Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 25/00014
N° RG 25/01818 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F52U
Le 05 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le cinq Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]
Comparant, représenté par Madame [P], Responsable du service contentieux-recouvrement


ET :

Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 4]
Non comparant, ni représenté




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2022 et prenant effet le 1er juin 2022, TERRES D’ARMOR HABITAT a donné en location à Monsieur [H] [T] un appartement de type 3 situé [Adresse 2]) moyennant un loyer d’un montant de 322,75 € par mois, outre un acompte sur charges de 47,03 € par mois, soit la somme totale de 369,78 € par mois.
Par LRAR en date du 3 avril 2025 (pli avisé le 8 avril 2025), TERRES D’ARMOR HABITAT a mis en demeure Monsieur [H] [T] de régler la somme de 6 448,06 € au titre des loyers et charges impayés. 
Monsieur [H] [T] ne répondant pas à l’enquête ressources, une pénalité dite « supplément de loyer solidarité » (SLS) a été appliquée au taux maximal à partir de l’échéance du mois de janvier 2025 pour un montant mensuel de 1 132,61 €.
Un commandement de payer la somme de 7 992,50 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 5 juin 2025 (acte remis à l’étude). 

Par acte du 12 août 2025, TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Monsieur [H] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :

- Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail à compter du 06.08.2025, par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 23.05.2022,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations de locataire, et notamment à l’obligation de payer les loyers,
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement en cause passé le délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux au besoin avec le concours de la [Localité 8] Publique et d'un serrurier,
- Condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 12 762,04 €, dette locative (loyers, charges et indemnité d'occupation) arrêtée au 31.07.2025,
- Condamner Monsieur [H] [T] à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 06.08.2025, jusqu'à libération effective des lieux,
- Condamner Monsieur [H] [T] à lui payer la somme de 150 € au titre de l'Article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner Monsieur [H] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement et de la présente assignation.
- Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025.

A cette date, TERRES D’ARMOR HABITAT, représenté par Madame [C] [P] suivant pouvoir écrit du directeur général de l’office HLM en date du 2 octobre 2025, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, tout en actualisant la dette locative à la somme de 15 953,03 € incluant une somme de 10 193,49 € au titre du SLS, soit la somme résiduelle de 5 759,54 € déduction faite du SLS.
Le bailleur social a indiqué que le locataire était en impayé depuis l’échéance de novembre 2023 et que le dernier paiement avait eu lieu en décembre 2024 ; qu’aucun échange n’avait eu lieu avec le locataire; et que celui-ci était âgé de 48 ans, déclaré comme vivant seul et salarié.
Monsieur [H] [T], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.
Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il fait part de la carence de Monsieur [H] [T].
Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 11 juin 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 14 août 2025.
Le dossier a été mis en délibéré au 05 janvier 2026. 

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :
Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 5 juin 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Monsieur [H] [T], défaillant à l’audience, ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 6 août 2025.
Par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. 
En l’espèce, l'absence de reprise du paiement de l’intégralité du loyer courant et l'absence de justification d’une situation financière favorable de Monsieur [H] [T] ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiement, même d’office, pour lui permettre de régler l'arriéré dans un délai de 36 mois (délai maximum pouvant être accordé par le tribunal).
De même, en l’absence de paiement du loyer courant et de demande expresse en ce sens, la suspension des effets de la clause résolutoire ne peut être prononcée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire des lieux, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.


Sur les loyers, charges et l’indemnité d’occupation 

À la date de l’audience, l’arriéré locatif s’élevait à la somme totale de 15 953,03 € selon le décompte arrêté au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).
Il convient de déduire les frais de la présente instance qui seront inclus dans les dépens, pour un montant de 279,55 €.
Par ailleurs, il y a lieu de déduire la somme de 10 193,49 €, correspondant au supplément de loyer de solidarité (SLS) appliqué entre le 1er janvier et le 1er septembre 2025.
En conséquence, Monsieur [H] [T] sera condamné à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 479,99 € en principal, au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés jusqu’à la date de l’audience (15 953,03 € – 279,55 € – 10 193,49 €).
Monsieur [H] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et des charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 414,97 € par mois, à compter du 1er octobre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Monsieur [H] [T], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer en date du 5 juin 2025 et ceux de l’assignation en date du 12 août 2025. 


Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Succombant à l’instance et tenu aux dépens, Monsieur [H] [T] sera condamné à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 150 € au titre des frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens, par application des dispositions susvisées.


Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du code de procédure civile dispose quant à lui que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de sorte que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de plein droit. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 6 août 2025 ;

DIT, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] au plus tard deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [H] [T] tant de sa personne que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer à TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 5 479,99 € au titre du solde des loyers, charges et indemnités d’occupation demeurés impayés à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse) ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, indexée selon les mêmes modalités, soit la somme de 414,97 € par mois, à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à verser à TERRES D’ARMOR HABITAT une somme de 150 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [T] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.



le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case
à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT


- 1 CCC par LS
à [H] [T]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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