Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 12 janvier 2026

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

12 Janvier 2026

N° RG 23/05904 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NLFB 
Code NAC : 50G 

S.C.I. SCI ROISSY,
C/
S.C.I. SCI [A]-GUYNEMER


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 08 Septembre 2025 devant Violaine PERRET, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. 

--==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI ROISSY, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 851 797 753 dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Franck AMRAM, avocat au barreau du Val d’Oise 


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI [A]-GUYNEMER, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 480 304 419 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Aurélie TEULADE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Xavier LOUBEYRE, avocat plaidant au barreau de Paris. 

--==o0§0o==--



EXPOSE DU LITIGE

Faits constants

Par acte sous seings privés reçu par le notaire du bénéficiaire le 28 décembre 2022, la SCI [A]-GUYNEMER a consenti à vendre son bien immobilier situé [Adresse 3] à la SCI [Adresse 6] pour un prix de 854 000 euros. 


La date d’expiration de la promesse a été prévue au 28 avril 2023 à 16 heures. Les conditions suspensives de résiliation d’un contrat de bail commercial et d’obtention d’un prêt ont été insérées. 

La SCI ROISSY a versé un dépôt de garantie d’un montant de 17 080 euros. 

Elle a transmis une offre de prêt le 2 mai 2023, la date de réalisation de la condition suspensive étant au 15 avril 2023. 

Souhaitant maintenir la vente, la SCI ROISSY a fait convoquer la SCI [A]-GUYNEMER par un commissaire de justice pour signer l’acte authentique le 5 juin 2023. Cette dernière ne s’est pas présentée et un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire. 

Le 23 juin 2023, la SCI ROISSY a adressé une mise en demeure à son vendeur, toujours désireuse d’acquérir le bien. 

La SCI Roissy a alors proposé à son promettant de se retirer de la vente moyennant une indemnité à hauteur de 10% du prix de vente, frais d’éviction inclus, soit 95 000 euros ainsi que les frais de courtage de 40 000 euros HT. 


Procédure

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023 (procès-verbal de remise de l’acte en l’étude), la SCI ROISSY a fait délivrer assignation à la SCI [A]-GUYNEMER, d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de l’enjoindre à signer l’acte authentique de vente sous astreinte et la voir condamnée à lui verser diverses sommes à titre de dommages et intérêts. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la SCI ROISSY demande au tribunal de :
- vu les articles 1124, 1103, 1104, 1142 et 1583 du code civil, 
- déclarer la demande de la SCI ROISSY recevable et bien fondée et en conséquence :
A titre principal, 
- enjoindre la SCI [A] de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir et passé ce délai, sous astreintes de 50 euros par jour de retard, 
- condamner la SCI [A] à verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et inexécution contractuelle. 
A titre subsidiaire, 
- condamner la SCI [A]-GUYNEMER à lui payer la somme de 95 000 euros en vue de la rétractation de la vente, 
- condamner la SCI [A]-GUYNEMER à lui payer la somme de 40 000 euros en vue des frais de courtage, 
- condamner la SCI [A]-GUYNEMER à lui payer la somme de 85 400 euros à titre de dommages et intérêts et en vue de la stipulation de pénalités compensatoires, 
En tout état de cause, 
- condamner la SCI [A]-GUYNEMER à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner la SCI [A]-GUYNEMER aux entiers dépens. 

 La SCI ROISSY fonde sa demande d’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente sur les articles 1124, 1103, 1104, 1142 et 1583 du code civil, estimant que le promettant d’une promesse unilatérale de vente s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat et sans possibilité de rétractation sauf stipulation contraire. En l’espèce, le contrat conclu est une promesse de vente qui doit être exécutée de bonne foi. Cette dernière précise que la révocation ne peut intervenir qu’en cas de consentement mutuel des parties. Malgré les relances, la SCI [A]-GUYNEMER et son notaire ne se sont pas présentés aux rendez-vous, caractérisant leur mauvaise foi et leur méconnaissance de l’exécution de bonne foi du contrat signé. La promesse prévoit expressément que toute révocation ou rétractation unilatérale du promettant sera sans effet. Par sa signature le bénéficiaire a accepté la promesse. En conséquence, la SCI ROISSY sollicite l’exécution forcée de la signature de l’acte authentique de vente sous 3 mois, les parties étant d’accord sur l’objet de la vente et son prix. 
 À titre subsidiaire, la SCI ROISSY rappelle avoir proposé, en cas de non réalisation de la vente, d’être destinataire d’une indemnité de rétractation de 10% du prix de vente, frais d’éviction inclus soit 95 000 euros outre une indemnité relative aux frais de courtage de 40 000 euros. Elle rappelle que la clause pénale prévue au contrat prévoit un montant de 85 400 euros à la charge de la partie défaillante. Elle sollicite également le versement de cette somme en sus. 
 Répondant aux écritures adverses, la SCI ROISSY conteste la caducité de la promesse de vente. Elle précise que la promesse prévoit qu’en “cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du BÉNÉFICIAIRE de l’expiration du délai ci-dessus fixé”. En cas de défaut de documents, une prorogation automatique de 8 jours calendaires est prévue et la prorogation ne peut excéder 30 jours. Le contrat prévoit également une levée d’option tacite. La SCI ROISSY estime que son absence de manifestation constitue cette levée d’option tacite, ce qui est corroboré par son comportement démontrant clairement son intention d’acquérir le bien. L’acquéreur a toujours fait part de son intention d’acquérir le bien, les échanges de mars 2023 et les démarches entreprises confirmant cette levée tacite d’option. Elle a exécuté ses obligations notamment quant à l’obtention du prêt le 27 avril 2023. Les fonds ont été versés chez le notaire le 5 juin 2023. Le notaire du bénéficiaire a averti celui du promettant le 2 mai 2023, jour ouvré suivant la date butoir de levée d’option du 28 avril 2023. L’accord de principe de prêt a été transmis le 27 avril 2023. Il est bien au nom de la SCI. La SCI ROISSY estime que la SCI [A]-GUYNEMER fait preuve de mauvaise foi et cache des éléments : ainsi, le 28 avril 2023, l’ensemble des documents n’étaient pas réunis et elle a proposé le 25 mai 2023 comme date de signature sans obtenir le réponse. Elle a été contrainte de recourir à une convocation par commissaire de justice pour une signature au 5 juin 2023, sans succès. Le promettant ne souhaitait pas tenir ses engagements. Des échanges démontrent que la SCI [A]-GUYNEMER avait changé d’avis, le gérant voulant vendre le bien à son fils. 
 Concernant la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant la date du 28 février 2023, prorogée au 15 avril 2023, la SCI ROISSY rappelle les termes de la promesse selon lesquels, une fois ce délai dépassé, il appartient au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Le vendeur n’a pas adressé ce courrier et le 27 avril 2023, la SCI ROISSY a justifié d’une offre de prêt au promettant. Faute de courrier de mise en demeure, le promettant a renoncé au bénéfice de la condition suspensive de l’obtention de prêt. Le délai de 8 jours n’a pas couru, il y a eu prorogation tacite et la condition suspensive est réputée accomplie. En outre, seul le bénéficiaire peut se prévaloir de cette clause. 
 Concernant les prétendus manquements de Maître [H], notaire de la SCI [Adresse 6], sont versés de nombreux échanges entre les notaires des deux parties. Les documents n’étaient pas réunis pour une signature au 28 avril 2023. Il manquait des documents devant être fournis par le promettant tel que : le justificatif de la purge du droit de préemption urbain, le dossier d’urbanisme, la prorogation de l’état hypothécaire, etc. Le 10 novembre 2022, le notaire de la SCI ROISSY a sollicité le dossier d’usage pour pouvoir accomplir les formalités nécessaires à la poursuite du dossier. Le 18 novembre 2022, Maître [I], notaire de la SCI [A]-GUYNEMER a transmis des éléments mais certains manquants. Le 24 mai 2023, le notaire du bénéficiaire sollicitait à nouveau les documents nécessaires de sorte que la promesse n’est pas caduque, le délai ayant été prorogé d’un mois. 
 
 ********

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024, la SCI [A]-GUYNEMER demande au tribunal de : 
- vu les articles 1103, 1124 et 1231-5 du code civil, 
- débouter la SCI ROISSY de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
- ordonner la remise à la concluante du montant de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire de 17 080 euros. 

- condamner la SCI ROISSY à payer la somme complémentaire de 68 320 euros avec intérêts de plein droit à compter du 8 mai 2023. 
- subsidiairement, la condamner à payer la somme de 85 400 euros à titre de pénalités compensatoires contractuelles, 
- la condamner à payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- rappeler l’exécution provisoire de droit, 
- condamner la SCI ROISSY en tous les dépens dont distraction. 

Au soutien de ses demandes, la SCI [A]-GUYNEMER se fonde d’abord sur la caducité de la promesse de vente du 28 décembre 2022. À ce titre, elle rappelle, sur le fondement de l’article 1124 alinéa 1 du code civil que le promettant accorde au bénéficiaire le droit d’opter et que pour la formation du contrat, il manque le consentement du bénéficiaire. Cette levée d’option devait intervenir avant le 28 avril 2023, faute de quoi, la vente n’est pas conclue à défaut du consentement du bénéficiaire. L’article 1583 n’est donc pas applicable. Elle ajoute qu’à la date butoir contractuellement prévue, aucune levée d’option n’a eu lieu de la part du bénéficiaire. Cette dernière a eu lieu le 2 mai 2023 avec une demande de pièces complémentaires, soit postérieurement au délai prévu. Le notaire du vendeur précise avoir remis tous les documents utiles à son confrère pour la vente. Ce n’est qu’en mai 2023, et bien après l’expiration du délai qu’une demande de pièces sera faite. Concernant le report de délai en cas de manque de documents, la SCI [A]-GUYNEMER rappelle que cela suppose que l’option ait été levée. Invoquant une levée d’option tacite, la SCI ROISSY reconnaît ainsi n’avoir jamais formellement ni expressément manifesté sa volonté de levée l’option ni son consentement à l’acquisition du bien promis. La SCI ROISSY se fonde uniquement sur un accord de prêt du 27 avril 2023. Or, le prêt n’a pas été sollicité par le bénéficiaire mais par Monsieur [F] [B] agissant en qualité de mandataire d’une société holding [B] alors que la promesse ne prévoit pas de faculté de substitution. En outre, l’offre de prêt doit être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. Or, l’offre de prêt en question n’a pas été communiquée au promettant ni à son notaire. La SCI ROISSY, pour essayer de se justifier, énonce que le mail de la banque a été transmis à Monsieur [A], ce qui est insuffisant et non établi. Le notaire du promettant précise n’avoir été destinataire, le 2 mai 2023 que d’un accord de principe de prêt, la SCI ROISSY mettant tout en oeuvre pour obtenir une offre définitive de prêt. Ladite offre n’a jamais été transmise au notaire et son confrère n’a jamais confirmé l’obtention de l’offre de prêt. Sur les délais, la SCI ROISSY rappelle que la condition de prêt devait être réalisée le 28 février 2023 et qu’après demande de Monsieur [F] [B], une prorogation du délai au 15 avril 2023 lui aurait été consenti. Partant, l’accord bancaire du 27 avril 2023 est postérieur aux deux dates. La SCI [A] confirme ne pas avoir mis le bénéficiaire en demeure mais rappelle qu’il ne s’agit que d’une simple faculté, qu’elle n’est qu’un mode de preuve de la défaillance de la condition et que la clause prévoit que le bénéficiaire doit prouver la remise d’une offre écrite conforme. En aucun cas l’absence de mise en demeure pourrait démontrer une quelconque renonciation du promettant à la clause. Enfin, la SCI ROISSY est en carence quant à la levée d’option dans le délai que ce soit de manière explicite ou tacite. Ni elle, ni son notaire n’ont démontré quelque élément pouvant laisser interpréter une levée d’option tacite. Son absence de manifestation ne saurait constituer une levée d’option tacite. Il faut démontrer une volonté d’acquérir, l’expression d’un consentement, ce qui n’est pas le cas. Le bénéficiaire n’a exécuté aucune obligation à sa charge : sa sommation d’huissier du 26 mai 2023 est bien postérieure au délai de réalisation tout comme le versement des fonds chez son propre notaire le 5 juin 2023. En conséquence, le bénéficiaire est déchu du bénéfice de la promesse comme le rappelle le contrat et ce nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Par ailleurs, la SCI [A]-GUYNEMER précise n’avoir jamais révoqué sa promesse, elle a maintenu son offre pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter. 
En second lieu, le promettant rappelle l’indemnité d’immobilisation de 85 400 euros et l’acompte de 17 080 euros versés par le bénéficiaire. Cette dernière somme reste acquise au promettant, aux termes de la promesse, en cas d’absence de levée d’option dans les délais. Le surplus de l’indemnité d’immobilisation soit 68 320 euros, au titre de la promesse, doit être versé par le bénéficiaire au promettant dans les 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse en cas d’absence de levée d’option. De manière subsidiaire, l’acte prévoit que le défaut de régularisation de l’acte authentique oblige au versement de cette indemnité de 85 400 euros à titre de dommages et intérêts. La condition suspensive à la charge du promettant relative à la résiliation du bail commercial a été remplie au 1 février 2023 ; la condition suspensive d’obtention de prêt à la charge du bénéficiaire aurait été remplie au 27 avril 2023 de sorte que les conditions suspensives étaient levées. La SCI [A]-GUYNEMER a contesté la convocation pour signer l’acte le 29 mai 2023 en sollicitant le paiement de l’indemnité d’immobilisation et, des deux notaires, la libération des fonds. Le notaire du bénéficiaire s’est opposé au versements des sommes entre les mains du promettant. 

Le 26 mars 2024, le tribunal a été destinataire d’une fiche navette émanant de MEDIAVO et indiquant le refus de l’une des parties d’entrer en médiation. 

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 mars 2025, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 8 septembre 2025, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 3 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 12 janvier 2025. 



DISCUSSION

1. Sur la demande principale en exécution forcée de la vente : 

L’article 1124 du code civil prévoit : “Le promettant accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire».

En l’espèce, la promesse de vente précise bien : 
en page 3 :
“OBJET DU CONTRAT
PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE
Le promettant confère au bénéficiaire la faculté d’acquérir, si bon lui semble, les biens ci-dessous identifiés
Le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, mais se réserve la faculté d’en demander ou non la réalisation suivant qu’il lui conviendra.” 
en page 8 : 
“LEVÉE D’OPTION
Les parties conviennent expressément que la levée d’option puisse être tacite.”
En page 9 : 
“[Localité 5] EXÉCUTOIRE DE LA PROMESSE : 
Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BÉNÉFICIAIRE de la promesse faite par le promettant, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. 
Il en résulte notamment que: 
* le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire aux conditions des présentes. Le promettant ne peut plus, par suite, pendant toute la durée de la présente promesse, conférer une autre promesse à un tiers, ni aucun droit réel ni charge quelconque sur le BIEN, consentir aucun bail, location ou prorogation de bail. Il ne pourra non plus apporter aucune modification matérielle, si ce n’est avec le consentement du bénéficiaire, ni détérioration au bien. Il en ira de même si la charge ou la détérioration n’était pas le fait direct du promettant. Le non respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes si bon semble au bénéficiaire. 
* par le présent contrat de promesse, les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du bénéficiaire, indépendamment du comportement du promettant. (...)”


En conséquence, seule la levée de l’option, manifestation par l’acquéreur de son consentement sur la chose et le prix, peut permettre la formation du contrat conformément aux termes de l’article 1124 du code civil. 
Sans cela, aucune exécution forcée ne peut être envisagée, le contrat n’étant alors par formé entre les parties. 

Les parties ont des arguments divergents sur ce point, la SCI ROISSY estimant avoir effectué une levée d’option tacite telle que le contrat le lui permettait et la SAI [A]-GUYNEMER estimant qu’elle n’a pas respecté le délai prévu contractuellement pour effectuer ses démarches relatives à l’obtention d’une offre de prêt pour l’acquisition du bien et qu’elle n’a effectué aucune levée d’option dans le délai de la promesse.

En l’espèce, la promesse a prévu un délai expirant le 28 avril 2023 à 16 heures sans que ce dernier n’ait été prorogé. Sans qu’il ne soit nécessaire de rentrer dans le détail superfétatoire de l’argumentaire des parties, le tribunal constate, à la vue des pièces produites par les parties, qu’entre la date de signature de la promesse et le 28 avril 2023, la SCI ROISSY, bénéficiaire n’a produit aucun document, aucun écrit, aucun élément permettant de présumer de la levée tacite de l’option conférée. 

En effet : 
- la convocation par commissaire de justice signifiée au promettant le 26 mai 2023 pour une signature au 5 juin 2023 est postérieure au 28 avril 2023, date d’expiration de la promesse non prorogée par les parties ;
- le procès-verbal de carence du 5 juin 2023 manifestant la volonté de la SCI ROISSY d’acquérir le bien est également postérieur à la date d’expiration et ne peut avoir aucune conséquence ; 
- la pièce n° 10 de la demanderesse est illisible et incompréhensible et donc non probante sur quelque point que ce soit ; la production dans les conclusions de cet élément n’est pas plus probant de l’envoi de l’accord bancaire au promettant avant la date butoir ; la pièce 12 n’est pas claire non plus et inexacte, le financement n’ayant pas été obtenu au 19 avril 2023 mais au 28 avril 2023 ; Cela ne constitue pas une levée d’option. 
- prévenir de l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt le 2 mai 2023 est postérieur à la date butoir et ne saurait valoir. 
- le notaire du promettant confirme l’absence de réception de tout élément dans le délai prévu. 

Le seul fait que la SCI ROISSY ait poursuivi des démarches d’obtention de prêt (l’offre de prêt est bien au nom de la SCI), sans en avertir en bonne et due forme son promettant, est insuffisant à caractériser une levée d’option tacite. De même, son silence ne saurait valoir levée d’option.

Consciente de cela, la SCI ROISSY tente de se raccrocher à la clause de la promesse prévoyant : 
“DÉLAI
La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 28 avril 2023, à seize heures. 
En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce denier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. 
Toutefois, si, à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront al date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours.”

Outre que cette clause suppose une levée d’option claire et non équivoque, il résulte des éléments produits par les parties que les pièces ont été produites au notaire rédacteur dès novembre 2022 pour la rédaction de la promesse. En outre, il n’a sollicité des pièces complémentaires que le 24 mai 2023 soit après l’expiration du délai de levée d’option et sans que cette levée d’option n’ait eu lieu de sorte que la vente n’a pas été formée. Cette extension de délai s’applique à la signature de la vente par acte authentique et non à la levée de l’option. 

De la même manière, la SCI ROISSY devait justifier de l’obtention ou non d’une offre de prêt correspondant aux éléments définis contractuellement avant le 28 février 2023, date prorogée au 15 avril 2023. Or, à aucune des dates elle n’a procédé à une telle justification. Le fait que le promettant n’ait pas usé de la faculté offerte par la promesse de la mettre en demeure de se justifier sur ce point est sans incidence et ne saurait préjuger un abandon du bénéfice de la condition suspensive par ce dernier ni même d’une prolongation tacite du délai. Si la SCI ROISSY a sollicité un délai pour les démarches au titre du prêt, cela ne manifeste pas une levée d’option non équivoque. Ceci d’autant plus qu’elle ne produit pas les démarches bancaires effectuées et semble s’être focalisée sur un seul établissement bancaire. 

Ses démarches, peu renseignées auprès tant du promettant que des notaires sont insuffisantes à caractériser la levée d’option tacite prévue au contrat. Peu importe qu’elle ait manifesté sa volonté d’acquérir le bien par la suite. Le promettant a maintenu sa promesse dans le délai prévu et n’a ni révoqué ni rétracté sa volonté de manière unilatérale comme le soutient la SCI ROISSY. Elle n’a pas fait preuve des diligences nécessaires pour former le contrat de vente ; la promesse est caduque au 28 avril 2023 16 heures et la demande d’exécution forcée de la vente, non formée, ne peut être que rejetée. 

2. Sur les demandes indemnitaires :

* Les demandes du bénéficiaire : 

Il a été vu précédemment que le bénéficiaire est défaillant dans la levée d’option de la promesse ce qui a entraîné la caducité de cette dernière à ses torts. 

En conséquence, il n’est pas fondé à solliciter quelque dommages et intérêts que ce soit, ni au titre d’une résistance abusive inexistante étant donné la caducité de la promesse, ni au titre d’une inexécution de la promesse, ni à quelque autre titre que ce soit. 

L’ensemble de ses demandes indemnitaires seront rejetées. 

* Les demandes indemnitaires du promettant : 

La promesse de vente prévoit en page 11 : 
“INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION- TIERS CONVENU
Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-CINQ MILLE QUATRE CENTS EUROS (85 400 euros). 
Sur laquelle somme le bénéficiaire versera au promettant, dans un délai de 15 jours à compter de la signature des présentes, la somme de DIX-SEPT MILLE QUATRE-VINGTS EUROS (17 080 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. 
A défaut de versement dans le délai visé ci-dessus, le promettant aura la faculté d’invoquer la caducité des présentes. 
Cette somme est affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. 
A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du caissier du notaire participant, domicilié à l’office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, lequel acceptera sa mission par le simple encaissement des fonds. 
Le sort de la somme versé ce jour sera la suivante, selon les hypothèses ci-après envisagées : 
* elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. 
* elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte. 
* elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. 
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus réalisées. 
Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 68 320,00 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. (...)”

En l’espèce, la condition suspensive d’obtention du prêt et la levée d’option n’ont pas été réalisées dans les délais, de sorte que la caducité de la promesse est aux torts du bénéficiaire défaillant. 

En conséquence, le promettant est en droit de solliciter le règlement de l’indemnité d’immobilisation. 

Cette clause s’analyse en une clause pénale au termes de l’article 1231-5 du code civil et peut être modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

En l’espèce, en tenant compte du temps d’immobilisation arrêtée au moment de la caducité de la promesse soit dans le délai prévu au 28 avril 2023, compte tenu des différentes démarches effectuées postérieures, la SCI ROISSY n’ayant pas la même approche du déroulement des faits et de leurs conséquences juridiques, il y a lieu de réduire cette somme à 20 000 euros. 

Le montant séquestré devra être remis à la SCI [A]-GUYNEMER et le surplus payé par la SCI ROISSY. 

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ROISSY succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, la SCI ROISSY condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI [A]-GUYNEMER la somme de 3 000 euros. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SCI ROISSY à restituer à la SCI [A]-GUYNEMER l’indemnité d’immobilisation- dépôt de garantie d’un montant de 17 080 séquestrée auprès de la SCP HUMBERT- SIMEON- BAUDRY-PIFFAUT- LEBOURG- DE [I]- DUGERT - SCHIFF, notaires à PARIS. 

en conséquence, 


ORDONNE à la SCP HUMBERT- SIMEON- BAUDRY-PIFFAUT- LEBOURG- DE [I]- DUGERT - SCHIFF, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal, située [Adresse 1], en sa qualité de séquestre, de verser la somme de 17 080 euros séquestrée en sa comptabilité à titre de dépôt de garantie prévu à la promesse de vente du 28 décembre 2022 à la SCI [A]-GUYNEMER, 

CONDAMNE la SCI ROISSY à verser à la SCI [A]-GUYNEMER la somme de 2 920 euros au titre de complément de la clause d’immobilisation prévue à la promesse. 

CONDAMNE SCI ROISSY à verser à la SCI [A]-GUYNEMER les intérêts au taux légal sur cette somme de 20 000 euros à compter du 18 juin 2024, date des premières conclusions sollicitant le paiement de l’indemnité. 


CONDAMNE la SCI ROISSY à payer à la SCI [A]-GUYNEMER la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE la SCI ROISSY aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie TEULADE, avocat au barreau du VAL D’OISE en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Ainsi jugé le 12 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY