Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 27 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°45



CONTRADICTOIRE



DU 27 JANVIER 2026



N° RG 25/00066 - N° Portalis DBV3-V-B7J-W56D



AFFAIRE :



S.C.I. [Adresse 1] Société civile immobilière de construction-vente, immatricul

ée au RCS de [Localité 1] sous le n° 348 857 590, pris en la per

sonne de son représentant légal en exercice, domicilié audit

 siège en cette qualité.



C/

Société DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE Pris en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège du Département.





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 21/02700



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27.01.2026

à : 



Me Christophe DEBRAY



Me Franck LAFON



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.C.I. LE GAMBETTA Société civile immobilière de construction-vente, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 348 857 590, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 24398

Plaidant : Me Guillaume CADIX de l'AARPI GALLICA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0667 



****************



INTIMEE



Société DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE , Prise en la personne de son Président en exercice, domicilié en cette qualité au siège du Département.

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20250113

Plaidant : Me Christophe CABANES de la SELARL CABANES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R262 





****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Exposé des faits et de la procédure



Par délibération du 21 décembre 2007, le conseil départemental des Hauts-de-Seine a approuvé l'attribution à un groupement de sociétés, dont la société Sequalum, d'une convention de délégation de service public pour l'établissement et l'exploitation d'un réseau départemental de communications électroniques à très haut débit, dénommé « réseau THD-Seine ».



Pour les besoins de cette exploitation, et par acte notarié en date du 26 juillet 2012, la société Sequalum a conclu avec la société civile immobilière Le Gambetta, propriétaire d'un local situé [Adresse 5] à [Localité 4], un bail à usage professionnel, d'une durée de 15 ans, commençant à courir à compter du 1er août 2012, pour se terminer le 31 juillet 2027 et ce moyennant un loyer annuel s'élevant à la somme de 22 000 euros, hors taxes et hors charges.



La convention de délégation de service public prévoyait en cas de résiliation (article 51-1), la reprise par le département des contrats souscrits dans l'intérêt de la concession de service public.



Par suite, le département des Hauts-de-Seine a résilié, à effet du 1er juillet 2015, la convention de délégation de service public consentie à la société Sequalum.



Le 22 janvier 2016, la société Le Gambetta a fait délivrer au département des Hauts-de-Seine un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme de 22 687,28 euros correspondant aux loyers et charges des mois de janvier à mars 2015 et de juillet à septembre 2015, outre la taxe foncière de l'année 2015 et une indemnité au titre de la clause pénale.



Par ordonnance en date du 19 juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre, saisi à la demande de la société Le Gambetta afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu avec la société Sequalum, aux droits de laquelle vient le département des Hauts-de-Seine, et voir ordonner l'expulsion de celui-ci des lieux loués ainsi que sa condamnation au paiement de sommes provisionnelles dues au titre des loyers et charges impayées, a renvoyé la société Le Gambetta à mieux se pourvoir pour qu'il soit statué sur les conditions de l'occupation des lieux par le département des Hauts-de-Seine et a dit que la juridiction des référés n'était pas compétente pour statuer sur la fixation du loyer.



Par arrêt en date du 24 mai 2017, la cour d'appel de Versailles a confirmé cette ordonnance.



Le département des Hauts-de-Seine a cédé le réseau THD-Seine à la société [C] 92 à effet du 31 mars 2017.



Le 31 mars 2017, les lieux loués ont été libérés par le département des Hauts-de-Seine.



Par acte de commissaire de justice délivré le 1er octobre 2019, la société Le Gambetta a assigné le département des Hauts-de-Seine devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de le voir condamner au paiement d'indemnités d'occupation et de dommages et intérêts forfaitaires. 



Par ordonnance en date du 12 octobre 2020, le juge de la mise en état, saisi sur requête du département des Hauts-de-Seine, qui avait soulevé une exception d'incompétence au profit du tribunal administratif de Cergy-Pontoise, s'est déclaré incompétent pour statuer sur le litige opposant la société Le Gambetta au département.



Par arrêt en date du 11 mars 2021, la cour d'appel de Versailles a infirmé cette ordonnance et, statuant à nouveau, a notamment déclaré le tribunal judiciaire de Nanterre compétent pour connaître du litige opposant les parties.



Par message électronique du 23 mars 2021, la société Le Gambetta a sollicité le rétablissement de l'instance au rôle des affaires en cours. L'instance a été rétablie au rôle du tribunal judiciaire de Nanterre. 



Par jugement réputé contradictoire du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- condamné le département des Hauts-de-Seine à payer à la société Le Gambetta la somme de 34 734,19 euros TTC au titre des loyers, charges et pénalités dus pour la période du 1er juillet 2015 au 22 février 2016 inclus et au titre du coût du commandement de payer du 22 janvier 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019,

- débouté la société Le Gambetta de l'ensemble de ses demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation,

- débouté la société Le Gambetta de sa demande de dommages et intérêts forfaitaires,

- débouté la société Le Gambetta de sa demande formée au titre de la résistance abusive,

- condamné le département des Hauts-de-Seine à payer à la société Le Gambetta la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné le département des Hauts-de-Seine aux entiers dépens,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration reçue au greffe le 24 décembre 2024, la société Le Gambetta a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 1er novembre 2025, la société Le Gambetta, appelante, demande à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre prononcé le 20 mars 2023 en ce qu'il a limité la condamnation du département des Hauts-de-Seine au titre des loyers, charges et pénalités et au titre des frais non compris dans les dépens et en ce qu'il a rejeté ses autres demandes, 

Statuant à nouveau,

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 26 juillet 2012, à effet du 22 février 2016,

- sur la base de substitution du département des Hauts-de-Seine à la société Sequalum dans le bail société Le Gambetta/Sequalum, 

- concernant la période du 1er juillet 2015 au 22 février 2016,

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 40 066,19 euros, assortie des intérêts légaux calculés sur la somme de 23 025 euros, à compter du 28 décembre 2015, et sur la somme de 17 042 euros à compter du 22 mai 2019, avec capitalisation des intérêts, 

- concernant la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017, 

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 32 274,63 euros, assortie de trois fois l'intérêt légal d'une part, sur la base de 14 614,93 euros à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 17 659,70 euros à compter du 22 mai 2019, avec la capitalisation des intérêts, 

- concernant la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2025,

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 255 761,19 euros, assortie de trois fois l'intérêt légal, d'une part, sur la base de 14 614,93 euros à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 101 301,41 euros à compter du 22 mai 2019, avec capitalisation des intérêts, 

- si la cour écartait la substitution du département dans les obligations tirées du bail de la société Sequalum :

- concernant la période du 1er juillet 2015 au 22 février 2016 : 

a/ Par comparaison avec les montants versés par la société [C] au titre des indemnités d'occupation :

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 47 527,27 euros, assortie des intérêts légaux calculés sur la somme de 38 021,82 euros, et majoration contractuelle au taux de trois fois l'intérêt légal à compter du 28 décembre 2015, et avec capitalisation des intérêts.



Subsidiairement :

b/ Par comparaison au 840 euros/m²/an de loyer imposés par le département des Hauts-de-Seine à la location de ses propres biens immobiliers,

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 34 650 euros, assortie des intérêts légaux sur la somme de 27 720 euros, outre la majoration, au taux de trois fois l'intérêt légal à compter du 28 décembre 2015, et avec capitalisation des intérêts, 

- si par extraordinaire la cour ne retenait pas ces bases et/ou montants de calcul pour la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017 : 

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 83 964,85 euros, calculée sur la base de celles acquittées par [C] ou, plus subsidiairement, la somme de 61 215 euros, calculée sur la base de 840 euros /m²/an, soit le montant imposé par le département à la location de ses propres locaux, sommes assorties des intérêts légaux :

- dans le premier cas développé supra : d'une part, sur la base de 38 021,87 euros à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 259 815,75 euros à compter du 22 mai 2019,

- dans le second cas développé supra : d'une part, sur la base de 27 720 euros à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 189 420 euros à compter du 22 mai 2019,

- dans les deux cas, avec capitalisation des intérêts, 

- infiniment subsidiairement, toujours pour la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017 :

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 32 274,63 euros ainsi que la majoration au taux de trois fois l'intérêt légal sur la base de 14 614,93 euros à compter du 28 décembre 2015, et avec la capitalisation des intérêts, 

En tout état de cause, 

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme a minima la somme de 327 750 000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019, date de la réception par le département de la mise en demeure, à titre de dommages-intérêts forfaitaires pour compenser la perte de chance résultant de l'impossibilité pour la SCI de développer des activités économiques dans sa propriété sur laquelle le département a directement opéré une mainmise qui a duré, sans discontinuer, pendant 41 mois, ce avec capitalisation des intérêts, 

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nanterre prononcé le 20 mars 2023 (7ème chambre, RG 21/02700) en ce qu'il a sur le principe condamné le département des Hauts-de-Seine au titre des loyers, charges et pénalités et au titre des dépens et frais non compris dans les dépens, 

- écarter les moyens et prétentions contraires du département des Hauts-de-Seine, 

- rejeter l'ensemble des demandes notamment de communication de pièces et au titre des frais de procédure formées par le département des Hauts-de-Seine, 

- condamner le département des Hauts-de-Seine aux dépens d'appel, avec bénéfice à Me Christophe Debray sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

- condamner le département des Hauts-de-Seine à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, exposés en première instance, et celle de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, exposés ou engagés à hauteur d'appel.



Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 31 octobre 2025, le département des Hauts-de-Seine, intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

- avant dire droit, 

- ordonner la communication par la société Le Gambetta de l'accord transactionnel conclu entre elle et la société [C] 92 pour l'occupation du local par cette dernière, 

- au fond, 

- débouter la société Le Gambetta de son appel et de l'ensemble de ses demandes, 

- infirmer le jugement rendu le 20 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre (RG21/02700) en tant qu'il l'a condamnée à payer à la société Le Gambetta la somme de 34 734,19 euros TTC au titre des loyers, charges et pénalités dus pour la période du 1er juillet 2015 au 22 février 2016 inclus et au titre du coût du commandement de payer du 22 janvier 2016, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019, 

- confirmer ledit jugement en tant qu'il a débouté la société Le Gambetta de l'ensemble de ses demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation, de sa demande de dommages et intérêts forfaitaires, de sa demande formée au titre de la résistance abusive, rejeté les demandes plus amples ou contraires de la société Le Gambetta, 

- saisie par l'effet dévolutif de l'appel, statuant à nouveau, plaise à la cour d'appel de Versailles de : 

- sur les autres demandes que celles relatives aux arriérés locatifs : 

- débouter la société Le Gambetta de l'intégralité de ses demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation, de sa demande de dommages et intérêts forfaitaires, de sa demande formée au titre de la résistance abusive, 

- rejeter toutes demandes plus amples et contraires, 

- sur les demandes portant sur l'arriéré locatif : 

- à titre principal : 

- débouter les demandes de la société Le Gambetta s'agissant des préjudices allégués par cette dernière ayant déjà été indemnisés par la société [C], 

- à titre subsidiaire : 

- fixer le montant de l'indemnisation, subsidiairement du loyer, due par le département des Hauts-de-Seine à la somme de 6 600 euros HT par an, montant prévu par le service des domaines, soit un total de 11 550 euros HT, pour 21 mois d'occupation du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 mai 2019 ; 

- subsidiairement, fixer le montant de l'indemnisation, subsidiairement du loyer, due par le département des Hauts-de-Seine à la somme de 22 000 euros HT par an, montant dans le contrat de bail entre Sequalum et la SCI, soit un total de 38 500 euros HT pour 21 mois d'occupation du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 21 mai 2019, 

- rejeter le surplus des demandes de la SCI Gambetta, 

- en tout état de cause : 

 - condamner la société Le Gambetta à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure, 

- condamner la société Le Gambetta aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



En raison d'une seconde sommation de communiquer à l'initiative de la société Le Gambetta, à la suite de la première notifiée par voie électronique le 15 septembre 2025, notifiée quant à elle le 15 octobre 2025, la clôture de l'instruction a été reportée au jour des plaidoiries et prononcée le 4 novembre 2025.

 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre préliminaire, la cour observe que le bail liant les parties est antérieur au 1er octobre 2016 et qu'en cela il est soumis aux dispositions du code civil antérieur à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.



Elle relève ensuite que les parties ne discutent plus de la substitution du département des Hauts-de-Seine dans les obligations tirées du bail de la société Sequalum et retient enfin que l'arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 11 mars 2021, qui a statué sur la question de la compétence du juge judiciaire, est désormais définitif.



Sur la demande de prononcé d'un arrêt avant-dire-droit statuant sur la communication d'un accord transactionnel



Le tribunal a considéré qu'il ne pouvait statuer, au visa de l'article 788 du code de procédure civile, sur la demande de communication de l'accord transactionnel formée par le département des Hauts-de-Seine. Il a en effet relevé que cette demande n'avait pas été formée par des conclusions distinctes devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nanterre. 



Le département des Hauts-de-Seine sollicite en appel, dans le dispositif de ses conclusions que par arrêt avant-dire-droit, la cour ordonne la communication par la société Le Gambetta de l'accord transactionnel qu'elle a conclu avec la société [C] 92 pour l'occupation du local litigieux.



La société Le Gambetta lui oppose que cet incident de communication de pièces n'est pas de la compétence de la cour et sur le fond observe qu'il n'existe pas de transaction écrite puisqu'il y a eu un simple accord pour le paiement d'indemnités d'occupation du bien de la SCI, pour la période d'occupation du bien par la société [C] 92.



Réponse de la cour :



Selon l'article 907 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à la date à laquelle l'instance en appel a été introduite, il appartient au conseiller de la mise en état de statuer sur les incidents de procédure telle que les demandes de communication de pièces.



Il n'appartient dès lors pas à la cour, saisie du fond du litige, de statuer sur cette demande.



Sur le sort du contrat conclu par le concessionnaire à la fin de la convention de délégation de service public et le montant du loyer annuel dû du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017



Le département des Hauts-de-Seine, qui poursuit l'infirmation du jugement, conclut au débouté des demandes en paiement de la société bailleresse. Il soutient à ce titre que l'avis préalable de France Domaine était requis pour la conclusion d'un nouveau bail et qu'il ne pouvait s'engager contractuellement sans se conformer aux prescriptions des articles L. 1311-9 et L. 1311-10-1° du code général des collectivités territoriales. 

Subsidiairement, il invoque ensuite le principe dit de l'engagement anormalement pris, sur la base d'un arrêt rendu le 19 décembre 2014 par le Conseil d'Etat (Commune de [Localité 5], n°368294), et demande à la cour de constater l'écart entre la valeur domaniale donnée par France Domaine (6 000 euros annuels) ou celle mentionnée dans l'arrêté du 17 décembre 2011 (12 000 euros annuels) et le montant du loyer stipulé au bail. Il ajoute que la société bailleresse avait été informée de ces difficultés par un courrier du 14 décembre 2015.

Il en déduit que, si la cour venait à considérer que le département était tenu au bail liant précédemment la société Le Gambetta à la société Sequalum, il y aurait lieu de fixer la somme due sur la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017 à 11 550 euros HT (sur la base d'un loyer annuel de 6 000 euros) et très subsidiairement à 38 500 euros HT (sur la base d'un loyer annuel de12 000 euros).

Il ajoute que le bail liant la société Le Gambetta à la société Sequalum imposait la conclusion d'un avenant préalable à la sous-location. 



La société Le Gambetta rétorque que le département des Hauts-de-Seine est mal fondé, plusieurs mois après son entrée dans les lieux, à se prévaloir de sa propre turpitude et à exiger la conclusion d'un avenant au bail avec un montant de loyer de plus du tiers en-deçà de celui mentionné dans le bail. Elle soutient qu'elle ne peut se voir opposer l'arrêt du Conseil d'Etat du 19 décembre 2014 puisque la question de la compétence a été tranchée en faveur des juridictions de l'ordre judiciaire. Elle ajoute que le département des Hauts-de-Seine, sur qui pèse la charge de la preuve de l'engagement anormalement pris, ne démontre pas le caractère d'anormalité qu'il invoque. Quant au bail, elle précise que celui-ci ne prévoyait d'avenant qu'en cas d'accord avec une société (2ème paragraphe de la page 6 du bail), et elle ajoute qu'en l'espèce il n'y a pas eu accord mais « captation » et que le département n'est pas une société.



Réponse de la cour :



Il est constant que le département des Hauts-de-Seine reconnaît que le bail conclu entre la société Le Gambetta et la société Sequalum lui a été transféré par l'effet de la fin de la délégation de service publique et la reprise en régie du réseau THD-Seine par le département au 1er juillet 2015. Ce transfert visait à assurer la continuité du service public à la suite de la résiliation de la délégation de service public conclue avec la société Sequalum.



Il en résulte que le département des Hauts-de-Seine s'est ainsi substitué de plein droit à son ancien cocontractant (Sequalum) pour l'exécution du contrat de bail conclu avec la société Le Gambetta.



Les parties ne sont cependant pas d'accord sur les conséquences de ce transfert quant au montant des loyers dus dans le cadre du bail litigieux, qui a la nature d'un contrat de droit privé, signé entre deux personnes de droit privé mais qui a ensuite repris par une personne de droit public, le département des Hauts-de-Seine. 



L'arrêt du Conseil d'Etat du 19 décembre 2014 (CE 19 décembre 2014, Commune de [Localité 5], n°368294) invoqué par le département des Hauts-de-Seine, pris en application de l'article L 1411-1 et suivants du code général des collectivités territoriales alors en vigueur et des principes généraux régissant le droit des contrats administratifs dégagés par la jurisprudence du Conseil d'Etat, a posé le principe selon lequel « en cas de résiliation d'un contrat portant exécution d'un service public, quel qu'en soit le motif, la personne publique, à laquelle il appartient de garantir la continuité du service public et son bon fonctionnement, se substitue de plein droit à son ancien cocontractant pour l'exécution des contrats conclus avec les usagers ou avec d'autres tiers pour l'exécution même du service ; qu'il n'en va toutefois ainsi que si les contrats en cause ne comportent pas d'engagements anormalement pris, c'est-à-dire des engagements qu'une interprétation raisonnable du contrat relatif à l'exécution d'un service public ne permettait pas de prendre au regard notamment de leur objet, de leurs conditions d'exécution ou de leur durée, à moins que, dans ce cas, la personne publique n'ait donné, dans le respect de la réglementation applicable, son accord à leur conclusion ; que, pour l'application de ces règles, la substitution de la personne publique n'emporte pas le transfert des dettes et créances nées de l'exécution antérieure des contrats conclus par l'ancien cocontractant de la personne publique, qu'il s'agisse des contrats conclus avec les usagers du service public ou de ceux conclus avec les autres tiers ».



Il est en outre manifeste que le département n'a pas donné son accord quant aux conditions financières de ce transfert, ainsi que cela résulte de son courrier adressé à la société Le Gambetta le 14 décembre 2015 (pièce n°11) ainsi libellé : « Nous sommes au regret de vous informer que nous rejetons ces demandes de paiement car elles ne sont basées sur aucun accord contractuel encore intervenu. [...] Nous vous remercions de bien vouloir nous transmettre un bail pour signature reprenant la valeur locative de France Domaine.



Il s'agit donc d'apprécier, dans la mesure où une personne de droit public est devenue partie à un contrat de droit privé, si son engagement est régulier au sens de sa conformité à l'intérêt public et s'il ne contient pas des stipulations manifestement illégales ou onéreuses et ainsi d'examiner si l'engagement a ou non été anormalement pris puisque le transfert des dettes n'était donc pas automatique.



Cette appréciation ne remet cependant pas en cause, comme le soutient à tort la société Le Gambetta, la question de la compétence d'attribution du litige aux juridictions de l'ordre judiciaire. 



La cour doit dès lors procéder à une « interprétation raisonnable » du bail professionnel au regard des pièces versées aux débats et des moyens invoqués par le département des Hauts-de-Seine à savoir d'une part concernant l'écart entre la valeur contractuelle, la valeur domaniale et celle fixée par arrêté.



Il y a lieu cependant d'examiner au préalable l'absence d'avis préalable de France Domaine.



Les articles L. 1311-9 et L. 1311-10-1° du code général des collectivités territoriales prévoient que dans le cadre des opérations immobilières, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissement publics sont obligés de recueillir l'avis préalable de France Domaine.



Il n'appartenait dès lors pas à la société Le Gambetta, personne de droit privé, de recueillir cet avis préalable, le moyen invoqué de ce chef par le département des Hauts-de-Seine au soutien du rejet des prétentions financières sera donc écarté.



Quant à l'écart entre le montant du loyer contractuel (22 000 euros annuels), la valeur locative calculée par France Domaine (6 000 euros annuels) et la valeur maximale fixée par l'arrêté 17 décembre 2011 (12 000 euros), la cour observe que le contrat de bail n'aurait pas été accepté par la personne publique au regard de son montant de plus de plus du triple de la valeur locative calculée par France Domaine.



Il apparaît dès lors que le montant du loyer contractuel est disproportionné en considération de ces deux autres référentiels au regard notamment de la nature du contrat (décrit au bail comme s'agissant « d'un local d'une superficie d'environ 55 m², situé au sous-sol d'un immeuble) et de sa durée (15 années). 



En outre, il résulte des pièces versées aux débats que la société bailleresse, bien qu'informée dès le 14 décembre 2015 de cette valeur, n'a manifestement pas souhaité engager des pourparlers et régulariser un avenant au bail avec le département des Hauts-de-Seine. Il n'est dès lors pas utile d'examiner le moyen tiré de la sous-location invoqué par le département des Hauts-de-Seine. 



***



En conséquence de ce qui précède, et par infirmation du jugement, il y a lieu de fixer la somme due au titre des loyers, sur la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017 et sur la base d'un loyer annuel de 6 000 euros, à celle de 11 550 euros HT et de débouter la société Le Gambetta de ses prétentions.





Sur les taxes foncières et les frais d'entretien de l'extérieur du bien loué sur la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017



Les taxes foncières :



Le tribunal a relevé que les parties s'opposaient sur le quantum de la taxe foncière et des frais d'entretien de l'extérieur de la propriété de la société Le Gambetta.



Le bail dispose en page 6 que « le preneur supportera sur justificatifs à compter de l'entrée en vigueur du présent bail 50% du montant total des impositions foncières inhérentes à la propriété du bailleur ».



Comme justement relevé par le département des Hauts-de-Seine, son occupation a débuté à compter du 1er juillet 2015. Il considère que n'ayant pas occupé les lieux à compter du 1er janvier de l'année en cours, qu'il n'est pas redevable de la taxe foncière 2015.



La société bailleresse ne répond pas sur ce point.



Réponse de la cour :



Si aux termes de l'article 1415 du code général des impôts « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition », il n'en résulte pas contrairement à ce que soutient le département des Hauts-de-Seine que parce que l'imposition de taxe foncière sur le non bâti est annuelle, qu'elle ne serait pas due par la locataire. Le moyen invoqué à ce titre sera rejeté, dès lors que la taxe foncière a été mise à la charge du preneur à compter de son entrée dans les lieux par une stipulation expresse, claire, précise et dénuée de toute ambiguïté, sans considération de la date d'entrée dans les lieux et donc des dispositions de l'article 1415 précité et que seule cette disposition est à même de déterminer la charge pesant sur le preneur, les parties étant libres d'aménager entre elles et comme elles l'entendent la répartition des charges.



Il s'en déduit qu'il résulte des avis de taxes foncières produites aux débats (année 2015 et 2016), que le département des Hauts-de-Seine doit par l'effet du contrat de bail, supporter la moitié de la taxe foncière pour l'année 2015 soit la somme de 179,25 euros, ainsi que la moitié de la taxe foncière pour l'année 2016, soit (728 :2).



En conséquence de ce qui précède, et par infirmation du jugement, il y a lieu de fixer la somme due au titre de la taxe foncière sur la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017 à la somme de 543,25 euros et de débouter la société Le Gambetta de ses prétentions.



Les frais d'entretien de l'extérieur du bien loué :



Le jugement dont appel, rappelant que le local dont s'agit est d'une surface de 55m² et qu'il est situé en sous-sol d'un bâtiment, avait considéré que la somme de 4 320 euros, correspondant au montant des charges récupérables, devait être ôtée des sommes dues et avait observé que cette somme n'était en réalité pas incluse dans les sommes demandées par la société Le Gambetta.



En appel, la société Le Gambetta mentionne expressément cette somme de 4 320 euros dans ses demandes (page 6/24 de ses écritures) comme étant due au titre du second semestre 2015. Elle considère que ces frais sont justifiés par la nécessité d'entretenir la propriété pour pouvoir accéder au local loué.



Le département des Hauts-de-Seine lui oppose que ce moyen est inopérant en l'absence de stipulation expresse prévoyant une telle charge. Il en déduit que le bailleur ne peut dès lors pas exiger du preneur le remboursement de frais dont il demeure contractuellement seul responsable. 



Réponse de la cour :



Le bail, prévoit en page 4 au titre des charges, que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges récupérables telles qu'elles sont définies par la loi et que ces charges sont exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun et des impôts et taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que la fiscalité y afférente. Ces charges font l'objet de provisions payables en même temps que le loyer et d'une régularisation annuelle. Ces montant peuvent être modifiés en cours de bail.



Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 4 320 euros, la société Le Gambetta produit une facture de la société Galdie en date du 28 janvier 2016 (pièce 17) qui mentionne « entretien des extérieurs de votre propriété [Adresse 6] à [Localité 6] -période 1er juillet 2015 au 31 décembre 2016 ' 1 intervention par mois 200 euros HT l'unité ' prestations : déplacement d'herbage, désherbage manuel des extérieurs et taille des feuillus donnant en limite de mitoyenneté, ensemble avec enlèvement des végétaux, nettoyage de l'escalier extérieur donnant au sous-sol : 3600 euros, tva 20%, 4 320 euros ».



Or, en l'absence de tout plan précis des lieux communiqué par la bailleresse et sur la base de photographies annexées à l'état des lieux d'entrée versé aux débats par le département des Hauts-de-Seine, il n'est pas possible de déterminer l'exacte configuration des lieux et la surface totale du terrain pour appliquer la quote-part dans les charges récupérables telles qu'elles sont définies par la loi. Il n'est en outre dès lors pas possible d'examiner la notion contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.



En conséquence de ce qui précède, et par confirmation du jugement, il y a lieu de débouter la société Le Gambetta de ses prétentions.



Sur la révision en fonction de la variation de l'indice Insee du coût de la construction



Le tribunal ne s'est pas prononcé sur le quantum de l'indexation.



Les calculs présentés par la société Le Gambetta dans ses conclusions ne permettent pas d'en déterminer le quantum. 



Le département des Hauts-de-Seine quant à lui ne propose aucun calcul.



Réponse de la cour :



Le bail prévoyait que le loyer serait révisé annuellement à la date anniversaire du bail, soit pour la première fois le 1er août 2013, selon la variation de l'indice Insee du coût de la construction du 4ème trimestre 2011 (indice 1474). Le bail précise que le nouveau montant du loyer sera exigible dès la première échéance qui suivra la date de révision, sans qu'il soit besoin d'aucune notification préalable.



En conséquence, la cour par infirmation du jugement, fixe la somme due au titre de l'indexation sur la base de l'indice mentionné au bail, sur la période du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017 et sur la base d'un loyer annuel de 6 000 euros, à celle de 1215 euros, calculée comme suit :

Loyer annuel initial : 6 000 /12 = 500 euros

Indice de départ T4 2011 = 1474

Indice cible T4 2016 = 1646

Coefficient d'indexation 1646/1474 = 1,1167

Loyer mensuel révisé = 500 x 1,1167 = 558,33 euros

Loyer sur 21 mois = 500 x 21 = 10 500 euros

Loyer indexé sur 21 mois = 558,33 x 21 = 11 715 euros,

Indexation totale sur la période 715-10 500 = 1 215 euros.





Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande au titre des indemnités d'occupation sur la période du 1er avril 2017 au 31 mars 2017



Le tribunal, rappelant que la société Le Gambetta a fait délivrer un commandement de payer le 22 janvier 2016, avait relevé en premier lieu que la société bailleresse avait été déboutée de sa demande à ce titre par le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre le 19 juillet 2016 et que cette décision avait été confirmée par arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 24 mai 2017.



Le tribunal ajoutait en second lieu que dans le cadre des demandes, la société Le Gambetta ne sollicitait pas l'acquisition de la clause résolutoire et en avait déduit que la bailleresse ne pouvait donc tirer les conséquences d'une telle résolution du contrat de bail pour solliciter des indemnités d'occupation.



La société Le Gambetta, qui ne répond pas au moyen invoqué par son adversaire et tiré des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, demande à la cour dans le dispositif de ses écritures de constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à effet du 22 février 2016 et formule ses prétentions de la manière suivante :

« Sur la base de substitution du département des Hauts de Seine à la société SEQUALUM dans le Bail SCI LE GAMBETTA/SEQUALUM,

Concernant la période du 1ier juillet 2015 au 22 février 2016,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la société LEGAMBETTA la somme de 40.066,19 € assortie des intérêts légaux calculés sur 23.025 €à compter du 28 décembre 2015 et sur 17.042 € à compter du 22 mai 2019, avec capitalisation des intérêts.

Concernant la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 32.274,63 € assortis de trois fois l'intérêt légal d'une part, sur la base de 14.614,93 € à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 17.659,70 € à compter du 22 mai 2019, avec la capitalisation des intérêts.

Concernant la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2025,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 255.761,19 €, assortis de trois fois l'intérêt légal, d'une part, sur la base de 14.614,93 € à compter du 28 décembre 2015 ; 

D'autre part, sur la base de101.301,41 € à compter du 22 mai 2019, avec capitalisation des intérêts.

' Si la Cour écartait la substitution du Département dans les obligations tirées du bail de la

société SEQUALUM :

Concernant la période du 1ier juillet 2015 au 22 février 2016,

a/ Par comparaison avec les montants versés par la société [C] au titre d'indemnités d'occupation,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 47.527,27 €, assortie des intérêts légaux calculés sur 38.021,82 €, la majoration, contractuelle, au taux de 3 fois l'intérêt légal à compter du 28 décembre 2015, avec capitalisation des intérêts.

Subsidiairement :

b/ Par comparaison au 840 €/m²/an de loyer imposé par le Département DES HAUTS DE SEINE à la location de ses propres biens immobiliers,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 34.650 €, assortie des intérêts légaux sur 27.720 €, la majoration, au taux de 3 fois l'intérêt légal à compter du 28 décembre 2015, avec capitalisation des intérêts.

' Si par extraordinaire la Cour ne retenait pas ces bases et/ou montants de calcul pour la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017,

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 83.964,85 €, calculée sur la base de celles acquittées par [C] ou, plus subsidiairement la somme de 61.215 € calculée sur la base de 840 € /m²/an soit le montant imposé par le département à la location de ses propres locaux ; sommes assorties des intérêts légaux :

- Dans le premier cas développé supra : d'une part, sur la base de 38.021,87 € à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 259.815.75 € à compter du 22 mai 2019.

- Dans le second cas développé supra : d'une part, sur la base de 27.720 € à compter du 28 décembre 2015, d'autre part, sur la base de 189.420 € à compter du 22 mai 2019.

- Dans les deux cas, avec capitalisation des intérêts.

' Infiniment subsidiairement, toujours pour la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017 :

- CONDAMNER le département des HAUTS DE SEINE à payer à la SCI LE GAMBETTA la somme de 32.274,63 € ainsi que la majoration au taux de 3 fois l'intérêt légal sur la base de 14.614,93 € à compter du 28 décembre 2015, avec la capitalisation des intérêts. »

Elle sollicite également la condamnation de son adversaire au coût de ce commandement de payer.



Le département des Hauts-de-Seine conclut au rejet de cette demande au visa des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile. 

Il considère que la prétention formulée en première instance par son adversaire de la manière suivante « DIRE ET JUGER que le Département des Hauts de Seine a occupé sans contrepartie financière le bien immobilier de la SCI LE GAMBETTA du 1er juillet 2015 au 31 mars 2017, étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 23 février 2016, date à laquelle la clause résolutoire du bail était acquise», ne saurait être regardée comme une demande autonome, distincte, et formellement articulée, tendant à la constatation par le juge de l'acquisition de la clause résolutoire. 

Il souligne que le juge ne peut suppléer la carence d'une partie en interprétant à son avantage une prétention non formulée et en déduit que l'acquisition de la clause résolutoire est impossible.

Quant aux frais, il sollicite l'infirmation du jugement sur ce point et rappelle que le commandement de payer visant la clause résolutoire constitue un acte préparatoire de la procédure, dont le coût est accessoire à l'action engagée, et doit être intégré dans l'état des dépens, sans faire l'objet d'une condamnation autonome.



Réponse de la cour :



L'article 768 du code de procédure civile dispose que « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».



En l'espèce, la société appelante formule expressément sa demande en cause d'appel et sollicite de la cour le constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Il n'y a donc pas lieu comme soutenu par le département des Hauts-de-Seine de faire application des dispositions susvisées.



Par suite, il sera donc rappelé qu'un commandement de payer a été délivré le 22 janvier 2016 et qu'il visait la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 juillet 2012.



Le département des Hauts-de-Seine ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement ainsi délivré, que ce soit le loyer contractuel ou tout autre montant qu'elle aurait estimé devoir.



L'article 145-41 du code de commerce prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »



Il s'en déduit que la clause résolutoire insérée au bail, pour laquelle il n'est pas demandé à la cour d'appel par l'intimé de constater qu'elle constituerait un engagement anormalement pris, doit donc produire ses effets de plein droit un mois après ce commandement de payer dont il n'est par ailleurs pas davantage contesté qu'il soit demeuré infructueux.



Il n'est pas contesté que le commandement de payer ait porté sur une dette exigible et il est de jurisprudence constante qu'une erreur sur le montant de la somme réclamée n'affecté pas la validité du commandement dès lors que cette somme restait effectivement due.



La cour constate ainsi, par infirmation du jugement déféré, l'acquisition de la clause résolutoire au 23 février 2016 et dit qu'à compter de cette date le département des Hauts-de-Seine est dès lors devenu occupant sans droit ni titre des lieux mis à disposition par la société Le Gambetta et ce jusqu'au 30 novembre 2018.



Rappelant que la cour ne peut statuer ultra petita, et que la société Le Gambetta ne présente pas de calculs clairs et ne forme pas expressément de demande en paiement sur la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017, la cour, par infirmation du jugement, condamnera le département des Hauts-de-Seine à lui verser au titre des indemnités d'occupation sur la période du 23 février 2016 au 31 mars 2017, sur la base d'un loyer annuel de 6 000 euros HT, la somme de 6 624,65 euros (403 /365 x 6000, soit 313 jours en 2016, 90 jours en 2017).



Sur la clause pénale de 15%



Le tribunal avait relevé que le département des Hauts-de-Seine ne contestait pas les pénalités contractuelles.



En appel, le département des Hauts-de-Seine sollicite le rejet de cette prétention financière et souligne que l'appelante n'apporte aucun développement particulier au soutien de cette demande, se contentant de la mentionner de manière incidente, sans expliciter ni son fondement, ni son mode de calcul, ni sa portée. Il ajoute qu'il n'a pas été signataire du bail et qu'aucun avenant n'a été régularisé entre les parties.



La société Le Gambetta sollicite en appel l'application d'une pénalité contractuelle équivalente à 15 % des sommes dues, en considération des sommes dont elle s'estime créancière et en se fondant sur la clause pénale stipulée dans le bail initial conclu avec la société Sequalum.



Réponse de la cour :



La cour s'étant prononcée sur le sort du contrat conclu par le concessionnaire à la fin de la convention de délégation de service public et le montant du loyer annuel et des indemnités d'occupations dus sur la période du 1er juillet 2015 au 30 novembre 2018, rappelle que le département des Hauts-de-Seine, personne de droit public, est devenu partie à un contrat de droit privé. 



Il convient dès lors d'apprécier si son engagement, quant à l'application de la clause pénale insérée au bail, est ou non régulier au sens de sa conformité à l'intérêt public, s'il ne contient pas des stipulations manifestement illégales ou onéreuses et enfin si celui-ci a ou non été anormalement pris puisque le transfert des dettes, y incluant la clause pénale, n'est donc pas automatique.



La cour doit dès lors procéder à une « interprétation raisonnable » de la clause pénale insérée dans le bail professionnel querellé au regard des pièces versées aux débats et des moyens invoqués par le département des Hauts-de-Seine à savoir d'une part concernant l'écart entre la valeur contractuelle, la valeur domaniale et celle fixée par arrêté.



Le bail authentique versé aux débats contient en page 12 une clause pénale ainsi libellée « Nonobstant ce qui est relaté ci-dessus, il est également stipulé à ce titre une clause pénale, conformément aux dispositions de l'article 1229 du code civil, que le simple retard de paiement générera automatiquement à la charge du preneur une indemnité forfaitaire de 15% sur l'intégralité des sommes par lui dues tant en principal qu'accessoires ».



La cour observe que cette clause ainsi libellée, puisqu'elle prévoit qu'en cas d'inexécution d'une des obligations découlant du contrat, une certaine somme sera payée, s'analyse en une clause pénale au sens de l'ancien article 1152 du code civil.



La cour considère, par infirmation du jugement déféré, que le pourcentage de 15% appliquée est en l'espèce manifestement excessif et doit être modérée et fixée à 500 euros.





Sur l'intérêt au taux légal et sa majoration contractuelle



Le tribunal a fixé le point de départ des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2019, date de la mise en demeure.



En appel la société Le Gambetta demande que le point de départ des intérêts au taux légal soit fixé à compter de la première mise en demeure qu'elle avait adressée dès le 23 décembre 2015 et sollicite que l'intérêt au taux légal soit majoré de trois fois son taux.



Le département des Hauts-de-Seine conclut au rejet de cette demande et souligne que l'intérêt au taux légal ne peut valablement courir qu'à compter d'une mise en demeure régulière et demande à ce que l'appelant soit débouté d'une telle demande et ne se prononce pas sur la majoration contractuelle sollicitée.



Réponse de la cour :



L'article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, disposait que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise et doivent être exécutées de bonne foi.



Sur le point de départ de l'intérêt au taux légal, l'article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. 

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

 

Il en résulte que le point de départ du calcul des intérêts ne saurait être antérieur à une mise en demeure régulièrement adressée. 



En l'espèce, la cour ayant fixé le montant du loyer annuel sur la base de l'engagement valablement pris, c'est à la date du commandement de payer, délivré le 22 janvier 2016, que les sommes dus porteront intérêt au taux légal.



Quant à la majoration de ce taux à trois fois, comme sollicite par la société Le Gambetta, la cour rappelle que l'article L 313-3 du code monétaire et financier prévoit que si le débiteur n'exécute pas la condamnation prononcée contre lui dans les deux mois suivant la date à laquelle celle-ci est exécutoire, alors le taux d'intérêt est automatiquement majoré de cinq points.

En outre, l'article 19