Tribunal Judiciaire · CH4 RÉFÉRÉ JCP — 6 janvier 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 3]


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 06 JANVIER 2026


N° RG 25/00375 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOHN

Minute JCP n° 


PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) : 

E.P.I.C. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [E] [K], munie d'un pouvoir écrit ;


PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [X] [U] épouse [R], demeurant [Adresse 4]
comparante en personne assistée de Mme [B] [L] ([Localité 5])
Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Marc SILECCHIA

Débats à l'audience publique de référé du 06 novembre 2025






Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)


- copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] (LS)
 Mme [R] (LS) 


RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 mai 1990, l'Office Public d'Aménagement et de Construction de [Localité 6], devenu l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] METROPOLE a consenti à Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 2] , pour un loyer mensuel de 980 francs (149,40 euros) ainsi que 1 028 francs (156,72 euros) pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d'économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT (ci-après dénommée la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT) venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] METROPOLE
 a fait signifier le 11 octobre 2024 à Madame [X] [R] née [U] et le 30 octobre 2024 à Monsieur [N] [R], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 853,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 avril 2025 remis respectivement à personne et conformément à l'article 659 du code de procédure civile, la SEM EUROMETROPOLE METZ HABITAT a fait assigner Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 septembre 2025, puis renvoyée à l'audience du 06 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue. 

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :
Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l'expulsion de Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] ainsi que tous occupants s'y trouvant de leur chef, et au besoin, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Dire et juger qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risques et périls du défendeur ; Les condamner solidairement et à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif à la somme de 4 047,57 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges (loyer de mars 2025 non inclus), suivant décompte arrêté à la date du 20 mars 2025, augementée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 557,61 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu'à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;Dire que cette indemnité d'occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organismes H.L.M. ; Dire que l'indemnité d'occupation sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que à la Société d'Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d'eau ainsi qu'elle aurait pu le faire si le bail n'avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit par provision ; Condamner solidairement les défendeurs à payer au demandeur une somme de 500 euros Condamner solidairement Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de la présente assignation au terme de l'article 696 du code de procédure civile. 
Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT précise que les locataires n'ont pas régularisé l'arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer. 

A l'audience, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative laquelle s'élève désormais à la somme de 1 742,99 euros à la date du 4 novembre 2025, compte tenu d'un rappel de l'aide personnalisée au logement et de la reprise du paiement du loyer courant par locataire. Elle précise accepter la demande de délai de paiement formulée par Madame [X] [R] née [U]. 

En défense, Madame [X] [R] née [U] était présente assistée de sa fille. A l'audience, elle reconnaît être tenue d'une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 200 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. En outre, elle expose avoir repris le paiement du loyer courant, auquel elle ajoute un surplus de 200 euros par mois. Elle indique être retraitée depuis dix ans et percevoir une pension mensuelle de 983 euros, ainsi qu'une retraite complémentaire de 50 euros. Elle précise enfin que Monsieur [N] [R] a quitté le logement au cours de l'année 2020-2021.

Monsieur [N] [R] quoique régulièrement assigné, n'était ni présent, ni représenté, sans avoir fait connaitre les motifs de son absence. 

L'affaire était mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 11 octobre 2024 pour Madame [X] [R] née [U] et le 30 octobre 2024 pour Monsieur [N] [R], et une copie des impayés locatifs a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 7 avril 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 4 septembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.


Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles seulement plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai d'un mois pour régulariser le défaut de paiement. 

Dès lors la stipulation contractuelle prévoyant un délai d'un mois est inopérante et le délai légal de deux mois prévu par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 doit recevoir application. 

En l'espèce le commandement de payer visant la clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 853,13 euros a été signifié le 11 octobre 2024 à Madame [X] [R] née [U] et le 30 octobre 2024 à Monsieur [N] [R]. 

Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 31 décembre 2024. 


Sur le montant de l'arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT produit un décompte actualisé au 4 novembre 2025 aux termes duquel Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] lui doivent, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 1 742,99 euros.

Monsieur [N] [R] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette

Madame [X] [R] née [U] reconnait la dette. 

En outre, sur le fondement de l'article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. 

En l'espèce aux termes du contrat de location conclu le 25 mai 1990, Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] agissent solidairement entre eux, également il est stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations du présent contrat. 

Ils seront par conséquent condamnés solidairement et, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT cette somme de 1 742,99 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 853,13 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l'accord intervenu entre les parties à l'audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l'audience par Madame [X] [R] née [U]. Monsieur [N] [R] et Madame [X] [R] née [U] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Si la demande d'expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, et d'autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que leur condamnation solidaire et provisionnelle de Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à leur départ définitif des lieux.


Sur l'incidence d'une procédure de surendettement :

Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] faisaient l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.


Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] , parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] , tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 25 mai 1990 entre l'Office Public d'Aménagement et de Construction de [Localité 6], devenu l'Office Public de l'Habitat [Localité 6] METROPOLE, d’une part, et Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ; 

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] à payer à la Société d'économie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] METROPOLE la somme de 1 742,99 euros au titre des loyers et des charges, incluant l'échéance du mois d'octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 1 853,13 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] , tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 8 mensualités de 200 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;
qu'à défaut pour Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant ;
que Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] seront condamnés solidairemenet et à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;
DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT tendant à l'expulsion de Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] et à leur condamnation à une indemnité d'occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] bénéficieraient des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] à payer à la SEM EUROMETROPOLE [Localité 6] HABITAT venant aux droits de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 6] METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [X] [R] née [U] et Monsieur [N] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024 et du 30 octobre 2024, de l'assignation en référé du 3 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 7 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 06 janvier 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier. 


Le greffier La juge