Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 8 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 23] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



18° chambre 
1ère section

N° RG 19/02351 
N° Portalis 352J-W-B7D-CPFCE

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
20 Février 2019











JUGEMENT 
rendu le 08 Janvier 2026 
DEMANDERESSE

Société IRAN AIR, The Airline of The Islamic Republic of Iran
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Julie BEAUJARD de la SELASU Julie Beaujard Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0211




DÉFENDEURS

Monsieur [E] [L] [CJ] [OL] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Monsieur [LH] [CJ] [YL] [IU] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 9]



Décision du 08 Janvier 2026
18° chambre 1ère section
 N° RG 19/02351 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPFCE



Madame [W] [CJ] [T] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Madame [X] [U] [CJ] [OW] [Z]
[Adresse 4]
[Localité 11]

Monsieur [LS] [CJ] [H] [B]
[Adresse 4]
[Localité 11]

Tous représentés par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,


DÉBATS

A l’audience du 30 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1991, les consorts [Y] [B] ont donné à bail à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 24], pour une durée de 3,6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1991 pour se terminer le 30 juin 2000.


Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit : “une boutique d’angle sur l’[Adresse 15] et la [Adresse 30] et un grand sous-sol auquel on accède par un escalier intérieur-WC.”

La destination contractuelle des locaux est la suivante : “Toute activité de compagnie aérienne, notamment de vente de titres de transports, réservations, fret, organisation et vente de circuits touristiques, locations de voiture et chambres d’hôtel, et accessoirement tout ce qui concerne l’agence de voyage et bureau de change, ce dernier bureau pouvant être tenu par un tiers.”

Par un jugement du 23 octobre 2002, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2000 et a fixé le loyer annuel à la somme de 356.500 euros hors taxes et hors charges.

Ledit bail a de nouveau été renouvelé entre les parties par acte sous seing privé des 15 et 30 septembre 2010 pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2010 moyennant un loyer annuel en principal de 696 000 euros hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire des 19 et 26 juin 2018, les bailleurs ont fait signifier au preneur un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018 et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise dans le but de voir chiffrer les indemnités d’éviction et d’occupation. M. [C] [V] [I], expert nommé en remplacement de M. [D], décédé au cours des opérations d’expertise, a déposé son rapport le 28 septembre 2023.

Antérieurement, par acte extrajudiciaire du 26 avril 2019, les consorts [Y] [B] ont fait signifier à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran une sommation visant la clause résolutoire du bail d'avoir à cesser toutes activités, dans les locaux loués, de vente de tableaux et d'objets artisanaux ou de décoration et à se conformer à la destination contractuelle du bail.

Par acte des 20 et 21 février 2019, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner les consorts [Y] [B] devant le tribunal de grande instance de Paris, au visa des articles L.145-28 et L.145-60 du code de commerce aux fins de voir notamment juger de la parfaite exécution des termes du commandement de payer du 25 janvier 2019, juger qu'elle est bien fondée à se maintenir dans les locaux et débouter les bailleurs de l'intégralité de leurs demandes.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/02351 devant la 18ème chambre 2ème section du présent tribunal. 

Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2021, les bailleurs ont fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 650 036,23 euros correspondant aux loyers et charges des 2ème, 3ème et 4ème termes 2020.

Par acte d’huissier de justice des 16 et 17 février 2021, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner les consorts [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition à ce commandement de payer et aux fins d’obtenir des délais de paiement. Cette procédure est enregistrée à la 18ème chambre 1ère section sous le numéro de répertoire général 21/3013.





Par décision rendue le 21 septembre 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro de répertoire général 21/ 03013 avec celle enregistrée sous le numéro de répertoire général 19/02351, l’affaire se poursuivant à la 1ère section du tribunal sous ce seul dernier numéro 19/02351.

Parallèlement, faisant état de difficultés bancaires en lien avec les mesures restrictives et sanctions prises à l’encontre de l’Iran visant à interdire les transactions entre les banques iraniennes et les banques européennes, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a fait assigner la Banque [G] France, la SA [F] Banque Postale et la société coopérative [G] banque populaire Crédit Coopératif devant le Président du tribunal de commerce de Paris.

Par ordonnance rendue le 3 décembre 2020, le juge des référés du tribunal de commerce de Paris a, notamment, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran visant à obtenir, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, l’ouverture d’un compte auprès de la SA Banque Postale ou de la société coopérative [G] banque populaire Crédit Coopératif. Cette ordonnance a été confirmée par la cour d’appel le 30 juin 2021, la cour retenant notamment que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran bénéficiait auprès de la Bank Melli Iran d’un compte dont elle ne démontrait pas dans quelle mesure il ne lui offrait pas les services bancaires de base.

Faisant soutenir que la Bank Melli Iran avait confirmé aux termes d’un courrier valant attestation, du 10 juin 2021, l’impossibilité de fournir les services bancaires de base, en raison des sanctions américaines, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a de nouveau fait assigner la SA Banque Postale, la société coopérative de banque populaire Crédit Coopératif et la Banque [G] France au fond devant le tribunal de commerce de Paris.

L’instance a été enrôlée sous le n°RG 2021058900.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2022, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a saisi le juge de la mise en état d’un incident, demandant à celui-ci notamment à titre principal de l’autoriser à ouvrir à son bénéfice un compte séquestre à la caisse des dépôts et consignations sur lequel elle demandera l’autorisation aux autorités françaises de faire virer depuis l’Iran les sommes restant éventuellement dues à ses bailleurs, à l’exclusion de toute clause pénale, fixer à 1 708 544,24 euros la somme due par elle au 15 décembre 2023 au titre des indemnités d’occupation, condamner les bailleurs à communiquer leurs nouvelles coordonnées bancaires personnelles et subsidiairerment surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir dans l’instance enrôlée sous le n°2021058900 pendante devant le tribunal de commerce de Paris. 

Par ordonnance rendue le 5 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et condamné celle-ci à payer aux consorts [Y] [B] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aux termes du bulletin en date du 12 novembre 2024, le juge de la mise en état a fixé un calendrier procédural impératif, renvoyant l’affaire à l’audience de mise en état du 29 avril 2025 pour clôture et fixation à l’audience du 30 septembre 2025, fixant un calendrier impératif aux parties pour conclure.





Par conclusions notifiées par RPVA le 7 janvier 2025, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a saisi le juge de la mise en état d’un nouvel incident demandant à celui-ci à titre principal de surseoir à statuer dans l’attente du jugement à intervenir devant être rendu par le tribunal de l’Union Européenne, et dans l’attente de la réponse de la CJUE à la question préjudicielle que le tribunal judiciaire voudra bien poser afin de clarifier la conciliation des deux ordres juridiques, interne et européen. 

Au soutien de ses demandes, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran faisait valoir en substance qu’elle a été sanctionnée par le Conseil de l’Europe qui a pris deux mesures à son encontre le 14 octobre 2024 l’empêchant d’exercer ses activités, qu’elle a mandaté un cabinet d’avocats qui a régularisé une requête en contestation de ces sanctions qui a de grandes chances d’aboutir, et que les consorts [Y] [B] entendent porter atteinte à son droit au paiement d’une indemnité d’éviction en tirant partie de ces sanctions provisoires et conservatoires adoptées par le Conseil de l’Europe en niant l’exploitation effective du fonds de commerce dans les locaux loués, dont la valeur doit être nécessairement appréciée pour la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.
 
En réplique, développant leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 avril 2025, les consorts [Y] [B] ont demandé au juge de la mise en état de débouter la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de ses demandes faisant valoir pour l’essentiel que la demande de sursis à statuer était dilatoire, et que l’expert judiciaire avait déjà conclu que l’indemnité d’éviction principale devait être calculée en fonction de la valeur du droit au bail.

Par ordonnance rendue le 1er juillet 2025, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et l’a condamnée à payer aux consorts [Y] [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions n°11 notifiées par RPVA le 24 septembre 2025, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de:
“IN LIMINE LITIS : 
- Déclarer recevables et bien fondées les fins de non-recevoir soulevées par la société IRAN AIR; 
- Annuler le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;
 - Juger inopposable le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) et l’écarter des débats ; 
SUR LE FOND : 
A titre principal :
 - Juger nul le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ; 
- Ecarter le rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ; 
A titre subsidiaire : 
- Ecarter les conclusions du rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ; 
- Juger commerciaux les locaux objets de l’expertise ; 
- Juger de l’absence de transférabilité de l’activité exploité par la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran dans les locaux objets de l’expertise ; 
- Juger opposable le rapport d’expertise amiable de Madame [FK] ;
- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 34.674.000 € ; 

- Condamner les Bailleurs, les Consorts [Z] [B] et [B] à verser à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran une indemnité de remplacement 34.674.000€ due depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance annuelle à compter de cette date. 
A titre subsidiaire encore : 
- Ecarter les conclusions du rapport d’expertise en date du 28 septembre 2023 de Monsieur [I] (EXPERTISES DYEVRES) ;
 - Juger commerciaux les locaux objets de l’expertise ; 
- Ecarter l’arrêt temporaire d’exploitation de la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran résultant des sanctions européennes ;
 - Ecarter la prise en compte des chiffres relatifs à l’exploitation de la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran dans les locaux objets de l’expertise à compter de l'exercice 2024 afin de ne retenir que la moyenne des chiffres d’affaires et résultats des exercices 2021, 2022 et 2023 pour l’appréciation de la valeur marchande du fonds au titre de l’appréciation de l’indemnité d’éviction ; 
- Juger opposable le rapport d’expertise amiable de Madame [FK] ; 
- Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 15.340.000€ ; 
- Condamner les Bailleurs, les Consorts [Z] et [G] [F] [SE] à verser à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran une indemnité de remplacement 34.674.000€ due depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance annuelle à compter de cette date. 
En tout état de cause :
- Débouter les Bailleurs de l’intégralité de leurs demandes ; 
- Fixer le montant des frais de réinstallation à la somme de 323.750€ ; 
- Fixer le montant des indemnités de remploi à la somme de 1.723.993€ ; 
- Juger que l’indemnité éventuelle au titre du trouble commercial sera à parfaire ; 
- Fixer le montant des frais administratifs à la somme de 8.000€ ; 
- Juger que les frais de licenciement éventuels seront à parfaire ; 
- Fixer le montant de l’indemnité d’occupation annuelle sur le fondement de l’article L 145 28 du Code de commerce à 996.835€ HT et HC ; 
- Condamner les Bailleurs à notifier le compte bancaire ou postal sur lequel la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran sera tenue de verser le montant de l’indemnité d’occupation résiduel ; 
- Juger n’y avoir lieu à indexation annuelle de l’indemnité d’occupation ; 
- Juger n’y avoir lieu à intérêt de retard sur l’indemnité d’occupation ; 
- Juger n’y avoir lieu au paiement par la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic 
of Iran d’un intérêt capitalisé sur l’indemnité d’occupation sur le fondement de l’article L145-28 du Code de commerce depuis le 1er janvier 2019 ; 
- Juger n’y avoir lieu à application de la clause pénale ; 
- Juger n’y avoir lieu à compensation de créance ; 
- Condamner les Bailleurs à notifier le relevé d’identité postal ou bancaire sur lequel la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran sera tenue de réaliser tout règlement à venir en ce compris toute condamnation qui serait prononcée ; 
- Condamner solidairement chacun des Bailleurs à verser à la société IRAN AIR The Airline of the Islamic Republic of Iran, la somme de 20.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- Condamner solidairement les Bailleurs aux entiers dépens d’instance, 
- Débouter les Bailleurs de toutes leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, 
Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.” 

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives après expertise n°4 notifiées par RPVA le 19 septembre 2025, les consorts [O] demandent au tribunal de :
“RECEVOIR les consorts [P] [B] en leurs demandes, fins et prétentions et les y déclarer bien fondés ; 



DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de sa demande de nullité ou d’inopposabilité du rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [I] ; 
ECARTER des débats l’avis amiable établi par Madame [FK] à la demande de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran ; 
JUGER que l’indemnité d’éviction principale doit correspondre à la valeur du droit au bail ; 
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran, toutes causes confondues, à la somme de 2.493.400 €, sauf à parfaire et, à titre subsidiaire, à la somme de 2.858.900 € incluant les frais de remploi et les frais de réinstallation, sauf à parfaire ;
ORDONNER la consignation des indemnités de remploi et de frais de réinstallation sur le compte 
séquestre du Conseil des consorts [Z] / [B] dans l’attente de la justification par la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de la réinstallation effective d’un établissement à [Localité 23] dans un délai d’un an à compter du jugement à intervenir ; 
JUGER qu’à défaut de justification de cette réinstallation dans le délai susvisé, les consorts [P] [B] seront définitivement libérés du paiement desdites indemnités au profit de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran ; 
CONDAMNER la société Iran Air à verser aux consorts [Z] / [B], à compter du 1er janvier 2019, une indemnité d’occupation annuelle sur le fondement de l’article L 145-28 du Code de commerce, de 1.280.000 € HT et HC, sauf à parfaire ; 
JUGER que cette indemnité d’occupation sera indexée le 1er janvier de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2020, en fonction de l’évolution de l’indice du Coût de la Construction, l’indice de base pour la première indexation étant celui du 3ème trimestre 2018 (1733) et l’indice de référence celui du 3ème trimestre 2019 à paraître et pour les indexation suivantes, l’indice de base étant l’indice du 3ème trimestre de l’année n-2 et l’indice de référence étant celui du 3ème trimestre de l’année n-1. 
JUGER que cette indemnité d’occupation sera majorée des charges dues en vertu du Bail ; 
CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran à payer l’arriéré d’indemnité d’occupation dû depuis le 1er janvier 2019 avec intérêt au taux légal à chaque échéance trimestrielle à compter de cette date. 
JUGER que les intérêts seront capitalisés annuellement dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil. 
JUGER que la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran est redevable de la clause pénale prévue au bail à hauteur de 10% des indemnités d’occupation provisionnelles impayées et 
CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran à payer aux consorts [Z] / [G] [M] la somme complémentaire de 417.326,58 € à ce titre, sauf à parfaire. 
ORDONNER la compensation entre la dette des Bailleurs au titre de l’indemnité d’éviction et la dette du Preneur au titre de l’indemnité d’occupation conformément à l’article 1347 du Code civil; 
A défaut de restitution spontanée des locaux loués, ORDONNER l’expulsion de la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique. 
DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et notamment de sa demande de délais de paiement. 






DEBOUTER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran de sa demande de condamnation des consorts [Z] / [B] au paiement d’intérêts de retard au taux légal sur le montant de l’indemnité d’éviction et, à titre infiniment subsidiaire, JUGER que ces intérêts ne courront qu’à compter de la signification de la décision exécutoire à intervenir sous réserve de la compensation qui sera intervenue entre leur dette et leur créance au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation.
Si les bailleurs devaient remettre au Preneur des quittances après compensation, ACCORDER aux Bailleurs un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir pour établir les quittances correspondantes. 
CONDAMNER la société Iran Air The Airline of the Islamic Republic of Iran au règlement de la somme de 20.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. 
JUGER que les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre les parties. 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.”

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025 et l’affaire plaidée le même jour puis mise en délibéré au 8 janvier 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger”, “constater” ou “écarter” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 

Sur les demandes de nullité et subsidiairement de non-opposabilité du rapport d’expertise 

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran demande au tribunal de déclarer nul ou à tout le moins d’écarter le rapport d’expertise de M. [I] déposé le 28 septembre 2023 en raison du manquement de l’expert aux principes du contradictoire et de loyauté des débats mais également au motif que M. [I] n’a pas personnellement mené les opérations d’expertise. Elle ajoute que l’expert n’a pas respecté les termes de sa mission et que son rapport est entaché d’erreurs manifestes et de nombreuses contradictions.

Les consorts de [J] [B] répliquent en substance que le juge chargé du contrôle des expertises a déjà été saisi par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran des mêmes difficultés soulevées par cette dernière qui a sollicité après le dépôt du rapport la désignation d’un nouvel expert ; qu’après un échange contradictoire entre les parties et l’expert judiciaire, le juge chargé du contrôle a décidé, le 16 mai 2024, qu’il n’entendait pas faire droit à la demande de la preneuse. Ils soutiennent qu’en tout état de cause, les contestations de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sont mal fondées.

Il est constant que les éventuelles irrégularités affectant le déroulement des opérations d'expertise, s'agissant notamment de la violation alléguée par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran du principe du contradictoire, sont sanctionnées selon les dispositions de l'article 175 du code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant la nullité des actes de procédure et qui constituent des nullités de forme car n'étant pas énumérées par l'article 117 dudit code relatif aux irrégularités de fond ; que dès lors, l'inobservation de ces principes n'entraîne la nullité du rapport d'expertise qu'à charge de prouver le grief qui en résulte, conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de la procédure que l’expert judiciaire M. [I] a succédé à M. [D], décédé alors que les opérations d’expertise menées par ce dernier étaient achevées, que le pré- rapport avait été communiqué et les derniers dires échangés, mais qu’il n’avait pas encore rendu son rapport définitif. Il est établi et non contesté que M. [I], auquel il a été demandé aux termes de l’ordonnance de changement d’expert de “prendre connaissance des éléments d’antériorité de la procédure” a été destinataire de l’ensemble des pièces et dires adressés par les parties. C’est vainement que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran lui reproche d’avoir rendu son rapport le 28 septembre 2023 sans s’être déplacé sur place, sans avoir entendu personnellement les parties ou sans solliciter des précisions complémentaires ; en effet, l’expert, en réponse aux demandes d’observations du juge chargé du contrôle des expertises suite à la demande de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran qui a formulé les mêmes griefs que dans le cadre de la présente instance, a précisé sans être contredit sur ce point qu’un échange téléphonique avait eu lieu le 14 avril 2023 avec les conseils des parties, et qu’il avait été convenu avec chacune d’entre elles qu’une nouvelle visite des locaux n’était pas nécessaire, comme en atteste un courrier électronique qui leur a été adressé le 14 avril 2023. L’expert ajoutait sur ce point dans le courrier adressé au juge du contrôle : “grâce à ma connaissance approfondie du dossier, suite aux nombreux échanges que j’avais eus avec M. [CT] [D] avant son décès, et à l’existence de nombreuses photos, il me semblait que les contraintes pour les Parties liées à l’organisation d’une nouvelle visite n’étaient pas justifiées.”

De même la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran n’est pas fondée à reprocher à M. [I] de ne pas avoir pris en compte toutes les pièces du dossier, en déduisant la preuve de l’absence d’analyse des dires 9 à 11 adressés par ses soins depuis le dépôt de la note de synthèse de M. [D] le 19 avril 2022 du seul fait qu’il n’arrive pas aux mêmes conclusions que M. [D] quant à la perte du fonds ; ceci alors même que le rapport de M. [I] est particulièrement circonstancié et détaillé et qu’aucun élément objectif ne permet de mettre en doute ses dires quand il indique au juge du contrôle : “Pour ce qui est des dires et des pièces, il est faux d’affirmer que je ne les ai pas analysés. J’ai au contraire passé un nombre conséquent d’heures à étudier ces très nombreux éléments, ce qui m’a permis de me forger une opinion précise quant aux conclusions à apporter à ce dossier. Et pour l’absence de sollicitation de pièces complémentaires, elle est liée au fait que plus d’une centaine de pièces ont été communiquées. L’ensemble des éléments nécessaires à une prise de position étaient ainsi en ma possession.” Cette affirmation de l’expert est au demeurant corroborée par les échanges de courriers électroniques entre ce dernier et les avocats des parties sur la période du 4 mai au 16 septembre 2023, aux termes desquels l’expert indique avoir bien reçu l’ensemble des éléments adressés par les parties (dires et pièces) notamment ceux communiqués par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à l’aide d’un lien we-transfer. 

Au surplus, c’est à juste titre que les consorts de [J] [B] font valoir que l’expert n’a aucune obligation d’annexer l’ensemble des dires échangés alors que le principe même des dires récapitulatifs est de considérer que toute demande non reprise dans le dire récapitulatif final est abandonnée.

S’agissant du périmètre de sa mission, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran reproche à M. [I] de ne pas avoir établi de pré- rapport, de sorte que les parties n’ont pas pu débattre de ses conclusions et interprétations. Pour autant, avant son décès, M. [D] avait déjà établi et communiqué sa note de synthèse, et contrairement à ce que fait soutenir la demanderesse, M. [I] n’était pas tenu d’en adresser une nouvelle ; étant entendu que les conclusions d’un pré-rapport sont par nature des conclusions provisoires susceptibles d’être modifiées au vu des observations des parties et que le grief formulé à ce titre par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran, qui reproche à M. [I] d’avoir procédé à “un revirement” est inopérant ; ce d’autant plus que dans son pré-rapport, M. [D] avait indiqué aux parties que l’indemnité principale d’éviction serait calculée sur la valeur du droit au bail, faute pour la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran de démontrer le montant du chiffre d’affaires réalisé dans les seuls locaux loués, notamment au titre de son activité de fret.

Il s’ensuit que l’expert n’a pas manqué à ses obligations quant à la façon dont il a mené les opérations d’expertise dans le respect notamment du principe du contradictoire.

Pas plus la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran n’est fondée à exciper, au soutien de ses demandes de nullité et subsidiairement de non opposabilité du rapport d’expertise, des autres manquements qu’elle impute à l’expert (relatifs à son appréciation sur l’usage exclusif de bureaux des locaux loués, sur la transférabilité de son activité, sur l’existence ou non d’une activité de fret matériellement exploitée dans les locaux loués ou sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité), qui concernent le fond du dossier ; ceci à défaut d’erreur manifeste caractérisée et alors que l’expert est libre de fonder son avis sur des éléments qui lui semblent pertinents, que les parties, comme le tribunal, demeurent libres d’analyser, vérifier et critiquer. 

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sera déboutée de ses demandes de nullité et d’inopposabilité du rapport d’expertise déposé M. [I] le 28 septembre 2023.


Sur l’indemnité d’éviction

Il est établi et non contesté par les bailleurs que le congé avec refus de renouvellement signifié par les consorts [Y] [B] les 19 et 26 juin 2018 a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 décembre 2018, qu'il a ouvert droit à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran au paiement d’une indemnité d'éviction et aux bailleurs au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire à compter du 1er janvier jusqu'à la libération des locaux.

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l’article L.145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."




L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.

Sur le caractère transférable de l’activité

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu à une indemnité de transfert, assise sur la valeur du droit au bail, justifiant sa position ainsi qu’il suit :
“ Nous estimons que la clientèle de la société IRAN AIR est une clientèle de destination provenant de l'ensemble de la région parisienne, et non une clientèle constituée de chalands captée grâce à la situation géographique du commerce. Nous considérerons donc dans notre analyse que la situation sur l'[Adresse 16] n'est pas un critère essentiel à la poursuite de l'activité d'agence de voyage, et que sa clientèle la suivrait si la société IRAN AIR était amenée à s'implanter dans un autre secteur de [Localité 23] qui serait touristique, renommé et très bien desservi par les transports en commun. 
Il en est de même pour l'activité de fret, dont la poursuite n'est pas conditionnée à une implantation sur l'[Adresse 16]. De plus, cette activité apparaît limitée au regard du faible volume de marchandises stockée dans les lieux loués. Nous estimons par conséquent que la location d'un nouveau local présentant des caractéristiques et une superficie équivalentes sera aisée étant donnée l'offre existence dans des quartiers de [Localité 23] présentant les caractéristiques mentionnées ci-avant.” 

Les parties s’opposent sur ce point, sans que les bailleurs remettent cependant en cause le droit de la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à bénéficier d’une indemnité principale, correspondant à une indemnité de transfert, qu’ils demandent de fixer à la somme de 2 475 000 euros.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Y] [B] rejoignent l’analyse faite par M. [I], faisant valoir en substance d’une part que l’activité exercée par le preneur est une activité à usage exclusif de bureaux par nature transférable comme l’a déjà tranché le juge des loyers commerciaux aux termes d’un jugement revêtu de l’autorité de la chose jugée en date du 23 octobre 2002, d’autre part que la compagnie aérienne Iran Air ne s’adresse qu’à une clientèle à destination de l’Iran et que cette clientèle captive ne sera pas perdue du fait de l’éviction.

Ils ajoutent que le preneur ne peut prétendre exercer matériellement une activité de fret dans les locaux loués qui ne sont pas des locaux de stockage, mais qu’il y gère seulement l’organisation administrative du fret, ce qui ne modifie en rien l’usage exclusif de bureaux.



Ils font valoir au surplus que l’expert judiciaire a justement estimé qu’à supposer qu’une activité de fret soit réellement exercée dans les locaux loués, cela ne modifie en rien son appréciation de la nature de l’indemnité d’éviction qui est une indemnité de transfert assise sur la valeur du droit au bail ; que M. [D] aux termes de sa note de synthèse avait d’ailleurs considéré que l’indemnité principale ne pouvait être calculée que sur la base de la valeur du droit au bail, faute pour la preneuse de justifier de pièces comptables permettant d’évaluer l’activité de fret réalisée dans les locaux.

Ils affirment enfin que la position de M. [I] qui consiste à retenir une indemnité principale fondée sur la valeur du droit au bail doit être d’autant plus approuvée en l’état de l’arrêt de toute activité de la société Iran Air en France et plus généralement dans l’Union Européenne suite aux sanctions prononcées à son encontre.

En réplique, la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sollicite la fixation de l’indemnité principale à hauteur de la somme de 34 674 000 euros correspondant à une indemnité pour perte du fonds, principe selon ses dires retenu par M. [D] dans son pré-rapport.

Elle fait valoir pour l’essentiel :
- que de nombreuses agences de voyage et de fret se trouvent à proximité immédiate des locaux objets de l’expertise et que celles-ci desservent l’Iran, comme au demeurant d’autres compagnies aériennes, Iran Air ne disposant pas d’une situation de monopole de la France vers l’Iran,
- que [Localité 31] est un site important pour la desserte de l’Asie et de l’Extrême Orient, que les prix offerts par Iran Air sont particulièrement compétitifs et que la localisation sur l’[Adresse 15] lui a permis le développement de son activité malgré les graves crises qu’a traversées et que continue de traverser l’Iran ; que cette localisation lui permet également de se faire connaître à la clientèle européenne et américaine,
- qu’elle stocke dans les locaux en cause des marchandises en raison de son activité de fret, ce qui est permis par le bail et ce qui exclut l’usage exclusif de bureaux dont se prévalent les consorts de [J] [B],
- que la consistance du fonds doit être déterminée à l’époque du refus de renouvellement ou de délivrance du congé, de sorte que les rapports et décisions judiciaires portant sur l’appréciation de l’exploitation de la société Iran Air dans les locaux à la fin des années 90 et au début des années 2000 (jugement du 23 octobre 2002 et rapport de M. [A] en date du 7 février 2002) ne peuvent trouver application, 
- que les locaux concentrent toute l’activité européenne de Iran Air en matière de transport de passagers et de fret qu’elle exerce personnellement, ainsi qu’elle le justifie par les nombreux dires et pièces, dont les attestations, versés aux débats.

Il est établi que les locaux loués par les consorts [Y] [B] à la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran sont situés [Adresse 7] dans le [Localité 13], sur le tronçon compris entre la [Adresse 29] et la [Adresse 30], et plus précisément localisés sur le côté impair de l’avenue (moins ensoleillé que le côté pair). Le secteur est très recherché par les entreprises, tous secteurs d’activités confondus pour l’implantation de leurs sièges ou d’activités à forte valeur ajoutée, compte tenu du prestige et de la reconnaissance qu’il leur offre.

On trouve à moins de 100 mètres des locaux en cause les enseignes J.M. Weston, Renault, Five Guys, Citadium, Tumi, [Localité 21] [G] Bruxelles, [R], Rolex ou encore la Durée. On note également la présence, en face des locaux, des magasins Fnac, Sephora, Guerlain, Foot looker, Mauboussin, Tiffany&co, Monoprix.

L’expert judiciaire relève “une commercialité du site excellente, tant par la concentration de commerces et de leur standing, que par sa situation dans une Zone Touristique Internationale (ZTI).” 

S'agissant des transports en commun, le site dispose d'une très bonne desserte, avec les stations “ George V” (ligne 1) à 350 mètres au nord-ouest, “ Franklin D. Roosevelt” (ligne 1 et 9) à 370 mètres au sud-est et “Charles-de-Gaulle - Etoile” (lignes 1, 2 et 6 du métro, ligne A du RER) à 700 mètres au nord-ouest. Le secteur est également desservi par les lignes de bus n°32 et 73, pour laquelle les arrêts se situent dans un rayon de 100 mètres autour des locaux. On compte également plusieurs stations Vélib dont la plus proche à quelques mètres des locaux, [Adresse 30], “[Adresse 26]”. Le stationnement automobile est pour sa part difficile sur la voie publique dans le quartier, qui dispose néanmoins de plusieurs parkings publics dont le plus proche se situe à quelques mètres des locaux, “[Adresse 25] [Localité 23] [Adresse 19]. Il existe également un emplacement de livraison situé à proximité immédiate des locaux loués par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et d’autres à une dizaine de numéros du même côté de l’avenue.

Les locaux dépendent d'un immeuble ancien de belle facture, édifié en 1920, élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de 6 étages. 

L’expert relève que “cet ensemble immobilier est à usage mixte. Il comprend des logements et des bureaux aux étages, puis des commerces en rez-de-chaussée tels que les locaux expertisés.” 

Les locaux, d’une surface utile totale de 236,10 m2 sont distribués sur deux niveaux : un rez-de-chaussée de 127,50 m2 et un sous-sol de 108,60 m2. Ils comprennent :

Au rez-de-chaussée : 
* Un espace d'accueil clientèle de 63,9 m2 ; 
* Un dégagement de 22,2 m2; 
* Quatre bureaux d’une surface totale de 41,4 m2 ; 

Au sous-sol, auquel on accède par un escalier en marbre : 
* Une salle de réunion de 55,9 m2; 
* Une cuisine de 7,6 m2; 
* Une réserve de 16 m2; 
* Des sanitaires de 6,1 m2; 
* Un local d'archives de 7 m2; 
* Un local de climatisation de 6,6 m2;
* Un couloir de 9,4 m2.

Les locaux sont accessibles à la clientèle en surélévation d'une marche basse et en retrait de la voie, depuis une porte vitrée à simple battant surmontée d'une imposte. Un second accès se situe [Adresse 30]. Outre ces accès à l'établissement, la devanture est également composée de cinq panneaux vitrés, dont trois [Adresse 30] et deux sur l'[Adresse 15]. La visibilité commerciale est assurée par la présence d'enseignes bandeaux établies à mi-hauteur des vitrines sur lesquelles sont inscrites le nom de l'établissement « IRAN AIR» et le logo de la société.

Concernant les caractéristiques des locaux, M. [I] relève les points suivants :
- La situation en angle et le linéaire de façade assurent une très bonne visibilité commerciale aux locaux expertisés ; 
- Les locaux sont dans un bon état d'entretien général ; 
- La configuration des locaux est adaptée aux activités exercées ; 
- Pièces sans jour au sous-sol ; 
- Les locaux ne sont pas adaptés aux personnes à mobilité réduite.


Il s’infère de ces constatations que le fonds de commerce est doté de caractéristiques de grande qualité, et bénéficie d’un emplacement de tout premier ordre, bien que situé coté impair de l’[Adresse 15], moins attractif commercialement que le coté pair qui est plus ensoleillé et draine plus de piétons.

Pour autant, c’est à juste titre que l’expert judiciaire retient que la situation des locaux sur l’[Adresse 15] n’est pas un critère essentiel à la poursuite de l’activité exercée qui draine une clientèle de destination provenant de l’ensemble de la région parisienne. Ceci sans qu’il soit besoin d’analyser à ce stade plus en avant les longs argumentaires des parties sur la destination et l’utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux étant relevé que les bailleurs n’en tirent pas partie pour conclure à l’absence de droit pour la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran à percevoir une indemnité de transfert. En effet, si l’expert judiciaire a retenu dans son rapport une activité de fret, aucun des arguments soulevés par la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran et aucun élément objectif ne permet de remettre en cause l’appréciation de M. [I] qui constate que cette activité est limitée au regard du faible volume de colis stockés et que l’usage de ceux-ci en tant qu’agence de voyage est prépondérant. La configuration des lieux relevée supra vient sans conteste corroborer cette analyse au regard de la capacité de stockage des locaux et de leur utilisation objective constatée lors des opérations d’expertise. De même la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran affirme mais ne justifie pas en quoi cette activité de fret serait conditionnée à une implantation du fonds sur l’[Adresse 15]. Etant précisé que le rapport non contradictoire établi à sa demande le 27 mai 2022 par Mme [FK], qu’il n’y pas lieu d’écarter d’emblée car soumis à la libre discussion des parties, ne porte que sur l’estimation de la valeur du fonds de commerce et est taisant sur la possibilité d’un transfert.

Au surplus, c’est à juste titre que les consorts [Y] [B] font valoir que “la position de l’expert judiciaire qui consiste à retenir une indemnité principale fondée sur la valeur du droit au bail doit au contraire être d’autant plus approuvée en l’état de l’arrêt de toute activité de la société Iran Air en France et plus généralement dans l’Union Européenne”, au regard du principe selon lequel l’indemnité d’éviction doit être évaluée au jour le plus proche de l’éviction. 
Il est en effet établi et non contesté que par décision (PESC) 2024/2698 du conseil du 14 octobre 2024 modifiant la décision (PESC) 2023/1532), l’Union Européenne a décidé de sanctionner sept entités, dont la compagnie aérienne Iran Air, pour avoir livré des armes à la Russie dans le cadre de la guerre contre l’Ukraine, mais également à ses groupes affiliés au Moyen Orient et dans la région de la mer [Localité 28]. Ces sanctions portent sur un gel total des avoirs d’Iran Air en Europe et une interdiction de se déplacer sur le territoire de l’Union Européenne, de sorte que la société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran a selon ses propres dires (cf page 59 /95 de ses conclusions) été “temporairement privée de son droit d’exploiter son fonds faute de pouvoir avoir d’activité sur toute le territoire européen mais également l’Angleterre et la Suisse, seuls les vols à destination de la Turquie (étant )opérables.”De plus fort, il y a donc lieu d’écarter une évaluation basée sur la valeur du fonds de commerce. 

Il convient donc de retenir à titre d’indemnité principale une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule usuellement par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.



L’expert judiciaire estime la valeur du droit au bail à la somme de 2 475 000 euros, retenant une surface pondérée de 149,90 m2p, valeur locative de marché de 11 000 euros/m2p, un loyer de renouvellement déplafonné de 9 500 euros/m2 et l’application d’un coefficient sur le différentiel de loyer de 11, soit :
valeur locative de marché = (11 000 € x 149,90 m2p) = 1 648 900 euros/an HT HC arrondie à 1649 000 euros/an HT HC
valeur locative de renouvellement = (9500 € x 149,90 m2p) = 1 424 050/an HT HC arrondie à 1 424 000 euros/an HT HC 
valeur du droit au bail = (1 649 000 - 1 424 000) x 11 = 2 475 000 euros.

Sur la pondération des locaux

L’expert judiciaire a pondéré les locaux de la manière suivante :

Désignation
Surface utile
Coefficients de pondération
Surface pondérée
[Adresse 27]



Zone d’angle
15,30 m2
1,2
18,36 m2p
Zone 1
74,34 m2
1
74,34 m2p
Zone 2
37,86 m2
0,9
34,07 m2p
SOUS-SOL



Salle de réunion
55,90 m2
0,25
13,98 m2p
Cuisine 
7,60 m2
0,2
1,52 m2p
Réserve
16 m2
0,15
2,4 m2p
Sanitaires
 6,10 m2
0,2
1,22 m2p
Local climatisation
 6,60 m2
0,15
0,99 m2p
Local archives
7 m2
0,2
1,40 m2p
Couloir 
9,40 m2
0,15
1,41 m2p
SURFACE PONDEREE 
TOTALE

149,69 m2p



Les consorts [Y] [B] indiquent être d’accord avec la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran retient dans ses dernières conclusions une surface pondérée de 151 m2p sans toutefois aucunement justifier de ce calcul devant le tribunal.


Au cours des opérations d’expertise, M. [I] a à juste titre rappelé que “les coefficients de pondération doivent être déterminés sur la base de l’usage effectif de chaque espace, et non selon les clauses du bail commercial.” 

A cet égard, les coefficients qu’il retient sont conformes à la nature et à la configuration des locaux au regard de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

Une pondération des locaux de 149,69 m2 sera donc retenue.

Sur la valeur locative de marché

La valeur locative de marché est définie par la charte de l'expertise immobilière, comme correspondant à “une contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.”

En tenant compte de la localisation des locaux au regard de l'activité exercé, de leurs caractéristiques et des références relevées en pages 32 et 33 de son rapport, M. [I] a retenu une valeur locative de marché actuelle égale à 11 000 €/m2p.

Cette valeur unitaire de 11 000 euros/m2p étant admise par les parties, elle sera retenue à cette hauteur par le tribunal.

La valeur locative de marché sera donc fixée à la somme annuelle en principal de 1.647.000 euros selon le calcul suivant :
149,69 m2p x 11 000 €/m2p = 1 646 590 €/an HT HC arrondis à: 1 647 000 € / an HT HC.
 

Sur la valeur locative de renouvellement

M. [I] retient que le loyer du bail renouvelé aurait été déplafonné dans l’hypothèse où les bailleurs auraient offert le renouvellement et a retenu une valeur locative de renouvellement unitaire de 9 500 euros/m2p HT HC, ce qui est admis par ces derniers.

La société Iran Air The Airline of The Islamic Republic of Iran admet également dans ses écritures que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative et non en fonction d’un loyer plafonné. Elle indique en effet en page 70/95 de ses conclusions que “La valeur locative par application de l’article R 145-7 du Code de Commerce à partir des loyers périodiques pratiqués sur la base de 4.950€/m² pondéré (représentant 45% de la valeur locative de marché), ressort à: 151 m² pondéré x 4.950€ soit 747.450€”. Elle ne fait en outre aucune référence dans ses conclusions à un calcul du loyer plafonné.

En tout état de cause, c’est à juste titre que les consorts [Y] [B] font valoir que les éléments relatifs à l’évolution favorable des [Localité 18] Elysées au cours du bail expiré, soit entre 2010 et 2018, et notamment l’arrivée d’enseignes internationales connues et haut de gamme (notamment Zadig et Voltaire au 35 en 2013, Maje au 33 en 2014, [Localité 22] au 77 en 2014, [R] au 71/73 en 2015, Nike au 65 en 2016, au 49/51, JM Weston au 55 en 2017, Samsonite au 63 en 2018, Al Jazeera Parfumerie au 97 en 2018), le classement des [Localité 18] Elysées en 2015 en « zone touristique internationale », l’augmentation de la fréquentation touristique démontrent l’existence d’une modification notable