Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 3 juillet 2025

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


 [O] c/ Syndic. de copro. RESIDENCE LE MURIER 

MINUTE N°
DU 03 Juillet 2025

N° RG 24/03657 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6VZ




 




 






















Grosse délivrée
à Me TROIN Thierry
Copie délivrée
à Me CAIRE Bastien
le







DEMANDERESSE:

Madame [K] [O]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me TROIN Thierry, avocat au barreau de Nice, substitué par Me PAULUS Alexandra, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires LE MURIER, représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET OR IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me CAIRE Bastien, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE,Vice-Présidente, Juge au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 06 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025 , les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe 

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025 







EXPOSÉ DU LITIGE

[K] [O] est propriétaire d'un appartement situé au premier étage d'un immeuble sis [Adresse 4], qu’elle a acquis de [I] [U] et [H] [Y] épouse [U] le 29 novembre 2013.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2024, [K] [O] a assigné le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l'audience du 23 janvier 2025 à 14h15 aux fins de:

- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à procéder à la remise en état des lieux par l'enlèvement des carreaux de verre et la possibilité de jouir des fenêtres de son appartement sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- condamner subsidiairement et sous astreinte de 150 € de retard syndicat des copropriétaires résidence le mûrier à communiquer le nom et les coordonnées du copropriétaire qui aurait réalisé des travaux d'obturation,
- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à lui payer à titre d'indemnisation à parfaire une somme de 1.650 € pour la perte de loyer d'avril à juin 2021,
- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par conclusions, le syndic de copropriété Résidence le Mûrier demande de:

A titre principal: 
- débouter [K] [O] de l'ensemble de ses demandes,
A titre reconventionnel:
- juger que la procédure initiée par [K] [O] est abusive,
- juger que [K] [O] a fait dégénérer son droit d'ester en justice un abus,
En conséquence :
- condamner [K] [O] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,
- condamner [K] [O] à telle amende civile qu'il plaira au tribunal,
En tout état de cause :
- condamner [K] [O] à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner [K] [O] aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions, [K] [O] demande de:
A titre principal:
- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à procéder à la remise en état des lieux par l'enlèvement des carreaux de verre et la possibilité de jouir des fenêtres de son appartement sous astreinte de 150 € par jour de retard,
- condamner subsidiairement et sous astreinte de 150 € par jour de retard le syndicat des copropriétaires résidence le mûrier à communiquer le nom et les coordonnées du copropriétaire qui aurait réalisé des travaux d'obturation,
- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à lui payer à titre d'indemnisation à parfaire une somme de 1.650 € pour la perte de loyer de juillet à septembre 2022,

A titre subsidiaire :
- autoriser [K] [O] à désobstruer sa fenêtre,
- interdire au syndic de copropriété Résidence le Mûrier sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée de s’opposer à l’ouverture de la fenêtre objet du litige,

A titre infiniment subsidiaire :
- procéder à la désignation d’un expert ayant pour mission de venir sur les lieux pour constater les désordres et l’obturation, déterminer l’historique de la fenêtre objet du litige, déterminer quel pourrait être le copropriétaire voisin concerné, chiffrer la remise en état de la fenêtre de [K] [O], donner les éléments de responsabilité, déterminer les travaux pour ce faire, déterminer les préjudices subis,

En tout état de cause: 
- débouter le syndic de copropriété Résidence le Mûrier de toutes ses demandes,
- condamner le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à lui payer la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après débats en audience publique du 06 mars 2025, la décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande principale

[K] [O] prétend que les deux fenêtres, du rez-de-chaussée et du premier étage, datent de la même époque que la maison, soit des années 1930, et à tout le moins pour la fenêtre du premier étage de 2009, rappelant qu’elle a condamné celle du rez-de-chaussée qui donnait sur les fondations de l’immeuble de la résidence Le Mûrier. 
Elle produit aux débats des courriers du syndic de copropriété Résidence le Mûrier adressés au représentant de l’ancien gestionnaire de son appartement et à l’ancien propriétaire, indiquant que la fenêtre litigieuse donne directement sur la terrasse à jouissance privative d’un copropriétaire de la résidence Le Mûrier, et la sommant de bien vouloir faire le nécessaire afin de condamner cette ouverture.
Elle explique avoir découvert que la fenêtre avait été obstruée à l’occasion d’un changement de locataire en mai 2022, ce qui a eu pour effet d’interdire toute entrée d’air secondaire dans son appartement. Elle explique à cet égard que le travail de condamnation de sa fenêtre a été “salement effectué, avec du béton très négligemment jeté en tas, au point que sa fenêtre ne s’ouvre même plus de l’intérieur, le cadre en bois et le verre ayant été collés au béton”

Le syndic rétorque que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’il serait à l’origine de la fermeture de la fenêtre pratiquée sur le mur mitoyen ni qu’il aurait connaissance de la personne à l’origines lesdits travaux. Il prétend que la fenêtre a été créée sans la moindre autorisation en 2019, produisant une photographie datant de 2009 sur laquelle apparaissent des pavés de verre à l’endroit de la fenêtre litigieuse.
Si aucun élément objectif ne permet de déterminer la date à laquelle cette photographie a été prise, force est de constater que les parties s’accordent sur le fait qu’elle a été réalisée en 2009.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 février 2019, le cabinet OR Immobilier a indiqué à LOGIREM (ancien gestionnaire de [K] [O]): “je vous informe qu’une fenêtre a été créée sans autorisation sur la façade de l’immeuble construit sur la parcelle IR [Cadastre 1] dont [I] [U] est propriétaire et dont vous êtes le représentant. Cette fenêtre donne directement sur la terrasse à jouissance privative d’un copropriétaire de la résidence Le Mûrier, ce qui est absolument contraire aux règles d’urbanisme en vigueur. Je vous mets en demeure de bien vouloir faire le nécessaire afin de condamner cette ouverture comme cela était à l’origine et faire cesser le préjudice d’atteinte à la vie privée du copropriétaire possédant la terrasse qui ne peut plus en jouir paisiblement. Faute de quoi, je me verrai dans l’obligation d’entamer toute procédure utile afin de protéger les intérêts de la copropriété que j’administre”
Le même courrier était adressé le 22 février 2019 à [I] [U] (qui avait vendu le bien à [K] [O] en 2013)

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2019 mentionne dans ses questions diverses la difficulté en ces termes : “Mme [Z] soulève à nouveau l’ouverture de la fenêtre donnant sur sa terrasse à jouissance privative. Le syndic précise qu’il a écrit à plusieurs reprises au propriétaire de la parcelle numéro [Cadastre 1] et s’est rapproché de l’urbanisme” L’emploi du terme “à nouveau” démontre que la question avait été abordée précédemment sans qu’il soit possible de savoir à quelle date.

Les pièces du dossier et notamment le titre de propriété du 20 novembre 2013 n’apportent aucun élément probant sur l’existence de fenêtres dans l’appartement acquis par [K] [O].
La photographie produite aux débats par le syndic de copropriété Résidence le Mûrier, datant de 2009, laisse apparaître une fenêtre obstruée par trois pavés de verre.
Dans les échanges de mails entre [K] [O] et le cabinet OR Immobilier de juin et juillet 2022, [K] [O], pour démontrer l’existence de la fenêtre depuis l’origine de son acquisition de l’appartement en 2013, fait état de photographies de la rénovation réalisée en 2017 et d’une attestation de [H] [U]. 
Elle produit ainsi aux débats l’attestation de [H] [U], ancienne propriétaire de l’appartement, qui confirme qu’il existait “une petite fenêtre qui s’ouvrait sur la terrasse d’un voisin, laquelle n’avait jamais été condamnée”
[W] [A] atteste pour sa part avoir visité à plusieurs reprises, de 2013 jusqu’à la rénovation de 2017, le studio de [K] [O] et avoir constaté l’existence d’une petite fenêtre, ancienne, qui s’ouvrait dans la chambre, puis après la rénovation dans la mezzanine.
[R] [Q] indique enfin avoir participé à la rénovation du studio en 2017 et avoir constaté “l’existence d’une petite fenêtre, ancienne, qui s’ouvrait dans la chambre”

Il est en tout état de cause constant que [P] [E]/cabinet Or Immobilier a écrit (à une date comprise entre le 29 mai et le 19 juin 2022, cf.pièce 3 de la demanderesse): “en 2019, une fenêtre a été créée sur la façade de votre immeuble, celle-ci donne directement sur la terrasse à jouissance privative d’un copropriétaire de la résidence Le Mûrier, ce qui est contraire aux règles d’urbanisme en vigueur. Des recherches ont été entreprises en son temps pour connaître le propriétaire de cet immeuble et lui demander de remettre les lieux en leur état initial. Cette démarche n’ayant pas abouti, la copropriété a décidé de condamner cette ouverture afin de faire cesser le préjudice d’atteinte à la vie privée du copropriétaire possédant la terrasse ne pouvait plus en jouir paisiblement. Compte tenu de ces éléments, il en résulte que cette fenêtre doit rester condamnée comme elle l’était à l’origine”
Ces termes ne sont susceptibles d’aucune interprétation sur le fait que la copropriété ait décidé de condamner l’ouverture litigieuse, en contradiction totale avec ce que prétend en l’état le défendeur.

Contrairement à ce qui a été indiqué en 2019, la copropriété ne s’est pas rapprochée des services de l’urbanisme ni n’a engagé aucune démarche judiciaire pour faire procéder à la fermeture de la fenêtre litigieuse. 

Il est donc établi que le syndic a commis une véritable voie de fait en procédant lui-même au rebouchage de la fenêtre. Si les termes de l’article 662 du code civil apparaissent proscrire l’ouverture telle qu’elle a été réalisée sur le mur mitoyen, il appartenait au syndic de le faire constater par voie judiciaire et de solliciter toute mesure permettant de remédier à ce prétendu désordre. En l’absence de décision à cet égard, le syndic ne saurait valablement prétendre à la validation de la voie de fait qu’il a commise. 
Il convient donc de remettre les parties dans la situation antérieure à l’intervention illégitime du syndic et d’ordonner à ce dernier de procéder à la remise en état des lieux par l'enlèvement des carreaux de verre sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte.

Il appartiendra au syndic, s’il estime nécessaire, d’engager toute action judiciaire idoine.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

[K] [O] sollicite dans un premier temps la condamnation du syndic à payer la somme de 1.650 € pour la perte de loyer d’avril à juin 2021 puis dans un second temps pour la perte des loyers de juillet à septembre 2022. 
Conformément à ce que souligne le syndic, elle ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes, qui doivent donc être rejetées.

Le syndic sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive.
[K] [O] étant reçue au principal, n’a pas agi de manière abusive et cette demande est rejetée.

Sur la demande relative à l’amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

[K] [O] n’a pas agi de manière abusive cette demande doit être rejetée

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, d’en mettre la totalité une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndic succombant, supportera la charge des dépens.


Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner le syndic de copropriété à payer à [K] [O] la somme de 1.200 euros à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile sans, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l'espèce, rien ne justifie d'écarter cette mesure.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à procéder à la remise en état des lieux par l'enlèvement des carreaux de verre de l’appartement appartenant à [K] [O], situé au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 4];

REJETTE la demande de prononcer une astreinte de 150 € par jour de retard;

REJETTE la demande de [K] [O] au titre des dommages-intérêts;

DÉBOUTE le syndic de copropriété Résidence le Mûrier de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE le syndic de copropriété Résidence le Mûrier à payer à [K] [O] la somme de 1.200 euros application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndic de copropriété Résidence le Mûrier aux entiers dépens de la procédure;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Le Greffier Le Juge