Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 7 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 2]
[Adresse 7] 
[Localité 3]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/02912 - N° Portalis DBW5-W-B7I-I5OJ

Minute : 2026/
Cabinet C 




JUGEMENT 

DU : 07 Janvier 2026






S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE JOLY


C/

[V] [J]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Thomas LECLERC - 31
Me Jérôme MARAIS - 18 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Me Thomas LECLERC - 31
Me Jérôme MARAIS - 18






JUGEMENT





DEMANDEUR :

S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE JOLY (RCS Caen 802.542.126), dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par Me Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [V] [J]
née le 26 Août 1991 à [Localité 8] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18 substitué par Me Soizic MORTAIGNE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Sandrine ENGE, Juge
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [B] [G], Greffier-stagiaire




PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Janvier 2025
Date des débats : 07 Octobre 2025
Date de la mise à disposition : 07 Janvier 2026
EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat exclusif de vente du 27 avril 2022, Madame [K] [O] a confié à la la SAS agence immobilière Joly la vente de son bien immobilier situé [Adresse 6].

Les 21 et 22 juillet 2022, un compromis de vente sous conditions suspensives, l'une d'entre elles étant relative aux conditions d'obtention d'un prêt par l'acquéreur d'un montant total de 84.500 euros et devant être levée au plus tard le 17 septembre 2022, a été signé par l'intermédiaire de l'agence immobilière Joly entre Madame [K] [S] épouse [O] et Madame [V] [J].

Estimant que Madame [J] a commis une faute l’ayant privée de la perception de sa rémunération par le vendeur, en refusant volontairement de fournir dans le délai imparti l’offre de prêt prévue au compromis, par lettre recommandée avec accusé de réception du même jour, l'agence immobilière Joly a rappelé à Madame [J] les termes du compromis de vente et sollicité le paiement des sommes suivantes :
* pour le compte de Madame [O], 7.500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation correspondant à 10% du prix de vente,
* 7.000 euros au titre de la rémunération qu'elle aurait perçue en cas de réitération de la vente.

Après mises en demeure préalables, par acte de commissaire de Justice du 1er juillet 2024, l'agence immobilière Joly a assigné Madame [J] devant le tribunal judiciaire de Caen afin, à titre principal, d'obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2025 et a fait l'objet de trois renvois successifs pour être retenue à l'audience du 7 octobre 2025.

À l'audience les parties ont comparu.

L'agence immobilière Joly, représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'audience, sollicite le rejet de l'ensemble des demandes de Madame [J] et sa condamnation à lui payer les sommes de :
* 7.000 euros à titre de dommages et intérêts,
* 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle fait notamment valoir que :
Madame [J] n'a pas justifié avoir demandé un prêt conforme aux stipulations contractuelles, ce défaut de diligence constituant une abstention fautive,elle doute de la véracité des attestations communiquées par Madame [J] lui reprochant des manœuvres dans le but de mettre volontairement en échec le compromis de vente,en refusant de régulariser la vente en violation de l'engagement pris au terme du compromis de vente qu'elle a signé, Madame [J] lui a causé un préjudice constitué par la perte de son droit à rémunération.
En réponse, Madame [J], représentée par son conseil, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'audience, sollicite :
à titre principal, le rejet de l'intégralité des demandes de l'agence immobilière Joly,à titre subsidiaire, la réduction dans les plus amples proportions de la demande indemnitaire,en toute hypothèse, la condamnation de l'agence immobilière Joly à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Elle soutient que la clause pénale insérée dans le compromis est contraire aux dispositions d'ordre public de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et fait valoir qu'aucune clause du compromis ne saurait lui être opposée, l'agent immobilier étant privé de tout fondement contractuel compte tenu de la caducité du compromis de vente signé entre les parties, pour défaut de réalisation des conditions suspensives.

Elle fait valoir que l'agence immobilière ne rapporte pas la preuve de l'existence des manœuvres alléguées. Elle fait valoir qu'une demande de prêt d'un montant inférieur à celui contractuellement fixé a été refusée de sorte que même si elle avait formulé dans les délais impartis une demande de financement pour le montant contractuellement prévu, celle-ci aurait été refusée.

À l'issue de l'audience, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le versement de dommages et intérêts

En droit, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt, par application de l’article 1304-3 du code civil.

L'agence immobilière Joly recherche la responsabilité délictuelle de Madame [J]. Elle estime que celle-ci, en refusant volontairement de fournir dans le délai imparti l’offre de prêt prévue au compromis, a commis une faute l’ayant privée de la perception de sa rémunération par le vendeur.

Il appartient à Madame [J] qui se prévaut du jeu de la condition suspensive de rapporter la preuve qu’elle a déposé des demandes de financement conformes aux stipulations contractuelles.

Madame [J] justifie avoir contacté un établissement bancaire, le crédit agricole Normandie, les 22 juillet, 11 août et 21 septembre 2022, lequel a refusé de donner suite à toutes ses demandes de financement. Il apparaît cependant que les différents prêts demandés étaient d’un montant supérieur à celui contractuellement prévu qui était limité à 84.500 euros. Ces demandes de financement ne peuvent donc justifier l’application de la condition suspensive.

Cependant, Madame [J] justifie également qu’elle a, dans le délai imparti, déposée un dossier en vue d’obtention du financement auprès d’un établissement bancaire, le 26 juillet 2022. Le crédit agricole Normandie a refusé le financement sollicité le 17 septembre 2022. Il apparaît que le prêt demandé était d’un montant principal de 84.500 euros, montant conforme à celui contractuellement prévu. Ce document rapporte la preuve que Madame [J] a exécuté les obligations contractuellement mises à sa charge. Cette demande de financement peut donc justifier l’application de la condition suspensive.

Ces éléments sont donc suffisants pour justifier que Madame [J] a, dans les délais contractuellement prévus et en tout état de cause avant la date à laquelle l’acte authentique devait être réitéré, contacté divers établissements bancaires pour solliciter un prêt dans les conditions fixées par la promesse de vente.

Alors qu’aucun élément ne permet d’affirmer que Madame [J] a délibérément manœuvré dans le but de mettre volontairement en échec le compromis de vente, il apparaît que la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée sans qu’une faute de l’acquéreur ne soit à l’origine de cette défaillance. L’article 1304-3 du code civil ne peut donc recevoir application et la promesse de vente doit être considérée comme anéantie par le jeu de la condition suspensive relative à l’obtention d’un concours bancaire par Madame [J].

En conséquence, l'agence immobilière Joly sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

L'agence immobilière Joly qui succombe à l’instance, supportera les dépens et ne peut prétendre à l'indemnité qu'elle sollicite sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et, versera à Madame [J] une indemnité de procédure, fixée en équité et en l'absence de justificatif, à 2.000 euros.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS agence immobilière Joly à l’encontre de Madame [V] [J] correspondant au montant de la commission prévue dans l’acte sous seing privé des 21 et 22 juillet 2022 ;

CONDAMNE la SAS agence immobilière Joly en tous les dépens ;

DÉBOUTE la SAS agence immobilière Joly de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS agence immobilière Joly à payer à Madame [V] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE