Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025
Président : Madame CHAREF, JCP
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 02 Octobre 2025



 GROSSE :
 Le 05 décembre 2025
 à Me CASALTA Delphine 
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 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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N° RG 25/02021 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6IQV

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEUR

Monsieur [G] [E]
né le 19 Janvier 1986 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

non comparant













EXPOSÉ DU LITIGE :
Selon acte sous seing privé à effet au 29 juin 1995, l’OPH 13 Habitat a donné à bail à [X] [E] et [Z] [Y] épouse [E] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].
[X] [E] est décédé le 2 mai 2017.
[Z] [Y] veuve [E] est décédée le 20 février 2024.
Par courrier du 25 mars 2024, M. [G] [E], fils des locataires, a demandé le transfert de bail à l’OPH 13 Habitat.
Par courrier du 16 avril 2024, le bailleur a sollicité la transmission des pièces nécessaires à l’étude de la demande de transfert de bail.
Par courrier du 1er juillet 2024, le bailleur a indiqué refuser le transfert de bail au motif que la taille du logement (type 4) ne pouvait être attribué à une personne seule.
Par courrier du 6 août 2024, le bailleur a sollicité la libération des lieux.
C’est dans ce contexte que le demandeur a fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 4] statuant en référé aux fins de voir :

Débouter le défendeur de ses demandes, fins et conclusions, Prononcer la résiliation du bail en raison du décès de la locataire, Dire et juger que l’occupation du défendeur est sans droit ni titre, Ordonner l’expulsion immédiate du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef, Abroger les délais prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution du fait de la pénétration dans les lieux par voie de fait, Le condamner à payer une indemnité d’occupation provisionnelle de 571,49 euros charges non comprises et jusqu’au départ, Le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Ordonner l’exécution provisoire.Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir que les conditions légales de transfert de bail ne sont pas remplies par le défendeur de sorte qu’il occupe les lieux sans droit ni titre, étant ajouté qu’il a pénétré dans les lieux par voie de fait et qu’il y a donc lieu d’écarter les délais prévus par les articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.
L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 puis a fait l’objet d’un renvoi d’office pour être finalement retenue à l’audience du 2 octobre 2025.
A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, le défendeur n’était ni présent ni représenté.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail, l’occupation sans droit ni titre et la demande d’expulsionAux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
Sans préjudice des sixième et septième alinéa de l'article 832 du code civil, au conjoint survivant ;
Aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
Aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…) ;
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier ». 

Par ailleurs, l'article 40 I. de la même loi, précise, s’agissant des logements sociaux, que l'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il est constant que [Z] veuve [E], titulaire du bail litigieux, est décédée le 20 février 2024, tel qu’il ressort de l’acte de décès.

Faute de comparution, le défendeur, fils de la locataire, ne justifie pas remplir les conditions de l’article 40 susvisé dans la mesure où il n’établit pas que sa situation personnelle lui permet de bénéficier du transfert de bail. 

Il en résulte que le contrat de bail a été résilié du fait du décès de la locataire le 20 février 2024 et que le défendeur est occupant sans droit ni titre. 

Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. 

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les délais prévus par les articles L412-1 et L.412-6 du code des procédures d’exécutionEn application de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023 : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
L'article L.412-6 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que : « Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».
En l’espèce, le maintien dans les lieux du défendeur alors que le transfert de bail lui a été refusé caractérise sa mauvaise foi de sorte qu’il y a lieu d’écarter le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Toutefois, les circonstances dans lesquelles le défendeur a pu s'introduire dans les locaux ne caractérisent pas une voie de fait.
En effet, une voie de fait ne saurait résulter de la seule occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d'effraction imputables au défendeur. 
En l'espèce, le bailleur n’établit aucune voie de fait imputable au défendeur.
Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande tendant à écarter le délai prévu par l’article L.412-6 du code de procédures civiles d’exécution.
Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. 
Au regard du montant actuel du loyer et des charges (dernier décompte), son montant sera fixé à la somme mensuelle de 529,35 euros (comprenant le loyer et la provision sur charges) jusqu’à qu’à la libération effective des locaux.
Sur les demandes accessoiresLe défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sera condamné à payer au demandeur la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,
Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,
CONSTATE que le bail à effet au 29 juin 1995 liant l’OPH 13 Habitat à [Z] [Y] veuve [E] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] est résilié du fait du décès de [Z] [Y] veuve [E] survenu le 20 février 2024 ;
DECLARE M. [G] [E] occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2] ;
ORDONNE à M. [G] [E] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
ORDONNE la suppression du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles ;
DIT qu’à défaut pour M. [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, l’OPH 13 Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef du logement, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
DEBOUTE l’OPH 13 Habitat de sa demande de suppression du délai prévu à L. 412-6 du code des procédures civiles et rappelle que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE M. [G] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 529,35 euros par mois, provision sur charge comprise jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès 21 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
CONDAMNE M. [G] [E] aux dépens ;
CONDAMNE M. [G] [E] à payer à l’OPH 13 Habitat la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente