Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 12 janvier 2026

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 6]
[Localité 9]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]




REFERENCES : N° RG 25/07054 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3NMR

Minute : 



JUGEMENT


Du : 12 Janvier 2026


Madame [S] [R]
Monsieur [N] [M]

 

C/


Madame [U] [O]

Monsieur [T] [P]



JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 20 Octobre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [S] [R]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Présente et assistée de Me Ninon LE MOAL RENAUDEAU, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [N] [M]
[Adresse 7]
[Localité 8]
Présent et assisté de Me Ninon LE MOAL RENAUDEAU, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [U] [O]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Présent et assistée de Me Elzéar DE SABRAN-PONTEVÈS, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [T] [P]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Présent et assisté de Me Elzéar DE SABRAN-PONTEVÈS, avocat au barreau de PARIS


Copie exécutoire délivrée le :
 
à : Me Ninon LE MOAL RENAUDEAU
 Me Elzéar DE SABRAN-PONTEVÈS







Expédition délivrée à :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 novembre 2022, à effet du même jour, M. [T] [P] et Mme [U] [O] ont donné à bail à M. [N] [M] et Mme [S] [R] une maison à usage d’habitation d’une superficie de 60 m2, située [Adresse 3] [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 1.380 euros et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer. 

Aucun diagnostic technique n’a été établi lors de la signature du contrat de bail.

Constatant, postérieurement à la réalisation d’un dossier de performance énergétique (ci-après « DPE ») réalisé le 25 novembre 2024, que le logement loué était classé F et que sa superficie habitable était de 37,83 m2, M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont, par lettre recommandée du 16 décembre 2024, mis en demeure M. [T] [P] et Mme [U] [O] de procéder à la réalisation de travaux d’isolation ainsi qu’à la diminution du loyer proportionnelle à l’écart de superficie constaté. 

Une réunion de conciliation amiable s’est tenue le 21 mars 2025 et un procès-verbal de non-conciliation a été établi.

M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont quitté le logement le 5 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont fait assigner M. [T] [P] et Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin aux fins de voir : 
A titre principal, prononcer la nullité du contrat de bail pour dol et la restitution des loyers à hauteur de 42.780 euros ;A titre subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail pour erreur substantielle et la restitution des loyers à hauteur de 42.780 euros ; A titre infiniment subsidiaire, ordonner la réduction du prix du loyer et condamner M. [T] [P] et Mme [U] [O] au paiement de la somme de 17.856 euros ; En tout état de cause, condamner M. [T] [P] et Mme [U] [O] au paiement des sommes suivantes : 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ; 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et manquement du bailleur au devoir de bonne foi ; 5.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre leur condamnation aux entiers dépens.Ordonner la capitalisation des intérêts ;
L’affaire a été appelée à une première audience le 15 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 20 octobre 2025. 

Lors de cette audience, M. [N] [M] et Mme [S] [R], présents et assistés de leur conseil, ont déposé des conclusions par lesquelles ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes. 

Au soutien de leur demande principale en nullité du contrat de bail, M. [N] [M] et Mme [S] [R] font valoir, sur le fondement de l’article 1137 du code civil, que les bailleurs les ont trompés sur la surface habitable réelle du logement en ne produisant pas de DPE en dépit de plusieurs relances en ce sens, le DPE réalisé le 25 novembre 2024 mentionnant une superficie habitable de 37,82 m2 au lieu de 60 m2 inscrit sur le bail. Ils soutiennent que le refus des bailleurs de réaliser un DPE caractérise également une tromperie sur l’état du logement, le DPE du 25 novembre 2024 classant le logement F et relevant des anomalies potentiellement dangereuses dans l’installation intérieure électrique. La demande de restitution des loyers versés à hauteur de 42.780 euros est la conséquence de l’annulation rétroactive du contrat de bail. 

Au soutien de leur demande subsidiaire en nullité du contrat de bail pour erreur substantielle, ils exposent, sur le fondement de l’article 1132 du code civil, que la superficie habitable du logement, sa performance énergétique et sa conformité aux normes électroniques constituaient des qualités essentielles du bien et que si les informations résultant du DPE du 25 novembre 2024 avaient été portées à leur connaissance, ils n’auraient pas contracté dans les termes du contrat du 7 novembre 2022 et auraient à tout le moins sollicité une diminution du loyer. 

Au soutien de la demande formulée à titre infiniment subsidiaire en réduction des loyers et au paiement d’une somme de 23.312 euros à ce titre, M. [N] [M] et Mme [S] [R] exposent, au visa de l’article 1223 du code civil et des articles 6 et 20-1 de la loi du 22 août 2021, que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi qu’à leur obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement en délivrant un logement d’une surface moindre que celle convenue et en ne réalisant pas les travaux de mise en conformité sollicités après réalisation du DPE. 

Concernant leur demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance, M. [N] [M] et Mme [S] [R] soutiennent, au visa de l’article 1719 du code civil, que le refus opposé par les bailleurs de procéder aux travaux de mise en conformité pour les désordres dénoncés dès le 13 novembre 2022, puis le 17 novembre 2024 et postérieurement à la réalisation du DPE qui a confirmé le fait que le logement était une passoire thermique et que de graves irrégularités électriques existaient, les a empêché de recevoir des amis ou de la famille à domicile durant la période automnale et hivernale compte tenu de l’impossibilité de chauffer le logement au-delà de 16 degrés et a dégradé leur état de santé. 

Concernant leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive et du manquement du bailleur au devoir de bonne foi, M. [N] [M] et Mme [S] [R] font valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que le congé donné irrégulièrement par les bailleurs au titre d’un courrier du 23 décembre 2024, au motif que leur fils puisse s’installer dans le logement le temps de ses études, qui ne saurait constituer un motif réel et sérieux dès lors qu’ils les avaient déjà menacés de vendre le bien litigieux à plusieurs reprises après la signature du bail, a constitué une menace de représailles qui les a particulièrement affectés compte tenu de l’instabilité et de la situation précaire dans laquelle ils se seraient retrouvés si le bail avait dû prendre fin, Mme [S] [R] étant alors au chômage ; et alors même que le marché locatif était particulièrement tendu. 

M. [N] [M] et Mme [S] [R] sollicitent de même l’indemnisation de leur préjudice moral, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, au motif que le congé qui leur a été délivré le 23 décembre 2024, qui ne repose sur aucun motif réel et sérieux et ne respecte pas le formalisme légal prévu, s’apparente en une menace de représailles au regard des démarches qu’ils avaient engagées pour faire valoir leurs droits et les a ainsi particulièrement affectés. 

M. [T] [P] et Mme [U] [O], assistés lors de l’audience par leur conseil, ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe. 

Pour s’opposer à la demande de nullité du bail pour dol, ils exposent, s’agissant de la surface habitable, qu’il n’existe aucune intention dolosive et que le mesurage exact de la surface habitable n’était pas une condition déterminante de la signature du bail dans la mesure où les locataires, conscients d’une différence de surface habitable considérablement inférieure à celle indiquée dans le bail et qui correspondait en réalité à la surface au sol, mezzanine incluse, finalement mesurée par le DPE à 54,92 m2, ont eux-mêmes proposé et accepté le 20 novembre 2022 de modifier le bail en ramenant le montant du loyer à 1320 euros. Ils font de même valoir, s’agissant de la dissimulation de l’état du logement, que le bien avait été refait intégralement avec isolation en 1998, qu’il était loué en bon état d’usage, qu’ils n’avaient eux-mêmes nullement connaissance de sa faible performance énergétique, que les commentaires au bail initial apportés par les locataires le 18 novembre 2022 font apparaître qu’ils signalaient simplement ne pas avoir reçu les diagnostics obligatoires et que la signature du bail modifié le 20 novembre 2022 en l’absence de tout DPE fourni démontre que la performance énergétique du bien n’était pas déterminante de leur engagement. Ils sollicitent, dans l’hypothèse où l’annulation du contrat de bail était constatée, la condamnation des locataires à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer versé, soit 1.320 euros pendant toute la durée de leur occupation, au motif que le remboursement intégral des loyers n’est envisageable que pour le cas où le logement se serait avéré totalement inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce car les locataires ne contestent pas avoir joui paisiblement du bien dans son intégralité, en ce compris les mezzanines, jusqu’à leur congé délivré le 5 mai 2025. 

Au soutien du rejet de la demande de nullité du bail pour erreur substantielle, M. [T] [P] et Mme [U] [O] exposent que la réduction du loyer intervenue le 20 novembre 2022, en considération de l’absence de prise en compte des surfaces en mezzanine dans le calcul de la surface habitable et de l’absence de fourniture de DPE, exclut toute erreur possible de la part des locataires. Ils ajoutent que les caractéristiques du bien déterminantes de leur engagement étaient la consistance du logement et non son mesurage et que les locataires ne contestent pas avoir utilisé le couchage et la chambrette situées en mezzanine. Ils ajoutent qu’aucun grief concernant le logement n'a été dénoncé pendant deux ans. 

Pour s’opposer à la demande de réduction des loyers, les défendeurs font valoir que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit non pas une obligation de réaliser des travaux de mise en conformité mais celle de délivrer un logement décent, que les locataires n’allèguent pas l’absence d’éléments ou d’équipements qui rendraient le logement non conforme à un usage d’habitation et que dans la mesure où les logements doivent bénéficier, depuis le 1er décembre 2025, d’un niveau de performance minimale caractérisé par l’étiquette F, ces derniers n’étaient pas fondés à solliciter des travaux d’amélioration de performance énergétique. Ils soutiennent ensuite que les locataires n’ont formulé aucune demande tenant à l’impossibilité de jouir pleinement du bien loué, notamment en ce qui concerne l’utilisation des surfaces en mezzanine, ou aux difficultés de chauffage, de ventilation ou de surconsommation électrique avant le 17 novembre 2024. Ils exposent en outre qu’une réduction du loyer est déjà intervenue le 20 novembre 2022, à la demande des locataires, pour exclure les mezzanines du calcul de la surface habitable du logement. Ils ajoutent que l’action en diminution de loyer telle que prévue par l’article 140 III.-A de la loi ELAN, dont le juge est saisi dans le cadre de cette instance, est soumise à la saisine préalable de la commission départementale de conciliation et qu’à défaut de saisine de cette commission par les locataires, l’action est irrecevable. Ils exposent, dans l’hypothèse où l’action était déclarée recevable, que la seule sanction pour dépassement du loyer maximal serait la diminution du loyer de 1.320 euros à 1.184 euros pendant la durée du bail, soit la somme de 136 euros sur 36 mois correspondant à la durée du bail, soit la somme totale de 4.896 euros. 

Au soutien du rejet de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance, M. [T] [P] et Mme [U] [O] exposent que les divers défauts sur l’état du bien dénoncés le 13 novembre 2022 sont différents de ceux visés dans l’assignation et ont par ailleurs donné lieu à des réparations par Mme [U] [O]. Ils ajoutent que les locataires ne font état d’aucune difficulté liée à l’état du bien loué entre la modification du bail intervenue le 22 novembre 2022 et le 17 novembre 2024, que les locataires ne s’étaient jamais plaints de difficultés liées au chauffage avant cette dernière date et qu’ils ne rapportent pas la preuve d’une prétendue dégradation de leur santé. 

Au soutien du rejet de la demande d’indemnisation du préjudice moral, M. [T] [P] et Mme [U] [O] soutiennent que les locataires sollicitent deux fois l’indemnisation du préjudice moral qui aurait résulté, d’une part, de la délivrance d’un congé nul au titre de la mauvaise foi et de la résistance abusive et, d’autre part, de la simple délivrance du congé nul. Ils font valoir que les locataires sont partis d’eux-mêmes en ayant donné congé du bail le 5 mai 2025 au motif qu’ils auraient eu à subir une déloyauté de la part des bailleurs alors que le logement était parfaitement décent, que les défauts dénoncés lors de l’installation dans les lieux le 13 novembre 2022 avaient donné lieu à des réparations et qu’ils n’ont formulé la moindre critique entre cette date et le 17 novembre 2024. Ils ajoutent que la première demande de communication du DPE a été faite le 17 novembre 2024, que le diagnostic a été établi le 25 novembre 2024 et immédiatement communiqué aux locataires de sorte qu’aucune résistance abusive ou mauvaise foi n’est démontrée. Ils exposent en outre que le départ des locataires n’a pas été causé par le courrier du 23 décembre 2024 et qu’ils ne justifient donc d’aucun préjudice à ce titre. 

Ils sollicitent en outre la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026. 

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, il convient de statuer, en application de l’article 467 du Code de procédure civile, par décision contradictoire et en premier ressort. 

Sur la demande de nullité du contrat de bail sur le fondement du dol

Conformément à l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol, la dissimulation intentionnelle par le cocontractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. 

De même, conformément à l’article 1130 du code civil, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que sans lui l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

Ainsi, pour que le dol soit caractérisé, les agissements invoqués doivent revêtir un caractère volontairement illicite et avoir été déterminant du consentement de la partie qui l’invoque. 

Sur la surface habitable du logement

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont soulevé, par courriel adressé aux bailleurs le 7 novembre 2022, une contradiction existante entre la superficie habitable de 60 m2 inscrite sur le bail qu’ils venaient de signer et celle renseignée sur le site d’annonce en ligne « Gens de confiance » de 50 m2 ; et sollicité une modification du bail en conséquence. 

Par un autre courriel du 18 novembre 2022, les locataires soulevaient de nouveau des différences constatées entre la surface habitable indiquée sur le bail et la réalité, précisant que celle inscrite sur le bail devait « être considérablement inférieure à 60 m2 ». Ils joignaient à leur courriel une proposition de modification du bail tenant compte des mesures adéquates et descriptions des espaces du logement, après discussion avec un architecte. Ils commentaient notamment le document envoyé en précisant, s’agissant de la surface habitable de 60 m2 inscrite sur le contrat, que « le total n’atteint même pas 45 m2 ».

M. [T] [P] et Mme [U] [O] ont répondu le 19 novembre 2022, déclarant accepter de rajouter les éléments suivants au bail : 
« Le bien que nous vous proposons à la location sis [Adresse 3] à [Localité 10] Maison loft comprenant 60 m 2 utiles se répartissant comme suit : 
40 mètres carrés au sol, plus 20 mètres carrés en mezzanines – dont une pièce fermée et une mezzanine ouverte sur le séjour, offrant deux espaces bureau et/ou couchage.
Nous pourrons rajouter sur le bail : le montant du loyer de référence établi par le Préfet selon le dispositif d’encadrement des loyers sur le territoire d’Est Ensemble : 18,3€ / m2 ainsi que le montant du loyer de référence majoré (…) : 1320€. Donc nous acceptions de ramener le loyer à 1320 euros. »

M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont en outre répondu à ce courriel le 20 novembre 2022 en ces termes : 

« Les précisions indiquées dans votre mail nous semblent suffisantes à l’heure de décrire les superficies utiles du bien. Nous vous remercions pour le détail de votre calcul du loyer, comme je vous ai dit au téléphone, celui-ci nous semblait un peu élevé en lien avec les choses dont nous avons discuté mais nous le payerons chaque mois sans faute. »

Le bail a ensuite été modifié le 22 novembre 2022, ce que les locataires ne contestent pas, ramenant le montant du loyer à la somme de 1.320 euros et avec pour précisions que le logement était composé d’une salle de bain, d’un WC, d’un cellier et d’une cuisine représentant une surface totale de 40 m2 au sol ainsi que d’une chambre et une chambrette fermée situées en mezzanine d’une surface totale de 20 m2, le tout représentant une « surface habitable utile de 60 m2 ». 

L’analyse des pièces du dossier démontre ensuite qu’aucune demande formelle de réalisation de DPE n’a été faite par les locataires avant le 17 novembre 2024, contrairement à ce que soutiennent les locataires. Si ces derniers ont pu commenter le projet de modification du bail envoyé le 18 novembre 2022 en expliquant ne pas avoir reçu le dossier de diagnostic technique et en demandant aux bailleurs de l’apporter le jour de la signature, un tel commentaire ne saurait s’analyser en une demande formelle et il est établi que les locataires ont signé le bail le 7 novembre 2022, puis celui modifié le 20 novembre 2022, en dehors de tout DPE fourni. 

Le diagnostic réalisé le 25 novembre 2024 mentionne une superficie habitable totale de 37,83 m2, laquelle correspond à la cuisine / séjour, l’arrière cuisine, la salle de bain/ WC, chambres en mezzanine exclues ; et une surface au sol totale de 54,92 m2. S’il en résulte une différence avec les surfaces inscrites sur le bail, cette divergence demeure limitée et si la surface du logement était une caractéristique déterminante du choix des locataires, ces derniers auraient sollicité une évaluation plus précise de sa superficie. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la volonté de dissimulation ou de tromperie de la part des bailleurs n’est pas établie et il se déduit de l’acceptation, par les locataires, de signer le bail en l’absence de tout diagnostic technique que la surface habitable réelle du logement ne constituait pas un élément déterminant dans leur choix de logement.

Dès lors, le moyen tiré d’une tromperie sur la surface réelle habitable du logement est inopérant. 

Sur l’état du logement

En l’espèce, ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, il est constant que le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE n’a pas été remis aux locataires lors de la signature du bail, que ce soit lors de la signature du bail le 7 novembre 2022 ou de celle du bail modifié le 20 novembre 2022. 

Il n’est en outre nullement établi, contrairement à ce qu’affirment M. [N] [M] et Mme [S] [R], que les bailleurs aient refusé de fournir le DPE lors de la signature du contrat, l’absence de remise d’un tel document n’étant pas assimilable à un refus de communication des informations en cause et il résulte au contraire des pièces produites que les locataires n’ont pour la première fois sollicité le DPE que par courriel du 17 novembre 2024, ce qui conduit à considérer que les informations qu’un tel document était susceptible de contenir n’étaient pas déterminantes de leur consentement lors de la signature du bail. 

En acceptant de conclure le contrat de bail sans disposer du DPE, M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont en effet couru le risque de ne pas être parfaitement informés sur les caractéristiques du logement proposé, notamment la performance énergétique du bien et sa conformité aux normes électroniques qui résulte du DPE sollicité deux ans après la signature du bail. 

Si M. [N] [M] et Mme [S] [R] soutiennent avoir alerté les bailleurs dès l’entrée dans les lieux sur des malfaçons que présentaient le logement et liées notamment à une mauvaise isolation ou à une humidité générale, il ressort du courriel adressé par les locataires le 13 novembre 2022 que ces derniers ont simplement dénoncé des traces d’humidité présentes dans le cellier et la salle à manger avant leur installation effective dans les lieux ; et accepté une modification du bail sans relance des bailleurs s’agissant du dossier de diagnostic technique et sans soulever de nouveau désordre avant le 17 novembre 2024. 

Par ailleurs, M. [N] [M] et Mme [S] [R] ne démontrent nullement que M. [T] [P] et Mme [U] [O] aient disposé, à la date de signature du contrat de bail, d’un DPE qu’ils auraient sciemment refusé de produire. 

Aucune réticence dolosive n’est ainsi caractérisée à l’encontre de M. [T] [P] et Mme [U] [O], dont il n’est nullement établi qu’ils aient volontairement dissimulé aux locataires des informations dont ils auraient su qu’elles étaient déterminantes de leur consentement à conclure le bail.

Le moyen tiré d’une tromperie sur l’état réel du logement est donc inopérant. 

La demande de nullité du contrat de bail sur le fondement du dol sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de nullité du contrat de bail sur le fondement de l’erreur substantielle 

Conformément à l’article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

De même aux termes de l’article 1133 du même code, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenus et en considération desquelles les parties ont contracté. 

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, tel qu’il a été relevé ci-dessus, M. [N] [M] et Mme [S] [R] ont, dès la signature, dénoncé une contradiction entre la superficie indiquée dans l’annonce du logement litigieux et celle inscrite sur le bail et proposé, puis accepté, de modifier le contrat à partir des précisions données par les bailleurs sur la superficie habitable du logement. Ils ont ensuite signé le bail modifié le 20 novembre 2022 sans solliciter d’évaluation plus précise de la superficie du logement, ce dont il résulte que la superficie du logement n’était pas une caractéristique déterminante de leur consentement. 

La différence de surface entre le DPE réalisé le 25 novembre 2024 et celle renseignée sur le bail demeure par ailleurs limitée et n’apparaît pas d’une gravité telle que les locataires n’auraient pas pris à bail le logement s’ils en avaient eu connaissance. Ces derniers ont, avant la signature du bail et avant sa modification, visité les lieux à plusieurs reprises et ont pu dans ces conditions se rendre compte de la surface du logement à louer et de sa disposition. C’est donc en toute connaissance de cause qu'ils ont contracté, de sorte que la mention erronée sur la surface des lieux qui leur a été donnée au moment de la signature du bail ne saurait constituer une erreur sur les qualités substantielles du bien de nature à entraîner la nullité du contrat de bail, ce d’autant qu’ils ont vécu dans le logement pendant plus de deux ans sans élever la moindre contestation relativement à sa surface habitable. 

En ce qui concerne la performance énergétique telle qu’elle résulte du DPE réalise le 25 novembre 2024 et les dysfonctionnements dans l’électricité du logement, ainsi qu’il a été précédemment relevé, il se déduit de l’acceptation de M. [N] [M] et Mme [S] [R] de signer le bail en l’absence de tout dossier de diagnostic technique que la classe énergétique du logement, sa conformité aux normes électriques ou encore sa consommation électrique ne constituaient pas des éléments déterminants de leur consentement et ne sauraient ainsi justifier l’annulation du contrat de bail. 

Il doit en outre être relevé qu’en dehors des traces d’humidité soulevées par les locataires le 13 novembre 2022, ces derniers se sont maintenus dans les lieux et y ont vécu pendant deux ans sans soulever la moindre difficulté liée à l’isolation du logement jusqu’au 17 novembre 2024. 

La demande d’annulation du contrat de bail au titre de l’erreur substantielle sera donc rejetée. 

La demande d’annulation du contrat étant rejetée, celle tendant à la condamnation des bailleurs au paiement de la somme de 42.780 au titre de la restitution des loyers est dépourvue d’objet. 

Sur la demande de réduction du loyer 

A titre liminaire, il convient de relever que le juge n’est pas saisi d’une action en réduction du loyer pour dépassement du loyer majoré sur le fondement de l’article 140 III.A de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, mais bien d’une action en réduction du loyer sur le fondement de la responsabilité contractuelle. 

Sur la réduction du loyer au titre du manquement à l’obligation de délivrance résultant de l’erreur de superficie

Conformément à l’article 1223 du code civil, en cas d'exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s'il n'a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d'en réduire de manière proportionnelle le prix. L'acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit.

Si le créancier a déjà payé, à défaut d'accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix.

Selon l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut d'accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l'écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.

Le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

En l’espèce, M. [N] [M] et Mme [S] [R] fondent leur demande de réduction du loyer sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance résultant de la mise en location d’un logement d’une surface moindre que celle convenue. 

Il convient d’abord de relever que M. [N] [M] et Mme [S] [R] sollicitent une réduction du loyer alors même qu’ils avaient librement convenu, avec les bailleurs, d’une réduction du loyer en considération de la surface habitable réelle du logement avec les bailleurs aussitôt après la signature du bail. Indépendamment de cet élément, l’action en réduction de loyer fondée sur l’erreur de superficie habitable ayant été introduite le 20 juin 2025, soit plus de quatre mois après le courrier de mise en demeure adressé le 16 décembre 2024 aux bailleurs, elle est irrecevable comme étant forclose.

La demande en réduction de loyer au titre de l’erreur de superficie habitable inscrite au bail sera en conséquence rejetée. 

Sur la réduction du loyer au titre du manquement à l’obligation de réaliser des travaux de conformité

La réduction judiciaire du prix telle que prévue par l’article 1223 du code civil impose au préalable d’établir une exécution imparfaite du contrat de bail imputable aux bailleurs.

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 

En l’espèce, dans un courriel adressé aux bailleurs le 13 novembre 2022, M. [N] [M] et Mme [S] [R] soulevaient, à l’occasion d’une visite du logement avant leur installation effective, comme désordres : 
Dans le cellier, un trou dans le mur à droite du frigidaire et de l’humidité potentielle à ce niveau ; Dans la cuisine, l’évier de la cuisine fissuré, l’inscription erronée d’une plaque à induction, la jointure entre le carrelage et le parquet légèrement soulevée et la peinture écaillée à plusieurs endroits ;L’humidité présente dans le mur de la salle à manger ; La peinture écaillée et le trou de la prise téléphone à refermer dans le salon ;La tête de lit non fixée et un des tiroirs ne fermant pas dans la mezzanine ;La peinture écaillée à plusieurs endroits et un morceau de parquet manquant dans la chambrette.
Ces défauts n’ont pas été reportés sur l’état des lieux annexé au bail modifié le 20 novembre 2022. 

Il résulte par ailleurs des écritures des défendeurs que Mme [U] [O] s’est rendue sur place afin de reprendre l’enduit et la peinture, procéder à la réfection du joint silicone de l’évier, reboucher les trous de prise et fixer la barre de séparation entre le parquet et le carrelage, ce que les demandeurs ne contestent pas. 

En outre, il est constant que M. [N] [M] et Mme [S] [R] n’ont jamais soulevé la moindre difficulté concernant le logement loué avant le 17 novembre 2024, où ils font état de difficultés à chauffer le logement, d’un taux d’humidité qui ne descend pas en dessous de 70%, de traces de champignons et moisissures sur un vélux et de dépenses liées au chauffage très élevées. 

Les doléances des locataires ne sont toutefois objectivées par aucun élément probant et le seul classement F du logement par le DPE réalisé le 25 novembre 2024 n’emporte pas une obligation de réaliser des travaux de mise en conformité, la réduction de loyer sur le fondement de l’article 1223 reposant non pas sur la lettre du DPE mais bien sur la démonstration d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite des bailleurs, qui n’est pas rapportée. 

Il doit en outre être relevé que si le DPE mentionnait des anomalies au niveau de l’installation intérieure d’électricité, les bailleurs justifient avoir procédé le 19 mai 2025 à des travaux de mise en conformité de la réserve électrique.

En l’absence de toute inexécution contractuelle imputable aux bailleurs, la demande de réduction de loyer à ce titre sera rejetée. 

Sur les demandes de dommages et intérêts 

Au titre du trouble de jouissance 

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte par ailleurs de l’article 1719 du même code que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, M. [N] [M] et Mme [S] [R] n’établissent aucun manquement imputable aux bailleurs susceptible d’être à l’origine d’un quelconque trouble de jouissance, ni aucun élément permettant d’apprécier un éventuel surcoût pour chauffage excessif ou une dégradation de leur état de santé. 

Leur demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sera dès lors rejetée. 

Au titre du préjudice moral 

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (…). 

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. 

En l’espèce, il y a lieu de relever, à titre liminaire, que M. [N] [M] et Mme [S] [R] sollicitent l’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5.000 euros résultant de la résistance abusive et au manquement des bailleurs à leur devoir de bonne foi en ayant, par courrier du 23 décembre 2024, délivré un congé nul car dépourvu de tout motif réel et sérieux et l’indemnisation du préjudice moral à hauteur de 5.000 euros résultant de ce même courrier qui constituait une menace de représailles et les a particulièrement affectés. 

Les demandeurs sollicitent ainsi deux fois l’indemnisation du même préjudice.

Si le courrier du 23 décembre 2024 ne respecte pas le formalisme prévu par l’article 15 précité, un simple courrier inapte à produire les effets d’un congé, qui n’a pas été suivi d’une reprise matérielle illicite ne suffit pas, en lui-même, à caractériser un préjudice moral indemnisable. M. [N] [M] et Mme [S] [R], qui sont restés dans le logement jusqu’à leur congé délivré le 5 mai 2025, n’établissent aucun grief procédural concret lié à l’irrégularité ni aucune fraude caractérisée des bailleurs susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle. 

Leur demande d’indemnisation du préjudice moral sera en conséquence rejetée. 

Sur les frais du procès et exécution provisoire 

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

En l’espèce, M. [N] [M] et Mme [S] [R], succombant entièrement, devront supporter les dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, M. [N] [M] et Mme [S] [R], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à M. [T] [P] et Mme [U] [O] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leur demande de nullité du contrat de bail au titre du dol ;

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leur demande de nullité du contrat de bail au titre l’erreur substantielle ; 

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leur demande de réduction du prix du loyer ; 

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leur demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance ; 

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leurs demandes d’indemnisation au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE M. [N] [M] et Mme [S] [R] à payer à M. [T] [P] et Mme [U] [O] la somme totale de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE M. [N] [M] et Mme [S] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [N] [M] et Mme [S] [R] aux entiers dépens ; 

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE