Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]
Annexe 2
[Adresse 5]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00026
N° RG 25/01642 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F5GP
Le 05 JANVIER 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 27 Octobre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 05 JANVIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le cinq Janvier deux mil vingt six 



ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Comparante, représentée par Madame [P], Responsable service contentieux-recouvrement


ET :

Madame [W] [K], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne




EXPOSE DU LITIGE 

Suivant acte sous seing privé en date du 10 janvier 2023, prenant effet le 18 janvier 2023, TERRES D'ARMOR HABITAT a donné en location à Madame [W] [K] et Monsieur [V] [C] [J] un appartement à usage d'habitation, de type 4, situé [Adresse 3], moyennant un loyer d'un montant de 367,52 € par mois, outre une provision sur charges de 96,83 € par mois, soit la somme totale de 464,35 € par mois. 

Par courrier ultérieur, Monsieur [V] [C] [J] a informé TERRES D'ARMOR HABITAT qu'il ne résidait plus dans les lieux depuis le 31 janvier 2023 et le bail s'est poursuivi au profit de Madame [W] [K], seule. 

Madame [W] [K] n'ayant pas acquitté l'intégralité de ses loyers à partir du mois de janvier 2024, un commandement de payer la somme de 3 256,93 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lui a été délivré le 17 avril 2025 (acte déposé à l'étude). 

Par acte du 17 juillet 2025, TERRES D'ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc pour obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties, à compter du 18 juin 2025, et à défaut prononcer la résiliation, et : 

- Son départ et au besoin son expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- Sa condamnation à lui fournir une attestation d'assurance locative en cours de validité,
- Sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
* 4 816,72 € au titre des loyers, charges et de l'indemnité d'occupation dus au 25 juin 2025, 
* Une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 18 juin 2025, jusqu'à la date de la libération effective des lieux, 
* Une somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 
* Les entiers dépens de l'instance conformément à l'article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront notamment le coût du commandement et de l'assignation,
- Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 octobre 2025. 

A l'audience, TERRES D'ARMOR HABITAT représenté par Madame [P], suivant pouvoir écrit en date du 2 octobre 2025, a réactualisé la créance à la somme de 6 212,33 € à la date du 1er octobre 2025.

Madame [P] a indiqué que Madame [W] [K] avait justifié être assurée en transmettant l'attestation en cours de validité le 22 septembre 2025 ; que les échanges avec Madame avaient été impossibles depuis le début de la procédure ; que les paiements des loyers étaient irréguliers et la dette conséquente ; qu'un plan d'apurement pouvait toutefois être envisagé à hauteur de 100 € par mois, sous réserve du paiement du loyer courant sans défaillance.

Madame [W] [K], comparante en personne, n'a pas contesté le montant de l'arriéré locatif. 
Elle a précisé qu'elle avait rencontré des difficultés financières suite à la séparation de son couple ; que le père de son enfant mineure (4 ans) ne versait pas de pension alimentaire, d'un commun accord, en contrepartie d'une prise en charge de l'enfant pendant ses temps de travail ; qu'elle avait restitué sa voiture afin de pouvoir économiser 200 € par mois, afin d'apurer plus rapidement l'arriéré locatif ; qu'elle était salariée, en CDI en qualité d'agent hospitalier (1 700 € + prime d'activité de 150 € par mois) ; qu'elle avait une dette Pôle Emploi, suite à un trop perçu, et que les prélèvements à la source avaient fragilisé sa situation financière (jusqu'au mois de novembre 2025) ; qu'elle n'avait pas d'autres dettes ; qu'elle souhaitait rester dans les lieux . 



Le diagnostic social et financier a été transmis au greffe de la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l'audience.

Comme y étant expressément autorisé, TERRES D'ARMOR HABITAT a transmis en cours de délibéré, le 15 décembre 2025, un extrait de compte réactualisé.

EXPOSE DES MOTIFS 

Le signalement de l'impayé a été transmis à la CAF le 12 juin 2024 et l'assignation aux fins d'expulsion a été notifiée au Préfet le 18 juillet 2025.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu'à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 17 avril 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l'acte.

Madame [W] [K] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n'a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 18 juin 2025.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Selon le dernier décompte produit, l'arriéré locatif était d'un montant de 6 112,33 € en principal, correspondant aux loyers impayés depuis le mois de janvier 2024 et jusqu'au 30 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse). 

Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT la somme de 6 112,33 € au titre de l'arriéré locatif.

Ladite somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La condamnation interviendra en " deniers et quittances " afin de déduire des sommes dues les éventuels règlements intervenus depuis le 1er décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
 
En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, " à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ".

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés. 
 
Le montant du loyer est de 490,80 € depuis le mois de septembre 2025.

En 2025, Madame [W] [K] a fait les versements suivants :

418,66 € le 3 février ; 491,10 € le 1er octobre ; 490,80 € le 3 novembre ; 100 € le 30 novembre, le dernier paiement étant convenu à l'audience, soit le loyer du mois courant et une mensualité de 100 € au titre de l'arriéré locatif.

Compte tenu du fait que Madame [W] [K] a repris le paiement du loyer courant au moment de l'audience, il convient de lui octroyer un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus, par application des dispositions de l'article 24 susvisées.
 
Madame [W] [K] pourra s'acquitter de la somme de 6 112,33 € par le versement mensuel de 100 €, en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement, jusqu'à apurement du passif, délai durant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

A défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée, l'intégralité de la somme sera exigible, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure d'avoir à régulariser l'impayé.


Sur l'expulsion :
 
En cas de non-paiement du loyer courant ou de non-respect des délais de paiement octroyés ci-dessus, le contrat de bail étant résilié, Madame [W] [K] devra libérer l'appartement tant de son chef, que de ses biens et de tous occupants de son chef.

Faute par elle de s'exécuter, il sera procédé à son expulsion et de tous occupants de son chef ainsi qu'à celle de ses meubles, deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier et conformément au dispositif ci-dessous.

Sur l'indemnité d'occupation :

Madame [W] [K], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du dernier loyer et charges en cours, soit la somme de 490,80 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 1er décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, Madame [W] [K] sera condamnée à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une somme de 50 € au titre de ses frais exposés à l'occasion de la présente instance, non compris dans les dépens par application de l'article 700 de Code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire de la décision est de droit. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Sur les dépens :

La partie qui succombe supporte les dépens.

Ceux-ci seront mis à la charge de Madame [W] [K], comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire,
Statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE, en deniers et quittances, Madame [W] [K] à payer à TERRES D'ARMOR HABITAT la somme de 6 112,33 € au titre du solde des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'au 30 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

ACCORDE à Madame [W] [K] un délai de paiement pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

DIT que Madame [W] [K] pourra s'acquitter de la somme de 6 112,33 € par le versement mensuel de 100 €, en plus du loyer courant et ce, à compter du 10 du premier mois suivant la signification du présent jugement et jusqu'à apurement de la dette ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée, l'intégralité de la dette sera exigible passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure d'avoir à régulariser l'impayé et que la clause résolutoire produira alors immédiatement tous ses effets ;

DIT qu'en ce cas, Madame [W] [K] devra libérer l'appartement situé [Adresse 3], tant de sa personne, que de ses biens et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Madame [W] [K] à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges en cours, soit la somme de 490,80 € par mois, indexée selon les mêmes modalités, à compter du 1er décembre 2025 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [W] [K] à verser à TERRES D'ARMOR HABITAT une somme de 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
 
CONDAMNE Madame [W] [K] aux dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l'assignation. 

Ainsi jugé et prononcé par jugement mis à disposition au greffe le 5 janvier 2026.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,





Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.


le : 

- 1CE et 1CCC par dépôt en case
à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT

- 1 CCC par LS
à [W] [K]


- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

- 1 CCC au dossier

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