Cour d'Appel · 1ère Chambre — 27 janvier 2026

ARRET N°47



N° RG 25/00522 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HH2S















S.A.S. BATI 85



C/



[N]

[P]

[O]

S.A.S. EVOLUTION 85



































Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 27 JANVIER 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00522 - N° Portalis DBV5-V-B7J-HH2S



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 03 février 2025 rendue par le Président du TJ des SABLES D'OLONNE. 





APPELANTE :



S.A.S. BATI 85

[Adresse 3]

[Adresse 13]"

[Localité 7]



ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Me Cyril TOURNADE, avocat au barreau de NANTES





INTIMES :



Monsieur [H] [N]

né le 07 Juillet 1970 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 9]



Madame [J] [P]

née le 26 Janvier 1970 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 9]



ayant tous les deux pour avocat Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON





S.A.S. EVOLUTION 85 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Monsieur [C] [O]

né le 31 Juillet 1949 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]



ayant tous les deux pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS, et pour avocat plaidant Me Jean-Philippe RIOU, avocat au barreau NANTES





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller





GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 





ARRÊT :



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La société Atlantic Metropolis a acquis le 23 décembre 2021 de la société Evolution 85, de [C] et [B] [O] les parts des sociétés Bati 85, Bati Construction et Bati Construction 44 



Une convention de garantie d'actif et de passif a été conclue, au bénéfice de l'acquéreur.



Celui-ci a sollicité du cédant la mise en oeuvre de cette garantie en raison d'anomalies constatées postérieurement à la cession, parmi lesquelles selon lui la construction d'une maison d'habitation par la société Bati 85 au profit de [J] [P] et [H] [N]. 



Par acte du 11 juillet 2024, [J] [P] et [H] [N] ont fait assigner la société Bati 85 devant le juge des référés du tribunal judiciaire des sables-d'Olonne.



Ils ont demandé :

- l'autorisation de visiter l'immeuble objet du contrat de construction ;

- condamnation de la défenderesse au paiement à titre de provision de la somme de 21.000 €, à valoir sur les pénalités de retard selon eux contractuellement dues.



Par acte des 24 juillet et 5 août 2024, la société Bati 85 a fait assigner [J] [P], [H] [N], [C] [O] et la société Evolution 85 devant ce même juge des référés. Soutenant que le prix de la construction était anormalement inférieur aux prix habituellement pratiqués, elle a demandé d'ordonner une expertise de la valeur du bien.

La société Bati 85 a exposé que :

- [J] [P] était à la date de la cession actionnaire à proportion de 5 % et exerçait la fonction de directrice générale déléguée administrative, finances et ressources humaines ;

- le contrat de construction de maison individuelle dont elle n'était pas en possession, mentionnant une date de conclusion au 31 juillet 2021, était certainement postérieur à la cession ;

- le prix du contrat était très inférieur aux prix habituellement pratiqués ;

- l'appel de fonds n° 5 'achèvement des travaux d'équipement' en date du 19 mars 2024, d'un montant de 59.298 €, n'avait pas été réglé alors qu'il devait l'être avant la livraison ;

- l'achèvement des travaux avait été constaté le 9 avril 2024.



[J] [P] et [H] [N] ont postérieurement indiqué renoncer à leur demande de pouvoir visiter le bien et avoir payé l'intégralité des sommes dues en exécution du contrat de construction d'une maison individuelle. Ils ont maintenu leur demande de provision.



La société Bati 85 a indiqué ne pas être opposée à procéder à la réception de l'ouvrage, sous condition qu'elle ne fasse pas obstacle aux opérations d'expertise.



La société Evolution 85 et [C] [O] ont indiqué s'en rapporter sur la demande d'expertise.



Par ordonnance du 3 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d'Olonne a statué en ces termes :



'Tous droits et moyens des parties étant réservés ; 



ORDONNONS la jonction des dossiers n° RG 24/00186 et n° RG 24/00221 ; 



CONSTATONS que la demande de visite du chantier est désormais sans objet; 



CONDAMNONS la SAS BATI 85 à verser, à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [N] la somme de 8.301,72 € à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard à la date du 15/10/2024 ; 



CONDAMNONS la SAS BATI 85 à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [N] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



REJETONS l'ensemble des autres demandes des parties ; 



CONDAMNONS la SAS BATI 85 aux entiers dépens'.



Il a partiellement fait droit à la demande de provision aux motifs que :

- l'appel de fonds n° 5 avait été payé en septembre 2024 ;

- le bien n'était toujours pas livré ;

- ce défaut de livraison rendait caduc l'avenant n° 6 au contrat ;

- en raison d'un retard de livraison de 84 jours, une créance non sérieusement contestable de pénalités de retard était du montant de 8.301,72 € (98,83 € x 84).



Il a rejeté la demande d'expertise aux motifs que :

- la construction avait été réalisée ;

- plusieurs avenants au contrat initial ayant été conclus, les parties s'étaient accordées sur la bonne fin du contrat litigieux ;

- la mesure d'instruction sollicitée était sans utilité pour la solution d'un éventuel litige.



Par déclaration reçue au greffe le 27 février 2025, la société Bati 85 a interjeté appel de cette ordonnance.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 août 2025, elle a demandé de :



'Vu les articles 145, 700 et 845 du code de procédure civile, 

Vu les articles 1103, 1104 et 1112-1 du code civil, 

[...] 

- DECLARER la société BATI 85 recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

 

- INFIRMER l'ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne le 3 février 2025 en ce qu'elle a : 

o CONDAMNE la SAS BATI 85 à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [N] la somme de 8.301,72 € à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard à la date du 15/10/2024 ; 

o CONDAMNE la SAS BATI 85 à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [H] [N] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

o REJETE l'ensemble des autres demandes des parties ; 

o CONDAMNE la SAS BATI 85 aux entiers dépens. 

 

ET STATUANT À NOUVEAU : 

 

- JUGER qu'il existe une contestation sérieuse opposée à la demande de provision formée par Madame [P] et Monsieur [N] ; 

 

- En conséquence, JUGER Madame [P] et Monsieur [N] irrecevables ou à tout le moins mal fondés en leur demande de provision à valoir sur les pénalités de retard et lesen DEBOUTER ; 

 

- ORDONNER une mesure d'expertise judiciaire et désigner l'expert qu'il plaira à Monsieur le Président avec pour mission de : 

 

Prendre connaissance des éléments de la cause, se faire remettre tout document utile à l'accomplissement de sa mission, de visiter l'immeuble, de recueillir les explications des parties et s'entourer de tout renseignement utile à l'effet de : 

 

o Déterminer le montant auquel la société BATI 85 aurait vendu la construction de la maison individuelle décrite sur la notice générée par la société BATI 85 le 21 juillet 2022, si la société BATI 85 s'était conformée à ses usages commerciaux en vigueur au 21 juillet 2022 ; 

o Déterminer si le montant de la construction de la maison individuelle a été sous-évaluée dans le cadre de la notice descriptive dont se prévalent Madame [P] et Monsieur [N] ; 

o Se prononcer sur le préjudice économique subi par la société BATI 85 dans le cadre de la construction de la maison de Madame [P] et Monsieur [N] ; 

 

- JUGER que l'expert pourra recueillir l'avis de toute personne informée et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix ; 

 

- JUGER qu'avant de déposer son rapport, l'expert en communiquera le projet aux parties pour recevoir leurs observations éventuelles dans un délai minimum d'un mois ; 

 

- JUGER qu'en cas de difficulté, l'expert saisira le Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ; 

 

- JUGER que l'avance des frais d'expertise sera à la charge de la société BATI 85 ; 

 

- RENDRE COMMUNS ET OPPOSABLES les opérations d'expertise et le rapport de l'expert à Madame [P], Monsieur [N], la société EVOLUTION 85 et Monsieur [C] [O] ; 

 

- CONDAMNER solidairement Madame [P] et Monsieur [N] à payer 5.000 € à la société BATI 85 au titre des frais irrépétibles ; 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

 

- DEBOUTER Madame [P], Monsieur [N], la société EVOLUTION 85 et Monsieur [C] [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, 

 

- RESERVER les dépens'.



Elle a maintenu sa demande d'expertise aux motifs que :

- le coût de la construction avait été sous-évalué ;

- le contrat, qu'elle ne détenait pas et dont il n'y avait pas trace en informatique, avait été frauduleusement régularisé postérieurement à la cession de la société ;

- la notice en date du 30 juillet 2021 transmise par [J] [P] d'une part comportait des indications relatives à des demandes formulées en juin 2023, d'autre part ne mentionnait pas des bâtiments annexes dont le projet de construction avait été abandonné en 2022.



Elle a soutenu que le retard de chantier était imputable à [J] [P] et [H] [N] qui avaient tardé à payer la situation n° 5. Elle a rappelé qu'un avenant n° 6 au contrat en date du 19 mars 2024 avait limité à 4.000 € les pénalités de retard.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2025, [J] [P] et [H] [N] ont demandé de :



'Vu l'article 835 du code de procédure civile,

Vu l'article 145 du Code de procédure civile, 



Confirmer l'ordonnance du 3 février 2025 en toutes ses dispositions sauf à actualiser la provision à valoir sur les pénalités de retard jusqu'au 28 mai 2025, date de la réception du chantier, 



En conséquence, 



Débouter la société BATI 85 de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



Condamner la société BATI 85 au paiement de la somme de 22 039,09 € à titre d'indemnisation provisionnelle à valoir sur les pénalités de retard,



En tout état de cause, 



Si une expertise judiciaire était ordonnée, dire que l'expert judiciaire proposera une évaluation du cout d'un contrat de construction de maison individuelle à la date du 31 juillet 2021



Condamner la société BATI 85 au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile



Condamner la société BATI 85 aux entiers dépens de l'instance'.



Ils ont soutenu que l'appelante ne pouvait pas se prévaloir de l'absence de contrat à la date de la cession de la société, ni d'une signature de celui-ci postérieurement à cette cession. Ils ont exposé que de nombreux documents émanant d'elle établissaient une date du contrat antérieure au 31 décembre 2021 : 

- mention d'un contrat sur des demandes de documents d'urbanisme ;

- référence à la norme RT 2012 à laquelle s'est substituée celle RE 2020 à compter du 1er janvier suivant,  ;

- appels de fonds et attestations de garantie établies au vu de documents transmis par l'appelante ;

- facturation de l'assurance dommages-ouvrage souscrite pour leur compte ;

- nombreux avenants au contrat ;

- courriels de l'appelante.



Ils ont ajouté que la réception de l'ouvrage, avec réserves, était intervenue le 28 mai 2025, avec un an de retard. 



Ils ont conclu au rejet de la demande d'expertise, l'appelante ne justifiant selon eux d'aucun intérêt légitime à la voir ordonner. Selon eux, la procédure était une mesure de rétorsion à l'encontre de [J] [P] licenciée pour motif économique, non pour faute, et à laquelle des indemnités avaient dû être versées.



Ils ont maintenu leur demande de provision en raison du retard de livraison du bien imputable au constructeur, pour le montant actualisé de 22.039,09 €, le retard étant selon eux de 233 jours. Selon eux, l'avenant n° 6 n'ayant pas été régulièrement notifié, ils pouvaient s'en rétracter et celui-ci ne pas recevoir application.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, la société Evolution 85 et [C] [O] ont demandé de



'Statuer ce que de droit quant à la demande d'expertise judiciaire ;



Condamner toute partie succombante aux entiers dépens'. 



L'ordonnance de clôture est du 16 octobre 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION



A - SUR LA DEMANDE DE PROVISION



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d' accorder une provision au créancier.



Il appartient à [J] [P] et [H] [N] de rapporter la preuve d'une obligation non de l'appelante sérieusement contestable.



1 - sur contrat de construction de maison individuelle



Un contrat du 31 juillet 2021 a été conclu entre la société Bati85, [J] [P] et [H] [N]. Il comporte, outre son paraphe, la signature du représentant de la société Evolution 85 représentant la société Bati85 et, en dernière page, le cachet de cette dernière société. Ce contrat stipule que : 'Le prix forfaiataire et définitif TTC s'élève à (en chiffres) :

296 490 €'.



La notice descriptive du bien, à en-tête 'Océade Les maisons de lumière', comporte en bas de page le logo de la société Bati85.



Une facture d'étude thermique en date du 30 novembre 2021 a été émise par le Bureau d'études [M] à l'intention de la société Bati85. Cette facture mentionne concerner le : 'CHANTIER : [N] [P]

 [Localité 10]'.



Cette société a émis à l'intention de [J] [P] et de [H] [N] des appels de fonds mentionnant : 

'Contrat initial 31/07/2021 296 490,00 €'.



Par courriel en date du 28 mai 2021, le service de l'urbanisme de la commune de [Localité 16] instruisant la demande de permis de construire a sollicité de '[V] [K] [W] BATI85" des précisions sur la construction envisagée.



Des avenants au contrat ont été conclus.



Un 'compte- rendu du Rendez-vous du : 12/05/2022" a été établi par la société Bati85. Il a trait au :

 'Choix des prestations lors du rendez-vous de mise au point

CORRESPONDANT A L'AVENANT N° 1 AU CONTRAT DE CONSTRUCTION'.



Un avenant n° 3 et un avenant n° 6 relatif aux intérêts de retard sont en date du 19 mars 2024.



La facturation par la société Bati85 de l'assurance dommages-ouvrage souscrite pour le compte des appelants est en date du 2 février 2023.



L'acte de cautionnement, l'attestation d'assurance responsabilité décennale et la note de couverture garantie dommages-ouvrage sont en date du 6 mars 2023.



La société Bati 85 a fait constater le 5 avril 2024 l'état d'avancement de la construction. Il a été indiqué au procès-verbal que la société Bati85 a déclaré : 'Qu'ils ont édifié sur la parcelle cadastrée section AO [Cadastre 4] sis [Adresse 5] sur la commune de [Localité 15] une maison d'habitation à la demande de Madame [P] [J]'.



Le procès-verbal de réception de l'ouvrage en date du 28 mai 2025 a été établi entre [H] [N] et [J] [P] d'une part, la société Bati 85 d'autre part.



La conclusion d'un contrat de construction d'une maison individuelle entre ces parties est certaine.



2 - sur le retard



Le contrat stipule en page 4 que : 'La durée d'exécution des travaux sera de 14 mois à compter de l'ouverture du chantier'.



La déclaration d'ouverture du chantier en date du 20 janvier 2023 reçue en mairie le 31 janvier suivant mentionne que le chantier est ouvert depuis le 23 novembre 2022.



Le bien aurait dû être achevé le 23 janvier 2024 (2.11.2022 + 14 mois).



Il résulte du courrier officiel en date du 17 septembre 2024 du conseil de la société Bati85 que la situation n° 5 a été payée le 13 septembre 2024. Le retard imputé à la société Bati85 court à compter de la date de ce paiement.



La réception du bien est en date du 28 mai 2025, soit un retard de 257 jours.

Les conditions générales du contrat stipulent en leur article 2.6 délais que : 'En cas de retard dans la livraison, le constructeur devra au maître de l'ouvrage une indemnité égale à1/3000ème du prix convenu fixé au contrat par jour de retard', soit 98,83 € par jour de retard (296.690 x1/3000).



L'avenant n° 6 en date du 19 mars 2024 limitait à 4.000 € le montant des intérêts de retard dus pour la période courant du 1er février 2023 au 5 avril 2024, 'sous réserve d'une livraison de la maison avant le 5 avril 2024".



Cet avenant est caduc, la condition d'une livraison du bien avant le 5 avril 2024 n'ayant pas été réalisée.



Eu égard aux développements précédents et à la date à laquelle le juge des référés a statué, la réception n'étant pas encore intervenue, la provision sollicitée par les appelants sera fixée à 15.000 €.



L'ordonnance sera réformée de ce chef.



B - SUR LA DEMANDE D'EXPERTISE



L'article 145 alinéa 1er du code civil dispose que : 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.



Le contrat de construction d'une maison d'habitation est négocié entre les parties.



Il a été exécuté par la société Bati85 pour le prix convenu.



Les avenants n'ont pas modifié substantiellement le coût de la construction.



Celui-ci n'a pas été contesté antérieurement à l'assignation en date des 24 juillet et 5 août 2024, délivrée près de 3 années après la conclusion du contrat litigieux et près d'un an et demi après l'ouverture du chantier.



Il n'est pas établi que les notices descriptives produites aux débats par l'appelante ont trait à des constructions similaires à celle objet du litige.



Aucun élément des débats ne caractérise une éventuelle sous-évaluation du prix de la construction.



Les affirmations de la société Bati85 sont insuffisantes à établir l'intérêt légitime fondant d'ordonner l'expertise sollicitée.



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.



C - SUR LES DEPENS



La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante.



D - SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimés de laisser à leur charge les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à leur demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.



PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, 



CONFIRME l'ordonnance du 3 février 2025 du juge des référés du tribunal judiciaire des sables-d'Olonne sauf en ce qu'elle a condamné la société Bati85 à payer à [J] [P] et [H] [N] la somme de 8.301,72 € à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard à la date du 15 octobre 2024 ;



et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation,



CONDAMNE la société Bati Services à payer à [J] [P] et [H] [N] la somme de 15.000 € à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard dues en exécution du contrat de construction d'une maison individuelle ;



CONDAMNE la société Bati Services aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la société Bati Services à payer en cause d'appel à [J] [P] et [H] [N] pris ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,