Tribunal Judiciaire · Chamb. référés(sup 10000) — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]



Jugement du : 09 Janvier 2026

N° RG 25/00621 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3Z5U

N° Minute : 26/35

JUGEMENT
selon la procédure accélérée au fond



ENTRE

Syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGATHINES, pris en la personne de son syndic en exercice SOLAGI SA, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège, aux lieu et place du cabinet MARTY,
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Me Jean-Claude ATTALI de la SCP SVA, avocat au barreau de BEZIERS substitué par Me Jean BELLISSENT, avocat

DEMANDEUR

D'UNE PART


ET


Monsieur l’administrateur général des Finances Publiques de la région Midi-Pyrénées et du Département de la Haute-Garonne à [Localité 9] chargé du domaine, es qualité de Curateur à la succession vacante de Madame [O] [L],
[Adresse 6]
[Localité 3]

Représenté par Me Anne-chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D'AUTRE PART






COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président
Madame Violaine MOTA, Greffier

Magistrat ayant délibéré:
Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président



Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l'audience Publique du 09 Décembre 2025 et qu'il en ait été délibéré, le jugement suivant a été rendu ce jour.

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS, à la demande du [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SA SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice (ci-après dénommé SDC LES AGATHINES), en date du 1er octobre 2025, de Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [O] [L], tendant principalement à le voir condamner au versement de la somme de 4.383,98 € au titre des charges de copropriété impayées, portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 24 juin 2025, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts et de la somme de 1.400,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’hypothèque légale du syndic, et les sommes retenues par le commissaire de justice, enfin dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
Vu l’audience du 4 novembre 2025 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,
Vu les conclusions déposées aux intérêts de Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, qui a souhaité voir fixer la créance à la somme de 3.729,98 €, outre voir débouter le SDC LES AGATHINES de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens, enfin, en tout état de cause, voir dire qu’il ne sera tenu du passif qu’à hauteur de l’actif successoral existant,
Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts du SDC LES AGATHINES, qui a maintenu l’ensemble de ses demandes et qui a sollicité, au surplus, de voir débouter le défendeur de ses demandes,
Vu l’audience du 9 décembre 2025 lors de laquelle les parties ont repris leurs demandes,
Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,







MOTIFS

Sur la demande principale

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose qu’ : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; […] 
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

A l’appui de sa demande, le SDC LES AGATHINES produit le relevé de propriété mentionnant Madame [O] [L] ainsi que la décision du tribunal judiciaire de TOULOUSE en date du 31 août 2022 déclarant vacante la succession de cette dernière et désignant en qualité de curateur Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, un extrait de compte arrêté au 23 juin 2025 incluant les frais de commissaire de justice et faisant apparaître un solde débiteur de 4.383,98 €, cinq mises en demeure en date des 2 octobre 2024, 3 mai 2024, 30 octobre 2024, 5 février 2025 et 24 juin 2025, outre les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires en date des 8 septembre 2023 et 20 septembre 2024, les appels de fonds en date des 18 mars 2022, 15 septembre 2022, 15 mars 2023, 20 et 21 septembre 2023, 15 mars 2024, 23 et 27 septembre 2024 et 12 mars 2025 et trois décomptes de charges en date des 15 septembre 2022, 20 septembre 2023 et 27 septembre 2024.
En revanche, il convient de relever que le SDC LES AGATHINES met en compte la somme de 451,84 € au titre de la 2e échéance de l’appel de fonds en date du 1er octobre 2025 sans en justifier de la régularité par la production de l’appel de fonds correspondant, de sorte qu’il convient de déduire cette somme de la créance.

En outre, s’agissant des frais de recouvrement mis à la charge du copropriétaire défaillant en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il convient de rappeler que ces frais doivent être nécessaires. 
Or, il est constant que les honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise du dossier au commissaire de justice ou de constitution du dossier pour l’avocat ou encore des frais de suivi de recouvrement ou de suivi de la procédure ne peuvent être imputés au copropriétaire débiteur dès lors qu’ils ne sont pas procéduralement nécessaires, ces prestations constituant des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Ces frais ne peuvent être considérés comme nécessaires que si le syndic a déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement.
En l’espèce, il résulte du décompte en date du 23 juin 2025 que la somme totale de 654,00 € a été mise en compte au titre des frais de recouvrement. 
Or, il apparaît que les mises en demeure en date des 30 mars 2023 et 2 mai 2023 ne sont pas transmises aux débats. Il apparaît également que le SDC LES AGATHINES échoue à démontrer que le syndic a déployé une activité inhabituelle afin de parvenir au recouvrement des charges impayées, de sorte que les frais de dernier avis avant poursuite en date du 5 novembre 2024, de constitution dossier avocat en date du 28 novembre 2024, du suivi de procédure impayée en date du 3 décembre 2024 et du suivi contentieux en date du 27 mai 2025 ne sont pas des frais nécessaires devant être mis à la charge du débiteur. 
Il convient ainsi de déduire ces sommes de la créance. 
Dès lors, seules la somme de 36,00 € au titre des frais de mise en demeure en date du 2 octobre 2024 et la somme de 120,00 € au titre des frais de mise en demeure en date du 5 février 2025 sont des frais de recouvrement justifiés au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.

Les conditions textuelles étant remplies, Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne sera donc condamné à verser au SDC LES AGATHINES la somme de 3.434,14 € (4.383,98€ - 451,84€ - 498,00€) correspondant au total des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Conformément à la demande, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 juin 2025.

Par ailleurs, la procédure spécifique visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne permet de statuer que sur les sommes provisionnelles expressément visées à l’article 14-1 de la même loi. En ce sens, bien qu’il s’agisse d’une décision au fond, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond n’est pas compétent pour allouer sur ce fondement des dommages-intérêts pour résistance abusive. 
Ainsi, le SDC LES AGATHINES sera débouté de cette demande. 

Enfin, en application des dispositions de l’article 810-1 du Code civil, qui dispose que « Le curateur est seul habilité à payer les créanciers de la succession. Il n'est tenu d'acquitter les dettes de la succession que jusqu'à concurrence de l'actif. », 

il convient de dire que Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne sera condamné au paiement de la somme de 3.434,14 € dans la limite de l’actif disponible de la succession de Madame [O] [L] à l’issue des opérations d’inventaire et de vente des biens immobiliers.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LES AGATHINES, représenté par son syndic en exercice, la SA SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 3.434,14 € (trois-mille-quatre-cent-trente-quatre euros et quatorze centimes) correspondant aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 juin 2025 ;

DIT que Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne ne sera tenu au paiement de la somme de 3.434,14 € (trois-mille-quatre-cent-trente-quatre euros et quatorze centimes) que dans la limite de l’actif successoral de Madame [O] [L] disponible ;

DEBOUTE le [Adresse 7] LES AGATHINES, représenté par son syndic en exercice, la SA SOLAGI, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de ses autres demandes ;


CONDAMNE Monsieur le Directeur régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le Président,