Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 3 — 8 janvier 2026

MINUTE N° : 26/
ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00234 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DQTG
 NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière
 AFFAIRE : [R] [T] [H], [I] [P] C/ [C] [W], S.A.R.L. [N] [F] [E]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [E]

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Me Jocelyn RIGOLLET
la SCP THOIZET & ASSOCIES
Régie
Expert
Délivrées le :


DEMANDEURS

Mme [R] [T] [H]
née le 18 Juin 1985 à VIENNE (38200), demeurant 700 Montée Saint Mamert le Bas - 38138 LES COTES D AREY
représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de [E], avocat postulant et Me Chloé VINCENT-HYTIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 

M. [I] [P]
né le 15 Avril 1984 à LYON (69007), demeurant 700 Montée Saint Mamert le Bas - 38138 LES COTES D AREY
représenté par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de [E], avocat postulant et Me Chloé VINCENT-HYTIER, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant 


DEFENDEURS

M. [C] [W]
né le 27 Septembre 1957 à VIENNE (38200), demeurant 183 A Route des Meuilles - 38550 CHEYSSIEU
représenté par Me Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de [E]

S.A.R.L. [N] [F] [E], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS sous le numéro 452 485 535, dont le siège social est sis 27 Rue Victor Hugo - 38200 VIENNE
représentée par Maître Jacques THOIZET de la SCP THOIZET & ASSOCIES, avocats au barreau de [E]


Débats tenus à l'audience du 11 Décembre 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026 
Ordonnance rendue le 08 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 juillet 2023, Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] ont acquis, auprès de Monsieur [C] [W], une maison d’habitation sise 700 Montée Saint Mamert le Bas à Les Côtes-d’Arey (38138), cadastrée section AM n° 127, pour un prix de 242 000 euros TTC.

Se plaignant de la présence d’humidité au sein de l’immeuble, Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] ont diligenté une expertise extra-judiciaire afin d’avoir un audit général complet de celui-ci. Le 9 octobre 2023, un rapport d’expertise a été établi par Monsieur [M] [O], aux termes duquel “une pathologie structurelle de basculement” a notamment été relevée.

Malgré la réalisation de différents travaux, Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] se sont plaints de la persistance des infiltrations dénoncées.

Par lettres officielles des 3 juillet et 6 août 2025, Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H], agissant par l’intermédiaire de leur conseil, ont sollicité, auprès de Monsieur [C] [W] et l’agence immobilière en charge de la vente, la prise en charge du coût des travaux réalisés et des devis de travaux établis aux fins de remédier aux désordres dénoncés.

Aucune issue amiable n’a pu aboutir entre les parties.

C’est dans ce contexte que Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, Monsieur [C] [W] et la société [N] [F] [E] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 4 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 11 décembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] demandent au juge des référés de :

- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

- réserver les dépens de l’instance.

Ils exposent que la mesure d’instruction sollicitée vise à caractériser les désordres, leur antériorité, leur gravité, leur origine, le coût des réparations et à déterminer les éventuelles conséquences des travaux réalisés. Ils déclarent n’avoir pas eu connaissance de l’ampleur des désordres lors des visites ou au travers des diagnostics annexés à l’acte de vente. Ils considèrent que la clause d’exonération de garantie des vices cachés leur est inopposable dans la mesure où le vendeur ne pouvait ignorer la gravité structurelle des désordres. Ils ajoutent qu’aucune vétusté ne saurait couvrir des défauts compromettant la solidité même de l’immeuble ou sa destination.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, Monsieur [C] [W] demande au juge des référés de :

- débouter Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] de leurs demandes,

- compléter la mission d’expertise des chefs de mission énoncés au dispositif des conclusions,

En tout état de cause,

- les condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il prétend que l’état de dégradation du bien était visible lors de la vente. Il relève que la promesse de vente et l’acte authentique mentionnent l’existence de plusieurs infiltrations nécessitant la reprise de la toiture. Il déclare n’avoir dissimulé aucun vice dont il aurait eu connaissance.

Par observations orales formulées à l’audience, la société [N] [F] [E], représentée par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise sollicitée, et sollicite sa mise hors de cause.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Il appartient donc au juge des référés de contrôler l’existence du motif légitime invoqué au soutien d’une demande d’expertise probatoire.

En l’espèce, l’acte authentique, qui doit faire la loi entre les parties, contient en pages 10 et 11 une clause usuelle de non garantie des vices cachés par les vendeurs, libellée comme suit : “l’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”.

Il apparaît ainsi que la clause de non-garantie des vices cachés ne peut recevoir application lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices affectant le bien vendu et que l’acquéreur a qualité de professionnel de l’immobilier.

Cet acte contient également, en page 11, la précision suivante concernant les infiltrations d’eau : “lors de l’avant-contrat susvisé, le vendeur a déclaré qu’il existe plusieurs fuites lors d’épisodes de pluie, localisées au niveau du pan Est de la toiture principale. Ce dernier, s’était engagé à procéder à une réparation temporaire, afin d’éviter d’aggraver la situation, et compte tenu que l’ACQUEREUR prévoit de réaliser une réfection totale de la toiture.
Les réparations n’ayant pas solutionné le problème, les parties ont convenu de séquestrer entre les mains du notaire soussigné, la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 euros).
Conventionnellement entre les parties, le VENDEUR s’engage à rembourser à l’ACQUEREUR, à première demande de ce dernier le montant qui sera demandé par l’entreprise chargée de ladite réparation.
A ce sujet, les parties conviennent de valider ensemble le devis de l’entreprise.
A la sûreté de cet engagement, il sera séquestré en la comptabilité du notaire soussigné ladite somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 euros)”.

Il est également précisé que le bien est équipé d’une chaudière au fuel qui demeure inutilisable.

Il ressort des pièces produites aux débats, et des explications des parties, que Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] ont constaté postérieurement à cette acquisition la présence de désordres affectant le bien immobilier litigieux.

Le rapport technique établi par Monsieur [M] [O], le 9 octobre 2023, fait état d’une humidité capillaire au sein du bâtiment et d’“une pathologie structurelle de basculement type “château de cartes” [qui] menace la partie Ouest […] [devant] être aménagée en premier”. Il ajoute que “le projet est […] à modifier (ou de faire un aménagement provisoire dans l’ancienne partie habitation”, et qu’“une reprise intérieure d’un morceau de mur de refend en pierres [est] déjà prévue”.

Les devis et factures communiquées montrent que les demandeurs ont engagé différents travaux de réfection.

Il est établi que le conseil de Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] a sollicité auprès du vendeur et de l’agence immobilière en charge de la vente la prise en charge du coût des travaux réalisés et des devis de travaux de réfection établis, par courriers officiels des 3 juillet et 6 août 2025.

Il est incontestable que les demandeurs ne pouvaient détecter les désordres litigieux antérieurement à la vente.

Il s’infère des éléments du dossier la possibilité que Monsieur [C] [W] n’ignorait pas l’existence de ces désordres, si bien que la mise en cause de sa responsabilité au regard des vices cachés n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Il est rappelé, en tout état de cause, qu’il n’appartient pas au juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, d’apprécier la pertinence de l’argumentation relative aux critères de mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

Si la promesse et l’acte de vente mentionnent l’existence d’infiltrations affectant la toiture du bien immobilier et la défectuosité de la chaudière au fuel, il est incontestable que Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] ne pouvaient détecter l’ensemble des désordres litigieux avant la vente.

Aussi, Monsieur [C] [W] ne peut se prévaloir de la clause de non garantie inscrite à l’acte authentique de vente pour s’opposer à la demande d’expertise.

Par ailleurs, la demande de mise hors de cause de la société [N] [F] [E] ne saurait prospérer à ce stade compte tenu des éléments produits aux débats. Sa responsabilité ne peut être écartée en l’état, dans la mesure où il pourra y avoir discussion sur son degré d’information relativement à l’état du bien auprès du vendeur. 

Il y a donc lieu de maintenir dans la cause cette dernière et sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

Pour le surplus, il résulte des pièces produites et des explications fournies que la demande d’expertise est fondée sur un motif légitime puisque le litige revêt des aspects techniques qui nécessitent le recours à une telle mesure.

Dans ces conditions, et sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités encourues, il sera fait droit à la demande d’expertise dans les conditions précisées au dispositif de la décision, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Il sera rappelé que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l’expert et n’est pas tenu par les propositions des parties.

Le coût de l’expertise sera avancé par Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H], demandeurs à cette mesure ordonnée dans leurs intérêts.

- Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, la partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions susvisées.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [Y] [A]
B.P. 14
38209 VIENNE CEDEX
Tél. fixe : 0676970560
Tél. portable : 0662339019
Courriel : roux.expert@laposte.net

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, sis 700 Montée Saint Mamert le Bas à Les Côtes-d’Arey (38138), en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents,

2. Examiner l’ouvrage, le décrire,

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leur assignation introductive d’instance et le rapport de Monsieur [V] [O] du 9 octobre 2023, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art, à des vices apparents ou cachés lors de la vente, ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4. Fournir tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si le vendeur et l’agence immobilière avaient connaissance de ces vices,

5. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites,

6. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

8. Donner un avis sur les travaux commandés et réalisés par Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] et ceux qu’il convient de réaliser pour mettre un terme aux désordres ; préciser si ces travaux ont été réalisés dans les règles de l’art pour mettre fin aux vices allégués,

9. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité,

10. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

11. Fournir tous autres renseignements utiles,

12. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

13. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

14. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de leur choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de quatre mille euros (4 000 euros) qui sera consignée par Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H] avant le 19 février 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235, alinéa 2, du Code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de Monsieur [I] [P] et Madame [R] [H],

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 8 janvier 2026,

La Greffière La Présidente