Tribunal Judiciaire · JCP — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 8] [Localité 1] [Adresse 12]


MINUTE : 

AFFAIRE N° RG 25/00047 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4KL

Le
Copie + Copie exécutoire Me Kuchcinski
Copie + Copie exécutoire Me Monfront
Copie sous-préfecture St-Quentin 



JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026


DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD exerçant sous la dénomination “PARTENORD HABITAT”
Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 378 072 144
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Me Eric KUCHCINSKI, avocat au barreau de LILLE

 

DÉFENDEURS

Mme [Y] [K] épouse [B]
née le 23 octobre 1986 à [Localité 14]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [Z] [B]
né le 11 octobre 1979 à [Localité 6] demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN


La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 17 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 13], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, Greffière; 

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE


Le jugement suivant a été prononcé : 
 





RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 septembre 2023, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 471,17 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 juillet 2024. 

L'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte du 13 novembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l'arriéré.

A l'audience du 17 octobre 2025, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT - représenté par Maître KUCHCINSKI - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] ; et de condamner ce dernier au paiement de l'arriéré locatif actualisée à la somme de 9.923,17 €, arriéré actualisé à la date du 29 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d'une indemnité mensuelle d'occupation, outre une somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiements. 

Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B], représentés par Maître [L], sollicitent :
- Leur condamnation au paiement de la somme de 9.087,52 euros au titre de l'arriéré locatif, 
- L'autorisation de s'en acquitter en 35 mensualités de 80 euros, la 36e soldant la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire, 
- La condamnation de l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT à leur payer la somme de 400 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 jusqu'à la réalisation des travaux ; 
- La compensation des sommes allouées au titre du trouble de jouissance et les sommes dues au titre de l'arriéré locatif, 
- Le maintien de la charge de dépens aux parties qui les ont engagées. 

L'affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable. 

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 20 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 4/5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.428,43€. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 août 2024.


II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.317,51 € à la date du 28 mai 2024.

Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] estiment le montant de leur dette locative à la somme de 9.087,52 euros. En l'absence de décompte davantage actualisé, cette somme sera donc retenue au titre de l'arriéré locatif. 

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 9.087,52 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.428,43 € à compter du commandement de payer (3 juillet 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.


III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation".

Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] ne justifient pas de la reprise du paiement intégral des loyers. Ils ne seront donc pas autorisés à se libérer du montant de sa dette de manière échelonnée. 

Les effets de la clause résolutoire ne peuvent dès lors pas être de sorte qu'il sera fait droit aux demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit d'un montant de 471,17 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
 

IV. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU TITRE DU TROUBLE DE JOUISSANCE 

Il résulte des articles 1217 et 1231-1 du code civil que le manquement ou le retard dans l'exécution d'une obligation contractuelle peut se résoudre par le paiement de dommages et intérêts. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, " le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites […]. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement […] et d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ".

En l'espèce, il résulte d'un rapport d'inspection relatif à l'état d'insalubrité et d'occupation d'un logement individuel en date du 9 janvier 2024, la visite ayant eu lieu le 15 décembre 2023, les constatations suivantes :
- Des traces d'infiltrations sont visibles, laissant présager des défauts d'étanchéité des façades, 
- Le logement ne dispose pas de système de renouvellement d'air permanent et fonctionnel (ventilation mécanique de la salle de bain non fonctionnelle, aspiration de la ventilation mécanique de la cuisine peu fonctionnelle), 
- Les revêtements des murs et/ou des plafonds de la plupart des pièces sont couverts de moisissures susceptibles de nuire à la santé des occupants et concourant à la détérioration de leurs effets personnels. 

Si les parties défenderesses échouent à démontrer les conséquences néfastes de ces désordres sur leur santé et sur la dégradation de leurs effets personnels, il n'en demeure pas moins que le maintien dans un logement dans un tel état de dégradation et la poursuite de la vie quotidienne dans ces conditions avec deux enfants mineurs leurs ont causés un préjudice de jouissance, sans pour autant que celui-ci soit de d'une ampleur telle qu'il les empêche de se maintenir dans les lieux.

L'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT justifie d'une facture en date des 29 novembre 2024 attestant de travaux de peinture, sans que cela ne soit suffisant à résoudre les désordres à l'origine du trouble. 
 
Dès lors, l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT sera condamné à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] la somme de 150 euros par mois à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à réalisation des travaux permettant la recherche des causes des infiltrations, à leur résolution durable et à la mise en place des dispositifs de ventilation générale et permanente du logement. 

Les sommes objets de la présente condamnation fera l'objet d'une compensation avec celles relatives à l'arriéré locatif. 

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT, Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] seront condamnés à lui verser une somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2023 entre l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT et Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 9], sont réunies à la date du 15 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] à verser à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT la somme de 9.087,52 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 1.428,43 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] aux fins d'octroi de délais de paiement ; 

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] à payer à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 15 août 2024 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit à un montant de 471,17 euros, incluant les frais d'assurance;

DIT que la présente condamnation au paiement de l'arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d'occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNE l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT à payer à Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] la somme de 150 euros par mois à compter du mois de janvier 2024 et jusqu'à réalisation des travaux permettant la recherche des causes des infiltrations, à leur résolution durable et à la mise en place des dispositifs de ventilation générale et permanente du logement ; 

ORDONNE la compensation des sommes allouées de part et d'autre ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] à payer à l'EPIC OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU NORD - PARTENORD HABITAT la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [B] et Madame [Y] [K] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aisne en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie de MONTAIGNE de PONCINS, juge des contentieux de la protection, et par Madame Karine BLEUSE, greffier.

Le greffier, Le Juge,