Cour d'Appel · Chambre civile section B — 27 janvier 2026

N° RG 25/01752 - N° Portalis DBVM-V-B7J-MWDI



C5



N° Minute :













































































Copie exécutoire délivrée



le :

à :



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



Chambre civile section B



ARRÊT DU MARDI 27 JANVIER 2026





Appel d'un Jugement (N° R.G. 24/00185) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 30 avril 2024, suivant déclaration d'appel du 09 Mai 2025





APPELANT :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 6] représentée par son syndic en exercice la SARL LEX IMMO 07, société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par Me Arnaud GANANCIA, avocat au barreau de LA DRÔME





INTIM É :



M. [R] [X]

né le 11 Mai 1944 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]



non représenté





COMPOSITION DE LA COUR : 



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B,

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller,



Assistés de Mme Claire Chevallet, greffière présente lors de l'audience et assistés de Mme Solène Roux, greffière présente lors du délibéré





DÉBATS :



A l'audience publique du 25 novembre 2025 M. Jean-Yves Pourret, conseiller chargé du rapport, assisté de Claire Chevallet, greffier a entendu seul les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. 



Il en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



M.[R] [X] est propriétaire du lot n° 100 dans l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.



Par acte de commissaire de justice du 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a fait assigner M. [X] devant le président du tribunal judiciaire de Valence, selon la procédure accélérée au fond, auquel il demande notamment de le condamner au paiement de l'arriéré des charges de copropriété.



Par jugement en date du 30 avril 2024, le président du tribunal judiciaire de Valence a : 

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] résidence située n°[Adresse 2] ;

- condamné la partie demanderesse aux entiers dépens de l' instance.



Par déclaration d'appel du 9 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a interjeté appel de l'entier jugement.



Suivant dernières conclusions notifiées le 26 août 2025, l'appelant demande à la cour de réformer l'entier jugement.

Et statuant à nouveau : 

- condamner M. [R] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], situé [Adresse 2], la somme de 3 927,44 euros, au titre du solde des charges échues et impayées, pour les exercices 2019, 2020 et 2021 ainsi que des provisions de charges échues et impayées devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au titre des 1er, 2 ème et 3 ème trimestres de l'exercice 2022 et du 1er trimestre 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2022, 

- juger que la créance actualisée au 1er avril 2025 du syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 6] au titre des charges échues et impayées ou des provisions échues et impayées ainsi que des charges devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est de 8 282,29 euros, 

- condamner en conséquence M. [R] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 6], au paiement de la somme de 8 282,29 euros avec intérêts de droit à compter du 12 mai 2025, date de la mise en demeure, 

- condamner M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 6], les dépenses nécessaires à la procédure et non compris dans les dépens correspondant aux frais nécessaires (mise en demeure, sommation de payer, frais de constitution de dossiers), exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction résultant de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, 

- condamner M. [R] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 6] une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, 

- condamner le même aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Me Arnaud Ganancia pour ceux dont il aura fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que les provisions votées, mais non encore échues sont exigibles en application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il sollicite la condamnation de M. [X] à la somme de 8 282,29 euros arrêtée au 1er avril 2025.



M. [X], assigné suivant acte extrajudiciaire du 15 septembre 2025 déposé à l'étude, n'a pas constitué avocat.



Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient au visa de l'article 455 du code de procédure civile de se reporter aux conclusions des parties susvisées.



La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 novembre 2025.



Par note en délibéré produite le 9 décembre 2025 en réponse à la demande de la cour, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 ne peut s'appliquer au cas d'espèce, les mises en demeure étant antérieures. Il ajoute que ni la loi ni ledit avis n'impose de forme sacramentelle et que les mises en demeure sont suffisamment précises. Enfin, il allègue que le moyen invoqué n'est pas d'ordre public et ne peut dès lors être soulevé d'office par la cour. 



MOTIVATION



Selon l'article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.



L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d'avoir à payer à sa date d'exigibilité une provision due au titre de l'article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.



La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure.



Cet avis est interprétatif de la loi, et non créateur de droit, de telle sorte qu'il est applicable aux instances en cours, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires dans ses observations.



Le syndicat fait également valoir que ni la loi ni ledit avis n'impose de forme sacramentelle et que les mises en demeure sont suffisamment précises. 



Or, aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en regard de l'avis de la Cour de cassation précité, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives, à savoir : 

- l'indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, 

- la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

- le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.



Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraine l'irrecevabilité de la demande pour défaut d'intérêt à agir, de sorte que le moyen peut être soulevé d'office par la cour conformément à l'article 125 du code de procédure civile susvisé, contrairement à ce que soutient le syndicat.



En l'espèce, la mise en demeure du 14 février 2022 (pièce 15) vise le montant global du solde débiteur du compte de charges ainsi rédigé : 'Je vous fais sommation de payer, dans le délai de huit jours à compter du présent acte, les sommes suivantes, selon décompte ci-joint [...], principale créance : 2 853,25 euros'.

Pareillement, si la sommation du 18 juin 2025 ( pièce 19 ) comprend un décompte précis, elle vise le montant global du solde débiteur du compte de charges ainsi rédigé :'Je vous fais sommation de payer, dans le délai de huit jours à compter du présent acte, les sommes suivantes, selon décompte ci-joint [...], principale créance : 8 282,29 euros.'



En exigeant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond plus à une provision et n'est donc pas conforme au texte précité. Surabondemment, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision fait défaut, puisque les sommations font mention d'un délai de huit jours.



Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et après en avoir délibéré conformément à la loi :



Infirme le jugement déféré,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 6] irrecevable en sa demande en paiement de charges et provisions à l'encontre de M. [X] selon la procédure accélérée au fond ;



Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] aux dépens d'appel.





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section et par la greffière Mme Claire Chevallet, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente de section