Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
Annexe 2
[Adresse 6]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00031
N° RG 25/01452 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F4PS
Le 06 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame CHEVREL 

DÉBATS : à l'audience publique du 20 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 06 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le six Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 5]
Non comparant, représenté par son fils, Monsieur [F] [K]


ET :

Monsieur [E] [L], demeurant [Adresse 3]
Non comparant, ni représenté




EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 2024, prenant effet à la même date, Monsieur [G] [K] a donné en location à Monsieur [E] [L] un appartement à usage d'habitation meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer principal d'un montant de 350 € par mois et une avance sur consommation d'eau de 50 € par mois, soit la somme totale de 400 € par mois.

Un commandement de payer la somme de 553,00 € en principal, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été délivré à Monsieur [E] [L] le 16 décembre 2024 (acte déposé à l'étude).

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, Monsieur [G] [K] a fait délivrer un congé pour motifs légitimes et sérieux à Monsieur [E] [L] (acte remis à l'étude).

Par acte du 20 juin 2025, Monsieur [G] [K] a fait assigner Monsieur [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de : 

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer du contrat de bail ; et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail par l'effet du congé pour motif sérieux et légitime, non-paiement des loyers et troubles de voisinage, et d'ordonner en conséquence son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement loué, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [E] [L] au paiement de l'arriéré de loyers arrêté au 30.05.2025 pour la somme de 2553,00 euros laquelle somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente assignation en application de l'article 1231-6 alinéa 1 du Code Civil, 
- Condamner Monsieur [E] [L] au paiement d'indemnités d'occupation égales au montant mensuel du loyer et provision sur charges à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à parfaite libération des lieux loués, 
- Condamner Monsieur [E] [L] au paiement sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la somme de 500 euros, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision à intervenir, en application de l'article 1231-7 du code civil; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du Code de procédure civil, et comprenant notamment le coût du commandement préalablement signifié, celui de la signification de la présente assignation et de ses formalités (notification CAPEX et mise au rôle),
- De ne pas écarter l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience le 20 octobre 2025.

A cette date, Monsieur [G] [K] représenté par son fils, Monsieur [F] [K], muni d'un mandat de représentation, a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation.

Il a indiqué qu'il savait de manière non officielle que le locataire avait quitté les lieux et que les loyers étaient impayés depuis son départ, le 1er février 2025, la CAF ayant cessé ses versements. Il a indiqué avoir fait l'objet de menaces de mort de la part du locataire. 

En défense, Monsieur [E] [L] n'a pas comparu et n'a pas justifié de son absence.

Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il fait part de la carence de Monsieur [E] [L]

L'affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.





EXPOSÉ DES MOTIFS

1-Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes-d'Armor par voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [G] [K] justifie avoir saisie la CCAPEX le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

2 - Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 selon la version en vigueur le 27 juillet 2023 " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux " ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 23 mai 2024, prenant effet à la même date, contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges.

Cependant, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public, toute stipulation contractuelle prévoyant un délai inférieur à 6 semaines est réputée non écrite.

Dès lors, la clause du bail fixant un délai d'un mois ne peut recevoir application et le délai légal de 6 semaines sera retenu. 

Ainsi, un commandement payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines.

Monsieur [E] [L] n'a pas contesté la dette locative et n'a pas apporté la preuve de sa régularisation dans le délai imparti.

Il convient donc de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 janvier 2025.

L'absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience et l'absence de toute information sur la situation financière de Monsieur [E] [L] ne permettent pas d'envisager l'octroi de délais de paiement, même d'office, pour lui permettre de régler l'arriéré dans un délai de 36 mois. 

Il convient dès lors, à défaut de départ volontaire des lieux occupés, d'ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d'exécution.

3-Sur les demandes de paiement du bailleur

Selon le décompte produit par Monsieur [G] [K] et arrêté au 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), Monsieur [E] [L] était redevable de la somme de 4475,00 € pour les échéances impayées jusqu'au mois de septembre 2025 et incluant le solde de consommation d'eau pour la période du 23 mai 2024 au 30 septembre 2025 d'un montant de 512,00 €.
 
Cependant, le solde de consommation d'eau d'un montant de 512,00 € ne peut être intégrée à la dette locative. En effet, l'avance sur consommation d'eau de 50 € prévue par le contrat de bail est déjà comprise dans la somme de 2 563 € réclamée au titre des loyers et charges impayés pour la période de novembre 2024 à mai 2025.

Pour la période postérieure, de juin à septembre 2025, le bailleur ne sollicite que le paiement des loyers impayés à hauteur de 350 € par mois, soit la somme totale de 1400 €, sans inclure de charges locatives.

En l'absence de production d'un décompte détaillé permettant de vérifier le montant de la consommation réelle d'eau après imputation des avances déjà dues, il y a lieu d'écarter la somme de 512 € afin d'éviter tout double paiement.

Le défendeur ne rapporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette de sorte que Monsieur [E] [L] sera condamné à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 3 963, 00 € au titre de l'arriéré locatif. 

Cette somme sera due avec intérêt au taux légal minoré à 1% (compte tenu du taux légal actuel) à compter du jugement.

Monsieur [E] [L] sera également condamné à payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 350 €.

4-Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [L], en tant que partie perdante, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Monsieur [E] [L] sera également condamné à verser 250€ à Monsieur [G] [K] , au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de Procédure Civile, modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 23 mai 2024, concernant le bien à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [E] [L] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévus par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Monsieur [G] [K] pourra, à l'issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à payer à Monsieur [G] [K] la somme de 3 963, 00 € au titre des échéances des loyers et indemnités d'occupation impayés dus à la date du 30 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal minoré de 1 % à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [G] [K] la somme de 350 € par mois au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer en cours et ce, à partir du mois d'octobre 2025, pour tenir compte du décompte ci-dessus ;

DEBOUTE Monsieur [G] [K] du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Monsieur [E] [L] à verser à Monsieur [G] [K] une somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [L] aux dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 ;

CONSTATE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.


La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,




Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.


le : 

- 1CE et 1CCC par LS
à [G] [K]


- 1 CCC par LS
à [E] [L]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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