Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 27 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70B



Chambre civile 1-2



ARRET N°36



CONTRADICTOIRE



DU 27 JANVIER 2026



N° RG 24/06125 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WYIP



AFFAIRE :



S.C.I. DCSM





C/

[L] [J]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 22/05820



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27/01/2026

à : 



Me Jérôme NALET 



Me Lionel harry SAMANDJEU NANA



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.C.I. DCSM, société civile immobilière, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 832 379 234, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 552 - N° du dossier 03023142





****************



INTIMES



Monsieur [L] [J]

né le 27 Juillet 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Madame [F] [K] épouse [J]

née le 02 Juillet 1977 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentés par : Me Lionel harry SAMANDJEU NANA de l'AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 72 - N° du dossier E0007W8Z





****************





Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE





La société DCSM est propriétaire de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 6] sise [Adresse 1] à [Localité 4].



M. et Mme [J] sont quant à eux propriétaires de la parcelle voisine cadastrée AD n°[Cadastre 5] sise [Adresse 2] à [Localité 4].



Les maisons qui se trouvaient initialement sur ces parcelles ont été détruites.



Un bornage amiable a été mené par M. [B] [O], géomètre-expert, en 2016 à la demande des époux [J]. À l'issue de cette mission, M. [O] a dressé un plan de bornage approuvé par les époux [J] ainsi que par les époux [Y] [P], précédents propriétaires de la parcelle AD n°[Cadastre 6].



La société DCSM ainsi que M. et Mme [J] ont fait ériger de nouvelles maisons d'habitation, implantées chacune en limite de propriété, le long d'un mur séparatif mitoyen au sol.



Par courrier du 15 janvier 2020, M. et Mme [J] ont demandé à la société DCSM l'autorisation, pour la société Besnard, d'accéder à son terrain aux fins de poser un échafaudage le temps de la réalisation des travaux de bardage du mur pignon de leur maison.



La société DCSM s'est opposée à cette demande aux motifs que la construction en cours des époux [J] débordait sur son fonds.



Par acte d'huissier de justice du 8 octobre 2020, la société DCSM a saisi le juge des référés de Versailles aux fins notamment d'obtenir la désignation d'un expert.



Par ordonnance du 9 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a désigné Mme [D] en qualité d'expert, avec pour mission de déterminer les limites de propriété et, le cas échéant, les empiétements éventuels de chacune des constructions sur le fonds voisin.



L'expert a déposé son rapport le 29 juin 2022.



Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la société DCSM a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins notamment de leur voir ordonner de laisser un passage suffisant pour l'édification d'un échafaudage en vue de remédier à l'empiétement constaté au niveau des tuiles de rives, ordonner la démolition du mur pignon de leur propriété et les condamner au paiement de la somme de 85 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire du 6 mai 2024, le tribunal judiciaire de Versailles a : 



- débouté la société DCSM de sa demande de démolition du mur pignon de la construction appartenant à M. et Mme [J],

- ordonné la démolition par et aux frais de M. et Mme [J] de l'élément de coffrage en bois et du socle béton identifiés par l'expert dans son rapport du 29 juin 2022 comme empiétant sur le fonds de la société DCSM,

- ordonné l'enlèvement, aux frais de M. et Mme [J], des tasseaux de bois se trouvant sur leur mur pignon et empiétant sur le fonds appartenant à la société DCSM,

- autorisé M. et [J] et toute société missionnée par eux à pénétrer sur le fonds de la société DCSM sis [Adresse 1] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression des empiétements sur le fonds de la société DCSM et des travaux d'étanchéité par application d'un revêtement sur le mur au nord de leur pavillon,

- dit que la société DCSM devra laisser libre accès à son fonds à M. et Mme [J] ou toute société mandatée par leurs soins pour les besoins de la réalisation de leurs travaux, et ce, pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que ce tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- fait injonction à la société DCSM de laisser, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée l'informant de la date de démarrage des travaux, les époux [J] et l'entreprise missionnée par eux, pénétrer sur son terrain, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant quatre mois à compter du jour de la date prévue de démarrage des travaux, à charge pour M. et Mme [J] de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive,

- autorisé la société DCSM et toute société missionnée par elle à cette fin, à pénétrer sur le fonds des époux [J], sis [Adresse 2] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression de l'empiétement de la toiture de la construction sise [Adresse 1] à [Localité 4] (78), et ce pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que ce tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous réserve du respect d'un délai de prévenance de quinze jours,

- débouté la société DCSM de sa demande de dommages-intérêts,

- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société DCSM à payer la moitié des dépens de l'instance en ce compris la moitié des frais de l'expertise diligentée par Mme [D],

- condamné M. et Mme [J] à payer la moitié des dépens de l'instance en ce compris la moitié des frais de l'expertise diligentée par Mme [D],

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

- débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration reçue au greffe le 20 septembre 2024, la société DCSM a relevé appel de ce jugement. 



Les parties ont été convoquées à une réunion d'information sur la médiation judiciaire le 22 janvier 2025 à l'issue de laquelle la société DCSM n'a pas souhaité participer à ce processus. 



Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, la société DCSM, appelante, demande à la cour de :



- la dire recevable et en tout cas bien fondée en son appel,

- confirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles le 6 mai 2024 en ce qu'il a :

- ordonné la démolition par et aux frais de M. et Mme [J] de l'élément de coffrage en bois et du socle béton identifiés par l'expert dans son rapport du 29 juin 2022 comme empiétant sur son fonds,

- ordonné l'enlèvement aux frais de M. [J] et de Mme [J] des tasseaux de bois se trouvant sur leur mur pignon et empiétant sur le fonds lui appartenant,

- autorisé M. et Mme [J] et toute société missionnée par eux à pénétrer sur son fonds sis [Adresse 1] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression des empiétements sur le fonds de la société DCSM et des travaux d'étanchéité par application d'un revêtement sur le mur au nord de leur pavillon,

- dit qu'elle devra laisser libre accès à son fonds à M. [J] et à Mme [J] ou toute société mandatée par leurs soins pour les besoins de la réalisation de leurs travaux, et ce, pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que ce tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de 

quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- lui a fait injonction de laisser, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée l'informant de la date de démarrage des travaux, les époux [J] et l'entreprise missionnée par eux, pénétrer sur son terrain, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant quatre mois, à compter du jour de la date prévue de démarrage des travaux, à charge pour M. [J] et Mme [J] de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive,

- l'a autorisée, ainsi que toute société missionnée par elle à cette fin, à pénétrer sur le fonds des époux [J], sis [Adresse 2] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression de l'empiètement de la toiture de la construction sise [Adresse 1] à [Localité 4] (78), et ce pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que le tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir sous réserve du respect d'un délai de prévenance de quinze jours,

- infirmer le jugement rendu par la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles le 6 mai 2024 en ce qu'il :

- l'a déboutée de sa demande de démolition du mur pignon de la construction appartenant à M. et Mme [J],

- l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts,

- a dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'a condamnée à payer la moitié des dépens de l'instance, en ce compris la moitié des frais de l'expertise diligentée par Mme [D],

- a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau :

- ordonner la démolition du mur pignon de la propriété de M. et Mme [J] débordant sur sa propriété suivant les conclusions de l'expert judiciaire, Mme [D], et ce dans un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir,

- juger que la construction de M. et Mme [J] lui cause un trouble anormal de voisinage,

- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 145 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble de voisinage subi depuis le mois de janvier 2020,

- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais et honoraires d'expertise pour la somme de 6 858 euros, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, M. et Mme [J], intimés, demande à la cour de :



- les recevoir en leurs conclusions,

En conséquence,

- débouter la société DCSM de l'ensemble de ses demandes, 

- condamner la société DCSM à leur verser la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société DCSM aux entiers dépens distraits, au profit de Maître Samandjeu, avocat au barreau de Versailles, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.



MOTIFS DE LA DÉCISION





Il résulte des écritures ci-dessus visées que la SCI DCSM et M. et Mme [J] ne poursuivent pas l'infirmation des chefs du jugement ayant :

- ordonné la démolition par et aux frais de M. et Mme [J] de l'élément de coffrage en bois et du socle béton identifiés par l'expert dans son rapport du 29 juin 2022 comme empiétant sur le fonds de la société DCSM,

- ordonné l'enlèvement, aux frais de M. et Mme [J], des tasseaux de bois se trouvant sur leur mur pignon et empiétant sur le fonds appartenant à la société DCSM,

- autorisé M. et [J] et toute société missionnée par eux à pénétrer sur le fonds de la société DCSM sis [Adresse 1] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression des empiétements sur le fonds de la société DCSM et des travaux d'étanchéité par application d'un revêtement sur le mur au nord de leur pavillon,

- dit que la société DCSM devra laisser libre accès à son fonds à M. et Mme [J] ou toute société mandatée par leurs soins pour les besoins de la réalisation de leurs travaux, et ce, pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que ce tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- fait injonction à la société DCSM de laisser, à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la réception de la lettre recommandée l'informant de la date de démarrage des travaux, les époux [J] et l'entreprise missionnée par eux, pénétrer sur son terrain, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant quatre mois à compter du jour de la date prévue de démarrage des travaux, à charge pour M. et Mme [J] de solliciter du juge de l'exécution la liquidation de l'astreinte provisoire et le prononcé d'une astreinte définitive,

- autorisé la société DCSM et toute société missionnée par elle à cette fin, à pénétrer sur le fonds des époux [J], sis [Adresse 2] à [Localité 4] (78) pour la réalisation des travaux de suppression de l'empiétement de la toiture de la construction sise [Adresse 1] à [Localité 4] (78), et ce pendant une durée d'un mois (31 jours),

- dit que ce tour d'échelle d'un mois (31 jours) est accordé et à exécuter dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous réserve du respect d'un délai de prévenance de quinze jours.



Ce chefs du dispositif sont dès lors devenus irrévocables. 



Sur la demande de démolition du mur pignon



Le tribunal a débouté la SCI DCSM de sa demande de démolition du mur pignon aux motifs que:

- le bornage amiable établi en 2016, postérieur au plan de partage d'octobre 1959, constitue le document à partir duquel doivent être appréciées les limites séparatives entre les parcelles,

- les empiétements éventuels doivent donc être appréciés au regard de la proposition A3 de l'expert selon laquelle il existe des empiétements réciproques, toutes inférieures à 5 centimètres,

- un débord est constitué par plusieurs tasseaux de bois, notamment ceux permettant de retenir le pare-pluie installé sur le mur pignon dans l'attente des travaux d'isolation et de ravalement du mur, 



- l'empiétement du mur pignon sur le terrain de M. et Mme [J] peut être résorbé sans qu'il y ait besoin d'ordonner sa démolition en son entier dans la mesure où il est construit en limite de propriété et que ce ne sont que les tasseaux nécessaires au maintien du pare-pluie sur le mur qui engendrent l'empiétement, situation qui n'a donc pas vocation à se pérenniser. 



La SCI DCSM, qui poursuit l'infirmation de ce chef du jugement, demande à la cour d'ordonner la démolition du mur pignon de la propriété de M. et Mme [J] débordant sur sa propriété suivant les conclusions de l'expert judiciaire, et ce dans un délai de quatre mois à compter de la décision.



Au soutien de sa demande, elle fait valoir qu'au regard de l'article 544 du code civil, la victime d'un empiétement peut toujours demander la démolition d'un ouvrage sans avoir à justifier d'un préjudice, pas plus que de l'importance de l'empiétement. Elle ajoute qu'en matière d'empiétement sur la propriété d'autrui, une démolition doit être ordonnée sans égard pour le droit de propriété de celui réalisant l'empiétement et sans qu'un contrôle de proportionnalité puisse être effectué à cet effet. Elle en déduit que la cour, contrairement à l'interprétation du tribunal, ne saurait écarter sa demande au seul motif que l'empiétement serait de moins de 5 centimètres.



Elle indique que le jugement est critiquable en ce qu'il l'a déboutée de sa demande, sur des suppositions futures concernant la finalisation de la construction, aux seuls motifs que les empiétements pourraient être réduits ou qu'ils n'ont pas été mesurés précisément par l'expert. 



Elle relève qu'il ressort du rapport d'expertise que, quelle que soit la limite séparative retenue, après étanchéité et ravalement du mur pignon de la construction de M. et Mme [J], ce mur continuera de déborder sur sa propriété. Elle souligne que le tribunal a retenu que la construction de M. et Mme [J] n'était pas terminée et qu'une solution adéquate, respectant la limite de propriété, pourra être trouvée pour l'isolation du mur litigieux. Or, elle soutient que ce n'est toujours pas le cas et que l'empiétement continue d'exister. 



Elle ajoute que le tribunal a fait une mauvaise interprétation du rapport d'expertise en retenant que l'empiétement constaté ne trouverait son origine que dans l'existence des tasseaux retenant le pare-pluie sur le pignon, et qu'ainsi, l'exécution de travaux d'étanchéité par la pose d'un enduit permettrait de procéder au ravalement et à l'isolation du pignon, ce qui selon M. et Mme [J] éviterait tout empiétement. 



Elle relève qu'il ressort du rapport d'expertise que le mur pignon est lui-même implanté très exactement sur la limite séparative, de sorte que quelque soit le mode de ravalement ou de couverture choisi par M. et Mme [J] pour terminer leurs travaux, celui-ci sera nécessairement sur sa propriété. Elle en déduit que la seule solution est la démolition du mur pour qu'il soit reconstruit quelques centimètres en arrière de manière à respecter les limites de propriété. Elle ajoute que les tasseaux provisoirement posés en vue du ravalement ne sont pas la seule cause de ces débordements, de sorte que quand bien même ils seraient déposés, la propriété de M. et Mme [J] continuerait à excéder les limites de propriété.



Enfin, elle relève que depuis le jugement déféré, M. et Mme [J] ont pu accéder à son fonds pour achever leurs travaux et qu'il leur appartient de justifier de ce que l'ensemble des préconisations de l'expert ont été respectées et qu'ils ont mis fin à l'empiétement ressortant du rapport de l'expert. Or, elle soutient que la dalle n'a pas été traitée et qu'ils n'ont pas mis fin à l'empiétement du socle de béton qui déborde toujours sur sa propriété. Elle soutient que l'attestation de leur architecte du 5 août 2025 est insuffisante en ce que cela revient pour M. et Mme [J] à se constituer une preuve à eux-mêmes. Elle indique également solliciter en parallèle le report de la clôture pour lui permettre de mandater son géomètre afin de justifier que les empiétements perdurent.



M. et Mme [J], qui poursuivent la confirmation du jugement déféré, s'opposent à cette demande.



Ils font valoir qu'il ressort effectivement du rapport d'expertise qu'il existe un débord de leur ouvrage sur la propriété de la SCI DCSM mais également qu'après enlèvement du panneau en bois, des tasseaux en bois et du socle en béton au fond de la parcelle, il n'existera plus d'empiétement.



Ils relèvent qu'en considérant que l'isolation du pignon ne peut s'effectuer sans empiétement, la demande de la SCI DCSM anticipe une situation d'empiétement qui n'existe que par hypothèse et qui n'est techniquement pas étayée. Ils ajoutent que dans une espèce où l'empiétement était très minime, la Cour de cassation a admis que le juge doit rechercher si une autre solution que la démolition peut supprimer l'empiétement. 



Enfin, ils soutiennent qu'il est constant que l'action en démolition est soumise au contrôle de proportionnalité et que la sanction ne peut pas porter une atteinte disproportionnée à des droits protégés, de valeur constitutionnelle, tel que le droit à la protection du domicile consacré par l'article 8 de la CEDH. Ils affirment que la démolition de leur mur pignon, élément structurel porteur de la construction, aura nécessairement pour effet de porter atteinte à la solidité de l'ouvrage et risquera de provoquer la démolition de l'intégralité du pavillon, ce qui exigera leur évacuation des lieux pendant plusieurs mois, portant alors une atteinte grave à leur domicile. Ils indiquent que cette démolition serait, de ce fait, manifestement disproportionnée en raison des empiétements, au demeurant aisément supprimables, qui ne représentent que 2 à 3 centimètres selon l'expert et qui ne causent aucun préjudice à la SCI DCSM. Ils demandent enfin à la cour de prendre en compte la négligence de cette dernière qui a procédé à la démolition du pavillon existant en 2018 sans l'avoir déclarée et sans autorisation et que s'ils en avaient eu connaissance dès le début, ils auraient pu faire réaliser un procès-verbal de rétablissement des limites sur les deux terrains nus, ce qui aurait probablement permis d'éviter le litige. 



Ils relèvent qu'en tout état de cause, s'ils avaient voulu réaliser une isolation par l'extérieur de leur mur, l'article L. 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation les y aurait autorisés, la contrepartie de l'empiétement en résultant consistant en une indemnisation versée au voisin.



Sur ce,



A titre liminaire, la cour relève qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle n'est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties et qu'en l'occurrence, la SCI DCSM n'a formulé aucune demande de report de la clôture dans le dispositif de ses conclusions, étant ajouté que la clôture, initialement prévue le 16 octobre 2025, a été reportée et prononcée le 6 novembre 2025.



La cour rappelle par ailleurs que l'appel ne porte que sur la démolition du mur pignon des époux [J] et qu'elle n'est saisie d'aucune demande relative à la démolition de l'élément de coffrage en bois et du socle béton identifiés par l'expert comme empiétant sur le fonds de la SCI DCSM ni quant à l'enlèvement des tasseaux de bois empiétant sur le fonds appartenant à la SCI DCSM ordonnés par le tribunal. Il ne lui appartient pas davantage, dans le cadre de cet appel, de vérifier si ces injonctions ont bien été respectées par les intimés.



L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les 

règlements.



En l'espèce, le rapport d'expertise a retenu deux propositions pour déterminer la limite séparative entre les parcelles litigieuses, la première fondée sur les titres de propriété et un acte de partage réalisé en octobre 1959 par M. [V], géomètre-expert, et la seconde fondée sur un bornage amiable établi en 2016 par M. [O], géomètre-expert, approuvé par les anciens propriétaires qui ont signé le plan de bornage.



Le tribunal a retenu que ce bornage amiable, postérieur au plan de partage d'octobre 1959, constituait le document à partir duquel devaient être appréciées les limites séparatives entre la parcelle AD n°[Cadastre 6] et la parcelle AD n°[Cadastre 5], ce que les parties ne contestent pas devant la cour.



Dans son rapport, l'expert précise qu'il faut tenir compte d'une imprécision de mesure de +/-1,5 cm (intrinsèque au matériel, à la mise en oeuvre et au traitement) et que seuls les constats supérieurs à 1,5 cm seront mentionnés. Il ajoute qu'il convient de confronter la position de la limite (entre les deux propositions émises) à la configuration des lieux et que de cette confrontation découlera l'identification des ouvrages pouvant être considérés comme des empiétements sur la propriété d'autrui.



L'expert relève notamment que :



'- En poursuivant sur la limite, on constate, au niveau de la coupe A, un débord du tasseau maintenant le pare-pluie de la construction [J] sur le terrain de la SCI DCSM. Ce débord de quelques centimètres se produit également pour d'autres tasseaux. A noter qu'il n'était pas possible de mesurer l'épaisseur du mur longeant l'escalier côté la SCI DCSM.' Il ressort des coupes (page 27) que ces débordements sont de 2 centimètres par rapport à la proposition de limite par titres et de 5 centimètres d'après le plan de bornage.



- 'On constate également que la couvertine de l'ouvrage des époux [J] est en débord sur la propriété de la SCI DCSM. (...)'



- 'Au niveau de la coupe B, on constate un débord du tasseau des époux [J], sur la parcelle de la SCI DCSM. On constate également un élément de coffrage en bois dépendant de la construction [J] débordant sur la propriété de la SCI DCSM.' Il ressort des coupes que ces débordements sont de 3 centimètres pour les tasseaux et le coffrage en bois par rapport à la proposition de limite par titres et de 5 centimètres pour les tasseaux et 6 centimètres pour le coffrage en bois d'après le plan de bornage.

 

- 'Enfin, on peut remarquer en fond de parcelle, un socle béton débordant sur la propriété DCSM tout comme le tasseau maintenant le pare-pluie des époux [J].' Il ressort des coupes que ces débordements sont de 3 centimètres pour les tasseaux et de 4 centimètres pour le socle par rapport à la proposition de limite par titres et de 5 centimètres pour les tasseaux et pour le socle d'après le plan de bornage.



L'expert ajoute : 'Il revient au juge de qualifier ces différentes constatations en empiétement ou non en fonction de la limite de propriété qu'il retiendra. 

En effet, considérant la précision de nos mesures, considérant la précision du recalage des mesures anciennes sur l'état des lieux actuels et considérant les valeurs assez faibles des divers débords, le juge aura à se prononcer sur la réalité des empiétements constatés. 



Il est également indispensable de souligner qu'à ce stade, la construction des époux [J] n'est pas terminée et qu'une solution adéquate respectant la limite de propriété devra être trouvée pour l'isolation du pignon litigieux. 

Enfin, il est à noter que le litige tient dans un mouchoir de poche. Quelle que soit la proposition limite retenue par le magistrat, il existe des débords de part et d'autres inférieurs pour la plupart à 5 cm'.



Il ne résulte donc nullement de ces constatations que le mur pignon de M. et Mme [J] empiète en lui-même sur la propriété de la SCI DCSM et que même après l'enlèvement des tasseaux, il continuerait à excéder les limites de sa propriété, contrairement à ce que soutient l'appelante. De même, les plans de vérification de limite des 20 novembre 2020 et 13 janvier 2021 qu'elle produit, n'établissent pas un empiétement du mur mais uniquement un débord du bardage de bois de 0,03 m sur la parcelle AD [Cadastre 6] (pièce 11) et un débord des fixations pour la mise en place du bardage bois de 0,03 m sur la parcelle AD [Cadastre 6] (pièce 12). 



Au vu de ces éléments, le seul fait que dans un dire du 10 juin 2022, le conseil des intimés ait indiqué que leur entreprise ayant réalisé la structure bois a proposé de déclarer la partie en OSB (panneaux de bois) de 2,5 centimètre et de réaliser une finition en enduit, ainsi que prévu au permis de construire initial, ne saurait établir la réalité de l'empiétement du mur sur le fonds de la SCI DCSM. 



Enfin, la cour ne saurait ordonner la démolition du mur au seul motif que son revêtement, après étanchéité et ravalement, entraînera un débordement sur le terrain de la SCI DCSM, ce qui n'est nullement établi et reste, en tout état de cause, hypothétique. 



Par ailleurs, il ressort tant des photographies produites par la SCI DCSM (sa pièce 24) que de l'attestation de la société UMA, architecte de M. et Mme [J], du 5 août 2025 (leur pièce 7) et des photographies jointes, que les tasseaux ont été retirés. L'architecte a également indiqué que 'dans le cadre des travaux, les ouvrages ont été traités par l'entreprise Besnard Charpente de manière à respecter la proposition A3 du géomètre expert. Ainsi, là où ils dépassaient, la dalle et le surbot ont été traités. En point B. Partout ailleurs, la structure bois a été traitée de manière à ce que le ravalement ne dépasse pas de l'emprise. Toutes les surépaisseurs et tous les dépassements constatés ont été traités par l'entreprise Besnard Charpente dans le cadre de l'intervention du 14 avril 2025 au 7 mai 2025.' Contrairement à ce que soutient la SCI DCSM, cette attestation ne revient pas, pour M. et Mme [J], à se constituer une preuve à eux-mêmes, quand bien même il s'agit de leur architecte. Elle ne produit, de son côté, aucun élément permettant de justifier, ainsi qu'elle l'allègue, que des empiétements perdureraient, étant relevé que l'enlèvement de ces matériaux a été ordonné par le tribunal et que ces dispositions sont irrévocables.



Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de voisinage



Le tribunal, après avoir jugé qu'une faute pouvait être retenue à l'égard de M. et Mme [J] en raison des empiétements, a jugé que la SCI DCSM était défaillante à rapporter la preuve d'un préjudice certain, qui ne pourrait, en tout état de cause, qu'être une perte de chance. Il a constaté qu'elle ne versait aux débats aucun élément permettant d'attester qu'elle aurait eu l'intention de louer la maison érigée sur sa parcelle et qu'elle ne démontrait pas le lien de causalité entre l'empiétement et le préjudice allégué, ajoutant que les empiétements de quelques centimètres étaient sans conséquence sur la possibilité d'occuper la maison.



La SCI DCSM, qui poursuit l'infirmation de ce chef du jugement, fait valoir que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et qu'outre la demande de suppression d'un empiétement, une demande au titre du trouble anormal de voisinage reste recevable. Elle soutient que la propriété de M. et Mme [J] déborde sur son fonds de 5 à 6 centimètres et que le fait que leurs travaux n'aient pas encore été terminés ne lui permet pas de finaliser ceux relatifs à la maison qu'elle fait construire et surtout lui interdit de la donner en location. Elle demande donc une indemnisation à hauteur de 2 500 euros par mois depuis janvier 2020, soit la somme de 145 000 euros.



M. et Mme [J], qui s'opposent à cette demande, soutiennent que le préjudice n'est pas précisé en cause d'appel ; que les prétendus empiétements pouvaient être aisément supprimés en présence de personnes sensées et de bonne composition ; que rien ne permet d'attester que la SCI DCSM avait pour projet de mettre son bien en location, ce que les empiétements litigieux n'empêchaient nullement et que rien ne justifie l'estimation qu'elle fait du loyer qu'elle demande.



Sur ce,



En application de l'article 1240 code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



S'il ressort du rapport d'expertise que des débordements ont pu être constatés sur la parcelle appartenant à la SCI DCSM, outre leur caractère minime, il n'en résulte pas pour autant la preuve que ceux-ci aient empêché la finalisation des travaux de construction de la maison de l'appelante sur son terrain, ni qu'elle avait pour projet de la donner en location, ce qui aurait été empêché par la situation. Comme le relèvent en outre justement les intimés, elle ne produit aucun élément quant à la valeur locative du bien et comme l'a relevé à bon droit le tribunal, il ne pourrait s'agir, en tout état de cause, que d'une perte de chance de ne pas donner à bail son bien.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI DCSM de cette demande.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



La SCI DCSM, qui succombe, est condamnée aux dépens d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Elle est donc déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI DCSM est en outre condamnée à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS





La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; 



Y ajoutant,



Déboute la SCI DCSM de la totalité de ses demandes ;



Déboute la SCI DCSM de sa demande au titre des frais irrépétibles ;



Condamne la SCI DCSM à payer à M. [L] [J] et Mme [F] [K] épouse [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI DCSM aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés par Me Samandjeu, avocat qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président