Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 1 — 6 janvier 2025

GB/CT


Jugement N°
du 06 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 23/02930 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JEVU / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL




[D] [X]


Contre :

S.C.I. DRACARYS







Grosse : le

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Romain FEYDEL






Copies électroniques :

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Romain FEYDEL




Copie dossier



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


LE SIX JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [D] [X], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne LA CENTRALE DE JEUX
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représenté par Me Romain FEYDEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DEMANDEUR


ET :

S.C.I. DRACARYS prise en la personne de son gérant la société ALPHALEONIS CAPITAL
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND


DÉFENDERESSE


LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 04 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :



EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 25 juin 2007, la société Gesthold a donné à bail commercial à M. [X], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne « La Centrale des jeux », le lot n°110 d’un immeuble situé [Adresse 2], correspondant à un local comprenant une salle d’accueil, quatre bureaux, une cuisine, un coin rangement, un dégagement et deux toilettes pour une surface d’environ 140 mètres carré.
En juin 2019, la société Gesthold a cédé à la société Dracarys le bâtiment, objet de baux commerciaux, dont celui accordé à M. [X].

Procédure
Se plaignant de l’absence de travaux de désamiantage, de désordres au plafond de la coursive et de canalisations fuyardes outre de non-justification de calcul des charges locatives, M. [X] a, par acte du 2 août 2023, assigné la société Dracarys devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de résiliation du bail commercial et indemnisation.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties
Par dernières conclusions du 13 mars 2024, M. [X] demande au tribunal de voir :
A titre principal :
- prononcer la résiliation du bail commercial à compter du jugement aux torts exclusifs de la société Dracarys,
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 51 500 euros de dommages et intérêts, ce pour couvrir les frais de transfert de son fonds de commerce ;
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 19 137,38 euros de dommages et intérêts, ce pour couvrir son préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’exploiter une partie de son fonds de commerce due à la présence d’amiante avérée et de dégâts des eaux récurrents ;
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, cela pour couvrir le préjudice moral subi par son représentant légal, M. [X], suite au comportement fautif de son bailleur ;
- condamner la société Dracarys, à restituer dans son intégralité, le montant du dépôt de garantie de 8.500,00 euros ; 
- condamner la société Dracarys à produire un décompte précis des charges facturées et à rembourser les sommes éventuellement trop perçues ;

A titre subsidiaire :
- prononcer la révision du montant mensuel du bail commercial à compter du 31 décembre 2023 pour absence de jouissance paisible d'une partie du local pris à bail ;
- fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 1 623,60 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er septembre 2022 ;
- ordonner les travaux de cloisonnage du local impropre à la location, cela aux frais exclusifs de la société Dracarys ;
En conséquence :
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 19 137,38 euros de dommages et intérêts, ce pour couvrir son préjudice financier lié à l’impossibilité d’exploiter une partie de son fonds de commerce due à la présence d’amiante avérée et de dégâts des eaux récurrents ;
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, cela pour couvrir le préjudice moral subi par son représentant légal, M. [X], suite au comportement fautif de son bailleur ;
- condamner la société Dracarys à produire un décompte précis des charges facturées et à rembourser les sommes éventuellement trop perçues ;
A titre plus subsidiaire :
- ordonner l’exécution forcée des travaux de désamiantage et de réparation du plafond de la coursive, aux frais exclusifs de la société Dracarys, et ce sous une astreinte de 250,00 euros par jour de retard à compter du jour de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner l’exécution forcée de l’installation d’une protection métallique identique à celle dont bénéficient depuis plusieurs années déjà les deux autres entrées du bâtiment hébergeant La Centrale des jeux, ainsi qu’une entrée sécurisée ;
En conséquence :
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 19 137,38 euros de dommages et intérêts, ce pour couvrir son préjudice financier lié à l’impossibilité d’exploiter une partie de son fonds de commerce due à la présence d’amiante avérée ;
- condamner la société Dracarys, à payer à La Centrale des jeux, la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts, cela pour couvrir le préjudice moral subi par son représentant légal, Monsieur [X], suite au comportement fautif de son bailleur ;
- condamner la société Dracarys à produire un décompte précis des charges facturées et à rembourser les sommes éventuellement trop perçues ;
En tout état de cause :
- condamner la société Dracarys au paiement des entiers dépens (qui comprendront notamment, le coût de la présente assignation) ; 

- condamner la société Dracarys au paiement des entiers dépens non compris dans les frais déjà réclamés, à savoir notamment le coût de l’état complet des inscriptions dressé par le greffe du Tribunal judiciaire de 39,65 euros, 
- condamner la société Dracarys à payer à La Centrale des jeux, la somme de 3 288,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- rappeler en tant que besoin que la décision à venir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, cela conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

M. [X] sollicite la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur sur le fondement des articles 1719 à 1721 du code civil pour manquement du bailleur à son obligation de délivrer la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour laquelle elle a été louée, faute pour le bailleur :
- d’engager les travaux nécessaires de désamiantage de la cuisine et des toilettes,
- d’avoir diligenté rapidement des travaux de reprise des liteaux de la coursive dégradés et dangereux pour les personnes, le retard dans la réalisation des travaux constituant un manquement à son obligation d’entretenir le bien afin qu’il reste conforme à sa destination contractuelle,
- d’avoir procédé aux travaux nécessaires pour faire cesser les dégâts des eaux récurrents dans le local loué, à savoir 6 pour la seule année 2023, situés pour partie au même endroit que l’amiante et qui rend impossible l’exercice d’une activité commerciale dans la partie du local qui en est affectée. Il ajoute que la clause de renonciation à recours quant à un dégât des eaux dont se prévaut le bailleur ne peut s’appliquer à la situation dénoncée empêchant le locataire de jouir paisiblement des lieux loués et à défaut est abusive et sera réputée non-écrite,
- d’avoir justifié du calcul des charges qu’il lui réclame.
Sur le préjudice subi du fait des manquements du bailleur à ses obligations, M. [X] réclame :
Au visa de l’article 1231-1 du code civil et L. 145-14, alinéa 2, du code de commerce, réparation de la perte partielle de sa clientèle du fait du transfert de son activité pour 19 000 euros, outre des frais de réinstallation pour 32 500 euros ;Au visa des article 1231-2 et 1231-4 du même code, réparation du préjudice de jouissance en lien avec la présence d’amiante dans le local, ayant été obligé par mesure de précaution de fermer une partie du local loué, à savoir les deux pièces cuisine et toilettes présentant de l’amiante outre les pièces jouxtant celles-ci lesquelles subissent en outre des dégâts des eaux récurrents. Il réclame à ce titre 19 137,38 euros hors charges et hors taxes de remboursement de loyers trop perçus eu égard à la surface inexploitable du local depuis le 1er septembre 2022.Au visa de l’article 1231-1 du code civil, réparation du préjudice moral subi, à hauteur de 5 000 euros.A défaut de résiliation du bail commercial le liant à la société Dracarys, M. [X] sollicite, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce, la révision du loyer mensuel. Sur ce point, il fait valoir que la présence d’amiante, le caractère récurrent des dégâts des eaux, le refus par son bailleur de réaliser des travaux sur les parties communes sont constitutifs de fautes légales du bailleur face à son obligation de délivrance conforme justifiant d’une part, que le loyer soit révisé et fixé à la somme mensuelle de 1 623,60 euros hors charges et hors taxes tenant compte de la surface inexploitable du local et, d’autre part, que des travaux de cloisonnage entre les deux parties des locaux pour condamner la partie inexploitable soit ordonnée.
En suite de la révision du loyer, il réclame la réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, développant les mêmes moyens qu’exposés ci-avant.
A défaut de résiliation ou de révision du loyer, il réclame, au visa des articles 1221 et 1222 du code civil, l’exécution forcée en nature des travaux de désamiantage, de reprise de la cause des dégâts des eaux récurrents ainsi que d’installation d’une protection métallique identique à celle des deux autres entrées de l’immeuble.
En suite de cette exécution forcée en nature de travaux, il réclame la réparation d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice moral, développant les mêmes moyens qu’exposés ci-avant.

Dans ses dernières conclusions du 27 août 2024, la société Dracarys conclut au rejet des demandes formées contre elle par M. [X] et à sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.
Elle fait valoir qu’aucune amiante n’avait été détectée lors de la conclusion du bail en 2004 sauf la réserve portée à la connaissance du locataire que des fibres d’amiante pouvaient se trouver dans la colle ayant servi à poser les dalles du sol et conteste la force probante du rapport de diagnostic produit par M. [X] de 2022, à défaut de précision sur l’endroit précis où ont été trouvées les fibres d’amiante et sur la concentration d’amiante par litre d’air. Elle ajoute que M. [X] était informé de la présence d’amiante dans la colle dès 2004 et qu’à défaut de démonstration d’un manquement du bailleur, le contrat de bail ne saurait être résilié.
Elle rappelle que la coursive litigieuse ne fait pas partie des locaux donnés à bail et que les travaux y ont été réalisés en septembre 2023 de sorte qu’aucun manquement à ce titre n’est démontré ni même un quelconque préjudice de jouissance.
Sur les dégâts des eaux récurrents, elle indique n’avoir eu connaissance que d’un sinistre pour lequel elle a immédiatement réagi. Elle ajoute qu’une clause de renonciation à tout recours contre le bailleur est expressément prévue en cas de sinistre relevant d’un dégât des eaux et en conclut que M. [X], qui ne l’a pas informée des sinistres, ne peut engager à ce titre sa responsabilité.
Quant à la méthode de calcul des charges, elle soutient que le détail des sommes facturées lui a bien été transmis.
Sur les préjudices invoqués, la société Dracarys fait valoir que le préjudice de transfert de fonds de commerce est purement hypothétique, celui de jouissance du fait de la présence d’amiante dans la colle des dalles posées n’est pas démontré et celui moral n’est pas en lien avec les manquements invoqués.
Sur la demande d’exécution forcée des travaux, elle s’y oppose, en l’absence de preuve de l’existence et de l’origine des dégâts des eaux, de la nécessité de réaliser des travaux de désamiantage et de possibilité d’installer une protection métallique sur la porte d’entrée, s’agissant d’une partie commune nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires outre qu’aucun risque d’intrusion dans le local n’est démontré.
Quant à la demande de révision du loyer, le bailleur rappelle qu’une telle demande n’a pas d’effet rétroactif et ne prend effet qu’à compter de la demande soit le 12 mars 2024 et qu’elle n’est pas justifiée dès lors que seul un préjudice de jouissance est invoqué et non la décharge par le bailleur de ses obligations sur le locataire.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes de M. [X] en résiliation du bail commercial, à défaut révision du loyer ou exécution forcée de travaux en nature et indemnisation
Aux termes de l’article 1719, alinéa 2 et 3, du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : (…) 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L’article 1720 du même code énonce que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Selon l’article 1721 dudit code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices et défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.
En l’espèce, il convient d’examiner les manquements reprochés par le preneur au bailleur afin de déterminer si ces manquements existent et s’ils justifient la résiliation du bail commercial ou à défaut la révision du loyer ou l’obligation pour le bailleur d’exécuter des travaux en nature, outre une indemnisation.
Sur la présence d’amiante dans les locaux loués, il ressort du rapport de diagnostic établi le 3 septembre 2004 annexé au contrat de bail qu’il n’avait pas été relevé d’amiante. Ce diagnostic a été réalisé en application de l’article R. 1334-24 du code de la santé publique et conformément à la norme NFX 46-020 c’est-à-dire avec mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante en vue de la vente d’un immeuble, recherche s’appliquant aux seuls matériaux et produits des composants de la construction directement visibles sans investigation destructive.
La mission confiée par M. [X] le 29 juin 2022 au diagnostiqueur est différente dès lors qu’elle avait pour but le repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante avant réalisation de travaux portant sur tout ou partie de l’immeuble, à savoir le changement de revêtement de sol (page 6 du rapport de diagnostic – pièce 14 du demandeur). Il ressort de ce diagnostic la présence de fibre d’amiante type chrysolite sur un échantillon des dalles dures cassantes grises et la colle polymère jaune non séparable. L’amiante était donc manifestement présente dans les locaux depuis la pose du revêtement de sol avec sa colle. 
Pour autant, il n’est pas indiqué dans le rapport le plus récent que l’amiante présente dans les locaux soit dégradée et sous la forme de poussières rendant nécessaires des travaux de désamiantage. M. [X], preneur depuis 2004, avait ainsi projeté de procéder à des travaux de remplacement du revêtement de sol des locaux commerciaux, étant tenu à une obligation d’entretien des lieux loués, et ne peut donc désormais reprocher à la SCI Dracarys un manquement à son obligation de délivrance alors que les travaux de désamiantage ne sont rendus nécessaires que par les travaux de rénovation décidés par le preneur.
Par ailleurs, la faute du bailleur quant au retard du bailleur pour réaliser des travaux de reprise du plafond de la coursive n’est pas démontrée dès lors que ces travaux ont été effectués courant septembre 2023 avec diligence après les réclamations formulées par M. [X] auprès de son bailleur dans le courant de janvier 2022. En effet, outre que cette coursive ne fait pas partie des locaux loués, il ressort des photographies avant travaux (pièce 9), non contestées par le bailleur, que l’état des lattes de cette coursive ne rendait pas dangereuse la circulation des personnes et n’empêchait donc pas l’accès de celles-ci aux locaux loués.
En outre, si M. [X] se plaint de la répétition de dégâts des eaux dans les locaux loués, il ne démontre pas l’existence même de ces multiples dégâts des eaux ni en avoir informé le bailleur. Il est démontré l’existence d’un dégât des eaux le 11 septembre 2023 pour lequel la société Clermont Province, chargée par le bailleur de la gestion des locaux, a fait diligence, une fois informée par l’avocat de M. [X], en contactant le syndic et en indiquant à M. [X] les démarches à suivre dès lors que ce sinistre concernait uniquement des parties privatives (pièce 32 du demandeur). Il en est de même s’agissant d’un sinistre du 3 janvier 2024. M. [X] ne démontre donc pas avoir subi de multiples dégâts des eaux et notamment 6 en 2023 ainsi qu’il l’affirme, ni en avoir informé son bailleur et ne saurait donc reprocher à ce dernier un manquement à son obligation de procurer une jouissance paisible au preneur.
Enfin, le bailleur a transmis au preneur le détail des sommes facturées au titre des charges dues par M. [X], lequel, en reprenant les tantièmes dues au titre des locaux loués, est parfaitement compréhensible, contrairement à ce qu’affirme ce dernier (pièce 3 du défendeur).
Ainsi, faute de démontrer un manquement du bailleur à ses obligations, la demande de résiliation du bail aux torts de ce dernier sera rejetée ainsi que celle de révision du loyer et d’exécution forcée de travaux en nature, de même que les demandes subséquentes en réparation des préjudices invoqués.
Sur les dépens, les frais irrépétibles
M. [X], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité, quant à elle, ne justifie pas qu’il soit fait droit à la demande de frais irrépétibles formée par la SCI Dracarys.





PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
REJETTE les demandes formées par M. [D] [X] contre la société civile immobilière DRACARYS,
CONDAMNE M. [D] [X] aux dépens,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier Le Président