Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MICHEL 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me MICHEL 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/02657 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARZ

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Février 2024






JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société NOVOTIM,
[Adresse 5]
[Localité 6]

Représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314


DÉFENDEURS

Monsieur [R] [P]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Madame [O] [P]
[Adresse 1]
[Localité 8]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/02657 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 08 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date des 13 et 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] a assigné Monsieur [R] [P] et Madame [O] [P], respectivement nu-propriétaire et usufruitière, au sein de cet ensemble immobilier du lot n°16 selon l'état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété qu’il estime à un montant principal de 18.481,94 euros.

Par conclusions signifiées par actes de commissaire de justice les 3 et 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du tribunal de :
A titre principal,
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 19.793,27 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté à la date du 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 18.481,94 euros et sur le surplus à compter de la signification des conclusions ;
A titre subsidiaire,
- condamner Monsieur [P] à lui payer la somme de 7.947,71 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété,
- condamner Madame [P] à lui payer la somme de 11.845,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 10.544,23 euros et sur le surplus à compter de la notification de la signification des conclusions ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 188,10 euros au titre des dépenses privatives ou à défaut la seule Madame [P] ;
- condamner solidairement les parties défenderesses à lui payer la somme de 480 euros au titre des frais de relance avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- ordonner la capitalisation des intérêts ;
- condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
- condamner in solidum les parties défenderesses à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Décision du 08 Janvier 2026
Charges de copropriété
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- condamner in solidum les parties défenderesses aux dépens.

Monsieur et Madame [P] n'étant pas représentés en cette affaire, le jugement sera réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2025.

L'affaire a été évoquée à l'audience de plaidoiries du 18 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

SUR CE,

- Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
 
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.
 
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.
 
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 7 décembre 2016, 18 décembre 2017, 30 mars 2021, 7 avril 2022, 19 avril 2023, 15 janvier 2024 et 27 novembre 2024 l'assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier 

précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l'exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l'ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l'ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [P] et Madame [P].

Il convient de relever qu'outre l'ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, - qui a été établi le 1er avril 2025 -, que les sommes dues au titre des appels de charges de copropriété et des travaux votés en assemblée générale s’élève à la somme de 19.793,27 euros.

Dès lors que le règlement de copropriété n’est pas produit et qu’aucune pièce ne permet d’établir qu’il existe une clause de solidarité entre Monsieur [P], nu-propriétaire du lot précité, et Madame [P], usufruitière du lot précité, cette dernière n’est débitrice que de sa quote-part des charges relatives à la gestion de la copropriété, aux dépenses d'entretien et aux réparations courantes de l'immeuble. Elle doit aussi payer sa quote-part des frais afférents aux services. collectifs et aux éléments d'équipement commun. Les autres dépenses incombent au nu - propriétaire du lot en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

Cela étant posé, il apparaît, au vu des appels de charges et des travaux votés, que Monsieur [P], ès qualités, est redevable de la somme de 7.947,71 euros et Madame [P], ès qualités, de la somme de 11.845,56 euros.

S’agissant de la somme due par Monsieur [P], nu-propriétaire, elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure de payer, et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant la somme due par Madame [P], usufruitière, elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure, sur la somme de 10.544,23 euros, et sur le surplus de la somme à compter du 4 avril 2025, date de signification des conclusions, valant également mise en demeure de payer.

Sur les sommes dues au titre des frais
 
En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
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b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme de 480 euros au titre des dispositions précitées.
 
Or, l’envoi desdites mises en demeure n’est justifié par aucune pièce. Dans ces conditions, l’ensemble de ces frais seront rejetés.

- Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, il convient de l’ordonner dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

- Sur la demande de dommages-intérêts
 
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
 
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Et, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le seul défaut de paiement ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi des parties défenderesses, en sorte que la demande de dommages-intérêts fondée sur leur résistance abusive sera rejetée.
En revanche, le syndicat des copropriétaires justifie avoir dû faire intervenir une société de plomberie pour mettre un terme sur des fuites actives au sein de l’appartement des parties défenderesses. En effet, le 29 juillet 2024, la société CPP est intervenue pour juguler la fuite sur le robinet d’arrêt d’eau des toilettes dudit appartement.
Dès lors qu’il ne s’agit pas d’une réparation d’une grosse réparation au sens des dispositions de l’article 606 du code civil, seule Madame [P], ès qualités d’usufruitière, sera condamnée au paiement de la somme de 188,10 euros relative aux frais occasionnés sur cette partie privative de son lot. Au surplus, cette somme a été avancée par le syndicat des copropriétaires qui justifie, dès lors, de l’existence d’un préjudice financier dû à l’incurie de Madame [P] de mettre un terme aux fuites relatives au lot dont elle est usufruitière, et ce, compte tenu des éventuelles conséquences d’une telle fuite sur les parties communes de l’immeuble, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires est tenu d’une obligation de conservation.

- Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] et Madame [P] seront condamnés in solidum aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] et Madame [P] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [R] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 7.947,71 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 février 2024 au titre des charges de copropriété autres que celles relatives à la quote-part des charges relatives à la gestion de la copropriété, aux dépenses d'entretien et aux réparations courantes de l'immeuble et à la payer quote-part des frais afférents aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 1er avril 2025 inclus ;

Condamne Madame [O] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 11.845,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2024 sur la somme de 10.544,23 euros et sur le surplus de la somme à compter du 3 avril 2025 au titre des charges de copropriété dues au titre de la quote-part des charges relatives à la gestion de la copropriété, aux dépenses d'entretien et aux réparations courantes de l'immeuble et à la payer quote-part des frais afférents aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2018 au 1er avril 2025 inclus ;
Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Madame [O] [P] à payer la somme de 188,10 euros au syndicat du [Adresse 4] en réparation du préjudice matériel qu’il a subi en raison des réparations qu’il a effectuées sur les parties privatives du lot n°16 et pour le compte de la première nommée ;

Condamne in solidum Madame [O] [P] et Monsieur [R] [P] à payer au syndicat du [Adresse 4] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Madame [O] [P] et Monsieur [R] [P] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 08 Janvier 2026.


La Greffière Le Président