Tribunal Judiciaire · Référés civils — 6 janvier 2026

MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


 
 ORDONNANCE DE REFERE DU 06 JANVIER 2026


Minute : 26/00002
 N° RG 25/00004 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FCIA


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière : Madame Isabelle POUYET

Débats : En audience publique le 01 Juillet 2025
Prononcé : le 06 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

[D] [X]
né le 12 Septembre 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Pierre VIELLARD de l’AARPI ADRET AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

[K] [C]
née le 22 Juillet 1987 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Raphaël PIETTRE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant, Maître Pierre VIELLARD de l’AARPI ADRET AVOCATS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant


DEFENDERESSE

S.A. LE MONT BLANC, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jérôme OLIVIER de la SARL ALFIHAR, avocat au barreau d’ANNECY, avocats plaidant


le 7/1/2026 
Titre à Me PIETTRE
Expédition à Me OLIVIER 
1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d'huissier en date du 19 décembre 2024, monsieur [D] [X] et madame [K] [C] ont fait assigner la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux nécessaires pour lever les réserves émises lors de la livraison du bien vendu en l’état futur d’achèvement.

Dans leurs conclusions soutenues à l'audience du 1er juillet 2025, monsieur [D] [X] et madame [K] [C] demandent au juge des référés de condamner la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC à réaliser ou faire réaliser sous astreinte les travaux nécessaires à la levée des réserves émises lors de la livraison du bien vendu en l’état futur d’achèvement et dans le mois suivant la prise de possession des lieux, et à leur payer la somme de 10 322,40 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de jouir du bien vendu et la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions soutenues à l’audience, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC demande au juge des référés de débouter monsieur [D] [X] et madame [K] [C] de l'ensemble de leurs prétentions et de les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande d’exécution des travaux :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1221, 1601-1 et 1642-1 du code civil ;

Le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantir, en application du quatrième texte susvisé, tous les défauts apparents de la chose vendue, qu'ils constituent une non-conformité du bien aux caractéristiques prévues au contrat ou un vice de construction. La garantie des vices apparents constitue une application de l'obligation plus générale du vendeur d'édifier et de livrer un immeuble exempt de vices et de défauts et peut donc donner lieu à une exécution forcée en nature sur le fondement du droit commun des contrats.

Conformément au droit commun de la preuve, il appartient à l'acquéreur de démontrer que le bien vendu est affecté de défauts et au vendeur de rapporter la preuve soit que ces défauts sont imputables à une cause qui lui est étrangère, soit qu'il a procédé ou fait procéder aux travaux correctifs nécessaires pour remédier à ces défauts.

Le procès-verbal de livraison du 31 juillet 2024 fait état de 89 réserves émises par monsieur [D] [X] et madame [K] [C] (le procès-verbal de livraison ne comporte pas de réserve n°1 et la réserve n°67 ne comporte aucune description d’un quelconque défaut). Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 août 2024, les acquéreurs ont dénoncé des défauts supplémentaires décrits dans un rapport établi par la société par actions simplifiée BTG EXPERTISES. 

Aucun texte n’impose que les défauts affectant le bien vendu soient constatés contradictoirement pour être valablement dénoncés au vendeur et relever de la garantie des vices apparents. Par ailleurs, si le juge ne peut fonder uniquement sa décision sur un rapport d’expertise non contradictoire, eu égard à l’importance des conséquences qui peuvent être tirées des conclusions d’un expert, le rapport établi par la société par actions simplifiée BTG EXPERTISES ne constitue pas un rapport d’expertise, en ce qu’il ne comporte aucune analyse des causes et conséquences des défauts relevés mais un simple constat de l’état du bien vendu et peut donc être utilisé tel quel par le juge dans le seul but d’établir l’existence des défauts allégués.

En revanche, le rapport établi par la société par actions simplifiée BTG EXPERTISES énumère sans distinction des défauts réservés lors de la livraison du bien et des défauts supplémentaires, sans d’ailleurs reprendre la numérotation des premiers utilisée dans le procès-verbal de livraison. Les demandeurs n’ont pas cru devoir dresser un tableau récapitulatif des défauts réservés ou dénoncés, en reprenant la numérotation du procès-verbal de livraison et, pour les défauts supplémentaires, les numéros de photographies du rapport de la société par actions simplifiée BTG EXPERTISES et en indiquant pour chaque défaut si les travaux correctifs nécessaires ont été effectués ou non. Le juge des référés n’a pas vocation à effectuer ce travail à la place des parties. Il y a donc lieu de se référer exclusivement à la pièce n°8 des demandeurs laquelle est intitulée « liste des réserves actualisée » pour déterminer si la société défenderesse a correctement exécuté ses obligations de délivrance et de garantie.

Tous les défauts mentionnés dans la pièce n°8 ont été réservés lors des opérations de livraison et ont donc été constatés à cette occasion et par les acquéreurs, et par le vendeur. Ces défauts ont en outre été constatés par la société par actions simplifiée BTG EXPERTISES et mentionnés dans son rapport. La société défenderesse ne produit par ailleurs aucune pièce de nature à démontrer que les réserves émises à l’occasion des opérations de livraison ne seraient pas justifiées et que les défauts ainsi dénoncés seraient en réalité inexistants. Les demandeurs rapportent donc bien la preuve de l’existence des défauts allégués.

La société défenderesse ne démontre aucunement que les défauts dénoncés seraient imputables à une cause qui lui serait étrangère.

Elle justifie en revanche par la production de quitus, de la réalisation de travaux nécessaires pour remédier à certains défauts. Les travaux nécessaires pour remédier à l’absence de fermeture de la porte du garage, aux défauts affectant le système de chauffage et les radiateurs et à l’absence de certaines bouches de VMC ont ainsi été effectués, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs puisque ceux-ci l’ont mentionné dans leur liste des réserves actualisée. Les travaux de ragréage de l’étage, qui incombaient normalement à la société AKCELEP FRERES, ont été réalisés le 17 mai 2025 par la société IDEAL CONSTRUCTION, ainsi que cela ressort du quitus signé le 17 mai 2025 par les demandeurs. Si ces derniers indiquent dans la liste des réserves actualisée que ces travaux n’auraient pas été effectués, ils ne produisent aucun élément de nature à contredire le quitus qu’ils ont signé. Il y a donc lieu de considérer que cette réserve a été levée. En revanche, les acquéreurs ayant indiqué sur les quitus délivrés aux sociétés VENTIMECA et NET ACTIV BAT, que la VMC ne fonctionnait pas et que la reprise des cloisons en placo n’avait pas été effectuée, les quitus délivrés ne sauraient valoir pour ces réserves. De même le rapport de réserves versé aux débats par la société défenderesse faisant état de réserves levés par le maître de l'ouvrage et non par l’acquéreur, il ne peut suffire à établir que les réserves qui y sont mentionnées ont bien été levées dès lors que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. 

La société défenderesse justifie par la production d’un courriel de l’entreprise JPM d’une difficulté technique pour procéder à la pose des portes du placard de l’entrée. Il n’appartient pas au juge des référés de déterminer si cette difficulté est de nature à permettre ou non au vendeur de procéder à un ajustement par rapport aux prévisions initiales du contrat. Cette difficulté fait obstacle à ce qu’il soit enjoint au vendeur, au stade du référé, d’effectuer les travaux nécessaires pour lever cette réserve.

La société défenderesse ne démontre aucunement que les acquéreurs se seraient opposés à l’intervention des entreprises chargées d’effectuer les travaux correctifs. Les conclusions notifiées par ces entreprises dans le cadre des recours en garantie intentés par le vendeur n’ont aucune valeur probante, indépendamment des pièces produites par ces entreprises pour démontrer les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Les échanges de courriels versés aux débats dans le cadre de la présente procédure font certes état de la volonté des acquéreurs que les travaux correctifs soient exécutés en leur présence et d’être en conséquence prévenus à l’avance de l’intervention des entreprises, mais cette exigence n’apparaît pas illégitime. Ces échanges font également état de difficultés occasionnelles pour fixer certains rendez-vous mais ces difficultés n’apparaissent ni excessives ni anormales et ne peuvent caractériser un quelconque manquement des acquéreurs à leurs obligations. La liste des réserves actualisée versée aux débats par les demandeurs démontre au contraire qu’un certain nombre de réserves ont été levées, notamment par la société ETABLISSEMENTS GRENAT.

Il conviendra donc de condamner sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux défauts mentionnés dans la liste des réserves actualisée sous les numéros 3, 4, 7, 8, 10, 15 à 17, 19 à 22, 24, 25, 27, 31, 33 à 41, 43 à 45, 47 à 56, 58, 59, 62 à 66, 68, 70, 71, 73, 75 à 82, 84, 87 et 89.

Sur la demande de provision :

Vu les articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103, 1601-1 et 1231-1 du code civil et L261-11 et R261-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Le vendeur d'un immeuble en état futur d'achèvement est tenu de livrer le bien dans le délai stipulé au contrat. Cette obligation constitue une obligation de résultat.
Le bien vendu est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.
En l’espèce, le délai d’achèvement du bien vendu stipulé au contrat expire au 31 décembre 2023. La livraison du bien est intervenue le 31 juillet 2024. A cette date le bien était cependant dépourvu d’électricité, d’eau chaude et de chauffage et ne pouvait donc être considéré comme achevé. Il ressort de la liste des réserves actualisée versée aux débats par les demandeurs que l’alimentation du logement en électricité n’est intervenue que le 14 août 2024 et en gaz que le 23 janvier 2025. 
La société défenderesse ne justifie aucunement que ce retard serait imputable à une cause qui lui serait étrangère ou à une cause justifiant le report du terme du délai de livraison prévue au contrat. 
Le manquement du vendeur à son obligation de livrer le bien dans le délai convenu cause nécessairement un préjudice aux acquéreurs puisque ceux-ci ont été contraints de payer un loyer d’un montant de 1 133,48 euros, au moins jusqu’au 1er février 2025. L’inhabitabilité du bien vendu n’est en revanche pas établie avec toute l’évidence requise en référé postérieurement au 1er février 2025.
Le préjudice subi par les demandeurs du fait du retard d’achèvement du bien vendu pouvant a minima être évalué à la somme de 7 934,36 euros et l’obligation pour la société défenderesse de réparer ce préjudice n’étant pas, dans cette limite, sérieusement contestable, il conviendra de condamner cette société à payer aux demandeurs une provision de ce montant.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC succombant, elle sera condamnée aux dépens, déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée sur ce fondement à payer à monsieur [D] [X] et madame [K] [C] une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.


PAR CES MOTIFS :


Nous, François BOURIAUD, président du tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC à procéder ou faire procéder, dans les deux mois suivant la signification de la présente décision et, une fois ce délai expiré et pendant un délai de 6 mois, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, aux travaux nécessaires à la levée des défauts mentionnés dans la liste des réserves actualisée versée aux débats par les demandeurs sous les numéros 3, 4, 7, 8, 10, 15 à 17, 19 à 22, 24, 25, 27, 31, 33 à 41, 43 à 45, 47 à 56, 58, 59, 62 à 66, 68, 70, 71, 73, 75 à 82, 84, 87 et 89 ;

Nous réservons le cas échéant la liquidation de l'astreinte ;



Condamnons la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC à payer à monsieur [D] [X] et madame [K] [C] la somme de 7 934,36 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du retard d’achèvement du bien vendu ;

Condamnons la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC à payer à monsieur [D] [X] et madame [K] [C] la somme 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE MONT BLANC aux dépens de l'instance ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 6 janvier 2026 ;


En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et par la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT