débuter les travaux demandés, il y a lieu de lui donner acte de ses engagements à réaliser lesdits travaux avant la fin du mois de novembre 2025. 

Cependant, la présente décision intervenant le 13 janvier 2026, soit près de deux mois après les engagements pris par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu, à défaut d’exécution volontaire des travaux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, de condamner ce dernier à la réalisation des travaux de remplacement des canalisations en fonte ; dans les termes du dispositif, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, prononcée pendant une durée de six mois. 

Concernant les demandes de provisions formées in solidum à l’encontre du syndicat des copropriétaires, il n'y a pas lieu à référé non plus sur ce point, dès lors que les responsabilités doivent encore être discutées devant le juge du fond, le rapport d’expertise ne retenant en tout état de cause à l’encontre du syndicat des copropriétaires que la responsabilité du désordre survenu au plafond de l’accueil de l’appartement des demandeurs, zone pour laquelle aucune somme au titre des travaux de remise en état n’est sollicitée. 

Les demandeurs, succombant pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens. 


L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Rejetons la demande de la SCI Niel 2000 et de M. [C] de voir écarter des débats les conclusions et pièces des consorts [U] ; 

Donnons acte au Syndicat des copropriétaires qu’il s’engage à réaliser les travaux de remplacement de la canalisation en fonte située entre le sous-sol et le 2ème étage (descente des eaux usées) et la chute des eaux vannes située entre le 1er étage et le 2ème étage haut, conformément aux devis PCD n°2025-147 et PCD n°2025-146 dont les ordres de service ont été signés par le Syndicat ou tout devis équivalent et réactualisé ; 

A défaut d’exécution volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à remplacer sous astreinte de 50 euros par jour, prononcée pendant une durée de six mois, la canalisation en fonte située entre le sous-sol et le 2ème étage (descente des eaux usées) et la chute des eaux vannes située entre le 1er étage et le 2ème étage haut, conformément aux devis PCD n°2025-147 et PCD n°2025-146 ou tout devis équivalent et réactualisé ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

Condamnons in solidum la SCI Niel 2000 et M. [B] [C] aux entiers dépens ; 

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. 


Fait à [Localité 18] le 13 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN