Tribunal Judiciaire · Service des référés — 9 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 25/54983 - N° Portalis 352J-W-B7J-C73VL

N° : 13

Assignation du :
21 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 09 janvier 2026



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. 
DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société NOVOTIM
C/O NOVOTIM
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par la SELARL RENAUD - ROUSTAN AVOCATS, prise en la personne de Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS - #P0139



DEFENDERESSE

La S.C.I. SABA-SEPIDEH
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par la SELARL VPA, prise en la personne de Maître Vincent PROUST, avocat au barreau de PARIS - #D1465



DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, 

La société Saba-Sepideh est propriétaire du lot n°1 de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a assigné en référé la société Saba-Sepideh devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement:

- de la somme provisionnelle de 9.239,36 euros au titre de l’arriéré de charges au 3 juillet 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024,

- d’une pénalité égale à 1% par mois de retard soit la somme provisionnelle de 1.144,11 euros,

- de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer, dont distraction pour ce qui le concerne au profit de Maître Philippe Renaud, Renaud-Roustan Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, réduisant sa demande en paiement à la somme de 2.988,11 euros. 
Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société Saba-Sepideh sollicite le débouté de la demande de condamnation au titre des frais nécessaires soit 1.219,82 euros et la fixation de sa dette de charges de copropriété à la somme de 1.768,29 euros.
Elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur 2 mois à hauteur de 1.000 euros par mois en sus des charges courantes.
Elle sollicite enfin le rejet de la demande de pénalité et de la demande au titre des frais irrépétibles, chaque partie conservant la charge de ses propres dépens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.



MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Selon l’article 22 de la loi du 9 juillet 1991, les frais de recouvrement exposés sans titre exécutoire ou sans ordre de la loi restent à la charge du créancier, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Par dérogation, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Dés lors n’entrent pas dans cette catégorie les frais de relance multiples, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance et les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires verse aux débats:
- le relevé de propriété,
- les procès verbaux d’assemblée générale des 30 mai 2018, 3 juillet 2019, 14 octobre 2020, 7 juillet 2021, 16 juin 2022, 18 avril 2023, 24 avril 2024 et 26 novembre 2024 votant et approuvant les budgets jusqu’à l’exercice prévisionnel 2025,
- les appels de fonds,
- un relevé de compte individuel détaillé.
 
Les décompte et relevé individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 2.988,11euros correspondant aux charges impayées au dernier trimestre 2025 inclus et à des frais. Il convient de déduire les frais d’avocat pour un montant de 1.027,82 euros.

La société Saba-Sepideh ne justifie pour le surplus d'aucun paiement libératoire.

Il convient en conséquence de condamner la société Saba-Sepideh à verser au syndicat des copropriétaires:
- la somme de 1.960,29 euros au titre des charges de copropriété au dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er avril 2025
- 192 euros au titre des frais.

Des délais de paiement lui seront accordés conformément au présent dispositif eu égard aux efforts d’apurement et au quantum restant dû.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la pénalité de 1% par mois de retard s’analyse en une clause pénale et son montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure, la société Saba-Sepideh qui succombe supportera le poids des dépens ce compris le coût de la sommation de payer, dont distraction pour ce qui le concerne au profit de Maître Philippe Renaud, Reanud-Roustan Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner la société Saba-Sepideh au paiement au demandeur de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit. 



PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, mise à disposition au greffe, contradictoire et premier ressort,

Condamons la société Saba-Sepideh au paiement de la somme de 1.960,29 euros (mille neuf cent soixante euros vingt neuf centimes) au titre des charges de copropriété au dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 1er avril 2025;

Condamons la société Saba-Sepideh au paiement de la somme de 192 euros (cent quatre vingt douze euros) au titre des frais;

Accordons à la société Saba-Sepideh un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 2 paiements mensuels successifs d'un montant de 1.000 euros (mille euros) pour le premier en sus du loyer et des charges en cours et un 2ème paiement correspondant au solde de la dette, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande de pénalité;

Condamons la société Saba-Sepideh au paiement des dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer, dont distraction pour ce qui le concerne au profit de Maître Philippe Renaud, Renaud-Roustan Avocats;

Condamons La société Saba-Sepideh au paiement de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile; 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit;

Fait à [Localité 8] le 09 janvier 2026

La Greffière, La Présidente, 





Carine DIDIER Maïté FAURY