Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 27 janvier 2026

ARRET 

N°





[C]

[C]





C/



[C]





















































Copie exécutoire 

le 27 janvier 2026

à

Me DELAHOUSSE

Me PERDU





AF/SB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT SEPT JANVIER 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02265 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JC24 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT QUENTIN DU VINGT NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [P] [C]

né le 10 Avril 1951 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [Y] [C]

née le 20 Mai 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentés par Me Juliette DELAHOUSSE-LECLERCQ substituant Me Franck DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'AMIENS





APPELANTS





ET





Madame [F] [C]

née le 06 Avril 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Pascal PERDU, avocat au barreau d'AMIENS





INTIMEE



 





DEBATS :



A l'audience publique du 25 novembre 2025, l'affaire est venue devant Mme Agnès FALLENOT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de Mme Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Le 27 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.





*

* *



DECISION :





Par acte sous seing privé du 24 février 2011, Mme [F] [C] (la bailleresse) a donné à bail à ses parents, M. [P] [C] et Mme [Y] [C] (les preneurs), un logement à usage d'habitation situé à [Localité 4], [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 600 euros hors charges, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction. 



Par actes du 26 juillet 2022, la bailleresse a fait signifier aux preneurs un congé pour vendre pour le 23 février 2023.



Ces derniers étant restés dans les lieux, la bailleresse les a faits assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin par actes du 4 mai 2023, aux fins de faire :

- déclarer valable le congé pour vendre à compter du 24 février 2023 ;

- ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants, avec le concours de la force publique au besoin, passé le délai du commandement de quitter les lieux ;

- les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer soit 600 euros et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux avec intérêts de droit ;

- les condamner aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre. 



Par jugement du 29 mars 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :



- déclaré le congé pour vendre délivré le 26 juillet 2023 recevable ;

- constaté la résiliation à la date du 24 février 2023 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

- dit que Mme [F] [C] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [C] et Mme [Y] [C] des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques du défendeur sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- condamné M. [P] [C] et Mme [Y] [C] solidairement à payer à Mme [F] [C] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 600 euros ;

- dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné in solidum M. [P] [C] et Mme [Y] aux dépens, en ce compris le coût du congé pour vendre ;

- ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l'Etat dans le département.



Par déclaration du 27 mai 2024, M. [P] [C] et Mme [Y] [C] ont interjeté appel de l'ensemble des chefs de cette décision.





PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 31 mars 2025, M. [P] [C] et Mme [Y] [C] demandent à la cour de :



- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Quentin (n°RG 23/00150) ; 

Et statuant à nouveau au fond, 

- annuler le congé délivré le 26 juillet 2022 à la requête de Mme [F] [C] ; 

- dire le congé nul et de nul effet ;

-par voie de conséquence, juger Mme [F] [C] mal fondée en l'ensemble de ses demandes tendant à voir valider le congé, voir résilier le bail, voir ordonner leur expulsion et obtenir le paiement d'indemnité d'occupation mensuelle et autres condamnations ; 

- l'en débouter ;

- condamner Mme [F] [C] à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ; 

- condamner Mme [F] [C] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 

- condamner Mme [F] [C] à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL Delahousse et associés.



Par conclusions notifiées le 15 novembre 2024, Mme [F] [C] demande à la cour de :



- confirmer le jugement du 29 mars 2024 du tribunal judiciaire de Saint-Quentin en ce qu'il a : 

- déclaré le congé pour vendre délivré le 26 juillet 2023 recevable ;

- constaté la résiliation à la date du 24 février 2023 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

- dit que Mme [F] [C] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [C] et Mme [Y] [C] des lieux, sis [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après signification d'un commandant de quitter les lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques du défendeur sous réserve des dispositions des articles L.4433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [P] [C] et Mme [Y] [C] solidairement à payer à Mme [F] [C] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 600 euros ;

- dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 de chaque mois suivant et au prorata temporis à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libérations effective et intégrale des lieux ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné in solidum M. [P] [C] et Mme [Y] [C] aux dépens, en ce compris, le coût du congé pour vendre ; 

- ordonné la transmission de la présente décision au représentant de l'Etat dans le département ;

- statuer ce que de droit quant aux dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2025.





MOTIFS



1. Sur la validité du congé pour vendre



Les appelants considèrent que le congé pour vendre doit être annulé pour fraude, en ce que l'offre de vente notifiée a été faite à un prix volontairement dissuasif, largement supérieur au prix du marché.



Ils ajoutent qu'il doit être annulé pour défaut d'offre de relogement, laquelle était obligatoire compte tenu de leur âge et des revenus de Mme [Y] [C]. Ils soutiennent que la protection légale est acquise dès lors que l'un des époux colocataires a des ressources inférieures au plafond légal, même si ses ressources, cumulées avec celles de son conjoint, dépassent ce plafond. Or Mme [F] [C] n'a pas cru devoir proposer la moindre offre de relogement dans le congé pour vendre qu'elle a fait délivrer en juillet 2022. Les seules offres qu'elle a présentées l'ont été tardivement, en janvier 2023, sans assurance aucune quant à leur effectivité et l'accord préalable des propriétaires. Ces biens ne correspondaient absolument pas aux besoins et aux possibilités des preneurs, étant rappelé que M. [P] [C], invalide et se déplaçant en fauteuil roulant, se trouve dans l'impossibilité absolue d'occuper un logement qui ne soit pas de plain-pied. Certains ne respectaient pas les limites géographiques imposées par l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. 



L'intimée répond que le prix offert n'est absolument pas frauduleux. Elle s'est référée au site des impôts pour un bien similaire en tous points, qui s'est vendu à 290 000 euros. Les appelants se prévalent d'une publication partielle d'un site non officiel, Immo-Data. Il est édifiant de constater que le seul bien comparable a pu se vendre à 316 950 euros. Ce seul élément est donc exclusif de toute fraude.



Elle ajoute qu'elle a proposé, conformément à la loi, des logements correspondant aux besoins des preneurs pour un loyer similaire, précision étant faite que le loyer sous-évalué en 2011 n'a jamais été réévalué. Il n'a été donné aucune suite à ses propositions. Les biens proposés se situent dans un rayon inférieur à 5 km, conformément à la loi. Il a été proposé des biens en centre-ville avec ascenseurs, et toutes commodités à proximité.



Elle conclut que le plafond de ressources pour bénéficier de l'attribution d'un logement locatif conventionné, en vigueur lors de la délivrance du congé, était fixé et conditionné pour deux personnes à 28 231 euros et que le montant des revenus des appelants ne leur permettait pas d'en bénéficier.



Sur ce,



En droit, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.

L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.



En fait, s'agissant du caractère frauduleux du congé pour vendre allégué par les preneurs, les éléments de comparaison produits démontrent que le prix de 230 000 euros nets vendeurs proposé était conforme aux prix du marché pour une maison individuelle située dans cette commune, comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, trois chambres, des WC, une salle à manger, un cellier et un garage, de construction récente puisque les travaux ont été achevés le 30 décembre 2010, et dont les photographies versées aux débats attestent le parfait état. Le moyen est donc inopérant.



Par ailleurs, si conformément aux jurisprudences invoquées par les preneurs, il convenait initialement d'apprécier les critères de protection des locataires âgés aux faibles ressources séparément (voir concernant la condition de ressources des époux colocataires : Civ. 3e, 19 juillet 2000, Bull. civ. III, n° 146 ; 24 septembre 2002, AJDI 2003. 195 ; voir aussi, à propos d'une cotitularité conventionnelle, Civ. 3e, 15 juin 1994, Bull. civ. III, n° 121), la protection étant acquise à l'ensemble des locataires dès lors que l'un d'entre eux réunissait les deux conditions cumulativement requises, les critères sur la base desquelles ces jurisprudences ont été rendues ont été modifiés par la loi Alur du 24 mars 2014. La condition d'âge, qui était de 70 ans, a été rabaissée à 65 ans et le plafond de ressources n'est plus le SMIC, mais celui en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, fixé chaque année par révision de l'arrêté du 29 juillet 1987.



Il résulte de cette modification que le plafond de ressources n'est plus un plafond unique équivalent à une fois et demi le montant annuel du SMIC mais un plafond fixé par arrêté, qui doit correspondre à l'un des plafonds en vigueur pour l'attribution de logements locatifs conventionnés.



Aux termes de l'article 4 de l'arrêté du 29 juillet 1987, dans sa version issue de l'arrêté du 22 décembre 2011, en vigueur depuis le 1er janvier 2012 :

« Pour apprécier la situation de chaque ménage requérant au regard du plafond de ressource défini en annexe du présent arrêté, le montant des ressources à prendre en considération au cours d'une année donné correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts figurant sur les avis d'imposition de chaque personne composant le ménage établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. (...) »



Ainsi, les nouveaux seuils de ressources institués par la loi Alur s'apprécient désormais en considération les ressources du ménage, et non celles de chaque locataire considéré isolément, comme le retenait la jurisprudence antérieure à cette modification législative pour un couple marié.



A la date d'expiration du bail, il n'est pas contesté que le plafond de ressources applicable à la zone concernée, pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, était de 35 135 euros pour un ménage de deux personnes dont une en situation de handicap, comme c'est le cas de M. [C]. 



Il est jugé que les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l'administration fiscale avant tout abattement ou déduction (Civ. 3e, 2 octobre 2025, n°24-12.308). Or les revenus des preneurs pour l'année 2023 étaient de 37 449 euros pour M. [C], et de 5 723 euros pour son épouse, soit un total de 43 172 euros. Le moyen est également inopérant.



Il est ajouté, à titre surabondant, qu'il a bien été proposé aux preneurs par la bailleresse, avant l'expiration du préavis et conséquemment du bail (Civ 3è, 4 mai 2011, n°10-15.097), des relogements satisfaisants aux conditions posées par l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.



Le jugement querellé ne peut donc qu'être confirmé en ce qu'il a déclaré le congé valide et en ses dispositions subséquentes ayant :

- constaté la résiliation à la date du 24 février 2023 du contrat de bail conclu entre les parties portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

- dit que Mme [F] [C] sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [P] [C] et Mme [Y] [C] des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques du défendeur sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- condamné M. [P] [C] et Mme [Y] [C] solidairement à payer à Mme [F] [C] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 600 euros.

- dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux.



2. Sur la demande de dommages et intérêts



Les appelants plaident que leur fille a manqué à ses devoirs d'honneur et de respect envers ses père et mère et qu'ils vivent dans la peur d'une mesure d'expulsion. Ils soutiennent que leur demande de dommages et intérêts à ce titre est recevable, au visa de l'article 566 du code de procédure civile, dès lors qu'elle était virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge.



L'intimée répond que la demande tendant au paiement de dommages et intérêts complémentaires est irrecevable, comme présentée pour la première fois en cause d'appel, et injustifiée.



Sur ce,



Aux termes des dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou la révélation d'un fait. Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.



En l'espèce, les preneurs n'ont présenté aucune demande de dommages et intérêts en première instance et ne peuvent arguer qu'elle était virtuellement comprise dans les demandes et défenses soumises au premier juge. 



Cette demande, qui n'aurait pu en tout état de cause prospérer compte tenu de la validation du congé pour vendre, est déclarée irrecevable.



3. Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [P] [C] et Mme [Y] [C] aux dépens d'appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle les a condamnés aux dépens de première instance. La SELARL Delahousse et associés est donc déboutée de sa demande de recouvrement direct.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [P] [C] et Mme [Y] [C] sont déboutés de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement rendu le 29 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Quentin en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts présentée par M. [P] [C] et Mme [Y] [C] ;



Condamne in solidum M. [P] [C] et Mme [Y] [C] aux dépens d'appel ;



Dit qu'il n'y a pas lieu à recouvrement direct des dépens au bénéfice de la SELARL Delahousse et associés ;



Déboute [P] [C] et Mme [Y] [C] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE