Tribunal Judiciaire · Référés — 2 janvier 2026

N° RG 25/01377 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UILR


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 25/01377 - N° Portalis DBX4-W-B7J-UILR
NAC: 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à Me Marie-Victoire CHAZEAU
à Me Jean-François LAFFONT






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 JANVIER 2026



DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BAGATELLE 2 SIS [Adresse 4] anciennement représenté par le syndic SARL MARTIN GESTION et, depuis un jugement du 14 octobre 2025, représenté par la SAS CONVERGENCE IMMOBILIER nommée administrateur judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE



DÉFENDEURS

Mme [X] [D] veuve [E], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/011228 du 01/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])
représentée par Maître Jean-François LAFFONT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [F] [E], pour lequel a été dressé un procès verbal constatant une difficulté pour cause de décès, ayant demeuré [Adresse 6]

non comparant



PARTIE INTERVENANTE 

SAS CONVERGENCE IMMOBILIER, intervenante volontaire, nommée administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [7] 2 sis [Adresse 3] par jugement du tribunal judiciaire de TOULOUSE en date du 14 octobre 2025, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 25 novembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,



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EXPOSE DU LITIGE


Madame [X] [D] veuve [E] est propriétaire des lots n° 2 et 3, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Adresse 9] sis [Adresse 5] [Localité 12].

Par actes de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la société MARTIN GESTION, a assigné Madame [X] [D] veuve [E] et Monsieur [F] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 25 novembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté entre temps par la société CONVERGENCE IMMOBILIER, administrateur judiciaire nommé selon ordonnance en date du 14 octobre 2025, intervenant volontaire à l'instance, demande à la présente juridiction, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles 14-1 et suivant de la loi du 10 juillet 1965, de :

accueillir l'intervention volontaire de l'administrateur provisoire judiciaire et la déclarer recevable au visa de l'article 328 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [D] veuve [E] à payer par provision la somme de 5.757,99 euros à parfaire au jour de l'audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation ;dire que Madame [X] [D] veuve [E] s'acquittera du montant des charges impayées sur 24 mois à hauteur d'une mensualité de 239 euros en sus des charges courantes ;condamner Madame [X] [D] veuve [E] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [X] [D] veuve [E] aux entiers dépens de l'instance.
S'agissant de l'assignation de Monsieur [F] [E], le commissaire de justice a dressé un procès-verbal de diffcultés en raison du décès de ce dernier.

Aux termes de ses conclusions, Madame [X] [D] veuve [E], régulièrement assignée à domicile, demande à la présente juridiction de donner acte aux parties de leur accord tel que pris ci-dessous : 
Madame [X] [D] veuve [E] s'acquittera de la somme de 5.757,99 euros représentant l'arriéré des charges arrêté au 24 juillet 2025 tel que précisé à l'assignation moyennant 24 mois de délais, à savoir par mensualités de 232 euros au moyen d'un virement qui sera mis en place tous les mois à compter de la décision à intervenir et que les charges courantes seront scrupuleusement réglées en sus à leur date d'échéance ;le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] représenté par son syndic MARTIN GESTION gardera à sa charge la totalité des frais de procédure engagés, à savoir les actes de contentieux, honoraires de commissaire de justice, frais de procédure et autres dépens ;les dépens de l'instance seront laissés à la charge du demander, Madame [E] étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l'assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'affaire a été mise en délibéré au 02 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Au regard du jugement du 14 octobre 2025 ayant nommé la société CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d'administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10], il convient de déclarer recevable son intervention volontaire.


* Sur les charges de copropriété impayées

L'article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». 

En l'espèce, il est constant que Madame [X] [D] veuve [E] est propriétaire des lots n° 2 et 3, dépendant d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé résidence [Localité 8] 2 sis [Adresse 2] à [Localité 12].
A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, elle doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 02 juin 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus) que Madame [X] [D] veuve [E] reste redevable de la somme de 5.757,99 euros d'arriérés de charges de copropriété.

Il convient par ailleurs de constater qu'aux terme de ses conclusions la partie défenderesse reconnait sa dette.

Il en résulte que Madame [X] [D] veuve [E] est donc redevable de la somme de 5.757,99 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 02 juin 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 avril 2025, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

Cependant, au regard de l'accord intervenu entre les parties, il convient d'autoriser Madame [X] [D] veuve [E] à s'acquitter de la dette en 23 mensualités de 232 euros et une dernière mensualité égale au solde restant dû, et ce en sus des charges courantes. 

Le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision.

Faute pour Madame [X] [D] veuve [E] de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des charges restant dû deviendra immédiatement exigible.


* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Madame [X] [D] veuve [E] sollicite que les dépens de l'instance soient laissés à la charge du syndicat des copropriétaires au moyen que les appels de fonds, sommations et autres mises en demeure ont tous été adressés à son défunt époux, décédé en 2018, et qu'elle aurait convenu d'un échéancier avec le syndicat des copropriétaires et versé depuis 2024, la somme de 200 euros en sus de ses charges courantes.

Il convient toutefois de constater qu'aucune pièce produite ne permet de démonter l'existence d'un tel accord ; qu'en outre, alors que la charge de la preuve lui incombe en vertu du principe probatoire de l'article 1353 du code civil, il ne ressort nullement des extraits de compte produit que la défenderesse aurait versé la somme de 200 euros en sus de ses charges, aucun réglement supplémentaire n'ayant été effectué en 2024. 

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Madame [X] [D] veuve [E] sera donc tenue aux entiers dépens de l'instance.


* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Madame [X] [D] veuve [E] à payer la somme de 600 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la société CONVERGENCE IMMOBILIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.


PAR CES MOTIFS,


Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence :

DECLARONS recevable l'intervention volontaire de la société CONVERGENCE IMMOBILIER ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] veuve [E] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire la société CONVERGENCE IMMOBILIER, la somme de 5.757,99 euros (CINQ MILLE SEPT CENT CINQUANTE SEPT EUROS et QUATRE VINGT DIX NEUF CENTIMES) au titre de l'arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 02 juin 2025 (appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts aux taux légal à compter du 01 avril 2025 ;

ACCORDONS à Madame [X] [D] veuve [E] un délai pour se libérer de sa dette en principal, frais et intérêts, moyennant le versement, en sus des charges courantes, de 23 mensualités de 232 euros et une 24e mensualité égale au solde restant dû, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des charges, puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;

DISONS qu'en cas de nouvelle défaillance du copropriétaire dans le respect de ses obligations et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] veuve [E] à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], représenté par son administrateur provisoire la société CONVERGENCE IMMOBILIER, une somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [X] [D] veuve [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 02 janvier 2026.


LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,