Cour d'Appel · 2ème chambre — 27 janvier 2026

27/01/2026



ARRÊT N°2026/40



N° RG 24/00040 - N° Portalis DBVI-V-B7I-P5KR

VS CG



Décision déférée du 06 Décembre 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FOIX 

( 21/00918)

Madame [M]

















[A] [W]





C/



[K] [B] [Y]























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à Me Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM

Me Sylvie ALZIEU 

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANT



Monsieur [A] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représenté par Me Marie-cécile NIERENGARTEN-MAALEM, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIME



Monsieur [K] [B] [Y]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Sylvie ALZIEU de la SELARL ALZIEU AVOCATS, avocat au barreau d'ARIEGE













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère



Greffier, lors des débats : A. CAVAN



 



ARRET : 



- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :



Par contrat du 31 janvier 2020, Monsieur [K] [B] [Y] a donné à bail commercial, à Monsieur [A] [W] un local commercial à usage de restaurant situé [Adresse 1]. 



Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020 pour un loyer annuel de 14'400 euros soit 1'200 euros par mois. 



[A] [W] n'a pas procédé au règlement des loyers à l'exception des trois premiers mois.



Par courrier d'avocat recommandé remis le 11 juillet 2021, [K] [B] [Y] a mis [A] [W] en demeure de lui payer la somme de 18 000 euros au titre des loyers impayés au 9 juillet 2021. 



Par acte d'huissier du 19 août 2021, [K] [B] [Y] a assigné [A] [W] devant le tribunal judiciaire de Foix pour qu'il soit condamné au paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés. 



Par ordonnance en date du 10 septembre 2021, le juge de l'exécution a autorisé l'inscription d'une hypothèse judiciaire provisoire sur l'immeuble appartenant à [A] [W] pour garantie d'une créance évaluée provisoirement à 19.200 euros et l'inscription de l'hypothèque a eu lieu le 23 septembre 2021. 



Par courrier d'avocat en date du 30 septembre 2021, [A] [W] a restitué les clés du local à l'avocat du bailleur qui les a reçues le 1er octobre 2021.





Par jugement du 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Foix a':



- constaté la résiliation du bail du 31 janvier 2020 au 01 octobre 2021,



- condamné [A] [W] à payer à [K] [B] [Y], 

- la somme de 20 400 euros au titre des arriérés de loyers, 

- la somme de 62 119,20 euros au titre des frais de remise en état du bien loué,

 

- débouté [A] [W] de l'ensemble de ses demandes, 



- condamné [A] [W] à payer à [K] [B] [Y] la somme de 2 500 euros Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (cpc), 



- rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,



- condamné [A] [W] aux dépens.





Par déclaration en date du 4 janvier 2024, [A] [W] a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, que la déclaration d'appel critique tous expressément. 



Le 22 mars 2024, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, que l'avocat de [A] [W] a refusée par courrier en date du 28 mars 2024. 



La clôture de l'affaire est intervenue le 13 octobre 2025.







Prétentions et moyens des parties':



Vu les conclusions d'appelant devant la Cour d'appel de Toulouse notifiées le 27 mars 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [A] [C] [W] demandant, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, L145-10-1 du code de commerce, 1353 du code civil, de':



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau, 



- constaté la résiliation du bail aux torts du bailleur, 



- juger que Monsieur [B] a manqué à son obligation de délivrance, 



- juger bien fondée l'exception d'inexécution, 



- condamner en conséquence Monsieur [B] à payer à Monsieur [W]':

- la somme de 3 200 euros en restitution des loyers indument versés, 

- la somme de 4 286,27 euros au titre des travaux et matériels acquis, 

- la somme de 6 000 euros au titre du préjudice financier subi en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien des lieux,

 

- débouter Monsieur [B] de l'intégralité de ses demandes infondées tant au titre de l'arriéré de loyers qu'au titre des travaux, 



- condamner Monsieur [B] à verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





Vu les conclusions d'intimé par devant la Cour d'appel de Toulouse notifiées le 30 avril 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [K] [B] [Y] demandant, au visa des articles 1103 du code civil, 1719 et suivants du code civil, de':



- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix en date du 6 décembre 2023 en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



- condamner Monsieur [A] [W] à verser à Monsieur [K] [B] [Y] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



- condamner Monsieur [A] [W] aux entiers dépens d'appel, 



- rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.









Motifs de la décision':



En cause d'appel, la cour est saisie des demandes du bailleur en paiement des loyers et en remboursement des travaux de remise en état des locaux auxquelles le preneur oppose le constat de la résiliation du bail commercial pour exception d'inexécution aux torts du bailleur pour manquement au devoir de délivrance.





- Sur le manquement au devoir de délivrance allégué':



[A] [W] oppose à la demande en paiement des loyers du bailleur l'exception d'inexécution du chef de l'obligation de délivrance du bailleur sur le fondement de l'article 1720 du code civil en rappelant qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve qu'il a rempli son obligation à la date de l'entrée dans les lieux et que selon l'article L145-40-1 du code de commerce, en matière de baux commerciaux , un état des lieux d'entrée doit être établi et qu'à défaut, la présomption de l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée. 



[K] [B] [Y] conteste tout manquement au devoir de délivrance du bailleur qui n'est pas établi alors qu'il justifie que le local était en état d'exploitation d'un restaurant de cuisine traditionnelle lorsqu'il a été loué à [A] [W].



S'agissant de l'obligation de délivrance du bailleur, selon les articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 



Depuis la loi Pinel, l'article R145-35 du code de commerce, créé par le décret n°2014- 1317 du 3 novembre 2014, est venu préciser les dépenses ne pouvant être imputées au locataire. L'article R.145-35 du code de commerce étant expressément d'ordre public aux termes de l'article L.145-15 du même code, les stipulations contraires insérées aux baux doivent être, sans aucun doute, réputées non écrites. 





L'article R145-35 dispose que : Ne peuvent être imputés au locataire': 

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ; 



2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ; 



3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ; 



4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; 5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l'ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires. 



Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d'embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l'identique'».







Désormais, si les parties sont libres d'aménager leurs obligations sous réserve des dispositions introduites par la loi Pinel, le bailleur ne peut donc s'exonérer totalement de son obligation de délivrance.



Selon l'article 1719, l'obligation de délivrance découle de la nature même du contrat et ne peut ainsi être totalement annihilée par la volonté des parties. La jurisprudence considère ainsi que le bailleur est tenu «'sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée'».



Il ne s'agit pas d'une obligation instantanée exécutée dès la remise matérielle des locaux mais l'obligation de délivrance pèse sur le bailleur tout au long du bail et ce même si une nouvelle réglementation apparaît postérieurement à la date de la conclusion du bail. 



C'est au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu'il s'est libéré entièrement de cette obligation (3ème Civ., 25 juin 2008, Bull. civ., III, n° 111, pourvoi n° 07-14.341 ; 30 octobre 1972, Bull n° 563, pourvoi n° 71-13.384). 



Toutefois il convient de rappeler qu'il appartient au preneur, qui se prévaut d'une exception d'inexécution, de rapporter la preuve de l'impossibilité totale d'exploiter les locaux dès lors qu'il ne paye plus les loyers ( Civ 3, 6 juillet 2023, n°22-15.923 et Civ 3, 18 septembre 2025, n°23-24.005).

'

Pour se dire libéré de son obligation de délivrance, [K] [B] [Y] produit le bail commercial en date du 31 janvier 2020 qui prévoit le paiement du loyer dès le 1er février 2020 et qui précise que le preneur prend les locaux en l'état. Il n'est pas stipulé de clauses particulières sur la répartition des charges entre bailleur et preneur qui soit soumise à débats.



En fin de bail, est cochée l'annexe au bail intitulé «'dossier du diagnostic technique comprenant': le diagnostic de performance énergétique, copie d'un état relatif à l'amiante (immeuble collectif), information des sols et sites pollués, état des lieux, annexe charges, taxes, impôts.»

Le bail ainsi signé a été remis en original à chacune des parties. Ces mentions laissent imaginer que le preneur a bien été destinataire notamment du diagnostic de performance énergétique et d'un état des lieux.

Or, curieusement aucune des parties ne produit ces pièces qui justifieraient de l'état du local à la date de la signature du bail.



Par ailleurs, le preneur n'a pas négocié une suspension du paiement des loyers en attendant de réaliser des travaux indispensables pour exploiter les locaux, preuve qu'il ne remettait pas en cause le bon état d'exploitation des locaux. Et ce n'est que 18 mois plus tard lorsqu'il s'est vu réclamer le paiement des loyers dus sur 15 mois après avoir réglé les 3 premiers loyers qu'il a allégué un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.



Le bailleur pour justifier avoir rempli son obligation produit l'attestation de son ancien preneur et d'un architecte en pièces 6 et 7. 

[Z] [E], ancien preneur du restaurant le [3], qui a quitté le local le 1er janvier 2020, expose que le local était en parfait état d'exploitation et aux dernières normes de mise en conformité d'électricité, plomberie, sanitaires, cuisines, sécurité et normes handicapé sous le contrôle de l'architecte M. [H] et il précise qu'il faisait passer tous les ans l'Apave. Il indique avoir visité les locaux en 2022 et a constaté que tout avait été détruit et qu'il ne restait rien du restaurant qu'il avait laissé, le tout dans un état inexploitable et pas fini.



[O] [H], architecte, atteste que M.[E] a laissé le 1er janvier 2020 le restaurant, à part le matériel de la cuisine, dans un très bon état, aux normes de sécurité et d'accessibilité. Il précise qu'au 10 janvier 2022, il constate que des travaux ont été entrepris et non terminés (électricité, plomberie, plaques de plâtre) enlèvement du parquet flottant et cimaises, etc. et que ces changements ne permettent pas l'utilisation du local.



Le 20 octobre 2021, le gérant des établissements Armand [G] précise dans un courrier adressé au bailleur qu'après visite du chantier, il constate des travaux inachevés mais qu'il est inenvisageable d'engager sa responsabilité sur ce type de travaux et refuse le support, le travail étant à reprendre avec dépose des travaux partiellement réalisés (pièce 8).



Enfin, l'attestation de l'architecte [V] [R] porte sur le branchement électrique du local toujours possible depuis l'arrêt de l'activité du [3] au 31 décembre 2019 mais en revanche, il insiste en fin d'attestation pour dire que «'ce constat ne gage toutefois en rien la qualité des travaux entrepris par le repreneur sur le réseau électrique interne au local'» (pièce 9). 

Il n'existe donc pas de contradiction, comme veut le faire juger [A] [W], avec l'attestation de l'électricien [D] [I] (pièce 10) qui confirme l'existence d'une alimentation électrique en triphasé sous souscription d'un abonnement en tarif bleu et/ou tarif jaune, mais qui précise qu'au vu des travaux effectués hors normes par la personne qui a entrepris les modifications de l'installation existante, cette installation a été «'rendue non conforme à l'utilisation, voire dangereuse'» et il précise que «'de ce fait une remise en conformité est obligatoire par la reprise totale du nouveau réseau électrique'». 

 

De ces seules pièces, il ressort que le 1er février 2020, les locaux destinés à la restauration en cuisine traditionnelle étaient exploitables et qu'en revanche, ils ont été totalement transformés par la suite sans que le preneur explique ce qu'il entendait transformer précisément et sans terminer les travaux qui ont touché l'ensemble des locaux loués.



Le preneur pour dénoncer le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur se borne à produire un procès-verbal de constat du 29 septembre 2021, à 48 heures de la remise des clés, qui décrit des locaux en travaux. Il produit des factures d'achat de matériel (pièce 8) et des photographies non datées (pièces 9, 10 et 11) mais rien ne permet de dire qu'il s'agit des locaux d'origine du bail commercial. De même, il ne produit aucun courrier en cours d'exécution du bail (1er février 2020- 1er octobre 2021) mettant en demeure son bailleur de remplir son obligation de délivrance sur un quelconque point technique empêchant l'exploitation ou la jouissance des locaux.



La cour constate que l'obligation de délivrance du bailleur était remplie à la date de la remise des locaux au preneur et qu'en revanche, ce dernier a procédé à des travaux très importants, transformant les locaux de manière significative en modifiant notamment des cloisons en placo-plâtre, des traverses pour fixer les cloisons et plafonds, les sols, les plafonds et en transformant le réseau électrique sans terminer les travaux ainsi engagés se plaçant lui-même dans l'impossibilité d'exploiter les locaux loués, et ce avant de remettre les clés.



Il convient de débouter [A] [W] de sa demande de résilier le contrat aux torts du bailleur qui n'a donc pas manqué à son obligation de délivrance.

Le jugement sera confirmé de ce chef.





- Sur la résiliation du bail à l'initiative du preneur et sur ses conséquences':



Il convient de constater que la résiliation a été prise à l'initiative du preneur sans qu'aucune faute du bailleur ne soit établie au 1er octobre 2020. Le jugement sera confirmé de ce chef.



En revanche, le preneur n'a pas réglé les loyers dus. 

Aucune stipulation du bail ne prévoyait une suspension des loyers pour une période de travaux qui ont été entrepris à la seule initiative du preneur.



Le montant des loyers réclamés n'est pas contesté.



Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné [A] [W] à verser 20.400 euros au titre des arriérés de loyers à [K] [B] [Y].



[A] [W] doit être débouté de ses demandes de restitution de sommes au titre des loyers ou des travaux effectués et ses demandes d'indemnisation. Le jugement sera confirmé également de ce chef.





- Sur la restitution des locaux en bon état d'entretien et sur la demande d'indemnisation du bailleur':



[K] [B] [Y] sollicite 62.119,20 euros au titre des frais de remise en état du bien loué. Il insiste sur la dégradation des locaux alors que les travaux avaient été effectués sans faire intervenir des entreprises couvertes par une assurance responsabilité professionnelle alors que les locaux sont loués comme établissement recevant du public. 



Et il produit pour justifier de sa demande d'indemnisation, le devis de Monsieur [G] professionnel du bâtiment pour 21.316,80 euros ttc et le devis de [D] [I] électricien pour 30.102,25 euros ttc mais aussi, en cause d'appel, la facture de sa propre entreprise [B] [Y] J.Entreprise générale pour 35.359,20 euros ttc intitulée «'travaux de remise aux normes de sécurité et remise aux normes sanitaires'» et la facture RGE Qualibat de «'remise aux normes d'un établissement de restauration'» (remise aux normes électriques et réfection de la plomberie et des évacuations et réseaux sanitaires etc.) pour 26.760 euros ttc.



[A] [W] dénonce le fait que le bailleur cherche à battre monnaie en refaisant un local à neuf et en produisant un devis et une facture établis par une entreprise du bâtiment dirigée par Monsieur [B].



Après examen des pièces produites aux débats, la cour constate l'importance des travaux de remise en état à effectuer alors que [A] [W] a effectué des transformations d'ampleur dans des locaux recevant du public et dont il était le preneur sans être assuré pour effectuer de tels travaux notamment concernant le réseau électrique et ce en dépit des diplômes professionnels dans divers corps de métiers qu'il produit pour justifier de ses compétences.



Dès lors et au vu des attestations produites, le bailleur justifie qu'il a été dans l'obligation de reprendre les travaux démarrés et inachevés par le preneur pour pouvoir louer de nouveau le local de restauration. La facture produite pour remise aux normes de la société RGE doit être prise en considération soit 26 760 euros ttc.



Eu égard au procès-verbal de constat du 21 février 2022 et celui du 14 juin 2022 (pièces 12 et 14), la cour est en mesure de constater que la dépose de matériel était importante et que les travaux de remise en état ont été simplifiés, sans faux plafond avec des plafonniers simples en cuisine'; en revanche, elle constate une reprise du carrelage sur l'intégralité des murs en cuisine et des dallages de meilleure qualité aux sols que ceux existant à l'origine.



Pour permettre une indemnisation correspondant uniquement à la remise en état des lieux, la cour réduit de 20'% la facture de l'entreprise [B] [Y] et alloue à [K] [B] [Y] la somme totale de 55.047 euros à titre de de dommages-intérêts pour la remise en état des lieux .

Le jugement sera réformé de ce seul chef.





- Sur les demandes accessoires':



[A] [W] qui succombe pour l'essentiel sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a été condamné à verser à [K] [B] [Y] 2500 euros en application de l'article 700 du cpc 



En revanche, eu égard à la situation respective des parties, chacune d'elles conservera la charge de ses frais irrépétibles en appel.







PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



- Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a condamné [A] [W] à payer à [K] [B] [Y], la somme de 62 119,20 euros au titre des frais de remise en état du bien loué,



Et statuant à nouveau sur le chef infirmé,

- Condamne [A] [W] à payer à [K] [B] [Y], la somme de 55.047 euros au titre des frais de remise en état du bien loué



- Confirme le jugement pour le surplus





- Condamne [A] [W] aux dépens d'appel 



- Déboute les parties de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles en cause d'appel.





Le greffier La présidente





















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