Tribunal Judiciaire · 3ème Chambre — 9 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 22/06684 - N° Portalis DB3T-W-B7G-TS7A
AFFAIRE : [Z] [I], [GL] [IO], [O] [E], [G] [N], [Y] [W], [D] [A], [S] [C], [KK] [B], [CB] [F], [V] [HY], [HB] [IG], [NL] [LP] [W] C/ S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme REA


PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [GL] [YZ] [P], demeurant [Adresse 6]

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [G] [N], demeurant [Adresse 14]

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [A], demeurant [Adresse 8]

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 21]

Monsieur [KK] [B], demeurant [Adresse 17]


Madame [CB] [F], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [V] [HY], demeurant [Adresse 12]

Monsieur [HB] [IG], demeurant [Adresse 4]

Madame [NL] [LP] [W], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Me Benjamin CABAGNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1520




DEFENDERESSE

S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, placée en sauvegarde judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS,, vestiaire : R016



PARTIES INTERVENANTES FORCEES 

S.C.P. CBF ASSOCIES, prise en la personne de Maître [JU] [U], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, [Adresse 10] 

 S.E.L.A.R.L. BCM, prise en la personne de Maître [R] [T], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, [Adresse 15]

S.E.L.A.R.L. [LH] PARTNERS prise en la personne de Maître [L] [LH], ès-qualité d’administrateur judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, sis [Adresse 11]

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [K] [M], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS sis [Adresse 5]

S.E.L.A.F.A. MJA prise en la personne de Maître [X] [IX], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS sis [Adresse 2]


S.E.L.A.R.L. AXYME prise en la personne de Maître [K] [J], ès-qualité de mandataire judiciaire de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, sis [Adresse 13]

toutes représentées par Me Guilhem AFFRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R016




Clôture prononcée le : 20 mars 2025
Débats tenus à l’audience du : 06 octobre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 09 janvier 2026
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 09 janvier 2026.


**********


EXPOSÉ DU LITIGE

Entre 2009 et 2010, M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG] ont acquis des lots au sein d’un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme classé et situé à [Localité 22], dénommé « Résidence [Localité 20] [Localité 22] ». 

Concomitamment, les acquéreurs ont confié l’exploitation de la résidence de tourisme à la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, par contrats de bail commercial, pour une durée de neuf années.

A compter du printemps 2020, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS a cessé de régler les loyers échus aux bailleurs. 

Par lettre du 16 octobre 2020, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS a proposé aux bailleurs, au titre d’une transaction, le règlement de 60 % du loyer dû au titre du 4e semestre 2020, accompagné d’une exonération totale pour le 2e et le 3e trimestre 2020, et pour l’année 2021 le paiement d’un loyer fixe correspondant à 40 % du loyer annuel et d’un loyer variable de 33 % appliqué sur l’écart positif des recettes d’hébergement de la résidence entre 2020 et 2021. Les bailleurs ont refusé la proposition de transaction.

Par lettre du 4 décembre 2020, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS a proposé de verser un complément de loyer correspondant à 60 % du loyer annuel pour 2021 lors de la 1re échéance de l’année 2022 si le chiffre d’affaires des recettes d’hébergement atteint celui réalisé en 2019 au 31 décembre 2021. Les bailleurs ont refusé cette proposition.

Par une ordonnance du 11 mai 2021, le Président du tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de conciliation au bénéfice de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS.


À compter du mois d’octobre 2021, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS a repris le paiement des loyers à hauteur de 40 % du loyer annuel.

Suivant assignation délivrée le 20 septembre 2022, M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG] ont attrait la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS devant le tribunal judiciaire de Créteil en paiement des loyers échus et en résiliation des contrats de bail.

Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au bénéfice de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et a désigné la SCP CBF ASSOCIES, la SELARL BCM, la SELARL [LH] PARTNERS en qualité d’administrateurs judiciaires et la SCP BTSG, la SELAFA MJA et la SELARL AXYME en qualité de mandataires judiciaires. 

Par courrier du 14 février 2024, les bailleurs ont déclaré leurs créances auprès des organes de la procédure de sauvegarde. 

Suivant assignation délivrée le 11 juillet 2024, M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG] ont assigné la SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME et la SCP CBF ASSOCIES, la SELARL BCM, la SELARL [LH] PARTNERS en intervention forcée afin d’obtenir la fixation de leurs créances au passif de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS.


EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025, M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG] demandent à la juridiction, au visa des articles 1116, 1134, 1142, 1147, 1148, 1184 anciens du Code civil, des articles 1719, 1722, 1728, 1729, 1732 et 1735 du Code civil ainsi que de l’article L.145-41 du Code de commerce, de :

« - DÉCLARER recevables et bien fondés les demandeurs en leurs demandes ;

- DÉBOUTER la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS de l’ensemble de ses demandes, fi ns et conclusions.

Y faisant droit,

À titre principal,

- PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS.

- PRONONCER l’expulsion de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire.

- CONDAMNER la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer, majoré de 20 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail.

- FIXER au passif de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS les créances telles que déclarées par chaque bailleur et comme suit :
o Monsieur [Z] [I] : 7.667,56 € ; 
o Monsieur [G] [N] : 7.417,35 € ; 
o Monsieur [Y] [W] : 8.943,68 € ; 
o Monsieur [D] [A] : 14.741,51 € ; 
o Madame [S] [C] : 8.537,98 € ; 
o Monsieur [KK] [H] : 7.713,40 € ; 
o Madame [CB] [F] : 8.168,13 € ; 
o Madame [NL] [LP] [W] et Monsieur [HB] [IG] : 8.844,02 €; 
o Monsieur [GL] [YZ] [P] : 7.615,28 € ; 
o Madame [O] [E] : 8.100,84 €. 

À titre subsidiaire,

- CONDAMNER la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS au paiement d’une somme de 10.000 € à chaque demandeur à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle.

En tout état de cause,

- CONDAMNER la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS au paiement d’une somme de 4.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer ;

- CONDAMNER les SCP BTSG, SELAFA MJA, SELARL AXYME es qualité de mandataires judiciaires d’une part et les SCP CBF ASSOCIES, SELARL BCM, SELARL [LH] es qualité d’administrateurs judiciaires d’autre part, au paiement respectif de la somme de 500 € par demandeur sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 14 mars 2025, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, la SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME, la SCP CBF ASSOCIES, la SELARL BCM, la SELARL [LH] PARTNERS demandent à la juridiction, au visa des articles 1131, 1134 du Code civil (ancien) ainsi que des articles 1104, 1188, 1219 du Code civil, de :

« A. SUR LA DEMANDE DE FIXATION AU PASSIF DES [Localité 18] DE LOYERS : 
 
- JUGER légitime la dispense de loyer à compter du 2ème trimestre 2020 en raison de : 
 
➢ « Circonstances exceptionnelles et graves » telles que prévues dans les clauses et conditions contractuelles des Baux et permettant l’exonération de payer le loyer (a) ; 
 
➢ L’exigence de bonne foi et de loyauté des parties dans l’exécution des contrats (b) ; 

Par conséquent, 
 
- JUGER légitime et bien-fondé, aux motifs exposés ci-avant, la suspension du paiement des loyers intervenue à compter du 2ème trimestre 2020 et ce, jusqu’au 10 mai 2021 ; 
 
- JUGER légitime et bien-fondé le paiement partiel des loyers à hauteur de 40 % du 11 mai 2021 au 31 décembre 2021 et la reprise des paiements à 100 % à compter du 1 er Janvier 2022. 
 
En tout état de cause, 
 
- JUGER que les créances revendiquées de loyers par les Demandeurs ont été admises au passif de la procédure de sauvegarde de la société RESIDE ETUDES APPARHOTELS par les mandataires judiciaires ès qualités à l’exception de celle de: 
 
• Madame [S] [C] contestée pour un montant de 4.276,99 euros sur un total de 8.537,98 euros ; 

B. SUR LES DEMANDES RELATIVES A LA RESILIATION DU BAIL : 

- DEBOUTER les Bailleurs de leurs demandes de résiliation judiciaire du Bail et d’expulsion de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS ; 

C. SUR LES AUTRES DEMANDES INDEMNITAIRES 

- DEBOUTER les Bailleurs de leur demande de dommages et intérêts. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE : 
 
- REJETER les demandes des Demandeurs ; 

- REJETER les demandes de dommages et intérêts des Demandeurs ; 

- ORDONNER que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire ; 

- CONDAMNER les Demandeurs à payer à la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER les Demandeurs à verser à SCP BTSG, la SELAFA MJA, la SELARL AXYME, ès qualités de mandataires judiciaires de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 500 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER les Demandeurs à verser à SCP CBF ASSOCIES, la SELARL BCM et la SELARL [LH], ès qualités de d’administrateurs judiciaires de la société RESIDE ETUDES APPARTHOTELS la somme de 500 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER les Demandeurs aux entiers dépens. »

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 6 octobre 2025 et mise en délibéré au 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

– Sur la demande de fixation des créances de loyers au passif de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS,

L’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et que ceux-ci doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code précité, le preneur est tenu de payer le prix du bail.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 visant à faire face à l’épidémie de Covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

En application de l’article 3, I, 2, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu’au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l’exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l’activité professionnelle et des achats de première nécessité.

Édictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public, sur la période du 17 mars au 10 mai 2020, prévue par les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résultait du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou services fournis.

Ces décrets ainsi que les arrêtés des 14 et 16 mars 2020 du ministre des solidarités et de la santé ont précisé que l’interdiction de recevoir du public s’appliquait aux commerces dont l’activité n’était pas indispensable à la vie de la Nation et dont l’offre de biens ou services n’était pas de première nécessité.

Le I bis de l’article 10 du décret numéro 2020-548 du 11 mai 2020, a prévu que, sauf lorsqu’elles constituaient pour les personnes qui y vivaient un domicile régulier, les résidences de tourisme ne pouvaient accueillir du public.

Il en fut de même du décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 prescrivant de nouvelles mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire qui, dans son article 41, I, 2, a interdit aux résidences de tourisme d’accueillir du public, sauf lorsqu’elles constituent pour les personnes qui y vivent un domicile régulier.

Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

- Sur le moyen tiré de l’application des stipulations contractuelles, 

En l’espèce, les contrats de bail litigieux comportent tous une clause libellée « DISPOSITIONS DIVERSES » (cf. pièce n°2 en demande) qui stipule que : « Dans le cas où la sous-location du bien résulterait : soit du fait ou d’une faute du BAILLEUR, soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, guerre, cataclysme naturel, etc.) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance. » 

S’il est incontestable que la crise sanitaire survenue en 2020 constitue une circonstance exceptionnelle et grave, il est constant que la suspension du paiement des loyers prévue par le contrat dépend de conditions strictement limitées :
- il faut avant toute chose une absence de sous-location du bien,
- que la survenance de circonstances exceptionnelles et graves affecte le bien et ne permette pas une occupation effective et normale.

La Preneuse allègue qu’elle était dispensée du paiement des loyers entre le mois d’avril 2020 jusqu’à la fin de l’année 2021 en ce que les mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 ont affecté l’occupation de la résidence [Localité 20] [Localité 22], rendant les locaux loués impropres à leur destination. 

Cependant, les mesures gouvernementales en question, qui ne sont pas imputables aux Bailleurs, n’ont pas affecté les biens, comme l’exige la clause, mais son exploitation en ne permettant pas une occupation maximale de la résidence. 

Ainsi, il ressort du compte d’exploitation de la résidence produite par la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS (cf. pièce n°5) que la Preneuse a pu poursuivre l’exploitation des locaux donnés à bail, comme en atteste les taux d’occupation (TO) qui, s’ils ont baissé en 2020 et 2021, affichent une occupation de 78,83 % en 2020 et 73,86 % en 2021. Or, la baisse de l’occupation ne résulte pas de circonstances intrinsèques aux biens eux-mêmes dès lors qu’aucune mesure n’a été prise pour en interdire la jouissance effective et normale conformément à la destination auxquels ils étaient destinés. De même, aucune mesure n’a entraîné une modification des parties communes, leur mauvais entretien ou leur fonctionnement.

Par conséquent, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS ne pouvait pas se prévaloir de l’article VIII « DISPOSITIONS DIVERSES » pour cesser le paiement des loyers entre avril 2020 et décembre 2021.

- Sur le moyen tiré de la bonne foi contractuelle,

Il résulte du principe de bonne foi que les parties doivent rechercher si une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives est nécessaire en cas de circonstances particulières.

Il reste que le fait de demander à son cocontractant une modification de ses obligations contractuelles ne dispense pas la partie qui en a pris l’initiative de les exécuter, tant que la négociation du contrat n’a pas abouti, et, en particulier pour un Preneur, de continuer à régler ses loyers.

En l’espèce, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS a cessé unilatéralement de payer les loyers (cf. pièce n°4 en demande) et puis a appliqué une franchise de loyer de 60 % (cf. pièce n°9 en défense). Elle allègue que la crise sanitaire a rendu l’obligation de payer les loyers excessivement onéreux et que l’équilibre économique des baux a été rompu en raison des périodes de confinement.

Cependant, la Preneuse ne laissait guère de latitude aux Bailleurs puisque les propositions de modification consistaient dans un premier temps à abandonner une partie des loyers (cf. la lettre adressée aux bailleurs le 16 octobre 2020 – pièce n°2 en défense), puis a subordonné le paiement de la totalité des loyers pour l’année 2021 à la condition que le chiffre d’affaires de la résidence atteigne celui réalisé en 2019 (cf. lettre du 4 décembre 2020 – pièce n°3 en défense). Du reste, ces aménagements des conditions contractuelles ne bénéficiaient qu’aux Bailleurs acceptant ces modifications ; quant aux Bailleurs les refusant il apparaît que la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS ne reprendrait pas le paiement des loyers à leur égard.

Or, si les Bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s’agit de particuliers qui ne disposent pas tous d’une trésorerie importante leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par la défenderesse. Ils n’ont donc pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers que la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS avait de sa seule initiative suspendus.

- Sur le montant des créances de loyers,

En vertu de l’ancien article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les Bailleurs produisent les contrats conclus avec la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS (cf. pièce n°2 en demande) ainsi que les déclarations de revenus émanant de la preneuse (cf. pièce n°3 en demande) permettant de corroborer le décompte des créances établi par les demandeurs. La S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS fait exposer que ces créances ont déjà été admises à son passif, mais elle ne produit aucune pièce permettant d’étayer cette affirmation. 

S’agissant de la créance de Mme [S] [C], s’il est établi qu’elle a reçu une provision en vertu d’un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 20] en date du 9 février 2023 d’un montant de 6 879,99 €, la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS ne démontre pas qu’elle s’est libérée de sa dette à son égard.

Ainsi, les Bailleurs ayant démontré l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au titre du paiement des loyers du 2e trimestre 2020 au 4e trimestre 2021, leur créance de loyer sera fixée au passif de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte le 4 décembre 2023.

Les demandes tendant à la fixation des créances au passif de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS étant satisfaites, les demandes subsidiaires en paiement de dommages et intérêts sont sans objet.

– Sur la demande de résiliation des baux conclus avec la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et sur la réouverture des débats

L’article 1184 ancien du Code civil dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est pas résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Cette action en résiliation judiciaire peut être mise en œuvre sans que le locataire n’ait été préalablement mis en demeure de remédier au manquement invoqué.

La résiliation du contrat ne peut cependant être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir, gravité dont l’appréciation relève de la souveraineté des juges du fond.

En outre, la résiliation est la sanction objective d’une inexécution et ne repose dès lors pas sur la preuve d’un préjudice de la partie qui la demande.

Cependant, il résulte de l’article L. 622-21 du Code de commerce que :
« I. - Le jugement d’ouverture suspend ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement audit jugement et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;
2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. (...) ».

Son article L. 622-22 du même code ajoute que :
« Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Le débiteur, partie à l’instance, informe le créancier poursuivant de l’ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

Aux termes des articles 123 et 125 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ; les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Il résulte des articles L. 622-21 et L. 622-22 suscités du Code de commerce que la règle de l’arrêt des poursuites individuelles, consécutive à l’ouverture d’une procédure collective, constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause dont le caractère d’ordre public impose au juge de la relever d’office et de la soumettre au débat contradictoire (voie en ce sens C. cass., Civ. 2e, 22 mai 2025, n° 22-10.534, Inédit).

En l’espèce, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au bénéfice de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS par jugement du 4 décembre 2023 et les bailleurs ont déclaré leurs créances aux organes de la procédure de sauvegarde le 14 février 2024.

En conséquence, les dispositions susvisées, qui sont d’ordre public, imposent que les parties soient invitées, avant-dire droit, à présenter leurs observations sur le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité de l’action des Bailleurs tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux, ensemble leurs demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la société preneuse et à obtenir le paiement d’indemnités d’occupation.

Ainsi, il y lieu d’ordonner la réouverture des débats et de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 26 mars 2026 pour :
- observations des parties, avant le 20 mars 2026, sur le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité de l’action des Bailleurs tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux, ensemble leurs demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la société preneuse et à obtenir le paiement d’indemnités d’occupation, en raison de l’ouverture d’une procédure de sauvergarde ;
- après cela, et sauf opposition des parties, l’affaire sera clôturée lors de l’audience de mise en état électronique (hors présence des avocats) du 26 mars 2026 et directement mise en délibéré à la première date utile.

Les demandes relatives à la résiliation judiciaire des baux litigieux, ensemble celles subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la société preneuse et à obtenir le paiement d’indemnités d’occupation seront réservées.

Sur les autres mesures

La réouverture des débats devant être prononcée, les parties sont également invitées à conclure, avant le 20 mars 2026, sur le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité de la demande des Bailleurs tendant à voir mettre à la charge de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS les frais irrépétibles et les dépens.

Dans l’attente, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision mixte, contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

FIXE les créances suivantes au passif de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS :
- Monsieur [Z] [I] : 7.667,56 € TTC; 
- Monsieur [G] [N] : 7.417,35 € TTC ; 
- Monsieur [Y] [W] : 8.943,68 € TTC ; 
- Monsieur [D] [A] : 14.741,51 € TTC ; 
- Madame [S] [C] : 8.537,98 € TTC ; 
- Monsieur [KK] [H] : 7.713,40 € TTC ; 
- Madame [CB] [F] : 8.168,13 € TTC ; 
- Madame [NL] [LP] [W] et Monsieur [HB] [IG] : 8.844,02 € TTC ; 
- Monsieur [GL] [YZ] [P] : 7.615,28 € TTC ; 
- Madame [O] [E] : 8.100,84 € TTC ;

Avant-dire droit,

ORDONNE la réouverture des débats et RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 26 mars 2026 pour :

- observations des parties, avant le 20 mars 2026, sur :
- le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité de l’action de M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG], tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire des baux litigieux, ensemble leurs demandes subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et à obtenir le paiement d’indemnités d’occupation, en raison de l’ouverture d’une procédure de sauvergarde à l’égard de cette dernière,
- le moyen relevé d’office tiré de l’irrecevabilité des demandes de M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG], tendant à voir mettre les dépens ou les frais irrépétibles être mis à la charge de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS, en raison de l’ouverture d’une procédure de sauvergarde à l’égard de cette dernière,

- après cela, et sauf opposition des parties, l’affaire sera clôturée lors de l’audience de mise en état électronique (hors présence des avocats) du 26 mars 2026 et directement mise en délibéré à la première date utile ;

RÉSERVE les demandes de M. [Z] [I], M. [GL] [YZ] [P], Mme [O] [E], M. [KK] [B], M. [G] [N], M. [Y] [W], M. [D] [A], Mme [S] [C], Mme [CB] [F], M. [V] [HY], Mme [JN] [LP] [W], M. [HB] [IG] relatives à la résiliation judiciaire des baux litigieux, ensemble celles subséquentes tendant à voir ordonner l’expulsion de la S.A.S.U. RESIDE ETUDES APPARTHOTELS et à obtenir le paiement d’indemnités d’occupation ; 

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


Fait à [Localité 19], l’an DEUX MIL VINGT SIX ET LE NEUF JANVIER

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT