Cour d’appel · 1ère Chambre — 27 janvier 2026

COUR D'APPEL

DE [Localité 13]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 janvier 2026

N° RG 24/01483 - N° Portalis DBVU-V-B7I-GHWD

-ALF-

[N] [Y] / [I] [O], Mme [F] [P] épouse [O]

Jugement au fond, origine Tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC, décision attaquée en date du 29 Août 2024, enregistrée sous le n° 22/00012

Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [N] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assisté de Maître Philippe GATIGNOL de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

M. [I] [O]

et

Mme [F] [P] épouse [O]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Assistés de Maître Jean Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d'AURILLAC

INTIMES

DÉBATS : A l'audience publique du 24 novembre 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte du 2 janvier 2015, Monsieur et Madame [I] et [F] [O] ont consenti à Monsieur [N] [Y] une convention pluriannuelle d'exploitation sur une propriété située sur les communes de [Localité 11] et [Localité 10], d'une contenance de 49 ha 35 a 64 ca, comprenant notamment un bâtiment de type grange étable ainsi qu'un bâtiment de stockage, pour une durée de huit années à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer initial de 8.500 €, décomposé comme suit : 7.000 € pour le terrain et 1.500 € pour le bâtiment.

Le 15 décembre 2021, Monsieur et Madame [I] et [F] [O] ont dénoncé ladite convention pour la date du 31 décembre 2022.

Par requête du 11 avril 2022, Monsieur [N] [Y] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC aux fins notamment d'obtenir la requalification de ladite convention en bail rural.

Par jugement en date du 28 septembre 2023, le Tribunal paritaire des baux ruraux d'AURILLAC a saisi la Cour de cassation sur la question de droit suivante, à savoir si le point de départ de la prescription quinquennale de l'action tendant à la reconnaissance de l'existence d'un bail rural court, à compter de la date de conclusion de la convention pluriannuelle visant les dispositions de l'article L481-1 du code rural et l'arrêté préfectoral en fixant les modalités d'application, ou au plus tard dans les cinq ans de la date de cessation de l'infraction civile imputée au bailleur, qui n'aurait pas lors de la conclusion de la convention, respecté le cadre réglementaire.

La Cour de cassation a rendu un avis le 21 décembre 2023.

L'affaire a ainsi été rappelée à l'audience et suivant jugement n°RG-22/12 rendu le 29 août 2024, le Tribunal paritaire des baux ruraux de AURILLAC a :

- Déclaré Monsieur [N] [Y] irrecevable en sa demande tendant à la requalification de la convention pluriannuelle signée le 2 janvier 2015 en bail rural et en sa demande tendant à voir déclarer nulle la clause mettant à sa charge les taxes et impôts,

- Constaté que Monsieur [N] [Y] est sans droit ni titre à se maintenir sur la propriété agricole objet de la convention du 2 janvier 2015, appartenant à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O],

- Octroyé un délai à Monsieur [Y] pour quitter les lieux à savoir au 30 septembre 2025,

- Dit que passé ce délai, une astreinte provisoire de 150 € par jour courra et ce pendant trois mois,

- Dit qu'à défaut de départ volontaire au 30 septembre 2025 de Monsieur [Y] ou de tout occupant de son chef, les propriétaires pourront procéder à son expulsion et à celle des occupants de son chef,

- Condamné Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O], à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 8.500 € outre les taxes et impôts dus conformément à la convention signée par les parties pour 2023 et la somme annuelle de 8.500 € pour les années 2024 et 2025, prorata temporis pour cette dernière année, jusqu'à la libération effective des lieux,

- Dit que les sommes déjà versées au titre des années 2023 et/ou 2024 viendront en déduction des sommes ci-dessus visées,

- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné Monsieur [N] [Y] aux dépens.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 18 septembre 2024, le Conseil de Monsieur [N] [Y] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

« L'appel porte sur les chefs du jugement critiqué suivants, en ce qu'il a :

- Déclaré Monsieur [N] [Y] irrecevable en sa demande tendant à la requalification de la convention pluriannuelle signée le 2 janvier 2015 en bail rural et en sa demande tendant à voir déclarer nulle la clause mettant à sa charge les taxes et impôt,

- Constaté que Monsieur [N] [Y] est sans droit ni titre à se maintenir sur la propriété agricole objet de la convention du 2 janvier 2015, appartenant à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O],

- Condamné Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O], à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 8500 euros outre les taxes et impôts dus conformément à la convention signée par les parties pour 2023 et la somme annuelle de 8500 euros pour les années 2024 et 2025, prorata temporis pour cette dernière année, jusqu'à la libération effective des lieux».

Par dernières conclusions d'appelant transmises par le RPVA le 21 novembre 2025, Monsieur [N] [Y] a demandé de :

au visa des articles 12 du code de procédure civile, 1162, 1290 et 1302-2 du code civil et L411-1 et suivants, L481-1 et 514-1 du code rural et de la pêche maritime, 564 et 565 du code de procédure civile,

- Déclarer l'appel recevable et bien fondé,

- Infirmer le jugement du 29 août 2024 en ce qu'il a :

*Déclaré Monsieur [N] [Y] irrecevable en sa demande tendant à la requalification de la convention pluriannuelle signée le 2 janvier 2015 en bail rural et en sa demande tendant à voir déclarer nulle la clause mettant à sa charge les taxes et impôts,

*Constaté que Monsieur [N] [Y] est sans droit ni titre à se maintenir sur la propriété agricole objet de la convention du 2 janvier 20l5, appartenant à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O],

*Condamné Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [O] et à Madame [F] [V] épouse [O], à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 8.500 € outre les taxes et impôts dus conformément à la convention signée par les parties pour 2023 et la somme annuelle de 8.500 € pour les années 2024 et 2025, prorata temporis pour cette dernière année, jusqu'à la libération effective des lieux,

statuant à nouveau,

- Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

A titre principal,

- Qualifier la convention du 2 janvier 2015 en bail soumis au statut du fermage courant jusqu'au 1er janvier 2024 et qui faute de congé s'est renouvelé à cette date,

- Annuler et priver de tout effet le « congé » adressé par les époux [O] le 15 décembre 2021,

- Le rétablir dans ses droits de fermier,

- Débouter Monsieur et Madame [I] et [F] [O] de toutes prétentions contraires,

- Condamner Monsieur et Madame [I] et [F] [O] à lui restituer la somme de 794,49 € au titre des sommes indues perçues pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022,

- Ordonner la compensation entre les sommes dues par lui et par le couple [O],

- Lui donner acte qu'il tient sa disposition le règlement du solde des loyers après rétablissement de ses droits de fermier,

A titre subsidiaire,

- Déclarer nul et de nul effet la clause mettant à la charge du locataire ne bénéficiant ni d'un bail ni d'un contrat de métayage les frais, impôts et taxes de la Chambre d'agriculture,

- Condamner Monsieur et Madame [I] et [F] [O] à lui restituer la somme de 1.502,97 € au titre des sommes indues perçues pour les années 2019 à 2022,

- Ordonner la compensation des sommes dues par lui et celles dues par Monsieur et Madame [I] et [F] [O],

- Lui donner acte qu'il tient à disposition le règlement du solde des loyers,

En tout état de cause,

- Déclarer irrecevables les nouvelles demandes de Monsieur et Madame [I] et [F] [O] et les en débouter,

- Condamner Monsieur et Madame [I] et [F] [O] à lui payer la somme de 3.757 € HT,

- Condamner Monsieur et Madame [I] et [F] [O] à lui payer la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, en ce qui concerne la recevabilité de l'action engagée, l'appelant fait valoir que fixer le point de départ de la prescription quinquennale d'une demande de requalification d'une convention de huit ans en bail rural à la date de signature de ladite convention revient à créer un 'ordre public en pointillés', puisque passé le délai quinquennal, il serait donc possible de déroger à l'ordre public hors des conditions prévues par la loi. Il rappelle une jurisprudence de la Cour d'appel de céans ayant retenu que l'irrégularité de la convention constitue une infraction civile qui perdure et se renouvelle durant tout le temps de son application, de sorte que le délai de prescription court à compter de la cessation du manquement imputé, soit la date du congé délivré. Il précise que les dispositions relatives au statut du fermage sont d'ordre public, de sorte que les parties ne sauraient y déroger même d'un commun accord. Il souligne que le Tribunal n'a pas répondu à ce moyen, alors qu'à défaut de respecter l'article L481-1 du code rural et l'arrêté fixant la durée et le prix maximum, la convention doit être requalifiée en bail rural. Il soutient qu'il ne peut lui être reproché d'avoir accepté de signer la convention pour écarter la requalification, alors qu'il est évident que les dispositions susvisées n'ont pas été respectées, notamment quant au prix. Il ajoute que le Tribunal aurait dû observer que l'ordre public commandait la qualification de bail à ferme du contrat.

Il soutient par ailleurs que la prescription de l'action est interrompue en cas de fraude. À ce titre, il expose que les bailleurs lui ont imposé la signature d'une convention pluriannuelle d'exploitation, afin de contourner le statut du fermage et de se garantir la possibilité de se libérer sans motif. Il fait valoir que si la signature de la convention ne constitue pas à elle seule une fraude, elle n'a de convention que le nom, dès lors qu'il s'agissait d'une mise à disposition exclusive au fermier de biens agricoles, moyennant une contrepartie onéreuse à charge pour lui d'entretenir les biens et de les exploiter, et que le montant du loyer excèdait, dès la signature du contrat, les montants applicables à une convention pluriannuelle d'exploitation. Il ajoute que la fraude est caractérisée par la connaissance que les bailleurs avaient du loyer maximal à fixer. Il précise à ce titre qu'un expert agricole et foncier, en l'occurrence Madame [X], avait été sollicité par les époux [O] avant la signature de la convention et avait évalué le montant maximal du loyer pour un bail à ferme et une convention pluriannuelle. Il soutient que cette information a volontairement été dissimulée par les époux [O], dès lors qu'il n'a été informé de ce rapport qu'au cours de la présente procédure. A ce titre, il précise que le rapport a été établi six mois avant la signature du contrat et ne mentionne aucun mandat conjoint et que l'expert atteste avoir été sollicitée par les époux [O] qui ont été seuls destinataires du rapport. Il maintient que la présentation d'un contrat qualifié de convention pluriannuelle au prix d'un bail à ferme en connaissance de cause du non respect des prix maximums est un moyen déloyal, de même que la position de force du propriétaire imposant ses conditions et la retenue d'informations quant au prix maximum possible, d'autant plus qu'au moment de la signature de la convention il était un jeune agriculteur en cours de constitution de son exploitation. Il ajoute que retenir qu'il aurait pu lui même faire estimer la valeur locative permet de dédouaner les propriétaires de toute responsabilité. Il maintient que l'avis de la Cour de cassation ne fait que rappeler que l'avis sollicité est sans objet en raison d'un arrêt de la troisième chambre et qu'en tout état de cause la Cour de cassation érige en principe le fait que la fraude corrompt tout, de sorte que la fraude à l'ordre public justifie d'écarter le délai de prescription, afin d'empêcher de compromettre l'ordre public.

Sur sa demande principale de requalification de la convention en bail rural, il soutient que le loyer fixé à la somme de 8.500 € excède le montant maximum d'un fermage applicable à la zone et donc le loyer maximum d'une convention pluriannuelle, de sorte que la convention doit être requalifiée en bail à ferme. Il ajoute qu'en conséquence la cour devra annuler le congé délivré et tirer les conséquences de cette situation en établissant les comptes entre les parties, tenant compte du fermage erroné et de l'impossibilité de solliciter le paiement des taxes et impôts. Sur ce dernier point, il relève que si le contrat est une convention pluriannuelle, il ne relève pas du statut du fermage ou du métayage, de sorte que la clause mettant à la charge du locataire les taxes doit être annulée, comme contraire aux dispositions de l'article L514-1 du code rural, entraînant la restitution des sommes indument versées. Il indique ensuite que si la requalification en bail rural est retenue, la clause reste contraire à l'article L514-1 du code rural qui prévoit que les taxes des chambres d'agriculture sont remboursées par moitié par le locataire fermier ou métayer. Quant à la recevabilité de cette demande, il précise que si la demande initiale est soumise à une phase de conciliation obligatoire conformément à l'article 887 du code de procédure civile, cette phase n'est pas exigée pour les demandes additionnelles ou incidentes.

En réponse aux demandes indemnitaires des époux [O], il fait valoir que ces demandes n'ont pas été débattues devant le premier juge et ne pouvaient l'être puisque la libération des lieux a eu lieu après le jugement, et qu'elle constitue une question autonome sans lien direct avec la qualifcation du contrat, de sorte qu'elle constitue une prétention nouvelle irrecevable, d'autant plus qu'elle n'a pas fait l'objet d'une tentative de conciliation. Il ajoute qu'en tout état de cause, la demande est infondée, rappelant qu'il a contesté les éléments relevés par l'expert quant au fourrage. Il s'étonne du fondement invoqué par les bailleurs, applicable au statut du fermage, pour écarter les améliorations financées par le fermier tout en contestant la qualification de bail. Ces dispositions n'étant pas applicables, il estime être en droit de solliciter le remboursement des sommes engagées pour le profit du propriétaire.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 novembre 2025, Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] épouse [O] a demandé de :

au visa des articles 2224 du code civil et des articles L481-1 et suivants du code rural,

- Déclarer Monsieur [N] [Y] irrecevable et mal fondé en son appel du jugement rendu par le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Aurillac en date du 29 août 2024, et l'en débouter,

- Débouter Monsieur [N] [Y] de l'ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

- En conséquence, confirmer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'AURILLAC en date du 29 août 2024 en toutes ses dispositions, sauf à voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due pour l'annee 2024 à la somme de 9.807,60 €, tenant compte de l'indexation prévue à la convention,

- Dire et juger n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [Y] des parcelles et bâtiments, propriété des époux [I] [O] cadastrés sur la commune de [Localité 11] (Cantal), section ZI numéros [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 8] et [Cadastre 6], et sur la commune d'[Localité 10], section ZK n°[Cadastre 2], compte tenu de la libération des lieux en date du 30 septembre 2025,

- Condamner Monsieur [N] [Y] à leur payer la somme de 4.043,35 € à titre de solde de fermages dus, indemnités d'occupation et impôts dus au 30 septembre 2025,

- Condamner Monsieur [N] [Y] à leur payer la somme de 1.793 € au titre du solde de stock de fourrage devant être restitué au propriétaire ainsi qu'une somme de 4.892 € à titre d'indemnité de dégradation de la propriété louée,

- À titre subsidiaire sur ce point, ordonner une mesure d'expertise qui sera confiée à tel expert qu'il plaira au Tribunal de désigner avec pour mission de : prendre connaissance du dossier des parties, visiter la propriété louée au regard de l'état des lieux d'entrée et établir les comptes de sortie,

- Condamner Monsieur [N] [Y] à leur payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Condamner Monsieur [N] [Y] aux entiers dépens.

A l'appui de leurs prétentions, ils soutiennent que la demande de requalification est irrecevable comme étant formée 7 ans après la signature de la convention, l'action étant prescrite en application de l'article 2224 du code civil. En réponse au moyen soulevé par l'appelant quant à la création d'un 'ordre public en pointillé', il indique que l'objet de tout délai de prescription est de ne pas laisser subsister indéfiniment une insécurité juridique.

Ils contestent toute fraude, rappelant que celle-ci a été invoquée tardivement par Monsieur [Y], qu'en tout état de cause, elle ne se présume pas mais doit être démontrée et doit avoir existé à la date de signature de la convention. Ils soulignent que l'appelant est exploitant agricole depuis l'année 2012, qu'il a suivi un processus de formation en vu de son installation, qu'il disposait de toute latitude pour s'informer tant auprès des services de la chambre d'agriculture que de son comptable ou de son expert, au regard notamment de l'ampleur de son projet qui portait notamment sur l'acquisition d'un cheptel. Ils maintiennent que l'appelant avait connaissance des conclusions de Madame [X]. Ils précisent que la convention a été établie par l'expert sur ses conseils, de sorte qu'elle n'aurait pas manqué de leur faire part de toute difficulté à la qualification retenue le cas échéant. Ils ajoutent que Monsieur [Y] était libre de contracter ou non et connaissait l'ensemble des conditions proposées et des conséquences. Ils rappellent que la liberté contractuelle permet de fixer librement le loyer, le seul risque étant que cela entraîne une requalification en bail rural. Ils concluent que l'appelant ne fait la démonstration d'aucuns moyens déloyaux mis en place par eux pour obtenir son consentement.

Sur le fond, ils soutiennent que Monsieur [Y] ne démontre pas que la convention n'est pas conforme aux dispositions spécifiques en la matière. Ils rappellent que la durée prévue de huit années est conforme à la durée prévue par l'arrêté préfectoral du Cantal. Quant au montant du fermage, ils critiquent l'évaluation fait par l'expert [A] à la demande de l'appelant, notamment quant à la valeur locative retenue du bâtiment et quant à l'absence de valeur locative du 3e bâtiment. Ils rappellent que c'est l'état des lieux loués à la date de la convention qui doit être pris en compte pour le calcul de la valeur locative. Ils concluent que le montant du loyer n'excède pas de manière significative (10 %) le montant maximum de la catégorie des biens loués. Ils contestent donc la requalification de la convention pluriannuelle en bail à ferme.

S'agissant des comptes entre les parties, ils font valoir l'existence d'impayés depuis le 1er janvier 2023. Quant au paiement des taxes dues à la chambre d'agriculture, ils ajoutent que les dispositions prévoyant le partage par moitié des taxes entre propriétaire et preneur ne s'appliquent que pour le bail à ferme. Ils soulignent que rien n'empêchent les parties de déroger conventionnellement à ces dispositions spécifiques dans le cadre d'une convention pluriannuelle. Ils font aussi valoir que Monsieur [Y] est redevable de sommes suite à son départ de la propriété, au titre du stock de fourrage et au titre de la dégradation de la propriété. Concernant la recevabilité de cette demande, ils rappellent qu'elle est la conséquence de l'exécution de la décision de première instance. Ils soulignent que Monsieur [Y] ne fournit pas les éléments de nature à critiquer l'évaluation faite par l'expert sollicité. Quant aux travaux d'amélioration, ils entendent faire application des dispositions de l'article 411-69 du code rural reprises dans les conditions particulières de la convention pluriannuelle.

Pour un plus ample exposé des moyens, il conviendra de se référer aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l'audience civile en audience collégiale du 24 novembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré ses écritures et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés, la décision suivante a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, aucun moyen d'irrecevabilité de l'appel n'est soulevé par les intimés. Ainsi, il ne sera pas répondu spécifiquement aux demandes de 'déclarer l'appel recevable' de l'appelant et de 'déclarer Monsieur [Y] irrecevable [...] en son appel' des intimés, s'agissant de clauses de style sans conséquence juridique. Quant au bien fondé de l'appel, il y sera répondu, ci-après, par le traitement de l'ensemble des prétentions soulevées par chacun des parties.

Par ailleurs, il est noté qu'aucun appel n'a été formé sur les dispositions relatives aux modalités de départ de Monsieur [Y] de la propriété des époux [O], tant s'agissant du principe de l'expulsion que des délais accordés. En tout état de cause, Monsieur [Y] a quitté la propriété des époux [O] le 30 septembre 2025. Ces questions sont donc sans objet.

1°) Sur l'action en requalification de la convention pluriannuelle en bail rural

a. Sur la prescription de l'action

En vertu de l'article 2224 du Code Civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l'exercer.

Si l'action en requalification en bail rural de la convention pluriannuelle de pâturage initiale se prescrit à compter de sa conclusion, l'action en requalification de chaque convention, née ensuite par tacite reconduction, se prescrit à compter de sa prise d'effet (avis du 21 décembre 2023 et 3ème Civ, 16 novembre 2023, pourvoi n°21-18.360, publié).

En l'espèce, la convention pluriannuelle de pâturage liant Monsieur [Y] et les époux [O] a été signée le 2 janvier 2015 pour une durée de 8 années.

Monsieur [Y] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande de requalification de cette convention par requête du 11 avril 2022, soit plus de cinq ans après la signature de la convention.

Ainsi, en application des dispositions susvisées et de la jurisprudence citée, l'action de Monsieur [Y] est prescrite.

Si ce dernier soutient qu'une telle solution créé un 'ordre public en pointillés', cette notion ne repose sur aucun fondement précis. En outre, il convient de rappeler que les délais de prescription ont pour objectif d'assurer une certaine sécurité juridique des actes passés. La durée de cinq ans permet d'assurer un équilibre entre la nécessité pour les parties de faire valoir leurs droits et l'indispensable sécurité juridique des actes passés.

S'agissant de la fraude, il est vrai que la Cour de cassation dans l'avis du 21 décembre 2023, reprenant les conclusions de l'arrêt rendu le 16 novembre 2023, ne fait pas mention de la fraude. Cependant, il est admis de manière constante par la jurisprudence que la fraude corrompt tout et peut justifier la suspension d'un délai de prescription.

La loi ne prévoit pas de définition de la fraude, néanmoins, les contours de la fraude résultent notamment de la jurisprudence de la Cour de cassation. Ainsi, la fraude est caractérisée s'il est démontré un acte de mauvaise foi 'accompli dans le dessein de préjudicier à des droits que l'on doit respecter'. Elle se manifeste par un acte réalisé en utilisant des moyens déloyaux destinés à surprendre un consentement, à obtenir un avantage matériel ou moral indu ou réalisé dans l'intention d'échapper à l'exécution des lois.

Le seul silence ou l'omission ne sont caractéristiques d'une fraude que s'ils sont accompagnés de manoeuvres destinées à les corroborer.

En l'espèce, dans un rapport en date du 23 juillet 2014, Madame [X], expert foncier, a fixé la valeur locative de la propriété des époux [O], selon arrêté n°2013-1253 du 24 septembre 2013, à 8.260 € pour un bail à ferme de 9 ans et à 7.434 € pour une convention pluriannuelle de 8 ans.

Il est constant que le montant du loyer prévu par la convention pluriannuelle signée le 2 janvier 2015 est supérieur à celui fixé par l'expert.

Cependant, la seule fixation d'un loyer supérieur aux valeurs fixées par arrêté ne saurait en soit constituer une fraude, mais peut justifier le cas échéant la requalification du contrat en bail soumis au statut du fermage.

Il est évident que les époux [O] avaient connaissance de l'évaluation faite par l'expert antérieurement à la conclusion de la convention, Madame [X] ayant même attesté, le 19 novembre 2025, que le rapport a été remis en mains propres aux époux [O] le 23 juillet 2014. En outre, Monsieur [Y] justifie avoir reçu ce rapport de Madame [X] par mail du 28 juin 2024. Enfin, Madame [X] indique être intervenue à la demande des époux [O]. Cependant, ces éléments n'excluent pas que Monsieur [Y] ait pu avoir connaissance dudit rapport avant la signature du bail.

En tout état de cause, à supposer que les époux [O] ne lui aient pas transmis cet élément, cette seule omission ne saurait constituer une fraude. Il appartient à Monsieur [Y] de démontrer l'existence de manoeuvres de la part des époux [O] destinés à emporter son consentement.

Or, s'il soutient que le loyer lui aurait été imposé par les propriétaires, ceux-ci ayant une position de force du fait de leur qualité, rien ne l'empêchait, comme dans le cadre de toutes négociations contractuelles, de solliciter lui même un avis extérieur et d'opposer, le cas échéant, aux époux [O] les éléments d'évaluation et les éléments juridiques, excluant la possibilité de signer une convention pluriannuelle.

S'il était effectivement en cours d'installation, le GAEC dont il fait actuellement partie ayant été créé le 1er mars 2016 tel que cela ressort des actes déposés au registre du commerce et des sociétés, au regard du projet global qui était celui de Monsieur [Y], à savoir l'acquisition d'un cheptel et de matériel pour un montant total de 182.100 € TTC, il lui appartenait de s'informer sur la valeur locative des terres à louer, avant de s'engager dans une convention dont il connaissait nécessairement les conséquences, notamment quant aux possibilités pour les propriétaires de refuser son renouvellement plus facilement que dans le cadre d'un bail à ferme.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, et comme retenu par les premiers juges, il n'est pas démontré l'utilisation de la part des époux [O] de moyens déloyaux de nature à emporter le consentement de Monsieur [Y].

Ainsi, faute de caractériser une fraude, la prescription quinquennale n'a pas été suspendue et était donc acquise au jour de la requête de Monsieur [Y].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il déclare irrecevable la demande de Monsieur [Y] de requalification de la convention pluriannuelle en bail à ferme.

b. Sur les demandes subséquentes

Par suite, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande d'annulation du congé adressé par les époux [O] le 15 décembre 2021, dès lors qu'il n'invoque aucun autre moyen que la requalification du bail, déclarée irrecevable, afin de contester le congé.

Il sera aussi débouté de ses demandes d'être rétabli dans ses droits de fermier et de sa demande de restitution de sommes indues au titre des loyers au titre des années 2019 à 2022.

2°) Sur les demandes au titre des loyers, indemnités d'occupation et taxes

a. Sur la demande de nullité de la clause mettant à la charge du locataire les taxes et impôts

Le jugement de première instance a déclaré cette demande irrecevable, faute d'avoir fait l'objet d'une tentative de conciliation conformément aux dispositions de l'article 887 du code de procédure civile. Toutefois, il est admis que les demandes incidentes suivent le droit commun et sont dispensées du préliminaire de conciliation (Soc., 17 nov. 1960, Bull. civ. V, no 1039). Ainsi, il y a lieu d'infirmer le jugement de première instance en ce qu'il déclare irrecevable la demande incidente de nullité de clause mettant à la charge du locataire les taxes et impôts.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l'article 514-1 du code général des impôts, 'il est pourvu aux dépenses de fonctionnement des chambres départementales d'agriculture, notamment au moyen de la taxe pour frais de chambres d'agriculture prévue par l'article 1604 du code général des impôts'.

Il est à noter que cet article est inséré dans le livre concernant le réseau des chambres d'agriculture et n'est pas spécifique aux baux à ferme.

L'article 1604 du code général des impôts, dans sa version applicable à la convention signée le 2 janvier 2015, dispose dans son alinéa 4 que : 'le montant des taxes que les chambres d'agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer'.

Cet article ne vise que le locataire fermier ou métayer. Ainsi, une convention pluriannuelle peut librement prévoir des dispositions différentes et notamment mettre à la charge du preneur l'intégralité du paiement des taxes et impôts.

Dès lors que le contrat liant les parties est une convention pluriannuelle, la clause mettant à la charge de Monsieur [Y] l'ensemble des taxes et impôts n'encourt aucune nullité.

En conséquence, la demande de nullité de la clause sera rejetée et aucune somme ne sera donc accordée à Monsieur [Y] en remboursement des taxes versées. La demande de restitution à ce titre sera rejetée.

b. Sur les sommes dues

Les époux [O] sollicitent la somme de 4.043,35 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et taxes dus à compter de 2020 et jusqu'au 30 septembre 2025, sur la base des calculs faits par la chambre d'agriculture tenant compte de l'indexation du loyer sur l'indice de 2014.

Monsieur [Y] rappelle que les époux [O] ont refusé certains réglements spontanés, dont notamment celui de 2023. Il souligne que l'examen des loyers réglés depuis la signature du contrat fait apparaître que les bailleurs ont perçu une somme supérieure aux sommes effectivement dues.

Il appartient au bailleur de démontrer le montant des sommes dues et au preneur de démontrer les paiements dont il soutient s'être acquitté.

Il n'est pas contesté que Monsieur [Y] a quitté les lieux le 30 septembre 2025. En outre, il y a lieu de souligner que depuis le 2 janvier 2023 Monsieur [Y] est redevable, non pas d'un loyer, mais d'une indemnité d'occupation, dès lors que la convention pluriannuelle a pris fin et qu'il est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

Pour les années 2020, 2021 et 2022, les époux [O] produisent des calculs réalisés par la chambre d'agriculture du Cantal, tenant compte notamment de l'indexation du loyer sur l'indice 2014 et des taxes. S'agissant de l'indexation, celle-ci est effectivement prévue par l'article 8 de la convention pluriannuelle du 2 janvier 2015. Quant aux taxes, il a été vu précédemment que celles-ci peuvent être mises à la charge du preneur, conformément aux dispositions contractuelles (article 6 de la convention du 2 janvier 2015). En outre, si Monsieur [Y] ne justifie pas des paiements pour ces années là, les propriétaires reconnaissent avoir reçu divers versements.

Ainsi, pour l'année 2020, le montant du loyer, taxes comprises, était de 8.443,47 € et Monsieur [Y] a versé la somme de 8.841,12 €, créant ainsi, contrairement à ce que soutiennent les propriétaires, un trop-perçu (et non un dû) de 397,65 €.

Pour l'année 2021, le montant du loyer, taxes comprises, était de 8.533,74 € et Monsieur [Y] a versé la somme de 8.939,00 €, générant ainsi un trop-perçu de 405,26 €.

Pour l'année 2022, le montant du loyer, taxes comprises, était de 8.167,41 € et Monsieur [Y] a versé la somme de 8.218,62 €, générant un trop perçu de 51,21 €.

S'agissant des indemnités d'occupation dues à compter du 2 janvier 2023, rien ne justifie que l'indemnité accordée en première instance, à savoir une somme équivalente au loyer initial de 8.500 €, outre les taxes, soit modifiée. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer l'indexation postérieurement au 1er janvier 2023.

Pour l'année 2023, Monsieur [Y] était donc redevable d'une somme de 8.500 €, outre 181,44 € au titre des taxes conformément au calcul de la chambre d'agriculture. Les propriétaires reconnaissent avoir perçu le premier versement du loyer d'un montant de 4.250 €. Si Monsieur [Y] justifie avoir établi un chèque de 4.637 € le 31 octobre 2023, il ne produit aucun justificatif d'envoi de ce chèque, ni même d'encaissement. Ce paiement ne peut donc pas être pris en compte.

Pour l'année 2024, Monsieur [Y] était donc redevable d'une somme de 8.500 €, outre 197,64 € au titre des taxes conformément au calcul de la chambre d'agriculture. Les bailleurs reconnaissent avoir perçu 4.250 € et Monsieur [Y] n'apporte la preuve d'aucun autre paiement.

Pour l'année 2025, Monsieur [Y] était donc redevable d'une somme de 6.357, 53 €, calculé au prorata du nombre de jours occupés (soit du 1er janvier 2025 au 30 septembre 2025), outre 155,09 € au titre des taxes calculé au prorata jusqu'au 30 septembre 2025, au regard de la taxe foncière versée au débat. Les bailleurs reconnaissent qu'il a versé les sommes de 4.250 €, outre un chèque de 2.125 € et une somme de 8.248,16 €, soit un total de 14.623,16 €.

Ainsi, le décompte des sommes dues par Monsieur [Y] s'établit comme suit :

Année

Montant loyer et charges

Indemnités d'occupation

Versements locataire

Solde

2020

8.443,47 €

8.841,12 €

+ 397,65 €

2021

8.533,74 €

8.939,00 €

+ 405,26 €

2022

8.167,41 €

8.218,62 €

+ 51,21 €

2023

8.681,44 €

4.250,00 €

- 4.431,44 €

2024

8.697,64 €

4.250,00 €

- 4.447,64 €

2025

6.512.62 €

14.623,16 €

+ 8.110,54 €

Totaux

49.036,32 €

49.121,90 €

+ 85.58 €

Il résulte donc de ces calculs que les propriétaires ont bénéficié d'un trop perçu de 85,58 €. Monsieur [Y] n'est donc redevable d'aucune somme au titre des loyers, indemnités d'occupation et taxes.

Infirmant la décision de première instance, les époux [O] seront déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [Y] au titre des loyers, indemnités et taxes.

Il convient de souligner que la demande subsidiaire de restitution formée par Monsieur [Y] ne porte que sur les taxes et non sur les loyers et indemnités d'occupation. La cour ne pouvant statuer ultra petita, il n'y a pas lieu d'ordonner un quelconque remboursement des loyers trop-perçus.

3°) Sur les comptes entre les parties suite à l'état des lieux de sortie

a. Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l'article 564 du code de procédure civile, 'à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

L'article 566 précise : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

En l'espèce, il est constant que les demandes au titre des dégradations locatives et au titre du stock de fourrage sont nouvelles en cause d'appel, dès lors qu'elles ne pouvaient être présentées au premier juge puisque Monsieur [Y] occupait encore les lieux.

Cependant, elles résultent du départ du locataire depuis le jugement, ce qui constitue un élément nouveau, les rendant recevables.

Il convient de relever que le préalable de conciliation n'est pas exigé en appel.

Ainsi, les demandes des époux [O] seront déclarées recevables.

b. Sur les sommes réclamées au titre du stockage de fourrage

Les époux [O] sollicitent la somme de 1.793 € au titre du stockage de fourrage, soulignant que le fourrage laissé n'est pas de l'année en cours et qu'il est de qualité très inférieur entraînant une baisse de sa valeur. En réponse, Monsieur [Y] précise que son propre expert a contesté les éléments relevés par l'expert des bailleurs et soutient que les bailleurs doivent lui payer le foin laissé en surplus.

En l'espèce, les époux [O] produisent aux débats un état des lieux et comptes de sortie réalisé par Monsieur [E], en présence de Monsieur [Y] assisté par son expert Monsieur [A].

Il résulte de l'état des lieux d'entrée que le stock de fourrage est constitué de 440 bottes à 250 kg et que ce foin sera laissé en stock à la fin de la convention.

Il résulte de l'état des lieux de sortie que Monsieur [Y] a restitué 457 bottes, pour un poids total de 117.700 kg. Si l'expert indique que le foin n'est pas de l'année et que certaines bottes sont de qualité très inférieure, il n'est pas précisé dans l'état des lieux d'entrée que le stock laissé en fin de convention doit être du foin de l'année. Si la qualité inférieure des bottes justifie une décotte, il y a lieu de noter que Monsieur [Y] a laissé plus de foin que nécessaire. Ainsi, il y a lieu de considérer que le foin restitué équivaut à celui laissé à disposition dans l'entrée dans les lieux.

Les demandes à ce titre, tant des époux [O] que de Monsieur [Y], seront rejetées.

* Sur les sommes réclamées au titre des dégradations

Les époux [O] réclament la somme de 4.812 € à titre d'indemnité de dégradation de la propriété louée, conformément aux conclusions de Monsieur [E]. Ils font valoir que les travaux d'amélioration réalisés par Monsieur [Y] n'ont pas à être indemnisés conformément aux dispositions du code civil applicables à la convention pluriannuelle et de l'article L411-69 du code rural visé par la convention.

En réponse, Monsieur [Y] invoque avoir réalisé des travaux d'amélioration de sorte que les bailleurs ne peuvent faire valoir des éléments manquants alors qu'ils ont été remplacés.

La somme de 4.812 € correspond :

- Aux barrières extérieures avec poteau et portillon :

Il résulte de l'état des lieux de sortie que plusieurs barrières sont cassées et entreposées en divers endroits de la propriété, que les poteaux et les portillons sont en mauvais état ou incomplets.

L'état des lieux d'entrée fait état de 11 barrières herbagères extérieures, avec poteaux et portillons, sans précision de leur état, de sorte qu'elles sont réputées avoir été en bon état en application de l'article 1731 du code civil.

Monsieur [Y] n'apporte aucun élément de nature à contredire les constatations faites en sa présence lors de l'état des lieux de sortie.

L'expert a évalué le montant des réparations à 2.180 €, tenant compte de la vétusté à hauteur de 40 %. Cette somme devra être retenue et mise à la charge de Monsieur [Y].

- A divers éléments

L'état des lieux de sortie mentionne trois auges de 5 mètres inutilisables. Cependant, cet élément n'est pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée, de sorte qu'il est impossible de déterminer s'il était présent ou non, d'autant plus que le matériel de Monsieur [O] a été acheté par Monsieur [Y] et qu'il n'est pas exclu que ces auges en ait fait parties. En conséquence, aucune somme ne peut être accordée à ce titre.

L'état des lieux de sortie mentionne la disparition d'un filet brise vent de 44 m². S'il est fait mention de deux filets brises vent dans l'état des lieux d'entrée, leur surface n'est pas connue. Aucune somme ne sera accordée à ce titre, faute de détail permettant de savoir la surface du filet que Monsieur [Y] aurait dû restituer.

L'état des lieux de sortie note l'absence de plaques sur l'évacuateur au niveau du parc à vêlage. Monsieur [Y] indique que celui-ci a été remplacé par un plancher. Il fournit deux factures correspondant à la pose d'un plancher au niveau de l'évacuateur. Toutefois, s'agissant d'une convenion pluriannuelle, non soumise au statut du fermage, il y a lieu d'appliquer le droit commun, précision faite que la convention ne fait pas mention de l'article L411-69 du code rural. Ainsi, le bailleur est en droit de réclamer au preneur la remise en état des lieux et le preneur ne peut solliciter une indemnité au titre des travaux d'amélioration ayant reçus l'accord préalable du bailleur. Ainsi, les époux [O] peuvent solliciter la remise en état des planches de l'évacuateur et Monsieur [Y] ne peut solliciter d'indemnité au titre de la pose du plancher, faute d'accord des bailleurs pour ces travaux. Ainsi, il y a lieu d'accorder aux époux [O] la somme de 400 € à ce titre, tel qu'évalué par leur expert, tenant compte d'une décote au titre de la vétusté.

L'état des lieux de sortie mentionne que la dalle de recouvrement de l'évacuateur est cassée, ce qui ressort des photographies inséré au rapport. La somme de 160 € demandée, telle qu'évaluée par l'expert [E] tenant compte de la vétusté, est juste et sera accordée aux époux [O].

Il est fait état dans l'état des lieux de sortie d'un mur de soutènement partiellement démoli sur les parcelles situées à [Localité 10]. A défaut de mention quant à ce mur de soutènement dans l'état des lieux d'entrée, celui-ci est réputé avoir été pris en bon état. En conséquence, la remise en état du mur incombe au preneur. La somme de 1.200 € sollicitée et évaluée par l'expert des époux [O] est adaptée.

Enfin, il est fait état dans l'état des lieux de sortie de la dégradation des portes sur rail, sur leur partie inférieure. Celles-ci étaient notées en bon état dans l'état des lieux d'entrée. La somme de 250 € sollicitée, selon l'évaluation de Monsieur [E], tient compte de la vétusté au regard de la durée d'usage des lieux. Celle-ci est justifiée.

En définitive, il y a donc lieu d'accorder aux époux [O] au titre des dégradations la somme globale de 2.010 € que Monsieur [Y] sera condamné à leur payer.

4°) Sur la demande de compensation

Aucune condamnation au versement d'une somme quelconque n'étant prononcée à l'encontre des époux [O], la demande de compensation est sans objet.

5°) Sur les demandes accessoires

Succombant principalement à la présente instance, Monsieur [Y] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, il sera en outre condamné à verser aux époux [O] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Monsieur [Y] seront rejetées et les dispositions de première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement n°RG-22/12 rendu le 29 août 2024 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de AURILLAC en ce qu'il :

- déclare Monsieur [N] [Y] irrecevable en sa demande tendant à la requalification de la convention pluriannuelle signée le 2 janvier 2015 en bail rural,

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamne Monsieur [N] [Y] aux dépens,

INFIRME le jugement en ce qu'il :

- déclare Monsieur [N] [Y] irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer nulle la clause mettant à sa charge les taxes et impôts,

- condamner Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O], à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 8500 € outre les taxes et impôts dus conformément à la convention signée par les parties pour 2023 et la sommes annuelles de 8500 € pour les années 2024 et 2025, prorata Temporis pour cette dernière année, jusqu'à libération effective des lieux,

- dit que les sommes déjà versées au titre des années 2023 et/ou 2024 viendront en déduction des sommes ci-dessus visées,

RAPPELLE que Monsieur [N] [Y] a quitté les lieux le 30 septembre 2025,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

DEBOUTE Monsieur [N] [Y] de ses demandes d'annulation du congé délivré le 15 décembre 2021 par Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O], d'être rétabli dans ses droits de fermier et de restitution des trop-perçus au titre des loyers,

DECLARE recevable la demande d'annulation de la clause mettant à la charge du locataire les taxes et impôts, dont la taxe due à la chambre d'agriculture et la REJETTE,

REJETTE la demande de Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O] en paiement des loyers, indemnités d'occupation et taxes de 2020 à 2025,

DECLARE recevable les demandes de Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O] au titre des dégradations et du remboursement du fourrage,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O] la somme de 2.010 € au titre des dégradations locatives,

REJETTE le surplus des demandes indemnitaires de Monsieur [I] [O] et Madame [F] [V] Epouse [O],

REJETTE la demande de Monsieur [N] [Y] au titre des améliorations,

CONSTATE que la demande de compensation est sans objet,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à payer à Monsieur [I] [O] et de Madame [F] [V] Epouse [O] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] aux dépens.

Le greffier Le conseiller, pour le président