Tribunal Judiciaire · Chambre 1 — 8 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE





N° RG 24/01910 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HXWV 
NAC : 57B Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire
CIVIL - Chambre 1


JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026



DEMANDEUR :

S.A.R.L. NORMANDE DE L’IMMOBILIER
Immatriculée au RCS D’[Localité 12] sous le numéro 401 128 764,
Dont le siège social est sis :
[Adresse 1]
 - [Localité 2]

Représentée par Me François DELACROIX, avocat au barreau de l’EURE (avocat postulant) et par Me Bernard PERRET, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) 


DEFENDEUR :

S.C.P. [C] [D] ET [Y] [D]
Immatriculée au RCS D’[Localité 12] sous le numéro 401 045 489,
Dont le siège social est sis :
[Adresse 13] 
[Adresse 10] 
[Localité 4]

Représentée par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de L’EURE


PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.S BRAS DE SEINE NOTAIRES CONSEILS
Immatriculée au RCS d’[Localité 12] sous le numéro 883 619 074,
Venant au droit de la SCP [C] [D] ET [Y] [D],
Dont le siège social est sis : 
[Adresse 14] 
[Localité 3] 

Représentée par Me Laurent SPAGNOL, membre de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de L’EURE




RG N° : N° RG 24/01910 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HXWV jugement du 08 janvier 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

- Madame Marie LEFORT, Présidente,
- Monsieur Julien FEVRIER, juge
- Madame Anne-Caroline HAGTORN, Juge

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DEBATS :

En audience publique du 14 Octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2026.


JUGEMENT :

- au fond,
- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,
- mis à disposition au greffe,
- signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par actes authentiques établis en 2016 et 2017 par la SCP de notaires [C] [D] et [Y] [D], la SARL Normande de l’immobilier a vendu des terrains AD [Cadastre 5], AD [Cadastre 6], AD [Cadastre 7], AD [Cadastre 8] et AD [Cadastre 9].

Une option à la TVA sur marge a été prise lors de l’établissement de ces actes concernant la parcelle AD [Cadastre 5].

En 2020 et 2021, l’administration fiscale a réclamé à la SARL Normande de l’immobilier une somme de 38 150 euros au titre de la TVA sur marge non réglée, des intérêts de retard et des pénalités pour manquement délibéré.

Soutenant que la SCP [C] [D] et [Y] [D] a opté pour la TVA sur marge de sa propre initiative et sans l’avertir, la SARL Normande de l’immobilier l’a assignée en responsabilité devant le tribunal judiciaire d’Evreux par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2021.

L’affaire initialement enrôlée sous le numéro 21/03835 a été radiée, puis reprise sous le numéro 24/01910.

Soutenant que la SCP [C] [D] et [Y] [D] a été dissoute et qu’elle a été nommée à sa place par arrêté du garde des sceaux du 4 août 2020, la SAS Bras de Seine notaires conseils est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 17 mars 2025.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 juin 2025.






PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES


Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 17 janvier 2025, la société Normande de l’immobilier demande au tribunal de :

« Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil, 
 
La société NORMANDE DE L’IMMOBILIER demande au Tribunal Judiciaire de céans de bien vouloir la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, et en conséquence : 
 
Juge que la SCP [C] [D] ET [Y] [D] n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil à l’égard de la société NORMANDE DE L’IMMOBILIER ; 

Juge que la SCP [C] [D] ET [Y] [D] n’a pas préalablement recueilli l’accord de la société NORMANDE DE L’IMMOBILIER pour opter pour le régime de la TVA sur marge au titre des ventes de terrains bâtis sur la parcelle AD [Cadastre 5] ;

Condamne à cet effet la SCP [C] [D] ET [Y] [D] à payer à la société NORMANDE DE L’IMMOBILIER la somme totale de 38.150 euros au titre de dommages et intérêts en réparation des montants réclamés par l’administration fiscale concernant la TVA sur marge litigieuse ainsi que les intérêts et pénalités correspondantes ; 

Juge qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

Condamne la SCP [C] [D] ET [Y] [D] à payer à la société NORMANDE DE L’IMMOBILIER une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ».

A l’appui de ses demandes, la société Normande de l’immobilier fait valoir que :

La SCP [C] [D] et [Y] [D] a pris l’initiative d’opter pour la TVA sur marge concernant la vente de la parcelle AD [Cadastre 5], sans son accord et sans conseil préalable concernant les conséquences de cette option ;La défenderesse, rédacteur de l’acte contenant l’option pour la TVA sur marge, n’a pas respecté son obligation d’information et de conseil ;La défenderesse n’a jamais répondu à ses demandes d’explications ;L’administration fiscale lui a notifié une proposition de rectification à hauteur de 38 150 euros et lui a indiqué que cela résultait uniquement de l’option prise dans les actes authentiques dressés par le notaire ;En l’absence d’option à la TVA sur marge par le notaire, elle n’aurait pas fait l’objet de la proposition de rectification ;La responsabilité du notaire est engagée s’il a opté pour un régime fiscal inapproprié ;Il appartient au notaire de prouver qu’il a correctement exécuté son obligation de conseil, ce que la société défenderesse ne fait pas ;Le notaire n’est pas déchargé de son obligation par les compétences de son client ;La société défenderesse a commis une faute dans l’exécution de sa mission et a engagé à ce titre sa responsabilité civile professionnelle ;L’action est fondée sur les articles 1240 et suivants du code civil ;Son préjudice est bien en lien avec cette faute ;Elle est une société familiale sans service juridique ;Elle n’était pas conseillée par un avocat fiscaliste lors de la rédaction des actes authentiques litigieux ;Le préjudice fiscal réparable correspond à une perte de chance ;Le rappel fiscal constitue un préjudice intégralement indemnisable quand il pouvait facilement être évité, sans incertitude, dans le respect de la règlementation fiscale et sans risque de rappel ultérieur.
*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 21 novembre 2024, la SCP de notaires [C] [D] et [Y] [D] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 
 
Débouter la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions à l'encontre de la SCP [C] [D] et [Y] [D]. 
 
Vu les dispositions de l'Article 700 du CPC,

Condamner la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER à payer à la SCP [C] [D] [Y] J, en couverture d'une partie de ses frais irrépétibles, la somme de 3500 euros. 
 
Vu les dispositions de l'Article 696 du CPC, 
 
Condamner la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP SPAGNOL DESLANDES MÉLO, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC ».

En défense, la SCP de notaires [C] [D] et [Y] [D] fait valoir que :

La demanderesse est un marchand de biens et donc un professionnel de l’immobilier ;La demanderesse n’a pas attaqué l’acte authentique par la procédure d’inscription de faux alors qu’elle conteste le contenu de l’acte ;Le notaire n’a fait que reproduire la volonté de la demanderesse ;L’option à la TVA était régulière et dépourvue du moindre vice juridique ;La demanderesse était parfaitement informée de la législation en matière de TVA immobilière et assistée d’un avocat spécialiste ;L’administration fiscale n’a pas retenu de faute du notaire.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 17 mars 2025, la SAS Bras de Seine notaires conseils demande au tribunal de :

« Recevoir la société par actions simplifiée « BRAS DE SEINE NOTAIRES CONSEILS » en son intervention volontaire. 
 
Mettre hors de cause la SCP [C] [D] et [Y] [D]. 
 
Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, 
 
Débouter la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions à l'encontre de la SCP [C] [D] et [Y] [D]. 
 
Vu les dispositions de l'Article 700 du CPC, 
 
Condamner la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER à payer à la société par actions simplifiée « BRAS DE SEINE NOTAIRES CONSEILS », en couverture d'une partie de ses frais irrépétibles, la somme de 3500 euros. 
 
Vu les dispositions de l'Article 696 du CPC,

Condamner la SOCIÉTÉ NORMANDE DE L'IMMOBILIER aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP SPAGNOL DESLANDES MÉLO, conformément aux dispositions de l'Article 699 du CPC».

La SAS Bras de Seine notaires conseil fait valoir que :

La société défenderesse a été dissoute par suite du retrait des notaires [C] [D] et [Y] [D], puis par arrêté du 4 août 2020 la société Bras de Seine notaires conseils a été nommée à sa place ;Elle entend intervenir volontairement à l’instance au lieu et place de la défenderesse ;Pour le reste, elle présente les mêmes moyens que la défenderesse.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société Bras de Seine notaires conseils

En application de l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 330 du code de procédure civile prévoit que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, la société Bras de Seine notaires conseils demande à titre principal le rejet des prétentions de la société Normande de l’immobilier, tout comme la société défenderesse. Elle reprend les mêmes moyens que la société défenderesse. Son intervention volontaire est donc accessoire à celle de la société défenderesse.

La société Bras de Seine notaires conseils produit un arrêté du Garde des sceaux du 4 août 2020 qui précise : « par suite des retraits de M. [D] [C] et de M. [D] [Y], la société civile professionnelle [C] [D] et [Y] [D], notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notariale est dissoute…

La société par actions simplifiée Bras de Seine notaires conseils constituée pour l’exercice de la profession de notaire est nommée notaire à la résidence de [Localité 15] ([11]), en remplacement de la société civile professionnelle [C] [D] et [Y] [D] notaires, associés d’une société civile professionnelle titulaire d’un office notariale…

M. [D] [C] et M. [D] [Y] sont nommés notaires associés, membres de la société par actions simplifiée Bras de Seine notaires conseils, pour exercer dans l’office dont cette dernière est titulaire à la résidence de [Localité 15] ([11])… ».

Ayant pris la suite des activités notariales de la SCP [C] [D] et [Y] [D] avec les mêmes notaires et indiquant venir au lieu et place de la société défenderesse, la société Bras de Seine notaires conseils justifie d’un intérêt à intervenir volontairement dans cette instance.

Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Aucune des demandes de la société Normande de l’immobilier n’est en revanche dirigée contre la société Bras de Seine notaires conseils.

Sur la demande principale de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Engage sa responsabilité civile à l'égard de son client, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l'exercice de sa mission légale d'authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d'assurer la validité et l'efficacité des actes reçus, qu'au titre de son devoir d'information et de conseil dont il n'est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l'intervention d'un autre professionnel et dont la preuve de l'exécution lui incombe.

La responsabilité du notaire nécessite de rapporter la preuve d’une faute, ainsi définie, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, la société demanderesse verse aux débats une copie de plusieurs actes authentiques établis par maître [Y] [D] en 2016 et 2017 en qualité de notaire associé de la société défenderesse et portant sur la vente de lots de copropriété situés sur une parcelle AD [Cadastre 5].

Il en ressort que dans ces actes une option pour la TVA sur la marge a effectivement été prise par la société demanderesse de manière non équivoque. 

Les actes mentionnent en outre clairement que le vendeur devra acquitter cette taxe et remplir un formulaire CA3 à la recette des impôts. Ils précisent le numéro d’identification du contribuable ayant été attribué.

Les actes ont été signés par la société demanderesse.

Il est donc acquis que la société demanderesse a donné son accord à cette option à la TVA sur marge.

La société demanderesse ne remet pas en cause la validité des actes authentiques, mais invoque en réalité un manquement du notaire à son obligation de conseil en matière d’option à la TVA sur marge.

Sur ce point, la SCP [C] [D] et [Y] [D] n’apporte aucune pièce pour prouver qu’elle a exécuté son obligation de conseil concernant l’option à la TVA sur marge. Il en ressort que le notaire a manqué à son obligation de conseil.

Les compétences personnelles de la demanderesse et son éventuelle assistance par un avocat fiscaliste lors de l’opération (au demeurant non justifiée) ne sont pas de nature à dispenser le notaire de sa propre obligation de conseil.

La mise hors de cause de la société défenderesse, dont la seule responsabilité est recherchée, n’est donc pas justifiée.

Pour démontrer son préjudice en lien avec la faute du notaire, la société demanderesse verse aux débats une proposition de rectification de l’administration fiscale en date du 19 avril 2021.

L’administration fiscale confirme dans son courrier que la TVA n’est exigible sur les opérations en lien avec la parcelle AD [Cadastre 5] qu’en raison de l’option exercée : « à l’examen des actes notariés, liés à la vente des lots de la parcelle AD [Cadastre 5] il est précisé d’une part, que le vendeur déclare vouloir opter pour une taxation à la TVA dont la base est constituée par la marge et, d’autre part, que la TVA sera acquittée par le vendeur sur imprimé CA3… Les ventes des lots de la parcelle AD [Cadastre 5] sont soumises à la TVA sur la marge sur option… ».

L’administration fiscale propose effectivement de rectifier la situation de la société demanderesse sur la base d’un rappel de TVA de 25 283 euros, outre intérêts et majorations.

Le préjudice invoqué par la société demanderesse est donc en réalité une perte de chance de ne pas opter pour la TVA sur marge et ainsi de faire l’économie de cet impôt.

La société demanderesse justifie qu’elle a contesté la dernière proposition de rectification par l’intermédiaire de son conseil le 18 juin 2021.

Toutefois, la société demanderesse ne produit aucune pièce justifiant de la position de l’administration fiscale après cette nouvelle contestation et de la mise en recouvrement des sommes évoquées dans la proposition de rectification.

Elle ne justifie pas plus du paiement effectif de ces sommes.

Dès lors, le préjudice résultant du manquement du notaire à son obligation de conseil n’est pas certain.

La demande principale de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Normande de l’immobilier, partie perdante, supportera les dépens.

La SCP Spagnol, Deslandes, Mélo est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Toutes les demandes à ce titre seront rejetées compte tenu de l’ensemble des données du litige.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société Bras de Seine notaires conseils ;

REJETTE la demande de mise hors de cause de la SCP de notaires [C] [D] et [Y] [D] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de la société Normande de l’immobilier ;

CONDAMNE la société Normande de l’immobilier aux dépens ;

AUTORISE la SCP Spagnol, Deslandes, Mélo à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier, La Présidente